Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 марта 2023 г. по делу N 8Г-4596/2023[88-10803/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Грибанова Ю.Ю, судей Брянского В.Ю, Ивановой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя на участника общей долевой собственности при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки, по кассационной жалобе ФИО2 на решение Советского районного суда г. Краснодара от 1 августа 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2022 года.

Заслушав доклад судьи Грибанова Ю.Ю, выслушав пояснения ФИО2 и ее представителя ФИО7, поддержавших доводы жалобы, представителя ФИО1 по доверенности ФИО8, возражавшей против удовлетворения жалобы, представителя нотариуса ФИО11 по доверенности ФИО9, поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, с учетом уточненных исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), просила перевести на ФИО1 права и обязанности ФИО2, как приобретателя ? доли общей долевой собственности на земельный участок расположенный по адресу: "адрес".

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 1 августа 2022 года, исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд перевел на ФИО1 права и обязанности покупателя ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, площадью 707 +/- 9 кв. м, с кадастровым номером N и жилого дома, общей площадью 62, 8 кв. м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес"

Взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 стоимость земельного участка площадью 707 +/- 9 кв. м, с кадастровым номером N и жилого дома, общей площадью 62, 8 кв. м, с кадастровым номером N, расположенных по адресу: "адрес", в размере 4 200 000 рублей, внесенных ФИО1 на счет Управления судебного департамента в Краснодарском крае в целях обеспечения исполнения решения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2022 года решение Советского районного суда г. Краснодара от 1 августа 2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО2 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО2 просит обжалуемые судебные постановления отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, считая, что судами нарушены нормы материального и процессуального права. В обоснование требований заявитель жалобы указывает на то, что положения о преимущественном праве в настоящем случае, на истца не распространяются, по причине отчуждения самостоятельного объекта недвижимости, а именно жилого дома принадлежащего третьему лицу на праве собственности. Отмечает, что в материалах дела имеются доказательства надлежащего уведомления истца о купли-продажи спорного объекта недвижимости. Так, требования об уведомлении истца были выполнены сотрудником нотариальной палаты надлежащим образом, при совершении нотариальных действий. Полагает несостоятельным вывод судов о наличии у истца преимущественного права покупки.

В отзыве на кассационную жалобу представитель ФИО1 по доверенности ФИО10 просит обжалуемые судебные постановления оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения ввиду отсутствия нарушений норм материального и процессуального права. Указывает, что выводы судов соответствуют материалам дела.

В отзыве на кассационную жалобу нотариус ФИО11 просит кассационную жалобу удовлетворить, обжалуемые судебные постановления отменить.

Стороны и третьи лица надлежащим образом были извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьих лиц о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 ГПК РФ рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

Проверив материалы дела в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы и поступившие возражения относительно жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений и удовлетворения жалобы.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами нижестоящих инстанций при рассмотрении настоящего дела.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что ФИО13 не были соблюдены предусмотренные законом условия продажи доли земельного участка и расположенного на нем жилого дома, истцом не было получено уведомление, поскольку направлено было не по месту жительства истца, хотя постоянное место жительства, ФИО13, было известно.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции находит, что с выводами судебных инстанций нельзя согласиться ввиду следующего.

В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 ГПК РФ).

При вынесении судом первой и апелляционной инстанции обжалуемых судебных постановлений указанные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации соблюдены не были.

На основании статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса (пункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судами оставлен без внимания тот факт, что статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует исключительно взаимоотношения связанные с общей долевой собственностью.

В настоящем деле требования ФИО1 направлены на перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N и жилой дом, общей площадь 62, 8 кв. м, с кадастровым номером N

Вместе с тем, судами не учтено, что предметом сделки купли-продажи, выступал самостоятельный объект гражданских прав, а именно жилой дом с кадастровым номером N, принадлежащий третьему лицу на праве собственности, при этом, воля сторон договора направлена на отчуждение жилого дома совместно с отчуждением доли в праве на земельный участок, занятый такой недвижимостью.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По общему правилу отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается, является ничтожной.

С учетом изложенного, в случае продажи постороннему лицу одним из участников общей долевой собственности на земельный участок принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на данном участке, и принадлежащей этому участнику доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, преимущественного права покупки указанной доли у остальных участников права общей долевой собственности не возникает, поскольку доля в праве на земельный участок отчуждается не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимости.

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанции не принято во внимание, что в системном толковании норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, при продаже собственником недвижимого имущества своей доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, преимущественного права не возникает.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение и апелляционное определение нельзя признать законными, так как они постановлены с существенным нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить решение Советского районного суда г. Краснодара от 1 августа 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона и установленными фактическими обстоятельствами.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 379.7, 390 (п. 2 ч. 1), 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Краснодара от 1 августа 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2022 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции - Советский районный суд г. Краснодара.

Председательствующий

Судьи