Решение Московского городского суда от 05 апреля 2023 г. по делу N 3а-0006/2023

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Дунфан Сервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Дунфан Сервис" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ.

В административном исковом заявлении административный истец просит установить по состоянию на 1 января 2018 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ в размере 120 670 000 рублей, то есть в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной частнопрактикующим оценщиком М.Т.И.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 174 402 735 рублей.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца ООО "Дунфан Сервис" по доверенности Чечеткина М.В. в судебном заседании поддержала изначально заявленные требования, возражала относительно выводов, изложенных в заключении эксперта.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Франк А.А. просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец ООО "Дунфан Сервис" является арендатором земельный участок с кадастровым номером ЗУ, что подтверждается договором аренды земельного участка (л.д. 12-23), выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д. 24-31). В отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года определена кадастровая стоимость в размере 174 402 735 рублей (л.д. 32).

В соответствии с условиями договора аренды исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец 22 октября 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Дунфан Сервис" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка представило отчет, подготовленный по заданию заявителей частнопрактикующим оценщиком М.Т.И, в котором по состоянию на 1 января 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ определена в размере 120 670 000 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Экспертно-правовое Бюро" - В.Н.А.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2018 года по результатам судебной экспертизы составляет 164 996 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного частнопрактикующим оценщиком М.Т.И, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка.

Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В связи с возникшими у административного истца дополнительными вопросами относительно изложенных в экспертном заключении выводов, экспертом ООО "Экспертно-правовое Бюро" В.Н.А. представлены письменные пояснения, согласно которым было установлено, что удельная стоимость объекта-аналога, указанная в объявлении, составляет 30 000 рублей за 1 кв. метр, в то время как экспертом принята во внимание иная площадь объекта, а первоначальная стоимость предложения рассчитана в размере 33 769 рублей за 1 кв. метр, в связи с чем в полном объеме сомнения в правильности определения сегмента рынка, к которому относится земельный участок, и достоверности определенной экспертом рыночной стоимости устранены не были.

Согласно ст. 83 КАС РФ, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту. В связи с тем, что сомнения в обоснованности заключения эксперта не были устранены в ходе судебного разбирательства, судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы по состоянию на 1 января 2018 года действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ составляет 237 218 000 рублей.

Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения. В ответ на возражения экспертами А.В.И. и С.А.А. представлены письменные пояснения, в которых экспертами даны ответы на дополнительно поставленные перед ними вопросы.

Эксперты пояснили, что в расчете участвовали три земельных участка, которые являются наиболее сопоставимыми с объектом исследования по основным ценообразующим факторам, влияющим на стоимость объектов из сегмента рынка, к которому относится объект исследования. Анализ фактических данных проводится для определения ориентиров стоимости конкретного объекта недвижимости. Включение в анализ фактических данных, данных о продаже, сдаче в аренду объектов недвижимости не сопоставимых с оцениваемым объектом по характеристикам, определяющим стоимость объекта из сегмента рынка, к которому относится объект оценки за исключением генерального сегмента не целесообразно и способно привести к некорректному восприятию ориентиров стоимости оцениваемого объекта у пользователей проводимого исследования.

Эксперты разъяснили, что земельные участки, имеющие исходную разрешительную документацию для строительства, ценятся дороже по сравнению с аналогичными участками без исходной разрешительной документации. Стоимость объекта исследования определяется как не застроенного, поскольку в границах участка находится объект незавершенного строительства, для расчёта принято, что данный участок имеет разрешение на это строительство.

Экспертами даны ответы и на иные поставленные перед ними вопросы. Письменные пояснения экспертов на поставленные перед ними вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения экспертов являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Не могут быть приняты во внимание доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что ООО "Дунфан Сервис" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Между тем, учитывая, что определенная экспертом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований ООО "Дунфан Сервис" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ.

Решая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ все понесенные по делу судебные расходы присуждаются стороне, в пользу которой состоялось решение суда. Таким образом, учитывая, что в удовлетворении заявленных требований административному истцу отказано, понесенные по делу судебные расходы на проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с заявителя в пользу ООО "Экспертно-правовое Бюро" в размере СУММА1, в пользу ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ в размере СУММА2.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ООО "Дунфан Сервис" о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ЗУ, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, отказать.

Взыскать с ООО "Дунфан Сервис" в пользу ООО "Экспертно-правовое Бюро" расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА1.

Взыскать с ООО "Дунфан Сервис" в пользу ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА2.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 14 апреля 2023 года