Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2023 г. по делу N 8Г-3905/2023[88-11967/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Дурневой С.Н, судей Ивановой О.Н, Яковлева А.М, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу ФИО4 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 10 октября 2022 года по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, встречному исковому заявлению ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, заслушав доклад судьи Дурневой С.Н, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным, указав, что состоит в браке с ответчиком ФИО3 с 15 августа 2015 года. ФИО3 на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 519 кв.м. и жилой дом общей площадью 59, 1 кв.м, расположенные по адресу: "адрес". В 2016 году истец самовольно реконструировал указанный жилой дом, в результате чего площадь дома увеличилась до 70 кв.м. В феврале 2020 года ему стало известно, что 17 марта 2017 года ФИО3 по договору купли-продажи продала указанный жилой дом и земельный участок ФИО4 за 600 000 рублей. Поскольку согласия на совершение данной сделки он не давал, спорный жилой дом является самовольной постройкой, в связи с чем не мог быть предметом сделки, просил суд признать договор купли-продажи от 17 марта 2017 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", заключенный между ФИО3 и ФИО4 недействительным, применить последствия недействительности сделки.

ФИО4 обратилась в суд со встречным иском к ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем, указав, что сделка купли-продажи от 17 марта 2017 года жилого дома и земельного участка являлась возмездной, продавцу ФИО3 была передана денежная сумма в размере 600 000 рублей, о чём имеется запись в договоре купли-продажи. Покупатель не знала о проведенной в доме самовольной реконструкции, при сделке использовался технический паспорт от 17 ноября 2010 года, не содержащий сведений о реконструкции, кроме того, ее право собственности на спорный жилой дом и земельный участок зарегистрированы в установленном законом порядке. Просила признать её добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес".

Решением Трусовского районного суда г. Астрахани от 29 сентября 2021 года исковые требования ФИО2 удовлетворены. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", заключенный между ФИО3 и ФИО4, признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности ФИО4 на жилой дом с кадастровым номером "данные изъяты" и земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", расположенные по адресу: "адрес", признано право собственности на указанный жилой дом и земельный участок за ФИО6 С ФИО6 в пользу ФИО7 взыскана уплаченная по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сумма в 600 000 рублей. В удовлетворении встречного иска ФИО4 отказано. С ФИО4 в пользу Общества с ограниченной ответственностью "КС Студия" в оплату строительно-технической экспертизы взыскана сумма 10 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 15 декабря 2021 года решение Трусовского донного суда г. Астрахани от 29 сентября 2021 года оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 14 июля 2022 года отменено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 15 декабря 2021 года, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением от 7 сентября 2022 года судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, ФИО16 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 10 октября 2023 года решение суда первой инстанции отменено. Принято по делу новое решение, которым исковые требования ФИО2 к ФИО4, Ю.И. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома с кадастровым номером "данные изъяты" и земельного участка площадью 519 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенных по адресу: г: Астрахань, "адрес", заключенный между ФИО3 и ФИО4. Применены последствия недействительности сделки, прекращено право собственности ФИО4 на жилой дом с кадастровым номером "данные изъяты" и земельный участок площадью 519 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенных по адресу: "адрес", признано право собственности на указанный жилой дом земельный участок за ФИО8, с которой в пользу ФИО4 взыскана уплаченная по договору купли-продажи от 17 марта 2017 года сумма в размере 600 000 рублей. В удовлетворении встречного иска ФИО4 к ФИО2, ФИО8 о признании добросовестным приобретателем отказано. Взыскано с ФИО4 в пользу ООО "КС Студия" оплата за проведение строительно-технической экспертизы в размере 10 000 рублей.

В кассационной жалобе ФИО4 поставлен вопрос об отмене апелляционного определения ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права, неверного установления фактических обстоятельств дела, а также неверной оценки доказательств по делу. Со ссылкой на положения ст. 61 ГПК РФ, полагала, что судом апелляционной инстанции неправомерно не приняты во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по делу N 2-952/2020 по иску ФИО3 к ФИО4 о признании сделки недействительной, в рамках рассмотрения которого, супруг ФИО3 - ФИО9, поддерживая позицию супруги, давал пояснения о том, что вместе с ФИО3 присутствовал в МФЦ при подаче документов на регистрацию перехода права собственности на спорные объекты, знал об отчуждении данных объектов. Ссылается на пропуск истцом ФИО2 срока исковой давности, который, по мнению заявителя, начал течь с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты к ФИО4, о чем ФИО10 с достоверностью было известно. Полагала, что суд апелляционной инстанции необоснованно отказал в удовлетворении требований о признании ее добросовестным приобретателем, поскольку на момент совершения сделки по приобретению жилого дома и земельного участка ФИО4 не знала и не могла знать о том, что в доме была произведена реконструкция, из представленных ей документов был технический паспорт от 17.11.2010 года. Указывает, что является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества, сделка между сторонами совершена в установленной форме, на момент совершения сделки, каких-либо ограничений в отношении объектов не имелось, право собственности на объекты зарегистрировано за ней в установленном законом порядке.

Указывает, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что в соответствии с заключением эксперта ООО "КС Студия" фактическая площадь жилого дома на момент проведения экспертизы составляет 70 кв.м, реконструкция была произведена в период с 17.11.2010 года по 30.08.2020 года, определить более точную дату реконструкции не представляется возможным.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не явились. Сведения об уважительности причин своей неявки не представили. При этом информация о движении дела была размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

При таких обстоятельствах в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, на основании договора купли-продажи N 914 от 27 июня 2012 года заключенного между ФИО3 и управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани, ФИО3 является собственником земельного участка площадью 519 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", и расположенного на земельном участке жилого дома, общей площадью 59, 1 кв.м, по адресу: "адрес".

15 августа 2015 года между ФИО11 и ФИО3 зарегистрирован брак, что подтверждается актовой записью N 324, выданной Службой ЗАГС "адрес".

Согласно извлечению из технического паспорта N 69224, составленного по состоянию на 23 декабря 2010 года, жилой "адрес" состоит из жилой площади 44, кв.м, общей площади 60 кв.м, имеется отметка о выполненной без разрешения перепланировки.

Из текста искового заявления и пояснений исковой стороны по первоначальному иску усматривается, что в 2016 году жилой дом по указанному выше адресу был реконструирован истцом ФИО2, в результате реконструкции площадь дома увеличилась и составила 70 кв.м.

Согласно техническому паспорту, составленному ООО "АстБТИ-проект" по состоянию на 13 августа 2020 года, общая площадь жилого "адрес" ввиду его реконструкции составила 70 кв.м.

Судами установлено, что 17 марта 2017 года между ФИО3 (продавцом) ФИО4 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 519 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", и расположенного на земельном участке жилого дома, общей площадью 59, 1 кв.м, по адресу: "адрес".

Согласно заключению эксперта ООО "КС Студия" N01/2-99/2021 от 16 апреля 2021 года, существующий жилой дом, расположенный по адресу: г, Астрахань, "адрес", не соответствует сведениям, содержащемся о нём в ЕГРН и правоустанавливающих документах, по сведениям ЕГРН и правоустанавливающих документов, площадь жилого дома составляет 59, 1 кв.м, фактическая площадь жилого дома составляет 70 кв.м. Изменения площади жилого дома в период с 17 апреля 1974 года (59, 1 кв.м.) по 17 ноября 2010 года (60 кв.м.) являются результатом перепланировки, изменение площади жилого дома в период с 17 ноября 2010 года (60 кв.м.) по 13 августа 2020 года (70 кв.м) является результатом реконструкции. Реконструкция жилого дома, расположенного по указанному адресу, произошла в период с 17 ноября 2010 года по 13 августа 2020 года.

Согласно заключению N 81-21 землеустроительного исследования, проведенного 11 мая 2021 года специалистом АНО по проведению судебных экспертиз и иных исследований "БАЗИС" ФИО12, градостроительное местоположение и контур объекта капитального строительства "жилой "адрес", расположенный по "адрес"", указанные в техническом паспорте без номера по состоянию на 13 августа 2020 года, подготовленном ООО "АстБТИ-проект", соответствуют его градостроительному местоположению и контуру по состоянию на 17 марта 2017 года (момент заключения договора купли-продажи жилого дома с земельным участком).

Разрешая возникший между сторонами спор, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167, 168 ГК РФ, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования в части признания договора купли-продажи от 17.03.2017 жилого дома и земельного участка, заключенного между ФИО3 и ФИО4, недействительным обоснованы и подлежат удовлетворению, поскольку указанная сделка совершена в отношении самовольной постройки.

При этом суд первой инстанции не нашел правовых оснований для признания ответчика ФИО4 добросовестным приобретателем, которая, по мнению суда, при должной внимательности и осмотрительности приобретая спорный объект, не могла не понимать, что приобретает объект самовольного строительства, параметры которого отличаются от параметров, содержащихся в ЕГРН.

Отменяя решение суда первой инстанции и разрешая спор по существу, исследовав представленные доказательства, выслушав участников процесса, учитывая все установленные обстоятельства по делу, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности исковых требований ФИО2, исходя из того, что спорный жилой дом самовольно реконструирован истцом в период брака с ФИО3, на момент заключения спорного договора купли-продажи жилой дом являлся самовольной постройкой, в связи с чем, не мог быть предметом сделки, а кроме того, согласие ФИО2 на продажу дома не получено, что является основанием для признания оспариваемого договора недействительным в силу его ничтожности.

При этом судебная коллегия не усмотрела оснований для удовлетворения встречного иска ФИО4 ввиду того, что она не может являться добросовестным приобретателем имущества, поскольку предметом сделки была самовольная постройка.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции с выводами суда апелляционной инстанции согласиться не может, поскольку указанные выводы противоречат установленным судом фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

С учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Данные требования закона судом апелляционной инстанции соблюдены не были.

Ссылаясь на недействительность заключенного между ФИО3 и ФИО4 договора купли-продажи земельного участка, площадью 519 кв.м. и жилого дома, общей площадью 59, 1 кв.м, расположенные по адресу: "адрес", истец ФИО2 указывал, что спорные объекты являются совместной собственностью супругов ФИО2 и ФИО3, оспариваемый договор был заключен в отсутствие его согласия, при этом спорные объекты не могли быть предметом сделки, поскольку жилой дом является самовольной постройкой.

Таким образом, с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора являлось установление факта нахождения спорного имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки в совместной собственности супругов ФИО2 и ФИО3, а также установление обстоятельств, связанных с возможностью либо невозможностью отчуждения спорного объекта по договору купли-продажи, являлось ли спорное строение вновь созданным объектом недвижимости либо является реконструированным объектом недвижимости, могло ли спорное недвижимое имущество являться предметом сделки.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью.

Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации прямо указывает, что в случаях совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Данной нормой закона не предусмотрена обязанность супруга, обратившегося в суд, доказывать то, что другая сторона в сделке по распоряжению недвижимостью или в сделке, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, совершенной одним из супругов без нотариального согласия другого супруга, знала или должна была знать об отсутствии такого согласия.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования ФИО2, судебная коллегия пришла к выводу о том, что согласие ФИО2 на продажу жилого дома не получено, что является основанием для признания оспариваемого договора недействительным в силу его ничтожности.

Вместе с тем, как следует из материалов настоящего гражданского дела, жилой дом, общей площадью 59, 1 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" принадлежал ФИО3 и ФИО1 (по ? доли в праве общей долевой собственности) на основании свидетельства о праве на наследство N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.94).

На основании договора купли-продажи N 914 от 27 июня 2012 года заключенного между ФИО3 и управлением земельными ресурсами администрации г. Астрахани, ФИО3 приобрела в собственность земельный участок площадью 519 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "адрес" (л.д.119).

Из материалов дела усматривается, что 15 августа 2015 года между ФИО2 и ФИО3 зарегистрирован брак, что подтверждается актовой записью N, выданной Службой ЗАГС "адрес".

Таким образом, спорное недвижимое имущество, а именно: жилой дом, общей площадью 59, 1 кв.м. и земельный участок площадью 519 кв.м. с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "адрес" являлось собственностью ФИО3 до вступления в брак с ФИО2

В указанной связи, выводы суда апелляционной инстанции о том, что спорные объекты являются совместно нажитым имуществом супругов ФИО2 и ФИО3 опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами, подтверждающими, что жилой дом по указанному выше адресу приобретен ФИО3 в порядке наследования в 1995 году, а спорный земельный участок приобретен в 2012 году, в то время как брак между супругами заключен в 2015 году.

В такой ситуации, судом апелляционной инстанции при апелляционном рассмотрении настоящего гражданского дела надлежащим образом не были исследованы указанные выше обстоятельства и не дана оценка имеющимся в деле доказательствам, подтверждающим, что спорное имущество ФИО3 было приобретено до вступления в брак с ФИО2

Проверяя законность апелляционного определения в остальной части и оценивая выводы суда апелляционной инстанции о том, что жилой дом, общей площадью 59, 1 кв.м. по адресу: "адрес" является самовольной постройкой, подлежащей сносу, и не мог являться предметом оспариваемого договора купли-продажи, заключенного между ФИО3 и ФИО4, судебная коллегия отмечает следующее.

Из материалов дела следует, что 17 марта 2017 года между ФИО3 (продавцом) ФИО4 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 519 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", и расположенного на земельном участке жилого дома, общей площадью 59, 1 кв.м, по адресу: "адрес".

Стоимость жилого дома и земельного участка составила 600 000 руб. Оплата по договору в размере 600 000 руб. покупателем произведена полностью, что подтверждается записью в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о получении денежных средств и подписью ФИО3

Переход права собственности на спорные объекты к ФИО4 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Как уже было отмечено, предметом договора купли-продажи от 17 марта 2017 являлся, в том числе, жилой дом, общей площадью 59, 1 кв.м. по адресу: "адрес".

Согласно извлечению из технического паспорта N 69224, составленного по состоянию на 23 декабря 2010 года, жилой "адрес" состоит из жилой площади 44 кв.м, общей площади 60 кв.м, имеется отметка о выполненной без разрешения перепланировки.

Согласно техническому паспорту, составленному ООО "АстБТИ-проект" по состоянию на 13 августа 2020 года, общая площадь жилого "адрес" ввиду его реконструкции составила 70 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 указанного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу положений ст. 141.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130). Здания и сооружения создаются в результате строительства.

Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении) (часть 2).

Изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом (часть 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 и 29 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.042010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ (п.28).

Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (п. 29).

Законодательство о самовольных постройках не распространяются на реконструкцию жилого дома, связанную с заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций, в результате которой не возникло нового объекта недвижимости.

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "КС Студия".

Согласно заключению эксперта ООО "КС Студия" N01/2-99/2021 от 16 апреля 2021 года, существующий жилой дом, расположенный по адресу: "адрес" не соответствует сведениям, содержащемся о нём в ЕГРН и правоустанавливающих документах, по сведениям ЕГРН и правоустанавливающих документов, площадь жилого дома составляет 59, 1 кв.м, фактическая площадь жилого дома составляет 70 кв.м. Изменения площади жилого дома в период с 17 апреля 1974 года (59, 1 кв.м.) по 17 ноября 2010 года (60 кв.м.) являются результатом перепланировки, изменение площади жилого дома в период с 17 ноября 2010 года (60 кв.м.) по 13 августа 2020 года (70 кв.м) является результатом реконструкции. Реконструкция жилого дома, расположенного по указанному адресу, произошла в период с 17 ноября 2010 года по 13 августа 2020 года.

Из приведенного выше заключения ООО "КС Студия" усматривается, что изменение площади жилого дома в период с 17 ноября 2010 года (60 кв.м.) по 13 августа 2020 года (70 кв.м.) является результатом реконструкции.

Вместе с тем, заключение эксперта ООО "КС Студия" не содержит выводов о том, что реконструированный объект недвижимости, расположенный по адресу: "адрес" является вновь созданным (новым) объектом недвижимости, на который распространяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, выводы суда апелляционной инстанции относительно того, что объектом договора купли - продажи от 17 марта 2017 года являлся вновь созданный объект недвижимости, являющийся самовольным строением, подлежащим сносу и не мог быть отчужден по договору купли-продажи ФИО4, не основаны на имеющихся материалах дела.

В настоящем случае, суду апелляционной инстанции, проверяя доводы исковой стороны о том, что в результате реконструкции образован новый объект недвижимости, который не мог являться предметом оспариваемой сделки, применительно к положениям ст. 87 ГПК РФ и с учетом отсутствия у суда специальных познаний в области строительства, следовало на обсуждение сторон поставить вопрос о назначении дополнительной экспертизы с целью установления параметров и характеристик произведенной реконструкции, а именно: повлекла ли произведенная реконструкция жилого дома к образованию нового объекта недвижимости.

Между тем, судом апелляционной инстанции данные обстоятельства не выяснялись, вопрос о том, является ли данный объект вновь созданным, либо реконструированным, не исследовался.

Более того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что ФИО3 не могла произвести отчуждение спорного объекта общей площадью 59, 1 кв.м, который и являлись предметом оспариваемого договора купли-продажи, также не основаны на законе, поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено, что спорный объект невозможно привести в первоначальное состояние.

Перечисленные выше обстоятельства и доказательства имеют существенное значение для рассматриваемого спора, однако не были учтены судом апелляционной инстанции.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции, содержащиеся в апелляционном определении, противоречат установленным по делу обстоятельствам и не соответствуют требованиям закона.

При рассмотрении спора суд апелляционной инстанции допустил нарушение норм материального права и фактически уклонился от выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения данного спора.

Уклонение суда от установления всех значимых для дела обстоятельств противоречит принципам гражданского судопроизводства и свидетельствует о неисполнении судом своих функций при отправлении правосудия.

Допущенные судом нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 2 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения норм права являются непреодолимыми, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор в соответствии с требованиями приведенных норм права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Астраханского областного суда от 10 октября 2022 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Дурнева С.Н.

Судьи Иванова О.Н.

Яковлев А.М.