Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 апреля 2023 г. по делу N 8Г-3042/2023[88-5370/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Шевчук Т.В, судей Панферовой С.А, Чекрий Л.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-252/2022 по иску Захарова Владимира Николаевича к Сычеву Александру Михайловичу, Тейтель Елене Михайловне, Другову Владимиру Леонидовичу, Туревичу Виктору Иосифовичу о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков по кассационной жалобе Захарова Владимира Николаевича на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 20 апреля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 ноября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шевчук Т.В, объяснения представителя Сычева А.М. по доверенности Шабуниной А.Н, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Захаров В.Н. обратился в суд с иском и просил обязать Сычева А.М, Тейтель Е.М, Другова В.Л, Туревича В.И. заключить договоры аренды земельных участков на условиях договора аренды N912 земельного участка, заключенного 20 января 1998 года между Захаровым В.Н. и Рыбаковой Е.Н.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 20 апреля 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 ноября 2022 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Захаров В.Н. ставит вопрос об отмене решения Гурьевского районного суда Калининградской области от 20 апреля 2022 года и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 ноября 2022 года, как постановленных с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении жалобы.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами нижестоящих инстанций при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом, 20 января 1998 года Захаровым В.Н. были заключены три договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, зарегистрированных в Гурьевском комитете по земельным ресурсам и землеустройству: договор аренды N911 с Мочарной Т.Е. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6, 0 га, для ведения крестьянского хозяйства по производству сельскохозяйственной продукции, договор аренды N914 с Бахаревой Т.Я. в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6, 0 га, для ведения крестьянского хозяйства по производству сельскохозяйственной продукции, договор аренды N912 с Рыбаковой Е.Н. в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 6, 0 га, для ведения крестьянского хозяйства по производству сельскохозяйственной продукции. Срок договоров аренды земельных участков - 49 лет.

По обращению истца в сведения ЕГРН 18 февраля 2021 года внесены данные об обременении земельных участков с кадастровыми номерами N правом аренды.

Судом также установлено, что после заключения с Захаровым В.Н. договора аренды земельного участка с КН N, указанный участок был отчужден его собственником Рыбаковой Е.Н. в пользу Красильникова В.Ю. по договору дарения, заключенному 23 мая 2005 года.

В 2008 году Красильников В.Ю. распорядился участком в пользу Сычева А.М, заключив с последним 14 марта 2008 года договор дарения участка.

В дальнейшем, в 2009 году Сычев А.М. распорядился участком следующим образом: Другову В.Л, Тейтель Е.М. и Туревичу В.И. были подарены по 1/6 доли каждому. Оставшаяся доля участка была оставлена в собственности Сычева А.М.

В 2014 году в судебном порядке был произведен выдел доли в натуре и прекращено право общей долевой собственности.

21 ноября 2014 года Гурьевским районным судом Калининградской области был разрешен гражданский спор по иску одного из долевых собственников указанного участка.

Заявлены требования о прекращении права общей долевой собственности и выделении в натуре долей земельного участка.

По делу принято решение о прекращении общей долевой собственности Сычева А.М, Другова В.Л, Тейтель Е.М, Туревича В.И. на земельный участок с КН N площадью 60 000 кв.м.

Из указанного исходного участка была выделена доля Сычева А.М. размером 20000 кв.м, и на образованный участок за Сычевым А.М. признано право собственности.

Также были выделены доли остальных долевых собственников из оставшегося участка размером 40 000 кв.м, в следующем порядке: Другову В.Л. - 1/4 доли, Тейтель Е.М. - 1/4 доли, Туревичу В.И. - 2/4 доли.

Земельный участок с КН N был снят с кадастрового учета 21 ноября 2014 года на основании указанного выше решения суда.

За счет выделенной доли размером 20 000 кв.м, был образован участок с КН N. Право собственности на участок зарегистрировано за Сычевым А.М. 27 октября 2014г.

За счет выделенной доли размером 40 000 кв.м, был образован участок с КН N, который в 2015 году был разделен на три самостоятельных участка: на участок с КН N

02 ноября 2015 года в ЕГРН внесена запись о правах на участки: право собственности на участок с КН N зарегистрировано за Тейтель Е.М, право собственности на участок с КН N - за Друговым В.Л, право собственности на участок с КН N - за Туревич В.И.

Спор возник в отношении образованных земельных участков, составляющих ранее единый земельный участок с КН N переданный в аренду в 1998 году Захарову В.Н.

Также судом установлено, что 22 марта 2021 года истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлениями о внесении записей об обременениях четырех участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером N договором аренды от 20 января 1998 года.

2 апреля 2021 года государственными регистраторами были приняты решения о приостановлении до 30 июня 2021 года осуществления государственной регистрации прав на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" N218 от 13 июля 2015 года. Указано на то, что договор аренды был заключен 20 января 1998 года с Рыбаковой Е.Н. в отношении земельного участка с кадастровым номером N который в 2014 году снят с кадастрового учета в результате его раздела на земельный участок с кадастровым номером N (снят с учета 3 ноября 2015 года и образованы путем раздела участки с кадастровыми номерами N). Рекомендовано со ссылкой на статью 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в течение срока приостановления представить новые договоры аренды, заключенные на прежних условиях с собственниками заявленных земельных участков.

В связи с тем, что в период приостановления срока государственной регистрации дополнительные документы заявителем не были представлены, с заявлением о приостановлении государственной регистрации на срок до шести месяцев заявитель также не обращался, 30 июня 2021 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области истцу было отказано в государственной регистрации прав.

Указанные выше решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области были обжалованы Захаровым В.Н. в судебном порядке, решением суда от 14 сентября 2021 года требования иска оставлены без удовлетворения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Захаровым В.Н. требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 9, 12, 421, 445, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 11.8, 22 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что договор аренды земельного участка Захаровым В.Н. был заключен не с ответчиками, а с прежним собственником Рыбаковой Е.Н, с новыми собственниками договор аренды земельного участка не заключался. Более того, намерение арендатора заключить договор аренды земельного участка с новым собственником участка не означает, что у нового собственника возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду, тем более ввиду его неосведомленности о наличии арендных правоотношений в связи с отсутствием сведений в ЕГРН об обременении земельного участка.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указал, что в соответствии с положениями статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, при совершении сделок с исходным участком с КН N (договор дарения в 2005 году между Рыбаковой Е.Н. и Красильниковым; договор дарения в 2008 году между Красильниковым и Сычевым, договор дарения в 2009 году между Сычевым и Друговым, Тейтель, Туревичем), при проведении с исходным участком кадастровых работ по образованию новых участков в счет выдела долей, на момент постановки новых участков на кадастровый учет, по сведениям ЕГРН участок не имел каких-либо обременений и был свободен от прав третьих лиц, из чего следует, что для ответчиков по настоящему делу, договор аренды от 20 января 1998 года считается незаключенным, а значит, не может порождать правовые последствия в виде возникновения у них обязательств перед истцом относительно аренды.

Вместе с тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из положений Федерального закона от 21 июля 1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего на момент заключения Захаровым В.Н. и Рыбаковой Е.Н. договора аренды), в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением предоставляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Таким образом, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Как установлено судом, между истцом и Рыбаковой Е.Н. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды; договор исполнялся с даты его заключения и по настоящее время Захаров В.Н. использует участок по назначению, ведет на нем деятельность крестьянского хозяйства по производству сельскохозяйственной продукции. Незаключенным или недействительным договор аренды в судебном порядке не признавался.

Договор аренды земельного участка, заключенный между Захаровым В.Н. и Рыбаковой Е.Н. был зарегистрирован в Гурьевском комитете по земельным ресурсам и землеустройству за N 912 от 20 января 1998 года.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в момент заключения договора аренды, права на недвижимое имущество, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда).

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Согласно статье 6 того же Закона возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Положения статьи 32 того же Закона предусматривают, что субъекты Российской Федерации вправе делегировать органам местного самоуправления часть своих полномочий в области организации системы государственной регистрации прав, предусмотренных настоящим Федеральным законом; поэтапно вводят систему государственной регистрации прав, в целях чего проводят необходимые структурные и функциональные преобразования и используют для государственной регистрации прав органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимого имущества.

Филиалы регистрирующего органа создавались в субъектах РФ после принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются также иные документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно части 6 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, регистрация договора аренды земельного участка 20 января 1998 года в Гурьевском комитете по земельным ресурсам и землеустройству являлась подтверждением государственной регистрации сделки и не требовала последующего подтверждения в органах ЕГРП, ЕГРН. При таких обстоятельствах выводы суда о не заключенности договора аренды в связи с отсутствием его регистрации в органах ЕГРН противоречат приведенным нормам материального права.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2013 N 1196-О, от 29.01.2015 N 162-О, от 21.05.2015 N 1197-О, от 21.05.2015 N 1197-О и от 25.02.2016 N 348-О).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитали суды нижестоящих инстанции.

При этом суды не учли, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 указанного Закона и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Тем не менее, таких обстоятельств установлено не было.

В этой связи, заслуживают внимания доводы кассационной жалобы Захарова В.Н. о том, что заключив договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и фактически исполняя условия договора с 1998 года, арендатор имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков с ответчиками на тех же условиях.

Приведенные нормы материального права и разъяснения не были учтены судами, что повлекло принятие неверного решения по существу спора.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 ноября 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 ноября 2022 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи