Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 01 марта 2023 г. по делу N 8Г-38048/2022[88-3633/2023-(88-37047/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гольман С.В, судей Шостак Р.Н, Попова В.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ладохина Андрея Алексеевича к Комаровой Ларисе Дмитриевне о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, исключении сведений из ЕГРН, по кассационной жалобе Комаровой Ларисы Дмитриевны на решение Балашихинского городского суда Московской области от 31 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2022 года, заслушав доклад судьи Шостак Р.Н, изучив материалы дела,

УСТАНОВИЛА:

Ладохин А.А. обратился в суд с иском к Комаровой Л.Д. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, исключении сведений из ЕГРН, в обоснование заявленных требований указав, что 5 декабря 2020 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. 15 декабря 2020 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи и регистрация права собственности истца на земельный участок. В процессе подготовки к строительству жилого дома путем направления в администрацию городского округа Балашихи документов для получения разрешения на строительство стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение относительно возможности строительства на приобретенном участке жилого дома и последующей эксплуатации земельного участка, поскольку, как усматривается из ответа администрации городского округа Балашиха, данный земельный участок расположен в природно-рекреационной зоне Р-2, установленной для сохранения отдельных естественных качеств окружающей природной среды, сохранения и изучения объектов культурного наследия народов Российской Федерации, которая не подразумевает размещение объекта индивидуального жилищного строительства. Также из ответа администрации городского округа Балашиха было сообщено о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по следующим основаниям: земельный участок с кадастровым номером N полностью расположен в санитарно-защитной полос магистрального водовода d-700мм.

Ладохин А.А, уточнив исковые требования, просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", заключенный 5 декабря 2020 года между Ладохиным А.А. и Комаровой Л.Д, прекратить право собственности Ладохина А.А. на земельный участок общей площадью 900 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: "адрес", исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Ладохина А.А. на земельный участок общей площадью 900 кв.м, с кадастровым номером N, по адресу: "адрес". Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности на земельный участок общей площадью 900 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: "адрес", за Комаровой Л.Д, взыскать с Комаровой Л.Д. в пользу Ладохина А.А, уплаченные по договору купли-продажи от 5 декабря 2020 года денежные средства в размере 1150000 руб, взыскать с Комаровой Л.Д. в пользу Ладохина А.А. убытки в связи с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности размере 2000 руб, взыскать с Комаровой Л.Д. в пользу Ладохина А.А. расходы на оплату услуг представителя в размере 80000 руб, взыскать с Комаровой Л.Д. расходы по уплате государственной пошлины в размере 7500 руб, почтовые расходы в размере141 руб. и 256, 01 руб.

Решением Балашихинского городского суда Московской области от 31 марта 2022 года исковые требования Ладохина А.А. удовлетворены частично.

Расторгнут договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", заключенный 5 декабря 2020 года между Ладохиным А.А. и Комаровой Л.Д..

Прекращено право собственности Ладохина А.А. на земельный участок общей площадью 900 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: "адрес".

Исключена из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Ладохина А.А. на земельный участок общей площадью 900 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: "адрес".

Восстановлена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности на земельный участок общей площадью 900 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: Московская область, Балашихинский район, дер. Дятловка, 1-й Дружный переулок, д. 10, за Комаровой Л.Д.

С Комаровой Л.Д. в пользу Ладохина А.А. взысканы уплаченные по договору купли-продажи от 5 декабря 2020 года денежные средства в размере 1150000 руб.

С Комаровой Л.Д. в пользу Ладохина А.А. взысканы убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности размере 2000 руб, расходы на оплату услуг представителя в размере 20000 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 7500 руб, почтовые расходы в размере 141 руб. и 256, 01 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2022 года решение Балашихинского городского суда Московской области от 31 марта 2022 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комарова Л.Д. просит отменить решение Балашихинского городского суда Московской области от 31 марта 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2022 года, как незаконные.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм права были допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено, что 5 декабря 2020 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. Цена договора составила 1150000 руб. Оплата по договору была произведена истцом в полном объеме.

15 декабря 2020 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 5 декабря 2020 года и регистрация права собственности истца на земельный участок, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись регистрации N N.

Как следует из ответа администрации городского округа Балашиха Московской области от 3 февраля 2021 года, в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Балашиха Московской области", утвержденных решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от ДД.ММ.ГГГГ года N N (с учетом внесения изменений от ДД.ММ.ГГГГ года N N земельный участок с кадастровым номером N расположен в природно-рекреационной зоне Р-2, установленной для сохранения отдельных естественных качеств окружающей природной среды, сохранения и изучения объектов культурного наследия народов Российской Федерации, которая не подразумевает размещение объекта индивидуального жилищного строительства. Земельный участок с кадастровым номером N полностью расположен в санитарно-защитной полос магистрального водовода d-700мм.

Из ответа ГУП Московской области коммунальные системы Московской области Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области от ДД.ММ.ГГГГ года на обращение Ладохина А.А. следует, что является нарушением санитарно-защитной полосы магистрального водовода Восточной системы водоснабжения любое капитальное строительство объектов в зоне санитарной охраны водовода, а также приватизация земельных участков в данной зоне.

Из ответа МУП городского округа Балашиха "Балашихинские Коммунальные Системы" от ДД.ММ.ГГГГ года на обращение Ладохина А.А. по вопросу расположения в границах земельного участка с кадастровым номером N водовода Ду-700 мм МУП "Балашихинские Коммунальные Системы" следует, что согласно картографических схем расположения инженерно-технических сетей водовод Ду-700 мм находится за пределами границ вышеуказанного земельного участка и принадлежит ГУП МО "КС МО" "Восточная система водоснабжения". Согласование строительства индивидуального жилого дома в границах земельного участка необходимо при выполнении подключения объекта капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения.

Согласно ответу Министерства экологии и природопользования Московской области от ДД.ММ.ГГГГ год на обращение Ладохина А.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером: N имеются сведения о зафиксированных в районе земельного участка местах обитания (произрастания) охраняемых видов, занесенных в Красную книгу Московской области: Выпь малая. Вместе с тем сообщаем, что при выполнении инженерно-экологических изысканий требуется проведение натурных обследований участка планируемых работ на предмет выявления мест обитания (произрастания) животных и растений, в том числе занесенных в Красную книгу Российской Федерации и Красную книгу Московской области. Рекомендовано организовать в соответствующий биофенологический период ботанические и зоологические обследования рассматриваемого участка, что позволит получить актуальные данные о видовом составе растительного и животного мира (в том числе о путях миграции).

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН на земельный участок кадастровый номер N по состоянию на 10 декабря 2021 года сведений о том, что земельный участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, охотничьих угодий, лесничеств отсутствуют. Вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. Категория земель не установлена.

Разрешая спор, суды пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка и взыскания уплаченных по договору денежных средств, поскольку ответчиком не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих уведомление покупателя о наличии таких ограничений, которые не позволят использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием, что является существенным нарушением условий договора для истца, поскольку покупатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.

При этом суды исходили из того, что Ладохин А.А. приобретал земельный участок с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства, сведения об ограничении земельного участка согласно выписке из ЕГРН отсутствуют и на момент заключения договора истец не мог знать, что спорный земельный участок расположен в природно-рекреационной зоне Р-2, которая не подразумевает размещение объектов индивидуального строительства.

С указанными выводами судов судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции согласиться не может по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны: в том числе фактические и иные обстоятельства дела, установленные судом; выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (часть 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении").

В соответствии с частью 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Указанным требованиям обжалуемые судебные акты не соответствуют.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 стать 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Судом установлено, что земельный участок расположен в деревне Дятловка Московской области, имеет вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель не установлена.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 07 июля 2003 года N112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Как следует из пункта 1статьи 4 Федерального закона от 07 июля 2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Согласно пункту 2 статьи 4 названного закона приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений (пункт 3 статьи 4 указанного закона).

Данные об ограничении использования спорного земельного участка отсутствуют в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Между тем, судом первой инстанции не указано, на основании каких обстоятельств и исследованных доказательств он пришел к выводу о том, что истцу было известно или могло быть известно об ограничениях на строительство и Комарова Л.Д. сообщила истцу ложные сведения о земельном участке, при этом суд также не выяснял, была ли у Ладохина А.А. возможность при должной осмотрительности до заключения договора купли-продажи получить информацию из общедоступных источников, в том числе, ознакомиться с Правилами землепользования и застройки, об ограничениях на строительство на земельном участке, какие им предприняты меры для этого, и имеются ли у Ладохина А.А. препятствия в использовании земельного участка, учитывая, что вид разрешенного использования "для подсобного хозяйства" предполагает не только строительство, но и производство сельскохозяйственной продукции.

Допущенные судом первой инстанции нарушения также не устранены судом апелляционной инстанции при проверке решения нижестоящего суда.

Следовательно, в нарушение требований статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды не создали условий для установления всех фактических обстоятельств спора, что повлекло за собой вынесение решения, не отвечающего требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия находит подлежащим отмене апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2022 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом апелляционном рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и рассмотреть дело в апелляционном порядке в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 8 августа 2022 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий

Судьи