Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 15 марта 2023 г. по делу N 8Г-37580/2022[88-3800/2023-(88-37214/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Шостак Р.Н, судей Коробченко Н.В, Гольман С.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ляпиной Татьяны Олеговны к обществу с ограниченной ответственностью "Гранд Недвижимость" о взыскании убытков, встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Гранд Недвижимость" к Ляпиной Татьяне Олеговне о признании обязательства прекращенным, по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Гранд Недвижимость" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 октября 2022 года, заслушав доклад судьи Шостак Р.Н, выслушав объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Гранд Недвижимость" - Мерцалова А.С, действующего на основании доверенности, Цымбаловой А.Ю, поддержавших доводы кассационной жалобы, Ляпиной Т.О, возражавшей относительно доводов кассационной жалобы, изучив материалы дела,

УСТАНОВИЛА:

Ляпина Т.О. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "Гранд Недвижимость" о взыскании убытков, в обоснование заявленных требований указав, что между ООО "Гранд Недвижимость" и Ляпиной Т.О. заключен Договор о намерении совершения сделки купли-продажи N09-06/20 от 9 июня 2020 года, в соответствии с условиями которого ответчик принял обязательство продать, а истец купить квартиру по адресу: "адрес", за 2400000 руб. по договору купли-продажи без привлечения кредитных средств. В период действия Договора 21 декабря 2020 года ответчиком направлено уведомление о невозможности заключить договор купли-продажи и предоставления его на регистрацию перехода права собственности, ввиду отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, где расположена квартира, а также отсутствия зарегистрированного права собственности и государственного кадастрового учета квартиры, в связи с чем ответчик не мог исполнить обязательство по предоставлению комплекта документов для предстоящей сделки в установленный Договором срок до 31 декабря 2020 года. В дальнейшем, после ввода жилого дома в эксплуатацию и постановки квартиры на кадастровый учет и отпадением препятствий к заключению основного договора, на встрече в офисе ответчика истцу предложено заключить договор купли-продажи Квартиры по цене 2750000 руб, от чего истец отказалась, и, полагая свои права нарушенными, направила ответчику требование об исполнении обязательства в натуре, на которое получен отказ. В ответ на обращение ответчик уведомил истца о прекращении Договора в связи с истечением его срока и 5 августа 2021 года произвел отчуждение квартиры третьему лицу Чекиной Э.В.

Действия ответчика и третьего лица Цымбаловой А.Ю. по уклонению от совершения основного договора купли-продажи и отказ от исполнения ранее достигнутых договоренностей, требование о повышении стоимости квартиры и продаже квартиры иному лицу считает неправомерными, недобросовестными и совершенными при злоупотреблении правом, в связи с чем полагает свои права нарушенными.

Ляпина Т.О, уточнив исковые требования, просила суд взыскать с ООО "Гранд Недвижимость" в пользу Ляпиной Т.О. в качестве убытков денежные средства в сумме 475000 руб.

ООО "Гранд Недвижимость" обратилось в суд с встречным иском к Ляпиной Т.О. о признании обязательства прекращенным 11 февраля 2021 года, поскольку в течение его срока стороны действий, направленных на заключение основного договора или договора купли-продажи будущей недвижимости, не совершили, истец от явки на сделку или проведении переговоров по предложению ответчика уклонилось, в связи с чем обязательства, возникшие из Договора, прекратились в связи с истечением срока его действия.

ООО "Град Недвижимость" просило суд признать обязательство ООО "Гранд Недвижимость" по заключению с Ляпиной Т.О. договора купли-продажи квартиры, возникшее из Договора о намерении совершения сделки купли-продажи N 09-06/20 от 9 июня 2020 года, прекратившимся 11 февраля 2021 года.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 1 декабря 2021 года в удовлетворении исковых требований Ляпиной Т.О. отказано.

Встречные исковые требования ООО "Гранд Недвижимость" удовлетворены.

Обязательство ООО "Гранд Недвижимость" по заключению с Ляпиной Т.О. договора купли-продажи квартиры с кадастровым номером N площадью 27, 1 кв.м, этаж 4, расположенной по адресу: "адрес", возникшее из договора о намерении совершения сделки купли-продажи N 09-06/20 от 9 июня 2020 года, признано прекращенным 11 февраля 2021 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 октября 2022 года решение Щелковского городского суда Московской области от 1 декабря 2021 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Ляпиной Т.О. удовлетворены.

С ООО "Гранд Недвижимость" в пользу Ляпиной Т.О. взысканы убытки в размере 475000 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Гранд Недвижимость" отказано.

В кассационной жалобе ООО "Гранд Недвижимость" просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 октября 2022 года, как незаконное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом апелляционной инстанции по настоящему делу допущено не было.

Судами установлено и из материалов дела следует, что 9 июня 2020 года между ООО "Гранд Недвижимость" (Фирма по Договору), действуя от имени и в интересах третьего лица - собственника объекта недвижимости, являющегося предметом настоящего договора (далее - Клиент Фирмы), и Ляпиной Т.О. (Покупатель по Договору) был заключен Договор о намерении совершения сделки купли-продажи N 09-06/20, по условиям которого Фирма приняла на себя обязательства продать, а Покупатель купить квартиру проектной площадью 26, 6 кв.м, находящуюся в жилом доме с помещениями общественного назначения (N 2 по генеральному плану): "адрес", за сумму 2400000 руб. по договору купли- продажи без привлечения кредитных средств (п.1.1. Договора).

В соответствии с условиями Договора истец внес денежные средства в сумме 100000 руб. в качестве гарантийного платежа перед подписанием Договора, который в случае заключения договора купли-продажи квартиры входит в стоимость квартиры и является авансовым платежом за нее (п. 1.2.Договора).

Согласно п. 2.1 Договора предоставление необходимого комплекта документов для предстоящей сделки купли-продажи, согласно Приложению N1 к Договору, осуществляет и оплачивает Фирма, срок предоставления комплекта - 31 декабря 2020 года, комплект документов включает в себя выписку из ЕГРН, копию паспорта Продавца, правоустанавливающие документы, свидетельство о регистрации брака, брачный договор Продавца, справку об отсутствии задолженности за квартиру, выписку из домовой книги, согласно которой в квартире никто не зарегистрирован, лиц, обладающих правом пользования не имеется. Согласно п. 4.3. Договора срок его действия установлен с 9 июня 2020 года по 10 февраля 2021 года.

Согласно п. 2.4. Договора Покупатель обязуется явиться на сделку лично, а Фирма обеспечить явку клиента Фирмы (Продавца) на сделку лично, в течение срока действия Договора, в предварительно согласованное путем телефонных переговоров время и место сделки, при этом последним согласованным временем и местом сделки является: "адрес" 10 февраля 2021 года в 12-00 МСК.

Застройщиком дома, где расположена Квартира, являлось ООО "Специализированный Застройщик "ФОРТ".

9 октября 2018 с учетом внесенных в него изменений в части наименования застройщика Министерством строительного комплекса Московской области застройщику ООО "Специализированный Застройщик "ФОРТ" выдано разрешение на строительство N N объекта "жилой дом с помещениями общественного назначения. (N 2 по генплану). "адрес"" на земельном участке с кадастровым номером N.

Поскольку дом не был построен и заключение договора было невозможным в срок по 10 февраля 2021 года, 21 декабря 2020 года ООО "Гранд Недвижимость" направило истцу уведомление, о невозможности исполнения принятых по Договору обязательств в установленный срок и предложением явиться в офис Фирмы для проведения переговоров или расторжения Договора с возвратом внесенных денежных средств в полном объеме.

10 февраля 2021 года ответчик составил акт о неявке на сделку с участием своих работников специалиста ФИО11. и ведущего специалиста ФИО12, согласно которому истец в согласованное Договором время и место сделки на сделку не явилась.

17 марта 2021 года Министерством жилищной политики Московской области ООО "Специализированный Застройщик "ФОРТ" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N N, подтверждающее создание жилого дома.

10 июня 2021 года ООО "Гранд Недвижимость" направил в адрес истца уведомление о фактическом прекращении Договора в связи с невозможностью исполнения и просьбой предоставить реквизиты для возврата полученных по Договору денежных средств.

Истец 15 июня 2021 года обратилась к ООО "Гранд Недвижимость" с требованием о заключении договора купли-продажи квартиры, являвшейся предметом Договора, которое было получено ответчиком.

22 июня 2021 года ООО "Гранд Недвижимость" направило уведомление о прекращении Договора в связи с истечением срока его действия, также содержащее просьбу о представлении реквизитов для возврата денежных средств.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Ляпиной Т.О, удовлетворяя встречные исковые требования ООО "Гранд Недвижимость", суд первой инстанции исходил из того, что в установленный предварительным договором срок до 10 февраля 2021 года ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, в связи с чем, пришел к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.

Отменяя решение суда первой инстанции в связи с нарушением судом первой инстанции норм права, принимая по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Ляпиной Т.О. и отказе в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Гранд Недвижимость", руководствуясь положениями статей 1, 10, 309, 393.1, 421, 422, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу о взыскании с ООО "Гранд Недвижимость" в пользу Ляпиной Т.О. убытков, поскольку основной договор купли-продажи не заключен по вине ООО "Гранд Недвижимость", которое не приобрело по действующему предварительному договору квартиру у застройщика, а также принимая во внимание, что данный объект недвижимости был приобретен Цымбаловой А.Ю, являющейся единственным учредителем и генеральным директором ООО "Гранд Недвижимость", а впоследствии продан ею за 2875000 руб. иному лицу.

Указанные выводы суда апелляционной инстанции основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и соответствуют материалам дела.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Пунктами 1, 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Если кредитор не заключил аналогичный договор взамен прекращенного договора (пункт 1 настоящей статьи), но в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой.

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Из разъяснений, изложенных в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что по смыслу статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 1 и 2 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, данных в пункте 12 указанного постановления, следует, что если кредитор заключил замещающую сделку взамен прекращенного договора, он вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям замещающей сделки (пункт 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кредитором могут быть заключены несколько сделок, которые замещают расторгнутый договор, либо приобретены аналогичные товары или их заменители в той же или в иной местности и т.п.

Должник вправе представить доказательства того, что кредитор действовал недобросовестно и/или неразумно и, заключая замещающую сделку, умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (пункт 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, должник вправе представлять доказательства чрезмерного несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам пункта 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правильно определив юридически значимые для разрешения заявленного спора обстоятельства, и установив, что заключенный между истцом и ответчиком договор о намерении совершения сделки купли-продажи с внесением гарантийного платежа действовал до исполнения обязательств и не мог быть прекращен 11 февраля 2021 года, так как Ляпина Т.О. не отказывалась от заключения договора, что следует из представленной переписки, а ООО "Гранд Недвижимость" в установленный договором срок не могло заключить основной договор, ввиду того, что до указанной даты объект не был построен и не приобретен самим ответчиком в собственность, что исключало для Ляпиной Т.О. возможность требовать его заключения, при этом покупка спорной квартиры Цымбаловой А.Ю. повлекла прекращение договора между ООО "Гранд Недвижимость" и Ляпиной Т.О. в результате недобросовестных действий ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о наличии правовых оснований для взыскания в пользу истца убытков в виде разницы между стоимостью квартиры по предварительному договору и ее текущей рыночной стоимостью.

Доводы кассационной жалобы о неправильной квалификации судом апелляционной инстанции договора, который не может быть отнесен к договору купли-продажи будущей вещи и истек 10 февраля 2021 года, при установленных судом апелляционной инстанции обстоятельствах и изложенных в указанном договоре условиях, на правильность принятого судебного акта не влияют.

Вопреки доводам кассационной жалобы, каких-либо процессуальных нарушений судом апелляционной инстанции не было допущено, представленным в материалы дела доказательствам дана надлежащая правовая оценка в совокупности в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда относительно установленных обстоятельств подробно мотивированы со ссылками на нормы права, подлежащие применению при рассмотрении настоящего дела.

Доводы кассационной жалобы об ошибочности вывода суда апелляционной инстанции о недобросовестности действий ответчика и третьего лица Цымбаловой А.Ю. в отношениях с истцом, содержат собственные суждения заявителя относительно обстоятельств дела и направлены на переоценку выводов суда, что не может являться основанием для пересмотра судебного постановления в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать установленными обстоятельства, которые не были установлены или были опровергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств над другими.

Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции и установленными по делу обстоятельствами, неправильное толкование подлежащих применению при рассмотрении настоящего дела норм права, и иное мнение, как должен быть разрешен спор, не свидетельствуют о незаконности судебного акта.

Принимая во внимание, что кассационная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о допущенных судом нарушениях норм права, которые в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации

могут повлечь отмену судебного постановления в кассационном порядке, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 19 октября 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гранд Недвижимость" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи