Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 марта 2023 г. по делу N 8Г-4454/2023[88-11084/2023]

дело N 2-3177/2022

8г-4454/2023

г. Краснодар

23 марта 2023 года

Резолютивная часть определения объявлена 23 марта 2023 года.

Определение в полном объеме изготовлено 30 марта 2023 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С, судей Комбаровой И.В, Песоцкого В.В, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Мирзоян Сильвы Леноровны на решение Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от 27 июля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 3 ноября 2022 года по иску администрации города Симферополя Республики Крым к Мирзоян Сильве Леноровне, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о сносе самовольной постройки, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С, Четвертый кассационный суд общей юрисдикции

установил:

администрация города Симферополя Республики Крым (далее - истец, администрация) обратилась в суд с иском к Мирзоян Сильве Леноровне (далее - ответчик, Мирзоян С.Л.), в котором с учетом уточнений просила признать объект с кадастровым номером "данные изъяты" находящийся по адресу: "адрес", самовольной постройкой; возложить на ответчика обязанность за собственный счёт в течении шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу, снести указанный объект недвижимого имущества с кадастровым номером "данные изъяты" нежилого назначения, площадью 1100, 10 кв. м (площадь застройки 474 кв. м), взыскать с ответчика судебные расходы.

Решением Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от 27 июля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 3 ноября 2022 года, исковые требования удовлетворены - объект с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес" признан самовольной постройкой; на Мирзоян С.Л. возложена обязанность за собственный счет в течении шести месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести указанный объект недвижимого имущества; с Мирзоян С.Л. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 600 руб.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Мирзоян С.Л. обратилась в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит решение и апелляционное определение отменить и принять новое судебное постановление, не передавая дело на новое рассмотрение, отказав в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на нарушение судами норм материального права. Единственным допущенным застройщиком несоответствием является несоблюдения санитарно-бытовых расстояний от принадлежащих ответчику объекта до границ земельного участка и до красных линий застройки. Согласно пункту 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки. Применительно к настоящему делу, спорное здание возведено в соответствии со строительными нормами и правилами, угроза жизни и здоровью граждан не создается, права и интересы третьих лиц не нарушаются. Допущенное отклонение от градостроительных норм в части расстояний здания от границ земельного участка является незначительным и не препятствует возможности его сохранения. В обоснование своей позиции ответчик, заявляя о том, что спорный объект капитального строительства может быть использован в качестве индивидуального жилого дома, представил заключения строительно-технической экспертизы, в принятии которого судом апелляционной инстанции неправомерно отказано. Учитывая объективно имеющуюся возможность устранить допущенные отклонения от градостроительных норм, суды неправомерно применили крайнюю меру ответственности, удовлетворив требование о сносе всего здания.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции приходит к выводу об отмене обжалуемых постановлений.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушения допущены судами при рассмотрении дела.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, ответчице Мирзоян С.Л. на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 576 кв. м, кадастровый номер "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", вид разрешённого использования - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство).

Также Мирзоян С.Л. на праве собственности принадлежит нежилое здание - хоз. блок площадью 1 312, 2 кв. м, кадастровый номер "данные изъяты", находящийся по адресу "адрес", год завершения строительства указан как 2018, находится в границах земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" право собственности зарегистрировано 18 июня 2019 года.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что Управлением муниципального контроля администрации города Симферополя Республики Крым проведена проверка Мирзоян С.Л. на предмет целевого использования земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", по результатам которой установлено, что на территории данного земельного участка расположено капитальное четырёхэтажное (1 этаж подземный) строение, в помещениях первого этажа которого размещены боксы автомойки, на фасаде указанного строения размещены рекламные конструкции о наличии автомойки, кафе, магазина. При входе в помещение размещена информация о режиме работы заведения, меню с указанием стоимости услуг.

По итогам проверки составлен акт проверки от 15 ноября 2019 года, согласно которому Мирзоян С.Л. использует земельный участок площадью 576 кв. м не по целевому назначению, что является нарушением требований статей 7, 25-26, 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ответственность за которые предусмотрена частью 1 стати 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В уведомлении о выявлении самовольной постройки от 21 ноября 2019 года N 42 указано, что в помещениях первого этажа нежилого здания размещены боксы, в которых осуществляется коммерческая деятельность по предоставлению платных услуг автомойки (т.1 л.д.25-26).

В соответствии с территориальным зонированием земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", расположен в пределах зоны "Ж-1".

Указывая, что принадлежащий ответчику земельный участок используется не по целевому назначению, поскольку он расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), чем нарушаются положения статей 40-42 ЗК РФ, администрация обратилась в суд с настоящим иском о признании строения самовольным и его сносе.

Для установления юридически значимых обстоятельств по делу судом первой инстанции назначалась строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта от 27 июля 2021 года N 647СТ-ЗУ/2021 площадь застройки спорного нежилого здания составляет 474 кв м. Нарушение подпунктов 4, 5 пункта 4 статьи 16 главы 7 Временных правил землепользования и застройки территории муниципального образования городской округ Симферополь (город Симферополь) Республики Крым от 28 апреля 2016 года N 733 (далее - ВПЗЗ), действующих к моменту возведения строения, допущенное Мирзоян С.Л, при возведении нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", без сноса (демонтажа) части нежилого здания с кадастровым номером "данные изъяты" является неустранимым.

В исследовательской части заключения эксперта от 27 июля 2021 года N 647СТ-ЗУ/2021 конкретизированы допущенные ответчиком несоответствия при возведении спорной постройки ВПЗЗ: нежилое здание с кадастровым номером "данные изъяты" выстроено на расстоянии 0, 0 м от правой границы земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", то есть менее 1 м; здание выстроено на расстоянии 0, 01 - 0, 41 м от задней границы земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", то есть менее 1 м; здание выстроено на расстоянии 0, 59 - 0, 74 - 1, 30 м от красной линии (в качестве красной линии принята граница с ул. Троллейбусная), то есть менее 3 м; здание выстроено на расстоянии 0, 02 - 0, 03 - 0, 33 м от красной линии (в качестве красной линии принята граница с ул. Полевая), то есть менее 3 м; возведение здания нарушает градостроительные нормы в части соблюдения санитарно-бытовых расстояний от объекта экспертизы до границ земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" и до красных линий, при этом указанное нарушение является неустранимым.

Для устранения недостаточной ясности и неполноты заключения эксперта от 27 июля 2021 года N 647СТ-ЗУ/2021 судом первой инстанции назначалась дополнительная комплексная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.

В заключении от 21 декабря 2021 года N 761-СТ-ЗУ/2021 эксперт пришел к следующим выводам:

1. Объект капитального строительства с кадастровым номером "данные изъяты" не обладает признаками индивидуального жилого дома, а является нежилым зданием - зданием общественного назначения.

2. Объект капитального строительства с кадастровым номером "данные изъяты" имеет следующие технические характеристики:

- количество этажей - 3 этажа, в т. ч. подземных - 0;

- этажность - 3 этажа;

- площадь застройки - 474 кв. м;

- площадь помещений - 1100, 10 кв. м.

В составе объекта капитального строительства с кадастровым номером "данные изъяты" обустроено 67 помещений, а именно:

- коридоров - 11;

- санузлов - 20;

- комнат - 22;

- лестничная клетка - 4;

- гараж - 2;

- мастерская - 1;

- кухня - 2;

- бойлерная - 1;

- обеденный зал - 1;

- кладовая - 2;

- помещение охраны - 1

Разрешая спор, суд первой инстанции на основании статей 222 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 52, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статей 1, 7, 40, 85 ЗК РФ, приняв во внимание установленные судебными экспертизами нарушения, целевое назначение спорного объекта недвижимости, непосредственную близость возведённого строения к границе, смежным зданиям, целевое назначение земельного участка и фактические характеристики спорного строения, уровень плотности застройки и отступы от границ красных линий, квалифицировал спорное здание как объект капитального строительства, обязав ответчика к сносу строения.

Повторно рассматривая дело по изложенным в апелляционной жалобе доводам, апелляционный суд с выводами первой судебной инстанции согласился.

Отклоняя доводы апеллянта, суд отметил, что использование нежилого здания для проживания не изменяет его назначение, как и не изменяет вид разрешённого использования земельного участка, на котором находится такое здание.

Приложенное к апелляционной жалобе заключение экспертного исследования от 22 августа 2022 года N 105, согласно выводам которого окончательное функциональное назначение внутренних помещений ещё не сформировано, использовать спорное нежилое здание в качестве индивидуального жилого дома с технической точки зрения возможно, конструктивные элементы спорного строения находятся в работоспособном и исправном техническом состоянии, признано судебной коллегией ненадлежащим доказательством.

Ссылка заявителя жалобы на необходимость исследования вопроса о возможности приведения спорного строения в состояние, существовавшее до проведения работ по его реконструкции, апелляционной коллегией отклонена, поскольку спорное нежилое здание не является реконструированным объектом недвижимости, а является вновь созданным (выстроенным), не относится к объектам вспомогательного назначения, возводилось без получения соответствующего разрешения на строительство как объект вспомогательного использования - хоз. блок, при этом на земельном участке площадью 576 кв. м с кадастровым номером "данные изъяты" отсутствовало основное здание (строение, сооружение).

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает выводы судов основанными на неправильном применении норм материального права, регулирующих возникшие правоотношения, а кроме того, при разрешении спора судами не были приняты во внимание имеющие значение для правильного разрешения дела обстоятельства, что привело к вынесению незаконных судебных актов.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно. Отсутствие соблюдения хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица.

Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что такая постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29 апреля 2010 года N 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер. Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

То есть основания к сохранению самовольной постройки имеют место в том случае, когда характер допущенного нарушения не позволяет принять решение о ее сносе. В свою очередь, из содержания приведенных выше норм материального права и разъяснений, содержащихся в постановлении от 29 апреля 2010 года N 10/22, следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Таким образом, при оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судам следует принимать во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки, то есть допущенные нарушения подлежат оценке судом на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности.

Таким образом, возможно сохранение постройки, возведенной с нарушением градостроительных норм и правил, при определенных обстоятельствах (незначительность нарушений, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и ненарушение прав и интересов третьих лиц).

Указанная правовая позиция последовательно проводится Верховным Судом Российской Федерации, что нашло отражение также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2022 года (далее - Обзор от 16 ноября 2022 года), в частности в пункте 7, согласно которому снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

В рассматриваемом случае существенность нарушения определена судами на основании самого факта несоблюдения требований ВПЗЗ города Симферополя, что влечет необходимость изменения конструктива здания и невозможность его сохранения в прежнем виде, указанные выше критерии существенности нарушений судами не устанавливались и не оценивались.

Суды исходили из того, что в границах принадлежащего Мирзоян С.Л. на праве собственности земельного участка возведено нежилое здание с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.

Других нарушений градостроительных, а также строительных, санитарных и иных норм и правил при возведении самовольной постройки, а также нарушений прав и законных интересов других лиц, наличия угрозы жизни и здоровью граждан самовольно возведенным зданием судами при разрешении настоящего спора не установлено.

Констатировав несоблюдение требований к отступу от границ земельного участка, от границ красных линий, суды первой и апелляционной инстанций не оценили указанные обстоятельства на предмет соразмерности, не исследовали и не установили, в чем именно состоят негативные (непреодолимые для цели легализации самовольной постройки) последствия таких нарушений, могут ли они быть реальным препятствием к использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и (или) возможности нарушения прав третьих лиц, не указали, в чем именно состоят такие последствия.

Судами не учтено, что минимальный отступ (от 0, 00 м до 0, 41 м) установлен по отношению к границе принадлежащего ответчице земельного участка, в связи с чем судом подлежал рассмотрению лишь вопрос о безопасности фактического расположения спорного объекта с точки зрения соблюдения правил и норм пожарной безопасности.

В соответствии с пунктом 11 статьи 1 ГрК РФ красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Согласно подпункту "а" пункта 1 части 3 статьи 42, пункта 2 части 6 статьи 43 ГрК РФ красные линии отображаются на чертежах основной части проекта планировки территорий и на чертежах проекта межевания территорий, относящихся к документации по планировке территорий.

Судами не установлено, затрагивает ли права и законные интересы неопределенного круга лиц расположение спорного объекта без необходимых отступов от красной линии.

При определении существенности допущенных нарушений и разрешении вопроса о возможности их устранения, с учетом вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем пристроя, судами не были учтены подлежащие применению нормы права, необоснованно не учтена возможность собственника земельного участка и объекта капитального строительства изменить его разрешенное использование.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 10 Обзора от 16 ноября 2022 года возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными Правилами землепользования и застройки.

Согласно приведенной позиции следует установить возможность приведения строения в соответствие с Правилами землепользования и застройки без полной разборки строения.

Судами установлено, что земельный участок Мирзоян С.Л. находится в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), для которой ВПЗЗ в статье 16 устанавливают основные виды разрешенного использования, включая такие основные виды разрешенного использования как для индивидуального жилищного строительства (код 2.1), общественное управление (код 3.8) и другие.

Пунктом 4 статьи 37 ГрК РФ предусмотрено, что основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года, разъяснено, что при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.

Следовательно, собственник земельного участка может изменить его фактическое использование в установленных законодательством разрешенных пределах, с последующим изменением сведений в кадастре недвижимости.

С учетом пункта 4 статьи 37 ГрК РФ и положений статьи 209 ГК РФ собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий. Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

Таким образом, собственнику земельного участка принадлежит право выбора вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства из числа предусмотренных Правилами землепользования и застройки в качестве основных для данной зоны, данное право реализуется собственником по своему усмотрению, что подлежит учету и оценке судом при рассмотрении иска.

Придавая правовое значение деятельности, осуществляемой ответчицей Мирзоян С.Л. в возведенном нежилом здании, суды не установили несоответствие самого строения ВПЗЗ, так как именно строение должно соответствовать правилам землепользования и застройки и определяемому в соответствии с ним разрешенному использованию земельного участка.

Использование же строения не по целевому назначению, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой (пункт 6 Обзора от 16 ноября 2022 года).

Утверждая о том, что спорный объект капитального строительства может быть использован в качестве индивидуального жилого дома, ответчица представила заключение экспертного исследования (строительно-техническое исследование) от 22 августа 2022 года N 105, согласно выводам которое использовать спорное здание в качестве индивидуального жилого дома возможно при условии выполнения ряда работ. Апеллянт указывал на имеющуюся правовую возможность изменить наименование и функциональное назначение спорного объекта с "нежилое здание" на "индивидуальный жилой дом", вследствие чего такой объект будет соответствовать градостроительным нормам в части соответствия здания виду разрешённого использования земельного участка, в границах которого оно расположено.

Вместе с тем указанное внесудебное заключение должной оценки со стороны суда апелляционной инстанции по регламентированным статьей 67 ГПК РФ правилам не получило, в совокупности с иными представленными в дело доказательствами не изучено.

Таким образом, судебная коллегия кассационной инстанции исходит из того, что вопрос о существенности допущенного нарушения, о возведении строения не в соответствии с разрешенным использованием, с учетом изложенных правовых позиций высшей судебной инстанции не был включен в предмет исследования, в связи с чем вывод судов об удовлетворения требований администрации является преждевременным.

Признавая обоснованными доводы истца о непринятии ответчицей мер к получению в порядке статьи 40 ГрК РФ разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (относительно параметров отступа от границы смежного земельного участка), суды первой и апелляционной инстанции не учли требования части 6.1 статьи 40 ГрК РФ, которая устанавливает запрет органу местного самоуправления на выдачу такого разрешения при наличии на земельном участке самовольной постройки до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случая вступления в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Из приведенного нормативного регулирования следует, что при возникновении разрешаемого в судебном порядке спора о сносе либо легализации самовольной постройки вопрос о наличии или отсутствии реальных негативных последствий отклонения застройщиком от предельных параметров разрешенного строительства подлежит разрешению в конкретном споре и не может быть оставлен открытым (не подлежит произвольному исключению из предмета доказывания со ссылкой на непринятие мер к получению разрешения, которые в таком случае являются заведомо нереализуемыми).

Изложенное согласуется с совокупностью правовых позиций, изложенных в пунктах 3, 6, 7, 9, 10 Обзора от 16 ноября 2022 года на момент рассмотрения кассационной жалобы Мирзоян С.Л. и подлежащего учету при вынесении судом кассационной инстанции постановления применительно к части 4 статьи 198 ГПК РФ.

Согласно пункту 3 Обзора от 16 ноября 2022 года возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил.

В данном пункте разъяснено следующее.

Применительно к объектам индивидуального жилищного строительства Федеральным законом от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 340-ФЗ) определены новые (упрощенные) правила возведения объектов индивидуального жилищного строительства.

Статьей 51.1 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства соответствующего объекта застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве. Уполномоченным органам проверяется соответствие указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным градостроительным параметрам и требованиям, а также правовому режиму земельного участка (части 8 - 10 статьи 51.1 ГрК РФ).

Положениями этой же статьи установлены основания для возвращения застройщику уведомления о планируемом строительстве без рассмотрения, а также направления ему уведомлений о соответствии либо несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и (или) недопустимости размещения такого объекта (части 6, 7, 10 статьи 51.1 ГрК РФ).

При этом случаи отказа в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта на земельном участке данной нормой не определены.

Частью 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до 1 марта 2031 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 51.1 ГрК РФ (в редакции указанного федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

Из анализа приведенных положений следует, что проверочные действия уполномоченного органа осуществляются исключительно с целью установления возможности (допустимости) строительства объекта индивидуального жилищного строительства согласно планируемым параметрам на заявленном земельном участке. При этом начало строительных работ не влияет на принятие решения о соответствии планируемых параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения такого объекта и возможности его возведения на заявленном участке.

Осуществление работ по возведению объекта индивидуального жилищного строительства, который отвечает параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, без разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемом строительстве, при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям и квалификации такого объекта как самовольной постройки.

Таким образом, выводы судов о наличии признаков самовольной постройки ввиду отсутствия разрешения на строительство не соответствуют указанной правовой позиции, поскольку необходимо установление факта соответствия осуществления строительства с соблюдением установленных норм и правил.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой ответственности, отсутствие разрешения на строительство как единственное основание для сноса не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки.

Снос недвижимого имущества является крайней мерой, когда устранение последствий нарушения невозможно иным способом, сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан и эти нарушения являются неустранимыми.

Как разъяснено в пункте 8 Обзора от 16 ноября 2022 года, если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения - снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

С учетом исключительности такой меры как снос самовольной постройки, суду необходимо рассмотреть вопрос о возможности приведения объекта капитального строительства в соответствие с установленными требованиями и только при установлении невозможности такого приведения - обязать к сносу.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции признает, что допущенные судом первой инстанции и не устранённые судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем решение и апелляционное определение подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, проверить совокупность приведенных выше критериев для сохранения самовольной постройки, включая проверку допущенных при возведении здания нарушений градостроительных и иных правил на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности сноса постройки допущенным нарушениям, при необходимости вынести на обсуждение сторон вопрос о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы и по результатам рассмотрения дела принять законное и обоснованное решение с соблюдением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.6 - 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

решение Киевского районного суда города Симферополя Республики Крым от 27 июля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 3 ноября 2022 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Киевский районный суд города Симферополя Республики Крым.

Председательствующий А.С. Харитонов

Судьи И.В. Комбарова

В.В. Песоцкий