Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21 февраля 2023 г. по делу N 8Г-37382/2022[88-3505/2023-(88-40741/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Макаровой Е.В, судей Жогина О.В, Якубовской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жевагиной ФИО14 к Ибранову ФИО15, Сарсеновой ФИО16 о признании прав собственности не возникшими, исключении записей из Единого государственного реестра недвижимости, сносе самовольной постройки, по кассационной жалобе Сарсеновой ФИО17 на решение Наримановского районного суда Астраханской области от 12 мая 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 10 августа 2022 года, по кассационной жалобе администрации муниципального образования "Солянский сельсовет" Наримановского района Астраханской области на решение Наримановского районного суда Астраханской области от 12 мая 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 10 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Макаровой Е.В, судебная коллегия

установила:

Жевагина Е.В. обратилась в суд с иском к Ибранову И.Г, Сарсеновой К.К. о признании прав собственности не возникшими, исключении записей из Единого государственного реестра недвижимости, сносе самовольной постройки.

В обоснование требований указано, что на основании постановления администрации МО "Солянский сельсовет" от 7 сентября 2005 года N 224 Королевой Л.В. предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" "б", с кадастровым номером N, общей площадью 1 508 кв.м. Этот участок на основании договора уступки от 15 февраля 2018 года Королева Л.В. передала Жевагиной Е.В. После приобретения в аренду земельного участка истица выяснила, что в его границах располагается жилой дом с хозяйственными постройками, огороженными забором, в связи с чем 23 июля 2018 года она обратилась в администрацию муниципального образования " "адрес"" с заявлением о проведении муниципального контроля, по результатам которого установлено, что на земельном участке по адресу: "адрес" "б" фактически построен дом, который должен располагаться по адресу: "адрес", жилой дом принадлежит на праве собственности Ибранову И.Г, который прибрел его у Сарсеновой К.К.

Истица полагала свои права, как владельца земельного участка, нарушенными, в связи с чем, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просила суд признать жилой дом, зарегистрированный по адресу: "адрес", самовольной постройкой; признать права собственности Ибранова И.Г, Сарсеновой К.К. на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", Северная, "адрес", не возникшими; возложить обязанность на Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по "адрес" исключить из единого государственного реестра недвижимости запись об объекте - жилом доме, расположенном по адресу: "адрес", записи о праве собственности Ибранова И.Г, Сарсеновой К.К. на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", Северная, "адрес", о переходе прав и сделке на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", Северная, "адрес"; возложить обязанность на Ибранова И.Г, Сарсенову К.К. снести жилой дом, зарегистрированный по адресу: "адрес" течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Наримановского районного суда Астраханской области от 12 мая 2022 года исковые требования Жевагиной Е.В. удовлетворены.

Суд признал самовольной постройкой жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", Северная, "адрес", самовольной постройкой.

Суд признал не возникшими права собственности Ибранова И.Г, Сарсеновой К.К. на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", Северная, "адрес".

Суд возложил на Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области обязанность исключить из единого государственного реестра недвижимости: запись об объекте - жилом доме, расположенном по адресу: "адрес", Северная, "адрес"; запись о праве собственности Ибранова И.Г, Сарсеновой К.К. на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", Северная, "адрес"; запись о переходе прав и сделке на жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", Северная, "адрес".

Суд возложил на Ибранова И.Г. обязанность снести жилой дом, зарегистрированный по адресу: "адрес", в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 10 августа 2022 года решение Наримановского районного суда Астраханской области от 12 мая 2022 года изменено, в резолютивной части указано вместо "жилой дом, расположенный по адресу "адрес"" - "жилой дом, зарегистрированный по адресу "адрес", Северная, "адрес"".

В остальной части решение Наримановского районного суда Астраханской области от 12 мая 2022 года оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Сарсенова К.К. и администрация МО "Солянский сельсовет" Наримановского района Астраханской области ставят вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений по мотиву их незаконности ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание стороны не явились.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судами при рассмотрении данного дела допущены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления Главы МО "Солянский сельсовет" "адрес" N 224 от 7 августа 2005 года между администрацией МО "Солянский сельсовет" и ФИО7 заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 56 от 7 сентября 2005 года, согласно которому арендатору передан в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес" "б", общей площадью 1 508 кв.м, для жилищного строительства, сроком аренды с 7 сентября 2005 года по 7 сентября 2054 года.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что на участке объекты недвижимого имущества отсутствуют.

На основании договора переуступки от 15 февраля 2018 года, Королева Л.В. на безвозмездной основе передала право аренды указанного земельного участка Жевагиной Е.В.

Пунктом 8 договора предусмотрено, что на указанном земельном участке объекты недвижимости отсутствуют.

31 июля 2020 года Жевагина Е.В. обратилась в администрацию МО "Наримановский район" с заявлением о том, что после заключения договора переуступки права аренды на земельный участок она обнаружила, что на земельном участке расположен жилой дом с хозяйственными постройками, огороженные забором, просила провести по данному факту проверку.

Согласно акту проверки от 17 сентября 2020 года, выявлены признаки нарушения земельного законодательства, выразившиеся в незаконном использовании неустановленным лицом земельного участка общей площадью 1 577 кв.м. без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Согласно заключению кадастрового инженера от 17 сентября 2020 года, объект капитального строительства, приписанный к участку с кадастровым номером N ("адрес") и ограждение, располагается на земельном участке с кадастровым номером N "адрес" б).

Как следует из выписки из ЕГРН, Ибранов И.Г. является собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: "адрес", на основании заключенного между ним и Сарсеновой К.К. договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 24 октября 2018 года.

Определением Наримановского районного суда Астрахонской области от 1 февраля 2022 года назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО "ГеоТехника".

Согласно заключению эксперта N73/02/2022, земельный участок с адресным ориентиром: по адресу: "адрес" "б", не имеет фактического местоположения, фактические границы в виде закреплений на местности экспертом не обнаружены. На месте указанного земельного участка по сведениям ЕГРН расположены фактические границы участка по "адрес", с кадастровым номером 30:08:110110:254. Фактическое местоположение границ и площади земельного участка с адресным ориентиром: "адрес" (в виде ограждения на местности) не соответствует сведениям, внесенным в ЕГРН.

Жилой дом, имеющий адресный ориентир: "адрес", расположен за межевыми границами земельного участка с адресным ориентиром "адрес". Реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков не имеется.

Экспертом произведено сравнение границ земельного участка с кадастровым номером N ("адрес") по землеустроительному делу и сведениям ЕГРН.

Экспертом установлено, что в отношении земельного участка с кадастровым номером N ("адрес") ранее (в 2018 году) исправлялась реестровая ошибка в отношении местоположения его границ. После исправления реестровой ошибки в 2018 году граница участка была приведена максимально в соответствии с землеустроительным делом. Исправление данной ошибки было проведено в 2018 году и принято органом кадастрового учета. По этой причине на сегодняшний момент выявляется расхождение между границами земельного участка с кадастровым номером N по актуальным сведениям ЕГРН и по сведениям землеустроительного дела.

Сравнительный анализ трех видов границ земельных участков с кадастровыми номерами N, а именно: границ согласно исходным документам, подготовленным в момент образования земельных участков - согласно землеустроительным делам; границ согласно актуальным сведениям из ЕГРН, и фактических границ, обозначенных и закрепленных на местности, позволил эксперту сделать вывод не только об отсутствии реестровых ошибок в сведениях ЕГРН в местоположении границ изучаемых земельных участков, но и о самовольном занятии земельного участка с кадастровым номером N ("адрес" "б") владельцем жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N ("адрес").

Таким образом, судом установлено, что границы земельного участка с кадастровым номером N ("адрес") по сведениям землеустроительного дела соответствуют его границам в ЕГРН, реестровая ошибка в сведениях ЕГРН в местоположении границ земельного участка отсутствует, жилой дом, имеющий адрес: "адрес", расположен в межевых границах земельного участка по адресу: "адрес" "б", сведения о которых внесены в ЕГРН.

В судебном заседании эксперт пояснила, что земельные участки по "адрес" и по "адрес" "б" являются смежными, жилой дом, имеющий адрес: "адрес", расположен в межевых границах земельного участка по адресу: "адрес" "б", сведения о которых внесены в ЕГРН.

Как установлено судом, постановлением Главы МО "Солянский сельсовет" "адрес" от 15 августа 2005 года N 193 постановлено: сформировать земельный участок для индивидуального жилищного строительства из земель поселений, расположенный в границах кадастрового квартала N площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", поставить данный земельный участок на государственный кадастровый учет, информацию о предоставлении в аренду участка опубликовать в районной газете.

Из материалов землеустроительного дела N 2653 по межеванию земельного участка в "адрес" "адрес" следует, что Государственным предприятием "адрес" "Проектно-производственное архитектурно-планировочное предприятие" на основании заявления МО "Солянский сельсовет" Наримановского района Астраханской области произведено межевание земельного участка по указанному адресу с установлением по факту границ земельного участка. По результатам проведенных работ осуществлено установление границ земельного участка, что подтверждается Актом государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

12 мая 2006 года МО "Сельсовет" Наримановского района обратилось в ФГУ "Земельная кадастровая палата" по "адрес" с заявлением о постановке земельного участка по адресу: "адрес" на государственный кадастровый учет.

13 июня 2006 года данный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый N.

Постановлением Главы МО "Солянский сельсовет" "адрес" от 18 октября 2006 N К.К. в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, находящийся по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) Участка, прилагаемом к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1500 кв.м, на 3 года.

18 октября 2006 года на основании постановления Главы МО "Солянский сельсовет" "адрес" от 18 октября 2006 года N 317 между администрацией МО " "адрес"" и ФИО3 заключен договор аренды N земельного участка по указанному адресу.

На основании постановления администрации МО " "адрес"" от 14 декабря 2010 года N 1030, между администрацией МО " "адрес"" и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка N от 14 декабря 2010 года, сроком аренды с 14 декабря 2010 года по 15 декабря 2013 года, согласно которому Сарсеновой К.К. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, находящийся по адресу: "адрес", для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) Участка, прилагаемом к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 1500 кв.м.

Согласно акту приема-передачи в эксплуатацию земельного участка от 14 декабря 2010 года, арендодатель передал арендатору земельный участок с кадастровым номером N, находящийся по адресу: "адрес", а также межевые знаки, установленные при межевании участка в состоянии, описанном в землеустроительном деле.

16 июня 2009 года администрацией МО "Наримановский район" Сарсеновой К.К. выдано разрешение на строительство N 33 RU 30508311 индивидуального жилого дома по адресу: "адрес".

На основании постановления администрации МО "Наримановский район" от 14 декабря 2010 года между администрацией МО "Наримановский район" и Сарсеновой К.К. заключен договор аренды земельного участка на новый срок на 3 года для завершения строительства. В последующем земельный участок ей предоставлен в собственность.

Решением N 388 от 31 мая 2012 года Управлением земельных, имущественных отношений и муниципальных заказов администрации МО "Наримановкий район" уточнен вид разрешенного использования указанного земельного участка - для эксплуатации жилого дома.

5 марта 2012 года администрацией МО "Наримановский район" Сарсеновой К.К. выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU 3058311 N 4 - индивидуального жилого дома по адресу: Астраханская область, Наримановский район, п. Мирный, ул. Северная, 13.

18 апреля 2012 года на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию RU 3058311 N4 от 5 марта 2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по "адрес" за ФИО3 зарегистрировано право собственности на жилой дом, площадью 150, 5 кв.м, по адресу: "адрес".

На основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 14 октября 2018 года Сарсенова К.К. продала жилой дом и земельный участок по адресу: "адрес", ФИО1

13 ноября 2018 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: "адрес" Ибранову И.Г. зарегистрировано за Ибрамовым И.Г.

Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером N по "адрес", был поставлен на государственный кадастровый учет 13 июня 2006 года, его границы были установлены и сведения об этих границах вошли в актуальные сведения ЕГРН на основании Землеустроительного дела по установлению границ земельного участка. Границы участка определены в процессе проведения межевых работ и подготовки Землеустроительного дела, межевые знаки переданы Заказчику Актом государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков. При передаче в аренду участков МО "Солянский сельсовет" должно было показать на местности границы участков в виде межевых знаков (колышков) в соответствии с координатами, указанными в Землеустроительном деле, и передать их арендатору.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), руководствуясь положениями ст. ст. 209, 218, 219, 222, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции исходил из того, что спорный жилой дом возведен на земельном участке, не принадлежащем ответчикам на законном основании, чем нарушаются права арендатора данного земельного участка Жевагиной Е.В.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность решения суда первой инстанции, счел его обоснованным и вынесенным с правильным применением норм права.

Между тем, при принятии такого решения судами оставлено без внимания следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (в редакции на момент разрешения спора судами).

Спорный жилой дом соответствует виду разрешенного использования земельного участка, возведен и введен в эксплуатацию с соблюдением установленного порядка - получением необходимой разрешительной документации и оформлением акта приема в эксплуатацию. Право собственности на жилой дом было зарегистрировано на имя застройщика - Сарсеновой К.К. Впоследствии земельный участок, на котором находится жилой дом, приобретен арендатором этого участка в собственность. К настоящему времени собственником участка и жилого дома является Ибранов И.Г, приобретший недвижимое имущество на основании договора купли-продажи.

Таким образом, строительство и легализация спорного жилого дома осуществлялись в установленном законом порядке, что не позволяет рассматривать такой жилой дом в качестве самовольной постройки. Выявленное по результатам рассмотрения настоящего дела расположение жилого дома на участке КН:254 (адрес: "адрес"), совпадающем с участком КН:75 ("адрес"), не означает само по себе приобретение таким строением статуса самовольной постройки. Тем более, что осуществление самовольного строительства является виновным действием. А в данном случае, как следует из заключения судебной экспертизы, принятого судом в качестве надлежащего доказательства по делу, при переводе координат земельного участка КН:254 из системы координат 1963 года (СК-63) в систему координат МСК-30 были допущены ошибки (т.3 л.д.45).

Иных данных, подтверждающих самовольное занятие Сарсеновой К.К. спорного земельного участка, в материалы дела не предоставлено.

Жевагина Е.В, требуя от Ибранова И.Г. сноса жилого дома, ссылается на то, что наличие на участке этого дома создает ей препятствия в использовании земельного участка, в отношении которого ею с муниципальным образованием Солянский сельсовет "адрес" заключен договор аренды от 7 сентября 2005 года (с учетом договора переуступки права аренды от 15 февраля 2018 года).

Между тем, из представленных в материалы дела документов (договора аренды и договора переуступки права аренды на земельный участок) следует, что при заключении договора аренды стороны согласовали его существенные (необходимые) условия, а именно: размер и местонахождение участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты, договор подписан сторонами без разногласий и дополнений. Претензий по состоянию участка не зафиксировано. Пунктом 8 договора переуступки права аренды подтверждается, что на земельном участке объекты недвижимости отсутствуют.

Согласно ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 ст.612 ГК Российской Федерации).

Учитывая, что Жевагина Е.В. приобрела права арендатора земельного участка, на котором, как следует из материалов дела, с 2012 года находится жилой дом, право собственности на который возникло в установленном законом порядке у иного лица, восстановление нарушенных прав истицы как арендатора по пользованию и владению участком должно рассматриваться в рамках приведенной выше статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, содержащихся в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", следует, что судебный акт является законным в том случае, когда он принят при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, а также тогда, когда он содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемые судебные акты приведенным положениям не соответствуют, в связи с чем подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении гражданского дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Поскольку в силу части 3 статьи 379.3 ГПК РФ исполнение судебного акта приостанавливается до принятия судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы, то приостановление исполнения решения Наримановского районного суда Астраханской области от 12 мая 2022 года подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Наримановского районного суда Астраханской области от 12 мая 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 10 августа 2022 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отменить приостановление исполнения решения Наримановского районного суда Астраханской области от 12 мая 2022 года.

Председательствующий

Судьи