Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 04 апреля 2023 г. по делу N 8Г-8173/2023[88-14322/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.

судей Брянского В.Ю, Грибанова Ю.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 января 2023 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав участников процесса, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли продажи.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которому Покупатель приобрел у Продавца земельный участок, площадью 238 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования ? дачное хозяйство, кадастровый N и расположенный на нем жилой дом (литер Б), назначение: жилой дом, общей площадью 121 кв.м, количество этажей: 2, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", г Сочи, "адрес"". Стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 5 000 000 рублей. По условиям договора Покупатель приобретает недвижимое имущество за счет собственных заемных средств, предоставленных ПАО Сбербанк на основании кредитного договора.

Истец указывает, что при заключении договора он не мог предполагать, что передает недвижимое имущество ответчику не свободное от притязаний третьих лиц. Как стало известно истцу, на основании исполнительного листа, на вышеуказанное недвижимое имущество наложен арест по инициативе ФИО13, в связи с чем, переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован Управлением Росреестра по "адрес". Из письма ФИО13 истцу стало известно о том, что часть принадлежащего ФИО13 жилого дома расположена на части земельного участка, принадлежащего истцу, что явилось основанием для обращения ФИО13 в суд. На неоднократные предложения отозвать заявление, поданное на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, для исправления кадастровой ошибки, с последующим возобновлением сделки на тех же условиях, ответчик не отреагировал, причины отказа от мирного урегулирования спора не пояснил.

Уведомления, направленные в адрес ответчика, с предложением расторгнуть договор купли-продажи, оставлены без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском, в котором, с учетом уточнения исковых требований просил расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка, площадью 238 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - дачное хозяйство, кадастровый N и расположенного на нем жилого дома литер Б, площадью 121 кв.м, кадастровый N, расположенных: "адрес""; обязать ФИО1 возвратить ФИО2 денежную сумму в размере 4 242 350 рублей, полученную за недвижимое имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Также просил указать, что решение суда является для Центрального отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю основанием для возврата заявления, поданного на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество через Центр ипотечного кредитования ПАО Сбербанк.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 11 февраля 2022 года исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи удовлетворены.

Суд расторг договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2

Указано, что решение суда является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю для возврата заявления, поданного на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество через Центр ипотечного кредитования ПАО "Сбербанк".

На ФИО1 возложена обязанность возвратить ФИО2 денежную сумму в размере 4 242 350 рублей, полученную за недвижимое имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 мая 2022 года решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 11 февраля 2022 года оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 октября 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 мая 2022 года отменено, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 января 2023 года решение суда первой инстанции отменено. По делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В возражениях на кассационную жалобу представитель ФИО2 - ФИО9 просил апелляционное определение оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ФИО2 - ФИО9, представитель ПАО "Сбербанк России" - ФИО10 возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 приобрел у ФИО1 земельный участок площадью 238 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - дачное хозяйство, кадастровый N и расположенный на нем жилой дом литер Б, площадью 121 кв.м, кадастровый N по адресу: "адрес", с/т " "адрес"". Стоимость объекта недвижимого имущества определена сторонами в размере 5 000 000 рублей, из которых 4 500 000 - стоимость жилого дома, 500 000 рублей - стоимость земельного участка.

Пунктом 2.2. договора купли-продажи определен порядок расчетов по договору, согласно которому сумма в размере 1 250 000 рублей оплачивается покупателем за счет собственных средств, сумма в размере 3 750 000 рублей оплачивается покупателем за счет целевых кредитных средств, предоставляемых ФИО2 на приобретение имущества с неотделимыми улучшениями в соответствии с кредитным договором N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ПАО Сбербанк.

Из представленных в материалы дела расписок следует, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 получил от ответчика денежные средства в размере 1 250 000 рублей, а позднее 2 992 350 рублей, а всего 4 242 350 рублей.

Стороны добровольно подписали договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, тем самым выразили свое согласие с изложенными в нем условиями.

Также ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписан акт приема передачи объекта недвижимости.

Согласно материалам дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО13, собственник земельного участка с кадастровым номером N и жилого дома с кадастровым номером N, обратился к ФИО1 с предложением об оказании содействия в разрешении вопроса, возникшего при проведении кадастровых работ, в результате которых выявилось, что часть принадлежащего ФИО13 жилого дома расположена на части земельного участка с кадастровым номером N.

ДД.ММ.ГГГГ в ответ на вышеуказанное обращение ФИО1 предложил рассмотреть вопрос выкупа части земельного участка площадью 48, 20 кв.м, которая будет выделена из земельного участка с кадастровым номером N. На данное сообщение ДД.ММ.ГГГГ от ФИО13 поступило предложение о сумме выкупной цены за часть земельного участка площадью 48, 20 кв.м в размере 650 000 рублей.

Поскольку урегулировать вопрос о расторжении договора купли-продажи в ходе устных переговоров не представилось возможным, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 направлено уведомление о расторжении договора купли продажи, подписанное ФИО1

Между тем, на основании исполнительного листа ФС N от ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанное недвижимое имущество наложен запрет на осуществление регистрационных действий по инициативе ФИО13, являющегося собственником смежного земельного участка, в связи с чем, регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была приостановлена Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

Пунктом 3.1.4. Договора предусмотрено, что в случае приостановления регистрации прав/перехода прав, либо отказа в регистрации прав/перехода права собственности на Имущество к Покупателю, Продавец обязуется в течение срока, указанного в письменном уведомлении органа государственной регистрации прав о приостановлении, либо об отказе в совершении регистрационных действий устранить причины, препятствующие осуществлению регистрации прав и, при необходимости, подать соответствующие документы в орган государственной регистрации прав.

Определением Хостинского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по делу была проведена судебная экспертиза, согласно заключения эксперта АНО ЦЭО "Эксперт Консалтинг" N от ДД.ММ.ГГГГ фактические границы здания с кадастровым номером N по адресу: "адрес", сведения о границах которого не внесены в ЕГРН, пересекают кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес". Площадь пересечения составила 6, 2 кв.м.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении сделки ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 непреднамеренно ввел ФИО2 в заблуждение относительно того, что отчуждаемое недвижимое имущество в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц, в связи с чем пришел к выводу о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении оспариваемого договора, что, согласно выводам суда первой инстанции, является основанием для его расторжения.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что переход права по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не затрагивает права третьих лиц, в том числе права ФИО13, часть жилого дома которого расположена на земельном участке с кадастровым номером N, поскольку устранение ошибок при межевании земельных участков либо исправление реестровой ошибки (при наличии таковых) не является спором о праве на недвижимое имущество, не влечет за собой прекращение права или снятие земельного участка с кадастрового учета.

Кроме того, суд указал, что при смене собственника объектов недвижимого имущества ФИО13 не лишается права на урегулирование с новым собственником вопросов, касающихся смежных земельных участков.

Также судом установлено, что запрет на осуществление регистрационных действий, наложенный на основании исполнительного листа ФС N от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО13 к ФИО1 отменен определением Хостинского районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ еще до обращения ФИО1 с исковым заявлением к ФИО2, тогда как регистрация перехода права собственности была приостановлена в виду наложения обеспечительных мер на объекты недвижимости в рамках рассмотрения настоящего дела.

В связи с установленными обстоятельствами, суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

С выводами суда апелляционной инстанции судебная коллегия кассационного суда согласна ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. Когда суд может применить принцип добросовестности

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В ходе рассмотрения гражданского дела стороной истца не представлено доказательств наличия недобросовестного поведения со стороны ответчика и уклонения от надлежащего исполнения условий договора.

Кроме того, судом апелляционной инстанции было установлено, что при подаче искового заявления истец просил наложить на спорное имущество обеспечительные меры, что также препятствовало бы дальнейшей регистрации земельного участка, что противоречит позиции истца.

Доводы, на которые ссылался истец в исковом заявлении, не являются препятствием для регистрации спорной сделки. В частности, арест на земельный участок был снят, а при смене собственника объектов недвижимого имущества ФИО13 не лишается права на урегулирование с новым собственником вопросов, касающихся смежных земельных участков.

Соответственно, учитывая данные обстоятельства, следует согласиться с выводом суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду недоказанности нарушения прав и законных интересов истца.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку судом апелляционной инстанции не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемое судебное постановление отмене либо изменению не подлежит.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 12 января 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

Ю.Ю. Грибанов