Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 марта 2023 г. по делу N 8Г-40663/2022[88-6709/2023-(88-44344/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Комбаровой И.В, судей Песоцкого В.В, Харитонова А.С, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Киселевой Анны Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Ростовстрой" о признании предварительного договора расторгнутым, встречному исковому заявлению ООО "Специализированный застройщик "Ростовстрой" к Киселевой Анне Сергеевне о признании предварительного договора расторгнутым, по кассационной жалобе представителя Киселевой А.С. по доверенности ФИО1 на решение Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону Ростовской области от 23 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30 августа 2022 года, заслушав доклад судьи Комбаровой И.В, судебная коллегия

установила:

Киселева А.С обратилась с иском в суд к ООО "Специализированный застройщик "Ростовстрой" о признании предварительного договора расторгнутым. Иск мотивирован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязались заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи "адрес", этаж 28, количество жилых комнат 4, общая площадь жилого помещения "данные изъяты" кв.м и терраса площадью "данные изъяты" кв.м, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: "адрес". Стоимость квартиры определена в размере "данные изъяты", задаток - "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ истцу направлена информация о том, что отсутствует техническая возможность внести изменения в ЕГРН в отношении квартиры, в связи чем предложено внести изменения в договор путем исключения террасы и снижения стоимости квартиры до "данные изъяты". Истцом предложено заключить основной договор в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи, со снижением стоимости квартиры на стоимость террасы площадью до "данные изъяты". Ответчиком направлен отказ от акцепта.

ООО "Специализированный застройщик "Ростовстрой" обратилось в суд со встречным иском к Киселевой Анне Сергеевне о признании предварительного договора расторгнутым.

Встречный иск мотивирован тем, что с учетом существенных обстоятельств, не зависящих от продавца и затрудняющих исполнить возложенные обязательства по предварительному договору в виду отсутствия технической возможности внести изменения в ЕГРН, общество ДД.ММ.ГГГГ направило в адрес Киселевой А.С. уведомление, предложение (оферта) о заключении основного договора и договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ на иных условиях. Из предмета договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ исключена терраса площадью 78, 9 кв.м и соответственно стоимость квартиры с учетом скидки составила "данные изъяты".

Киселева А.С. не согласилась, в свою очередь предложила снизить стоимость квартиру до "данные изъяты", из расчета стоимости одного квадратного метра в размере "данные изъяты" В рамках заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ общая цена квартиры, подлежащая уплате покупателем, была определена, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества, исключительно из рыночной стоимости квартиры и была согласована сторонами.

Соответственно, предложенные условия покупателя не приняты продавцом, так как стоимость "адрес" значительно занижена и не является рыночной, что в свою очередь существенно нарушает интересы продавца и влечет за собой такой ущерб, что он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, и сделка являлась бы для продавца заключенной на заведомо невыгодных для него условиях.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Киселевой А.С. повторно направлено уведомление с разъяснением причин отказа от принятия условий покупателя и предложено подписать договор купли-продажи N до ДД.ММ.ГГГГ на условиях продавца (без учета террасы и стоимости "адрес" "данные изъяты").

Однако покупатель ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес продавца протокол разногласий к договору и повторно предложил принять условия договора купли-продажи в редакции покупателя, определив срок для принятия решения продавцом до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "СЗ "Ростовстрой" в адрес Киселевой А.С. направлен отказ от принятия условий покупателя; покупатель предупрежден о том, что отсутствие намерения (ответа) со стороны Киселевой А.С. (в срок до ДД.ММ.ГГГГ) заключить договор купли-продажи будет расценено продавцом, как односторонний отказ покупателя от заключения договора купли-продажи, следовательно, возврата покупателю задатка в размере "данные изъяты".

Решением Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону Ростовской области от 23 мая 2022 года в удовлетворении исковых требований Киселевой Анны Сергеевны отказано в полном объеме.

Встречные исковые требования ООО "Специализированный застройщик "Ростовстрой" удовлетворены.

Признан расторгнутым предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО "Специализированный застройщик "Ростовстрой" (продавец) и Киселевой Анной Сергеевной (покупатель).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30 августа 2022 года решение Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону Ростовской области от 23 мая 2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Киселевой А.С. - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель Киселевой А.С. по доверенности ФИО1, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что оснований, установленных частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебных актов, не имеется.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "СЗ "Ростовстрой" (продавец) и Киселевой А.С. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, предметом которого является обязательство продавца продать, а покупателя - заключить основной договор купли-продажи "адрес", расположенной в жилом доме по адресу: "адрес".

Общая площадь квартиры составляет "данные изъяты" кв.м, в том числе жилой "данные изъяты" кв.м, подсобной "данные изъяты" кв.м. Площадь холодных помещений (лоджии) - "данные изъяты" кв.м, террасы "данные изъяты" кв.м.

В соответствии с пунктом 2.1.1. договора продавец принял на себя обязательство заключить с покупателем основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель подписать до указанной даты основной договор.

Цена квартиры составила "данные изъяты" (пункт 3.1.), из которых денежные средства в сумме "данные изъяты" в качестве задатка оплачены до подписания предварительного договора, "данные изъяты" подлежат оплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны установили, что с момента внесения изменений в ЕГРН (после подготовки технической документации на квартиру) обязуются заключить основной договор и произвести полный расчет, ранее установленных сроков (пункт 3.1.1.).

ДД.ММ.ГГГГ по заказу ООО "СЗ "Ростовстрой" подготовлен технический план помещения для внесения изменений в сведения ЕГРН о графическом изображении местоположении жилого помещения "адрес", а также кадастровым инженером указано, что согласно проектной документации к помещению квартиры относится холодное помещение террасы площадью понижающего коэффициента 0, 3 - 23, 7 кв.м) - "данные изъяты" кв.м, которое не было учтено на графическом чертеже квартиры при изготовлении ранее технического плана.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором приостановлена государственная регистрация на основании статьи 26 Закона о регистрации до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении. При проведении правовой экспертизы представленных на государственный кадастровый учет документов установлено, что в ЕГРН имеются актуальные сведения об объекте ("адрес", по адресу: "адрес"), в состав которого не входит терраса, площадью "данные изъяты" кв.м.

Поскольку установлено, что объект и терраса не являются структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, а также не являются изолированным помещением от других и мест общего пользования в многоквартирном доме и не имеют общих (смежных) границ соприкосновения друге другом, не представилось возможным проведение государственного кадастрового учета изменений в отношении объекта в части уточнения местоположений квартиры в здании, поскольку терраса в соответствии с действующим законодательством не может входить в состав объекта.

Ввиду невозможности внести изменения в ЕГРН в отношении спорной квартиры, ДД.ММ.ГГГГ ООО "СЗ "Ростовстрой" в адрес Киселевой А.С. направлено уведомление. Из предмета договора исключено помещение террасы, стоимость квартиры с учетом скидки определена ответчиком в размере "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ Киселевой А.С. в адрес ООО "СЗ "Ростовстрой" было направлено предложение, в котором выражено несогласие с названным предложением продавца в части предмета и цены, указана сниженная цена - "данные изъяты".

ДД.ММ.ГГГГ Киселевой А.С. в адрес ООО "СЗ "Ростовстрой" направлен протокол разногласий.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "СЗ "Ростовстрой" в адрес Киселевой А.С. был направлено уведомление-предложение о заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ основного договора купли-продажи на иных условиях.

Судами первой и апелляционной инстанций учтено, что покупатель была уведомлена о том, что отсутствие намерения (ответа) с ее стороны заключить договор на данных условиях будет расценено как односторонний отказ от заключения договора.

Поскольку оплаты договора, ни на предложенных условиях ООО "СЗ "Ростовстрой", ни на предлагаемых покупателем условиях не поступило, ДД.ММ.ГГГГ. ООО "СЗ "Ростовстрой" возвратило Киселевой А.С. денежные средства в сумме "данные изъяты".

Разрешая спор, суд первой инстанции, исходил из того, что Киселева А.С. отказалась от заключения договора на предложенных условиях, полагая цену завышенной, уплаченные денежные средства Киселеовой А.С. в сумме "данные изъяты" возвращены.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений в связи со следующим.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела усматривается, в 3.1. предварительного договора купли-продажи указано, что цена спорной квартиры составляет "данные изъяты". Указаний на определение цены квартиры в зависимости от ее размера договор не содержит, следовательно, сторонами не утверждалась стоимость квартиры исходя из стоимости одного квадратного метра.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Предметом предварительного договора являлась обязанность сторон заключить договор купли-продажи квартиры с определенными характеристиками, включая площадь 150, 1 кв.м, терраса не входила в состав названной квартиры, и не имела общих (смежных) границ соприкосновения друг с другом, в связи с чем не могла быть предметом основного договора купли-продажи, о чем указано судами при разрешении спора.

Доводы кассационной жалобы о недобросовестном поведении ответчика при заключении предварительного договора в части предоставления недостоверных сведений об объекте, содержат собственные суждения заявителя и направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать установленными обстоятельства, которые не были установлены или были опровергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств над другими.

Несогласие заявителя с выводами судов и установленными по делу обстоятельствами, неправильное толкование подлежащих применению при рассмотрении настоящего дела норм права, и иное мнение, как должен быть разрешен спор, не свидетельствуют о незаконности судебных актов.

Принимая во внимание, что кассационная жалоба не содержит доводов, свидетельствующих о допущенных судами нарушениях норм права, которые в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могут повлечь отмену судебных постановлений в кассационном порядке, основания для ее удовлетворения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ленинского районного суда города Ростова-на-Дону Ростовской области от 23 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 30 августа 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Киселевой А.С. по доверенности ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий: И.В. Комбарова

Судьи А.С.Харитонов

В.В.Песоцкий