Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 16 марта 2023 г. по делу N 8Г-12244/2022[88-571/2023-(88-12340/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Саломатиной Л.А.

судей Калиниченко Т.В, Прасоловой В.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи кассационную жалобу ООО Специализированный застройщик "Аврора" на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 11.05.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 18.08.2022 по делу по иску Бескровной Е.В, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Б. Д.С, Б. М.С, к ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк", ООО Специализированный застройщик "Аврора" о замене стороны застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Заслушав доклад судьи Саломатиной Л.А, объяснения представителя Бескровной Е.В. - Калинина М.Ю,

УСТАНОВИЛА:

истец, обратившись в суд, указала, что 04.06.2020, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних сыновей Б.Д.С. и Б.М.С, заключила с ООО Специализированный застройщик "СК-Рунк" договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) N. По условиям договора застройщик обязался построить жилой дом "адрес", и передать участнику долевого строительства в указанном доме объект строительства - квартиру N (строительный номер), на четвертом этаже, подъезд 3, проектной площадью 60, 15 кв. м.

Срок передачи объекта долевого строительства до 01.12.2021.

Стоимость объекта долевого строительства составила 5 112 720 рублей, из которых 4 347 720 рублей - находятся на счете эскроу и 765 000 рублей выплачены путем зачета перечисленных денежных средств Пенсионным фондом Российской Федерации и Министерством социальной защиты населения Сахалинской области. Обязательство по оплате стоимости объекта строительства истцом исполнено.

ООО Специализированный застройщик "СК-Рунк" зарегистрировал право собственности на объекты незавершенного строительства и продал их ООО Специализированный застройщик "Аврора". Вместе с тем, права и обязанности по договору долевого участия от 04.06.2020 не переданы.

Истец просила произвести замену стороны застройщика в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) от 04.06.2020 N, заключенном между ООО "ПСК-Рунк" и Бескровной Е.В, действующей в своих интересах и в интересах сыновей Бескровного Д.С. и Бескровного М.С, с ООО "ПСК-Рунк" на ООО Специализированный застройщик "Аврора"

Решением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 11.05.2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 18.08.2022, исковые требования удовлетворены, произведена замена стороны застройщика в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) от 04.06.2020 N, заключенного между ООО "ПСК-Рунк" и Бескровной Е.В, действующей в своих интересах и в интересах сыновей Бескровного Д.С. и Бескровного М.С, с ООО "ПСК-Рунк" на ООО Специализированный застройщик "Аврора"

В кассационной жалобе ООО Специализированный застройщик "Аврора" просит отменить оспариваемые судебные акты, считая их незаконными, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Истец Бескровная Е.В, представители ответчиков ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк", ООО Специализированный застройщик "Аврора" в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, извещены надлежаще. В соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Проверив оспариваемые судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на нее Бескровной Е.В. и Бескровного М.С, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции не находит правовых оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы.

Судами установлено, что 20.12.2019 между ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк" и Бескровной Е.В. заключен инвестиционный договор N, по условиям которого застройщик обязался выполнить собственными и привлеченными силами и средствами работы по проектированию, строительству объекта в соответствии с утвержденным эскизом, условиями настоящего договора, заданием застройщика и проектной документацией.

Пунктом 12.6 названного договора установлено, что по соглашению сторон договор подлежит расторжению в случае заключения договора между сторонами о долевом участии, с учетом того, что задолженность по настоящему договору, может быть зачтена в счет оплаты по договору о долевом участии, заключенному между инвестором и застройщиком.

04.06.2020 между ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк" и Бескровной Е.В, действующей в своих интересах и интересах своих детей Бескровного Д.С. и Бескровного М.С, заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (с условием о расчетах по счету эскроу) N.

По условиям данного договора застройщик обязался построить жилой дом, строительный адрес: "адрес", на земельном участке с кадастровым номером N, и передать участнику долевого строительства в указанном доме объект строительства - квартиру N (строительный номер), на четвертом этаже, подъезд 3, проектной площадью 60, 15 кв. м.

Срок передачи квартиры по договору определен до 01.06.2021, дополнительным соглашением от 18.05.2021 N 1 изменен до 31.12.2021.

Стоимость объекта строительства определена сторонами в размере 5 112 720 рублей.

29.10.2021 сторонами заключено дополнительное соглашение о расторжении инвестиционного договора от 20.12.2019, по условиям которого застройщик обязался возвратить инвестору 765 000 рублей.

Обязанность дольщика по оплате договора исполнена, истцом на счете эскроу размещены денежные средства в размере 4 347 750 рублей, сумма в размере 765 000 рублей застройщиком "ПСК-Рунк" не зачислена.

27.09.2021 между ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк" (продавец) и ООО Специализированный застройщик "Аврора" (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства N, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя три незавершенные строительством здания, а покупатель обязался принять объекты и уплатить за него цену в размере и порядке, установленным договором.

Покупателю одновременно с передачей права собственности на объект передается право имущественной аренды на земельный участок с кадастровым номером N.

15.10.2021 проведена регистрация права собственности на указанные объекты.

26.01.2022 ООО Специализированный застройщик "Аврора" получено разрешение на строительство N сроком действия до 31/1/2023.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, установив фактические обстоятельства дела, руководствуясь статьями 421, 422, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что между истцом и ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк" возникли правоотношения из договора участия в долевом строительстве, поскольку сторонами согласованы условия об объекте строительства, сроке строительства и ввода объекта в эксплуатацию, о цене договора, порядка оплаты. Приобретение ООО "Специализированный застройщик "Аврора" 27.09.2021 у ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк" трех объектов незавершенного строительства, обремененных по договору правами участников долевого строительства, в одном из которых расположена квартира истца, не освобождает нового застройщика от исполнения обязанностей по договору, заключенному между Бескровной Е.В. и ООО "Специализированный застройщик "ПСК-Рунк", влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, поскольку к правоотношениям, возникшим между истцом и ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк" подлежат применению положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Выводы судов соответствуют правильно примененным нормам права, фактическим обстоятельствам дела.

Вопреки доводам кассационной жалобы судами исследовался вопрос об отказе в зачете денежных средств в сумме 765 000 рублей, в счет оплаты обязательства истца, установлено, что между истцом и ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк" было достигнуто соглашение о том, что подлежащие возврату денежные средства в вышеуказанной сумме будут зачтены по договору участия в долевом строительстве. При этом обязательства по оплате договора дольщиком исполнены (на счете эскроу истцом размещены денежные средства за объект строительства), а поскольку ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк" сумму в размере 765 000 рублей не зачислил, возможен зачет требований.

Содержащиеся в кассационной жалобе доводы о несогласии с выводами суда относительно правовой квалификации заключенного между сторонами договора инвестирования от 20.12.2019 не влекут отмену оспариваемых судебных актов. Суды с учетом действительной воли сторон правильно установили, что фактически отношения возникли из договора долевого участия в строительстве.

Доводы кассационной жалобы о том, что приобретенные ООО "Специализированный застройщик "Аврора" незавершенные строительством объекты, в отношении которых в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности нового застройщика, не обременены правами третьих лиц, что подтверждается выписками из ЕГРН, а также о том, что условиями договора купли-продажи объектов незавершенного строительства от 27.09.2021 определено, что к покупателю (ООО "Специализированный застройщик "Аврора") не переходят права и обязанности, возникшие до исполнения настоящего договора, в том числе и по исполнению договоров о долевом участии, также не влекут отмену оспариваемых судебных актов. Приобретение новым застройщиком - ООО "Специализированный застройщик "Аврора" объектов незавершенного строительства, обремененных по договору правами участников долевого строительства, является основанием для перехода прав и обязанностей застройщика ООО Специализированный застройщик "ПСК-Рунк" к ООО "Специализированный застройщик "Аврора", иное повлекло нарушение прав истца.

Оснований для отмены состоявшихся судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 11.05.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 18.08.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО Специализированный застройщик "Аврора" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи