Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 07 марта 2023 г. по делу N 8Г-1789/2023[88-8571/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ивановой Е.В, судей Думушкиной В.М, Косарева И.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Альфа Групп" о расторжении договора купли-продажи, по иску ООО "Альфа Групп" к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, по кассационной жалобе ООО "Альфа Групп" на решение Азовского городского суда Ростовской области от 22 июня 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 сентября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В, пояснения представителя ООО "Альфа Групп" - ФИО5, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ООО "Альфа Групп", указав, что в соответствии с условиями договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, в границах АКФХ "Победа", заключенного с ООО "Альфа Групп" 5 ноября 2019 года, покупатель обязывался произвести оплату земельного участка в сумме 9 300 000 рублей в срок до 28 февраля 2020 года в соответствии с графиком платежей, однако, условия договора об оплате ответчиком не исполнены, уведомление о расторжении договора отклонено.

На основании изложенного, ФИО1 просил суд расторгнуть указанный договор купли-продажи.

ООО "Альфа Групп" обратилось в Азовский городской суд с исковыми требованиями к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, ссылаясь на то, что в связи с наложением ареста на спорный участок оплата по договору приостановлена. Поскольку земельный участок передан ООО "Альфа Групп", общество готово произвести оплату в полном объеме при регистрации перехода права собственности.

На основании изложенного ООО "Альфа Групп" просило суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", в границах АКФХ "Победа".

Определением Азовского городского суда от 12 мая 2022 года гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 22 июня 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 сентября 2022 года, отказано в удовлетворении требований как ФИО1, так и ООО "Альфа Групп".

В кассационной жалобе ООО "Альфа Групп", ссылаясь на грубое нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, а также не установление всех юридически значимых обстоятельств, ставит вопрос об отмене указанных судебных актов.

ФИО1 возражал против доводов кассационной жалобы, согласно письменным возражениям просил отказать в её удовлетворении, поскольку считает требования ООО "Альфа Групп" необоснованными, а вывод судов об отказе в их удовлетворении законными.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами нижестоящих инстанций в пределах доводов кассационной жалобы.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для пересмотра судебных актов в кассационном порядке по доводам жалобы, изученным материалам дела, имеются.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", общей площадью 907 500 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, в границах АКФХ "Победа".

5 ноября 2019 года между ФИО1 и ООО "Альфа Групп" заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты".

В соответствии с условиями указанного договора покупатель обязывался произвести оплату земельного участка в сумме 9 300 000 рублей в срок до 28 февраля 2020 года в соответствии с графиком платежей. По состоянию на 14 января 2020 года ответчиком оплачено 2 700 000 рублей.

Согласно пункту 3 договора оплата производится на банковский счет ФИО6

13 сентября 2021 года ФИО1 направлено ответчику уведомление о расторжении договора. В ответ на это уведомление ООО "Альфа Групп" одновременно потребовало возврата денежных средств, взыскания расходов и явиться в МФЦ для регистрации договора купли-продажи.

Ранее, определением Азовского городского суда от 31 октября 2019 года на земельный участок наложен арест по делу по иску КПК "Свой дом" к ФИО1 и другим о взыскании денежных средств. Объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из Госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка.

4 декабря 2019 года сведения о наложенных ограничительных мерах внесены в ЕГРН.

Определением Азовского городского суда от 13 октября 2021 года ранее наложенные обеспечительные меры по заявлению ФИО1 отменены ввиду исполнения решения суда от 7 августа 2020 года по делупо иску КПК "Свой дом" к ФИО1 и другим о взыскании денежных средств.

В реестровом деле на земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", копия которого представлена по запросу суда 4 мая 2022 года, имеется договор купли-продажи указанного земельного участка от 5 февраля 2013 года, на основании которого ФИО1 стал его собственником.

Впоследствии указанный участок на основании договора аренды от 1 сентября 2018 года передан СПК "Победа" сроком на 10 лет.

Разрешая спор, руководствуясь положениями пунктов 1-4 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101- ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", указав, что ФИО1, имея намерение продать принадлежащий ему земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, не уведомил о своем намерении исполнительный орган государственной власти, который осуществляет реализацию преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также то, что, поскольку договор купли-продажи является недействительным с момента его заключения, следовательно, те юридические последствия, ради которых они заключались, отсутствуют, в том числе переход титула собственника к приобретателю, суд первой инстанции счел необходимым отказать в удовлетворении исковых требований и ФИО1, и ООО "Альфа Групп".

Сославшись на положения пунктов 2, 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, разъяснения, содержащиеся в пункте 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая неисполнение ответчиком в полном объеме обязательств по оплате земельного участка, отсутствие доказательств передачи земельного участка, суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции, не повторяя их мотивов и правового обоснования согласился, не усмотрев в действиях районного суда каких-либо нарушений.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с позицией судов нижестоящих инстанций не соглашается ввиду следующего.

В силу требований части 1 статьи 195 ГПК РФ решение должно быть законным и обоснованным.

В пункте 2 постановления Пленума от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" Верховный Суд РФ разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Согласно пункту 3 названного постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости.

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Из содержания пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" следует, что если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела, суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства.

При этом в случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (ст. 57 ГПК РФ).

Рассматриваемые судебные акты названным требованиям не соответствуют.

Статьей 2 ГПК РФ закреплены задачи гражданского судопроизводства, которыми являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.

Кроме того, решение суда как итог рассмотрения дела должно приводить к разрешению спора по существу и восстановлению нарушенных прав истца с соблюдением баланса интересов сторон. Принятое решение суда должно урегулировать конфликтную ситуацию, а не порождать правовую неопределённость в правоотношениях участников гражданского оборота.

Однако, в ходе рассмотрения настоящего спора судами указанные задачи не достигнуты.

Принимая решение по делу, суды исходили из отсутствия оснований для удовлетворения иска, поскольку спорная сделка совершена с нарушением положений закона о праве преимущественной покупки и является ничтожной.

Также суды ссылались на отсутствие полной оплаты по договору и не подверженность факта передачи спорного земельного участка покупателю.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статьей 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5 ст. 1).

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 указанного закона государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса РФ.

По смыслу статей 218, 219, 223 Гражданского кодекса РФ покупатель вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора и регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь в порядке статьи 398, пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ при условии, что объект, подлежащий передаче по договору создан в натуре и право на спорный объект зарегистрировано в ЕГРН.

Поскольку законом не предусмотрен отказ в осуществлении государственно регистрации перехода права собственности на указаний земельный участок по основаниям не полной оплаты выкупной цены земельного участка, препятствия с осуществлении такой регистрации не являются законными.

При этом, согласно пункту 6 договора купли-продажи, заключенного сторонами, с момента его подписания обязанности Продавца по передаче имущества Покупателю считаются исполненными.

Стороны согласовали, что в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ, согласны принять данный договор имеющим силу и передаточного акта, чем опровергаются выводы суда апелляционной инстанции о не передаче спорного земельного участка покупателю.

В силу пункта 13 Договора, он вступает в силу с момента его заключения. Право собственности, равно как и переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Исходя из установленных судом обстоятельств, приведенных норм права, а также содержания договора купли-продажи, исковые требования ФИО1 и ООО "Альфа Групп" являются взаимоисключающими, в связи с чем, отказ суда в удовлетворении как одних, так и вторых требований привел к неразрешенности спора по существу.

При этом заслуживают внимания, являются обоснованными и требуют дополнительной проверки доводы кассатора о преждевременности и несостоятельности вывода суда о ничтожности договора купли-продажи земельного участка ввиду несоблюдения продавцом требований о преимущественном праве покупки субъекта Российской Федерации.

Так, кассатор ссылается на наличие письма Администрации Азовского района Ростовской области об отказе от реализации преимущественного права покупки земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты". А также указывает, что именно для разрешения этого вопроса по существу представителем ООО "Альфа Групп" в судебном разбирательстве, состоявшемся 22 июня 2022 года по делу N 2-1656/2022 было заявлено ходатайство о необходимости запроса данных сведений у Администрации Азовского района Ростовской области, однако, в удовлетворении заявленного ходатайство представителю ООО "Альфа Групп" судом было отказано.

Помимо этого, кассатор в опровержение выводов суда апелляционной инстанции о том, что спорный участок фактически не передан ООО "Альфа Групп", указывает, что договор аренды спорного участка от 1 сентября 2018 года, заключенный с СПК "Победа", является расторгнутым, что подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении указанного земельного участка, содержащийся в материалах дела, в которой отсутствуют сведения об обременении спорного земельного участка каким либо договором аренды, в том числе заключенным с СПК "Победа", а также ссылается на ранее приведенные пункты договора, признающие его передаточным актом.

Более того, обоснованы доводы ООО "Альфа Групп" о том, что причиной приостановления исполнения договора в части внесения им выкупной стоимости земельного участка служило наличие запрета совершения регистрационных действий со спорным земельным участком, наложенного определением Азовского городского суда от 31 октября 2022 года. Возможность осуществить регистрацию перехода права собственности возникла у ООО "Альфа Групп" после отмены ограничений.

При этом, в суде первой инстанции представителем ООО "Альфа Групп" было заявлено ходатайствовало об отложении судебного разбирательства, в том числе с целью предоставления информации об открытии аккредитивного счета ООО "Альфа Групп", подтверждающего исполнение обязательств по спорному договору купли-продажи, в чем судом было отказано.

Таким образом, заслуживают внимания доводы ООО "Альфа Групп" о намерении исполнить договор путем внесения оставшейся стоимости земельного участка в случае регистрации перехода права собственности на него, которые заявлялись и ранее, но проигнорированы и оставлены без внимания, проверки и надлежащей правовой оценки со стороны судов первой и апелляционный инстанций.

Из указанного следует, что, формально подойдя к рассмотрению дела, не установив и не проверив должным образом все юридически значимые обстоятельства, суд первой инстанции спор фактически не разрешил, а суд апелляционной инстанции все существенные нарушения и недостатки, допущенные судом нижестоящей инстанции, не выявил и не восполнил.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными, повлияли на исход рассмотрения дела, без их устранения невозможны защита и восстановление нарушенных прав заявителя, в связи с чем, решение и апелляционное определение подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть указания судебной коллегии суда кассационной инстанции, установить все юридически значимые для дела обстоятельства и правильно применив подлежащие применению нормы права разрешить спор по существу.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 22 июня 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 20 сентября 2022 года отменить.

Материалы дела направить на новое рассмотрение в Азовский городской суд Ростовской области.

Председательствующий:

Судьи: