Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16 марта 2023 г. по делу N 8Г-35430/2022[88-1804/2023-(88-35146/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Изоткиной И.В, судей Козлова А.М, Петровой Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО15 и ФИО3 о признании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества) недействительным

по кассационной жалобе ФИО3 в лице представителя ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2022 г.

Заслушав доклад судьи Козлова А.М, объяснения представителей ФИО3 - ФИО1 и ФИО8, поддержавших доводы жалобы, представителя ФИО2 - ФИО10, просившего оставить без изменения обжалуемое апелляционное определение, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО13 и ФИО3, уточнив требования, просила признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) земельного участка площадью 1 200 кв.м. и жилого дома площадью 79 кв.м, расположенных по адресу: "адрес", заключенного 6 сентября 2018 г. между ответчиками.

Заявленные требования мотивировала тем, что 14 января 2018 г. между ней и ФИО13 был заключён предварительный договор купли-продажи указанных объектов недвижимости. В соответствии с пунктом 2.4 данного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 1 сентября 2018 г. ФИО13 в указанный срок не смог заключить основной договор, так как спорные объекты недвижимости находились в залоге по договору об ипотеке (залоге недвижимости), заключённому 23 августа 2017 г. между ФИО13 и ИП ФИО9 При этом ФИО13 гарантировал снять залог в течение года и заключить основной договор. 25 августа 2018 г. между ФИО13 и истцом был заключен основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Свои обязанности по оплате стоимости договора истец выполнила в полном объёме. После приобретения недвижимого имущества истец произвела реконструкцию жилого дома. Переход права собственности по договору купли-продажи от 25 августа 2018 г. не был зарегистрирован в органах Росреестра, так как имелись строения, не соответствующие техническому паспорту БТИ. Весной 2019 года истцу стало известно, что после заключения основного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества ФИО13 заложил данное имущество по договору об ипотеке от 6 сентября 2018 г.

Заочным решением Пушкинского городского суда Московской области от 16 декабря 2019 г. исковые требования удовлетворены.

Определением Пушкинского городского суда Московской области от 12 января 2021 г. заочное решение по ходатайству ФИО3 от 28 октября 2020 г. отменено, производство по делу возобновлено.

Решением Пушкинского городского суда Московской области от 29 января 2021 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22 сентября 2021 г, в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 5 мая 2022 г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22 сентября 2021 г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2022 г. решение Пушкинского городского суда Московской области от 29 января 2021 г. отменено, по делу постановлено новое решение об удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе ФИО3 в лице представителя ФИО1 ставит вопрос об отмене обжалуемого апелляционного определения как незаконного.

Представитель ФИО2 - ФИО10 в возражениях на жалобу просит оставить её без удовлетворения.

При рассмотрении дела судебная коллегия руководствуется частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), согласно которой кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14 января 2018 г. между ФИО2 и ФИО13 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 1 200 кв.м. и расположенного на нем жилого дома площадью 79 кв.м. по адресу: "адрес".

В соответствии с пунктом 2.4 указанного договора, стороны обязались заключить основной договор не позднее 1 сентября 2018 г.

ФИО13 в указанный срок не смог заключить основной договор, так как спорные объекты недвижимости находились в залоге по договору об ипотеке (залоге недвижимости) заключенному 23 августа 2017 г. между ФИО13 и ИП ФИО11

ФИО13 гарантировал снять залог в течение года и заключить основной договор.

В соответствии с пунктами 1.2.1, 1.2.2 договора об ипотеке (залога недвижимости) от 23 августа 2017 г. кадастровая стоимость земельного участка общей площадью 1221 кв.м. +/- 12 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", составляет "данные изъяты" руб, жилого дома общей площадью 79, 4 кв.м. - "данные изъяты" руб.

25 августа 2018 г. между ФИО13 и ФИО2 заключен основной договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 1 200 кв.м. и расположенного на нем жилого дома площадью 79 кв.м. по адресу: "адрес"

В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 августа 2018 г. общая стоимость имущества составляет "данные изъяты" руб, из которых стоимость земельного участка - "данные изъяты" руб, жилого дома - "данные изъяты" руб.

Переход права собственности на данное недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от 25 августа 2018 г. не был зарегистрирован в в ЕГРН.

6 сентября 2018 г. ФИО13 заключил с ФИО3 договор ипотеки, заложив указанный земельный участок и жилой дом, который был зарегистрирован уполномоченным органом в установленном законом порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия в ЕГРН сведений об отчуждении спорных объектов недвижимости ФИО13 истцу на момент регистрации обременения в виде залога на земельный участок и жилой дом.

При этом суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора залога ипотеки от 6 сентября 2018 г. недействительным.

Суд апелляционной инстанции, не согласившись с выводами суда первой инстанции, решение суда отменил, постановилпо делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Разрешая заявленные требования, областной суд, руководствуясь статьями 10, 166, 167, 168, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что ФИО13, на момент заключения договора ипотеки от 6 сентября 2018 г. с ФИО3, не являлся титульным собственником спорных объектов недвижимости, поскольку произвел их отчуждение истцу по договору купли-продажи от 25 августа 2018 г, то есть до заключения оспариваемой сделки, в связи с чем, утратил право распоряжения данным имуществом.

При этом судом апелляционной инстанции установлена недобросовестность поведения продавца спорного имущества - ФИО13 при заключении оспариваемого истцом договора ипотеки, которым данное имущество было выведено из владения ФИО13 намеренно.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия считает, что обжалуемое апелляционное определение от 8 августа 2022 г. подлежит отмене, решение суда первой инстанции от 29 января 2021 г. - оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами, между ФИО3 и ФИО13 с целью обеспечения исполнения последним обязательств по договору займа от 6 сентября 2018 г. заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 6 сентября 2018 г, согласно которому ФИО13 передал ФИО3 в залог земельный участок площадью 1 221 +/- 12 кв.м. и расположенный на нем жилой дом площадью 79, 4 кв.м. по адресу: "адрес", мкр. Звягино, "адрес". Договор об ипотеке зарегистрирован в Росреестре по "адрес" ДД.ММ.ГГГГ

Принадлежность указанных объектов недвижимости на праве собственности ФИО13 на дату заключения договора об ипотеке и его регистрации подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылаясь на то, что до возникновения залоговых правоотношений ФИО13 (продавец) заключил с ФИО2 (покупателем) договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, которое фактически передано покупателю, последняя обратилась с иском о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 6 сентября 2018 г. недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права на недвижимое имущество в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.

Между тем переход права собственности на спорный жилой дом и земельный участок после заключения договора купли-продажи ФИО2 зарегистрирован не был. Собственником имущества на момент заключения оспариваемого договора оставался ФИО13

Как следует из положений пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Оспариваемый договор об ипотеке от 6 сентября 2018 г. содержит все необходимые условия и соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора залога недействительным, является правильным.

Передача ФИО13 (продавцом) в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи ФИО2 (покупателю), чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

С учетом изложенного апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2022 г. нельзя признать законным, оно приняты с нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов Хашума Н.М, что согласно статье 379.7 ГПК РФ является основанием для его отмены и оставления в силе решения Пушкинского городского суда Московской области от 29 января 2021 г, разрешившего спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами материального права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2022 г. отменить.

Оставить в силе решение Пушкинского городского суда Московской области от 29 января 2021 г.

Председательствующий

Судьи