Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05 апреля 2023 г. по делу N 8Г-5970/2023[88-8576/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Тришкиной М.А.

судей Солтыс Е.Е, Спрыгиной О.Б, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гуль В.Ф, Трофимова А.А. к Клинцовской городской администрации города Клинцы Брянской области, Комитету по управлению имуществом г.Клинцы о признании аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, договоров аренды земельного участка и переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды недействительными, применении последствий недействительности сделок, взыскании убытков, по кассационной жалобе Клинцовской городской администрации города Клинцы Брянской области

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 15 ноября 2022 года, заслушав доклад судьи Солтыс Е.Е, выслушав представителя Гуль В.Ф. и Трофимова А.А. - Воронину Т.Ю, возражавшую по доводам жалобы, судебная коллегия

установила:

Гуль В.Ф, Трофимов А.А. обратились в суд с указанным иском к Клинцовской городской администрации, Комитету по управлению имуществом г. Клинцы, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, о признании недействительными торгов, проведенных Комитетом по управлению имуществом г. Клинцы в форме открытого аукциона, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 635 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" признании недействительными договора аренды земельного участка N 3382 от 20 февраля 2020 года, заключенного между Комитетом по управлению имуществом г. Клинцы и Трофимовым А.А. и договора переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 9 июня 2020 года, заключенного между Трофимовым А.А. и Гуль В.Ф.; применении последствий недействительности сделки, в виде взыскания с муниципального образования городской округ "город Клинцы Брянской области", в лице Клинцовской городской администрации в пользу Гуль В.Ф. денежных средств в размере 373 835 рублей 41 копейки; применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с муниципального образования городской округ "город Клинцы Брянской области", в лице Клинцовской городской администрации в пользу Трофимова А.А. денежных средств в размере 550 000 рублей.

В обоснование иска указано, что при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 635 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", не была указана информация о нахождении земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения, в которой строительство объектов капитального строительства не допускается. Поскольку целью заключения договора аренды земельного участка было строительство на нем магазина, допустимый способ использования данного участка невозможен.

В ходе судебного разбирательства судом в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению имуществом г. Клинцы; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен ГБУК "Брянский областной центр историко-культурного наследия".

Решением Клинцовского городского суда Брянской области от 19 января 2022 года в удовлетворении исковых требований Гуль В.Ф, Трофимова А.А. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 15 ноября 2022 года решение Клинцовского городского суда Брянской области от 19 января 2022 года отменено, принято новое решение, которым исковые требования Гуль В.Ф, Трофимова А.А. удовлетворены.

Признаны недействительными торги, проведенные Комитетом по управлению имуществом г. Клинцы в форме открытого аукциона, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 635 кв.м, имеющем адресные ориентиры: "адрес".

Признаны недействительными договор аренды земельного участка N 3382 от 20 февраля 2020 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом г. Клинцы и Трофимовым Александром Александровичем и договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 9 июня 2020 года, заключенный между Трофимовым А.А. и Гуль В.Ф.

Применены последствия недействительности сделки, в виде взыскания с муниципального образования городской округ "город Клинцы Брянской области" в лице Клинцовской городской администрации в пользу Гуль В.Ф. денежных средств в размере 373 835 рублей 41 копейки.

Применены последствия недействительности сделки, в виде взыскания с муниципального образования городской округ "город Клинцы Брянской области", в лице Клинцовской городской администрации в пользу Трофимова А.А. денежных средств в размере 550 000 рублей.

В кассационной жалобе заявитель просит апелляционное определение отменить, как незаконное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены определения суда апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

При рассмотрении дела судами установлено, что постановлением администрации г. Клинцы N 1907 от 23 октября 2019 года был объявлен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, площадью 635 кв.м, с кадастровым номером N из земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, расположенный по адресу: "адрес" начальная цена лота - 550 000 рублей, срок договора аренды - 18 месяцев; утверждены шаг проведения открытого аукциона в размере 3% от объявленной начальной цены, размер задатка для участников открытого аукциона в размере 50% от начальной цены на объект торгов.

9 января 2020 года Комитет по управлению имуществом г. Клинцы сообщил о проведении аукциона на право заключения договора аренды и продаже земельного участка.

Протоколом N1 рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка и о признании претендентов участниками аукциона от 5 февраля 2020 года Трофимов А.А. был допущен к участию в данном аукционе и признан его участником.

Согласно протокола N 2 о результатах (открытого) аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 7 февраля 2020 года победителем торгов на лот N 1 - годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 635 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", стал Трофимов А.А.

20 февраля 2020 года между Комитетом по управлению имуществом г. Клинцы и Трофимовым А.А. был заключен договор аренды земельного участка N 3382, расположенного по адресу: "адрес". Участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование: магазины. Годовой размер арендной платы установлен по итогам аукциона и составляет 550 000 рублей.

13 мая 2020 года постановлением Клинцовской городской администрации был утвержден градостроительный план вышеуказанного земельного участка.

9 июня 2020 года на основании договора N 1 переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка Трофимов А.А. передал Гуль В. Ф. в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка N 3382 от 20 февраля 2020 года.

17 сентября 2020 года Клинцовская городская администрация в дополнение к ранее выданному градостроительному плану направила в адрес Гуль В.Ф, информацию о том, что земельный участок по адресу: "адрес" находится в защитной зоне объекта культурного наследия (граница зоны - 200 метров от объекта культурного наследия регионального значения - "Церковь Петра и Павла"). Разрешение на строительство может быть выдано после изменения границ защитной зоны.

В связи с этим, ссылаясь на то, что арендодатель предоставил земельный участок непригодный для целей аренды, Гуль В.Ф. направил в адрес Клинцовской городской администрации претензию с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка N 3382, расположенного по адресу: "адрес".

Постановлением Клинцовской городской администрации N147 от 5 февраля 2021 года вышеуказанный договор аренды был расторгнут и Гуль В.Ф. направлено для подписания соглашения о расторжении договора аренды, а также сообщение об отказе в возврате уплаченных по договору аренды денежных средств, так как оплата произведена первоначальным арендатором.

Указанное соглашение арендатором не подписано ввиду несогласия с его условиями, в которых не содержится обязательство по возврату уплаченных арендных платежей.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Гуль В.Ф. и Трофимов А.А. ссылались на то, что торги на право заключения договора аренды спорного земельного участка и заключённая по их результатам сделка, а в дальнейшем и сделка по уступке прав являются недействительными в связи с нарушением правил проведения торгов, а именно неполно была предоставлена информация о предмете торгов (земельном участке), что привело к ограничению прав участника торгов Трофимова А.А. на формирование экономически выгодного предложения для участия в аукционе и в дальнейшем к понесенным расходам по уплате аренды, а со стороны Гуль В.Ф - в виде расходов по оформлению документации для освоения земельного участка.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что до начала аукциона сведения об объекте ответчиком были предоставлены, по результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка с Трофимовым А.А, который при проявлении должной осмотрительности имел возможность ознакомиться с документацией по земельному участку и узнать об имеющихся ограничениях. Также суд первой инстанции указал на то, что на 18 января 2022г. (на момент рассмотрения дела) утверждены новые границы защитной зоны памятника объекта культурного наследия "Церковь Петра и Павла", согласно которых спорный земельный участок не входит в границы данной защитной зоны. Кроме того, суд первой инстанции признал пропущенным годичный срок исковой давности по заявленным требованиям.

Суд апелляционной инстанции не соглашаясь с выводами районного суда, руководствуясь ст.ст.435, 438, 448, 449, 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что срок исковой давности по заявленным требованиям истцами не пропущен указав на то, что истцы о нарушении своих прав узнали 17 сентября 2020 года из информационного письма Клинцовской городской администрации, в котором указано на нахождение земельного участка в границах зоны территории объекта культурного наследия, а с настоящим иском в суд обратились 29 июля 2021 года, т.е. в установленный п. 1 ст. 449 ГК РФ годичный срок. Также суд апелляционной инстанции исходил из того, что описание характеристик спорного земельного участка в извещении о проведении аукциона было осуществлено без указания расположения его в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения "Церковь Петра и Павла", процедура проведения торгов была нарушена существенным образом в части публикации недостаточной информации о земельном участке, право аренды которого было выставлено на аукцион, поскольку неполная и недостоверная информация о предмете аукциона может повлиять на поведение и волеизъявление участников аукциона при этом основной целью Трофимова А.А. было приобретение спорного земельного участка в аренду для строительства на нем здания магазина, однако нахождение земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия препятствует использованию земельного участка в указанных целях. В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оспариваемый аукцион является недействительным ввиду допущенных организатором существенных нарушений порядка его проведения и нарушения прав истца Трофимова А.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, в том числе статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с п. 1 ст. 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия) защитными зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в п. 2 ст. 34.1 Закона об объектах культурного наследия объектов культурного наследия) и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Согласно пп. 3, 6 ст. 34.1 Закона об объектах культурного наследия, введенной в действие с 3 октября 2016 г, в границах защитных зон объектов культурного наследия запрещаются строительство и реконструкция капитальных объектов. Для ансамблей их граница располагается на расстоянии 150 м от внешних границ объекта. Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в установленном порядке проекта зон охраны такого объекта культурного наследия.

Судом апелляционной инстанции не было учтено, что границы рассматриваемого объекта культурного наследия на момент проведения аукциона не установлены, в связи с чем, границы защитной зоны данного объекта установлены в соответствии п. 4 ст.34.1 Закона об объектах культурного наследия.

В силу п. 4 ст.34.1 Закона об объектах культурного наследия, в случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию. В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного наследия, расположенного вне границ населенного пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Из материалов дела следует, что на момент проведения аукциона спорный земельный участок находился в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения - "Церковь Петра и Павла", 1848 года постройки, по адресу: "адрес".

Контрактом N 1 от 14 апреля 2021 года, заключенным между ГБУК "Брянский областной центр историко-культурного наследия" и ООО "Геокомплекс" для объекта культурного наследия регионального значения "Церковь Петра и Павла" разработан проект границ территории, утвержденный приказом Управления по охране и сохранению историко-культурного наследия Брянской области от 18 января 2022 года.

Земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", не входит в границы вновь установленной защитной зоны объекта культурного наследия.

Судом апелляционной инстанции оставлено без внимания, что аукционная документация содержала сведения, позволявшие Трофимову А.А. достоверно определить объект аренды, в том числе кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение, истец мог реализовать обеспеченную администрацией возможность осмотра земельного участка на местности, о чем указано в заявке на участие в аукционе.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком, установленным статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Как следует из материалов дела оспариваемый аукцион состоялся 7 февраля 2020 года. Настоящее исковое заявление подано в суд 29 июля 2021 года, то есть с пропуском установленного пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации специального годичного срока исковой давности.

При этом заявления о восстановлении срока исковой давности стороной истца в суде первой инстанции не заявлялось, и не указывалось на наличие уважительности причин пропуска срока исковой давности с представлением соответствующих доказательств.

Данные обстоятельства не были приняты во внимание судом апелляционной инстанции, нормы материального права применены судом апелляционной инстанции неверно, что привело к принятию незаконного решения.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального и процессуального права, повлекшие неправильное разрешение спора и которые не могут быть устранены без отмены судебного постановления суда апелляционной инстанции и направления дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 15 ноября 2022 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в Брянский областной суд.