Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15 марта 2023 г. по делу N 8Г-2262/2023[88-4189/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Марченко А.А, Судей Ишимова И.А, Сапрыкиной Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-1407/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью "Истэйт" к Дубовому Владиславу Владимировичу, Котовщикову Максиму Михайловичу об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности, взыскании задолженности, неустойки, по встречному иску Котовщикова Максима Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью "Истэйт" о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Истэйт" на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 17 июня 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 20 октября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Марченко А.А. о вынесенных по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, пояснения представителя истца ООО "Истейт" - Вайсеро А.В. поддержавшего доводы жалобы, представителей ответчиков Дубового В.В, Котовщикова М.М. - Панова С.В. возражавшего против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ООО "Истэйт" обратилось в суд с иском к Дубовому В.В, Котовщикову М.М. об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи N 2 от 23 апреля 2021 года, взыскании солидарно с Дубового В.В, Котовщикова М.М. задолженности в размере 993 764, 42 руб, в том числе основного долга 873 824 руб, неустойки за период с 19 мая 2021 года по 6 декабря 2021 года в размере 119 940, 42 руб, с продолжением начисления неустойки на сумму долга в размере 873 824, 42 руб. по ставке 0, 1% за каждый день просрочки с 7 декабря 2021 года по фактический день оплаты долга.

В обоснование иска указано, что между ООО "Истэйт" и Дубовым В.В, Котовщиковым М.М. было заключено два договора купли-продажи от 23 апреля 2021 года недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. "данные изъяты". Согласно договору купли-продажи N1 ООО "Истэйт" передал Дубовому В.В, Котовщикову М.М. в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве на недвижимое имущество: нежилое имущество с кадастровым номером "данные изъяты"; нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты" долю в размере 59/100 в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты". Согласно договору N 2 купли-продажи ответчики принимают в общую долевую собственность по 1/2 доле в праве на недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты"; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты"; долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты"; нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты"; нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты"; земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты". Недвижимое имущество передано ответчикам по акту приема-передачи от 23 апреля 2021 года, общая стоимость по договору N 2 в размере 6 428 872 руб. производится в соответствии с согласованным сторонами порядком и графиком платежей. В нарушение условий договора N2 ответчиками не внесены задаток и платежи по графику со сроками оплаты: 15 сентября 2021 года, 15 октября 2021 года, 15 ноября 2021 года.

Ответчик Котовщиков М.М. обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО "Истэйт" о признании договора купли-продажи недвижимости N2 от 23 апреля 2021 года недействительным.

В обоснование встречных требований указано, что между сторонами были заключены два договора купли-продажи от 23 апреля 2021 года N1 и N2. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи N1 была произведена 19 августа 2021 года. Нежилые помещения, указанные в договоре купли-продажи N2 с кадастровыми номерами "данные изъяты" являются общим имуществом, расположенным в здании по адресу: г. Екатеринбург, ул. Крестинского, д. 46б. В процессе регистрации права собственности покупателям стало известно, что у продавца отсутствует право распоряжения имуществом, которое фактически является общим имуществом, изменяя размер доли в нем в нарушение действующего закона. Кроме того, договор содержит заверения покупателя об отсутствии каких-либо ограничений, обременений в отношении продаваемых объектов недвижимости. Вместе с тем, при оформлении документов по регистрации права собственности покупателями получена информация о том, что помещения находятся в залоге у АО "Райфайзенбанк", которое в последующем дало ООО "Истэйт" согласие на продажу заложенного имущества только в отношении объектов недвижимости, указанных в договоре N 1, согласия на продажу имущества, указанного в договоре N 2, банком не выдавалось. В отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" имеется обременение - ограничение прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. В адрес продавца было направлено письмо с обоснованиями об изменении условий указанного договора, которое оставлено без удовлетворения.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 17 июня 2022 года с учетом определения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 6 июля 2022 года об исправлении описки, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Свердловского областного суда от 20 октября 2022 года, в удовлетворении иска ООО "Истэйт" к Дубовому В.В, Котовщикову М.М. отказано, встречное исковое заявление Котовщикова М.М. к ООО "Истэйт" удовлетворено, признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 23 апреля 2021 года.

В кассационной жалобе ООО "Истэйт" просит отменить решение и апелляционное определение, полагает, что исковое заявление ООО "Истэйт" подлежит удовлетворению, а встречное исковое заявление оставлению без удовлетворения, поскольку суды пришли к ошибочным выводам о том, что стороны не вправе заключать договор купли-продажи доли в праве на помещения вспомогательного назначения в здании при одновременной продажи помещений в здании, имеющих самостоятельное назначение, в виду неправильного применения положений пункта 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и расширительного толкования пункта 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель не согласен с выводами о включении цены помещений вспомогательного назначения в цену "основных" помещений, а также об отсутствии цены земельного участка в спорном договоре, что привело к незаконному признанию договора в части продажи земельного участка недействительным и не применению положений статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В письменных возражениях на кассационную жалобу ответчики Дубовой В.В, Котовщиков М.М. просят оставить судебное постановление без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на кассационную жалобу, судебная коллегия находит, что такие нарушения были допущены судами при рассмотрении дела.

Суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда, руководствуясь положениями статей 8.1, 131, 166, 167, 171, 209, 218, 223, 290, 421, 425, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 61, 63, 66-68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 41, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение специалиста о назначении спорных помещений, установив, что предметом купли-продажи N 2 являются помещения и доли в праве собственности на помещения, относящиеся в силу своего функционального назначения к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании, расположенном по адресу: "данные изъяты", которые лишены самостоятельной оборотоспособности, спорный договор купли-продажи в части помещений по сути, направлен на изменение предусмотренного действующим законодательством размера доли в общем имуществе собственника самостоятельных помещений в здании, на отказ от прав на часть помещений, входящих в комплекс имущества общего пользования, на выдел мест общего пользования в натуре в нарушение требований безопасности, что нарушает прямо предусмотренные действующим законодательством запреты, в связи с чем, пришел к выводу о недействительности спорного договора в части отчуждения помещений и долей в праве собственности на помещения с кадастровыми номерами "данные изъяты"

Отклоняя доводы относительно недействительности спорного договора в отношении продажи земельного участка, суды исходили из того, что отсутствие у покупателей информации на момент заключения договора о наличии ограничений и обременений, связанных с линией электроснабжения, обеспечивающей ресурсом непосредственно здание, расположенное на нем, не препятствует собственнику владеть и пользоваться принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом с учетом целевого назначения и установленных законом ограничений, при этом на момент государственной регистрации прав по договору купли-продажи N 1 от 23 апреля 2021 года ограничения в виде залога на спорные объекты были сняты.

Между тем, установив отсутствие правовых оснований для признания спорной сделки недействительной в части земельного участка, суды, руководствуясь положениями статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", придя к выводу, что цена договора и график платежей согласованы сторонами в отношении всего имущества, включенного в предмет договора, в связи с чем невозможно определить существенных условий договора купли-продажи земельного участка, при которых сделка была бы совершена сторонами без включения ее недействительной части, признали спорный договор недействительным в целом, что явилось основанием для отказа в удовлетворении первоначальных требований ООО "Истэйт" о регистрации перехода права собственности на объекты, в отношении которых заключен недействительный договор, а также взыскании задолженности по его оплате и пени.

Судебные постановления не оспариваются в части выводов судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным договора купли-продажи N 2 от 23 апреля 2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 225 кв.м, который является смежным по отношении к земельному участку, на котором расположено здание, помещения в котором принадлежат истцу и ответчикам, поэтому их законность и обоснованность в указанной части в силу положений статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений статей 1, 2, 9 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустимо.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов, изложенными в обжалуемых судебных постановлениях, относительно недействительности спорного договора в части продажи помещений, являющихся общим имуществом нежилого здания, поскольку они являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на верном применении норм материального права, на представленных сторонами доказательствах, которым судами по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

Вопреки доводам кассационной жалобы, оспариваемые судебные акты в указанной выше части в полной мере отвечают требованиям части 4 статьи 198, статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержат выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела в отношении продажи помещений общего пользования, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения о признании ничтожным договора купли-продажи помещений общего пользования, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, с которыми полностью соглашается суд кассационной инстанции.

Подлежат отклонению доводы об ограничении принципа свободы договора, поскольку в силу положений пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как верно указано судами нижестоящих инстанций, запрет, предусмотренный действующими нормами права, на отчуждение общего имущества в многоквартирном доме (нежилом здании), установление размера доли в общем имуществе не пропорционально размеру общей площади принадлежащих конкретному собственнику помещений, равно как и отказ одного из собственников помещений в здании от части помещений общего пользования при заключении спорного договора был нарушен, в связи с чем правомерно спорный договор в указанной части был признан ничтожным.

Доводы об отсутствии законодательного запрета и допустимости включать в предмет договора наряду с "основными" помещениями долю в праве собственности на помещения общего пользования, основаны на неверном толковании норм материального права и без учета установленных судами обстоятельств, что согласно договору купли-продажи от 23 апреля 2021 года N2 ответчики, приобретшие в долевую собственность только помещения 2 и 3 этажа, принимают в свою общую долевую собственность по ? доле каждый нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты" (лестница), нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты" (машинное отделение лифтов); нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты" (загрузочный вестибюль), а также в равных долях: долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты" (лестница), долю в размере 2/3 в праве собственности на нежилое помещение с кадастровым номером "данные изъяты" (лестница), что не соответствует возникшему у ООО "Истэйт", Дубого В.В. и Котовщикова М.М. в силу закона праву общей долевой собственности на общее имущество после регистрации перехода права собственности на проданные ООО "Истэйт" по договору от 23 апреля 2021 года N 1 помещения 2 и 3 этажа здания.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суды нижестоящих инстанций не приходили к выводу, что в цену конкретного договора N 1 от 23 апреля 2021 года входит либо не входит стоимость права общей долевой собственности на общее имущество, поскольку данный договор предметом спора не являлся. Ссылки заявителя о взаимосвязанности договоров N 1 и N 2 от 23 апреля 2021 года в части формирования единой цены за помещения, имеющие самостоятельное назначение, и долю в праве на общее имущество, правового значения не имеют, поскольку ничтожность договора N 2 от 23 апреля 20214 года порождена не самим фактом составления самостоятельного договора на долю в общем имуществе нежилого здания, а тем, что его предметом является отчуждение в единоличную собственность помещений, входящих в общее имущество (их выдел в натуре), и перераспределение долей в общем имуществе с отступлением от принципа пропорциональности, что прямо запрещено законом.

Между тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом о невозможности сохранения сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", в отсутствие самостоятельных оснований для признания договора в этой части недействительным, что сторонами не оспаривалось.

Одной из процессуальных гарантий права на судебную защиту в целях правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел являются нормативные предписания части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

Указанным требованиям закона апелляционное определение не отвечает.

На основании статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 67, части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении. В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Между тем, суды обеих инстанций делая вывод о том, что цена договора и график платежей согласованы сторонами в отношении всего имущества, включенного в предмет договора, в связи с чем невозможно определить существенных условий договора купли-продажи, при которых сделка была бы совершена сторонами без включения ее недействительной части, не дали оценки условиям договора, в том числе его пункту 2.1, содержащему в себе сведения об общей цене договора, а также о стоимости каждого объекта недвижимости в отдельности, в том числе согласованной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501072:1789.

В нарушение статьи 67, части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные постановления не содержат суждений относительно графика внесения платежей, составленного из общей стоимости имущество, не приведены мотивы, по которым суды пришли к выводу, что при наличии стоимости каждого объекта в отдельности не возможно определить график внесения платы только за земельный участок, в том числе применив принцип пропорциональности, на что неоднократно ссылалась сторона истца по первоначальному иску.

Оценка доказательств и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти, что, однако, не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

При рассмотрении дела суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения либо не применения нормы, иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное в части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Эти требования закона судами первой и апелляционной инстанций при решении вопроса о возможности применения положений статьи 180 Гражданского кодекса Российской выполнены не были, допущенные судом первой инстанции нарушения правил оценки не были устранены при апелляционном рассмотрении дела, советующие доводы ООО "Истэйт" оставлены без должного внимания, в связи с чем судебные акты нельзя назвать мотивированным в указанной части.

Вопрос о возможности совершения сторонами сделки в отношении земельного участка без включения ее недействительной части является значимым для правильного разрешения требований ООО "Истэйт" о регистрации перехода права собственности на земельный участок, а также взыскании задолженности по его оплате и пени, в связи с чем выводы об отсутствии правовых оснований для удовлетворения всех требований ООО "Истэйт", являются преждевременными.

Поскольку правильное разрешение настоящего дела требует установления фактических обстоятельств дела, исследования и оценки доказательств, что не было сделано судами, допущенные нарушения норм права повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, при этом повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 20 октября 2022 года отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела и следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 20 октября 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи