Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 17 апреля 2023 г. по делу N 8Г-2529/2023[88-3690/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ошхунова З.М.

судей Усмановой Г.Ф, Росиной Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Оптторг" о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте, о признании права собственности на эту долю, о понуждении заключить договор долевого участия, о взыскании суммы паевого взноса, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, штрафа, компенсации морального вреда, по кассационной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 25 июля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 29 ноября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Усмановой Г.Ф, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО3 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Оптторг" (далее - ООО "Оптторг") о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 53, 31 кв.м, приведенной площадью (с учетом лоджии, балкона, террасы) - 58, 84 кв.м на 5-м этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес", "адрес", условный N, и земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 0, 7850 га по тому же адресу, о признании права собственности на долю в общей собственности на эту часть, о понуждении ответчика заключить с ней договор долевого участия в строительстве данного многоквартирного жилого дома, общей стоимостью 2 059 400 рублей, о взыскании суммы паевого взноса по предварительному договору долевого строительства жилого дома в размере 880 400 рублей, неустойки в размере 10% от суммы объекта долевого строительства в размере 205 940 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 379 811 рублей 48 копеек, штрафа за отказ от добровольной выплаты суммы долга в размере 733 075 рублей 74 копейки, компенсации морального вреда в размере 300 000 рублей.

В обоснование требований указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Обществом с ограниченной ответственностью "Лея" (далее - ООО "Лея") был заключен предварительный договор N долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по указанному адресу, цена объекта долевого строительства - квартиры составила "данные изъяты". стоимость 1 кв.м площади определена в 35 000 рублей, застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ г..заключить с участником долевого строительства основной договор и содействовать его регистрации в установленном порядке, договором предусмотрена неустойка в случае неисполнения обязательств. Истцом в счет оплаты объекта в кассу ООО "Лея" внесена денежная сумма в размере "данные изъяты".

Решениями Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Лея" признан несостоятельным (банкротом). В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде истцу стало известно, что на основании постановления АМС "адрес" "адрес" N от ДД.ММ.ГГГГ между АМС "адрес" Республики Северная Осетия-Алания (арендодатель) и ООО "Лея" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, общей площадью 0, 7850 га, находящийся по адресу: "адрес"-Алания, "адрес", для использования в целях: для завершения многоквартирного жилищного строительства, который ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном порядке. ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Лея" и ООО "Оптторг" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендатор передал, а новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ Указанное свидетельствует о том, что еще ДД.ММ.ГГГГ ООО "Лея", заключив соглашение с ООО "Оптторг", передала последнему все свои права и обязательства по строительству дома и сдаче его в эксплуатацию, в том числе, по заключению основного договора со всеми участниками долевого строительства дома, в том числе и с истцом. Однако основной договор с истцом не заключен, уплаченные денежные средства в сумме "данные изъяты" не возвращены, кроме того, "адрес" строящемся доме продана третьим лицам. Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истец исключена из реестра требований кредиторов ООО "Лея". В ином порядке восстановить свои права истец возможности не имеет.

Решением Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 25 июля 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 29 ноября 2022 г, в удовлетворении требований ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе ФИО3 просит отменить судебные акты со ссылкой на неверное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились стороны, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и заблаговременно.

Судебная коллегия, по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. При этом нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены или изменения судебных постановлений, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит состоявшееся по делу апелляционное определение подлежащим отмене.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО "Лея" был заключен предварительный договор N долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: "адрес", "адрес", где участнику предполагалось предоставление двухкомнатной квартиры общей площадью 53, 31 кв.м, приведенной площадью (с учетом лоджии, балкона, террасы) - 58, 84 кв.м на 5-м этаже дома, застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ. заключить с участником долевого строительства основной договор и содействовать его регистрации в установленном порядке. Цена объекта долевого строительства - квартиры составила 2 059 400 рублей. стоимость 1 кв.м площади определена в 35 000 рублей, из которой истцом в счет оплаты объекта в кассу ООО "Лея" внесена денежная сумма в размере "данные изъяты".

На основании постановления АМС "адрес" Республики Северная Осетия-Алания N от ДД.ММ.ГГГГ между АМС "адрес" Республики Северная Осетия-Алания (арендодатель) и ООО "Лея" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N общей площадью 0, 7850 га, находящийся по адресу: "адрес"- "адрес" "адрес", для использования в целях: для завершения многоквартирного жилищного строительства, который ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в установленном порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Лея" и ООО "Оптторг" (новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендатор передал, а новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Лея" признан несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от ДД.ММ.ГГГГ по иску АМС "адрес" Республики Северная Осетия-Алания с ООО "Оптторг" взыскана задолженность по договору аренды на основании заключенного с ООО "Лея" соглашения и передаче прав и обязанностей.

Истец, обращаясь в суд с настоящим иском и ссылаясь на перечисленные выше судебные акты и соглашение, полагала, что вместе с правами и обязанностями по договору аренды земельного участка, на котором возводится многоквартирный жилой дом, к ответчику перешли права и обязанности, связанные с объектом строительства перед дольщиками ООО "Лея".

Суд первой инстанции, разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований истца, исходил из того, что названным соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка перемена застройщика не предусмотрена, такой механизм действующим законодательством не регулируется, перемена лиц в обязательстве перед истцом не произошла, кроме того, истцом не уплачена полная стоимость объекта строительства, предусмотренная предварительным договором долевого участия в строительстве.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами.

Между тем с апелляционным определением согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от их исполнения не допускается.

Исходя из смысла статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1).

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3).

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

В данном случае суды не исследовали достаточным образом вопрос о том, какие именно права и обязанности были переданы ответчика на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 6468 от 1 сентября 2015 г, сам договор аренды в материалах дела отсутствует, к тому же в соглашении упоминается о том, что этот договор аренды земельного участка был заключен с ООО "Лея" для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома (пункт 1.1), более того, ответчик не оспаривал, что осуществлял далее строительство этого дома.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", под застройщиком понимается хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации", или Фонд, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 настоящего Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории.

Между тем суды не проверяли статус ответчика с учетом приведенных выше правовых норм.

Кроме того, для окончания строительства незавершенного многоквартирного жилого дома требовалось согласование с органом местного самоуправления, как по поводу градостроительных аспектов строительства (проект застройки, строительная документация, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта и т.п.), так и с точки зрения гражданско-правовых взаимоотношений, касающихся самих строительных работ, привлечения подрядных организаций и.д, однако такие материалы в деле отсутствуют и судами в ходе рассмотрения дела не исследовались.

Также истец ссылалась на продажу ее квартиры третьим лицам, что сделало невозможным исполнение ею своей части обязательства по оплате цены объекта, и оставило ее без тех денежных средств, которые она внесла в счет строительство дома при том, что из реестра кредиторов ООО "Лея" она исключена, однако эти обстоятельства оставлены судами без внимания.

При таком положении усматривается, что суд первой инстанции спор, по существу, не разрешил, а суд апелляционной инстанции эту ошибку не исправил.

В силу положений статей 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 ГПК РФ.

Принимая во внимание изложенное, состоявшееся по делу апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует устранить указанные недостатки и вынести по делу законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 29 ноября 2022 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий З.М. Ошхунов

Судьи Г.Ф. Усманова

Е.А. Росина