Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2023 г. по делу N 8Г-6155/2023[88-12732/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Дурневой С.Н, судей Ивановой О.Н, Яковлева А.М, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационные жалобы представителя ФИО3, ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 ноября 2022 года по гражданскому делу по иску ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества и встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о взыскании оплаченного аванса в двойном размере, заслушав доклад судьи Дурневой С.Н, выслушав представителя ФИО3 - ФИО5, поддержавшую доводы кассационной жалобы ФИО3 и возражавшую против удовлетворения кассационной жалобы ФИО1 судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 и ФИО2 обратились с исковым заявлением к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли - продажи недвижимого имущества.

В обоснование исковых требований указано, что между истцом (продавцом) ФИО2, ФИО1 и ответчиком (покупателем) ФИО3 был заключен предварительный договор купли - продажи недвижимого имущества от 01.03.2021 года, имеющего следующие характеристики: помещение 1-го и 2-го этажа, общей площадью (без учета перегородок) 844.2 кв.м, расположенные в здании, назначение: нежилое, площадь: 1259.3 кв.м, этажность: 3 по адресу: "адрес", район Энергетик-Изумруд, кадастровый N и 1/2 доля земельного участка по адресу "адрес", кадастровый N.

В соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи (п. 3.1. и п. 3.2.1) стоимость объекта составляет 135 000 000 рублей. Оплата объекта производится ответчиком в следующем порядке: сумма 6 000 000 рублей оплачивается в день заключения договора в виде аванса безналичным путем, и сумма 129 000 000 рублей оплачивается ответчиком после регистрации перехода права собственности на имя покупателя. Объект на данный момент не передан покупателю по акту приема-передачи нежилого помещения и находится во владении и пользовании продавца. Срок заключения договора установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако в установленный срок основной договор купли-продажи заключен не был, покупатель уклоняется от заключения договора, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО1, ФИО2 о взыскании оплаченного аванса в двойном размере в сумме 12 000 000 руб, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование встречных исковых требований указано, что продавцом не были выполнены п. п. 2.4, 2.5, 2.6 предварительного договора, заключение основного договора было невозможно по причине неодобрения кредита кредитной организацией в связи с нахождением спорного имущества под арестом. Направленные в адрес продавца требования оставлены без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд.

Решением Адлерского районного суда Краснодарского края от 26 мая 2022 года удовлетворены исковые требования ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, встречные исковые требования ФИО3 оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 ноября 2022 года решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворенных исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества. Принято в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества отказано. В остальной части решение Адлерского районного суда Краснодарского края от 26 мая 2022 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителем ФИО3 поставлен вопрос об отмене апелляционного определения в части оставления без изменения решения Адлерского районного суда Краснодарского края от 26 мая 2022 года об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 ввиду нарушения норм материального права, несоответствия выводов суда установленным фактическим обстоятельствам дела. Кассатор указывает, что судом апелляционной инстанции необоснованно сделан вывод об отсутствии оснований для взыскания в его пользу аванса, внесенного им по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку основной договор не был заключен сторонами по вине продавцов, которые при заключении предварительного договора умолчали о наличии запрета на регистрационные действия в отношении спорного объекта, также как и умолчали об имеющемся судебном споре между истцами и администрацией города Сочи (дело N) в отношении спорного объекта недвижимости, что явилось причиной отказа в предоставлении ему кредита (ипотеки). Полагал, что истинной целью истцов было не заключение договора купли-продажи с ответчиком, а получение аванса в размере 6 000 000 руб. без намерений его возврата. Указывает, что судом апелляционной инстанции не только необоснованно было отказано в удовлетворении требований о взыскании авансового платежа по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества в двойном размере, но также необоснованно отказано и во взыскании самого оплаченного аванса в размере 6 000 000 руб.

В кассационной жалобе ФИО1 поставлен вопрос об отмене апелляционного определения в части отмены решения Адлерского районного суда Краснодарского края от 26 мая 2022 года об удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества. Кассатор полагает необоснованным отказ суда апелляционной инстанции в иске к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи, поскольку выводы суда в данной части противоречат положениям ст. 421 ГК РФ.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В ходе рассмотрения дела судом первой и апелляционной инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли - продажи недвижимого имущества: помещение 1-го и 2-го этажа, общей площадью (без учета перегородок) 844, 2 кв.м, расположенные в здании (нежилое здание), назначение: нежилое, площадь: 1259, 3 кв.м. Этажность: 3, в том числе подземных 0. Адрес: "адрес", Энергетик-Изумруд, кадастровый N и 1/2 долю земельного участка. Категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуальной жилой застройки, площадь: 1000 кв.м. Адрес: "адрес", кадастровый N.

Пунктом 1.1. вышеуказанного предварительного договора сторонами принято на себя обязательство не позднее 15.06.2021 года заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (при условии согласования Объекта ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" и выполнения Продавцами обязательств, указанных в пунктах 2.4, 2.5, 2.6 предварительного договора).

Так, в пункте 2.4. предварительного договора согласовано, что продавцы обязуются своими силами и за свой счет произвести раздел по помещениям здания (нежилого здания) с присвоением кадастрового номера помещениям 1-го и 2-го этажа, общей площадью 844, 2 кв. м, площадь первого этажа: 429, 1 кв. м, площадь второго этажа: 415, 1 кв. м. Указанные работы должны быть выполнены в полном объеме до подписания основного договора купли-продажи.

Пунктом 2.5. предварительного договора предусмотрено, что в связи с заключением 25.01.2021 года между продавцами и АО "Тандер" договоров аренды недвижимого имущества N СчФ/1894/21, NСчФ/28083/21 на нежилые помещения, являющиеся предметом настоящего договора, одновременно с переходом права собственности на объект у покупателя возникает преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества с арендатором АО "Тандер" с увеличением арендной платы, указанной в п. 5 вышеуказанного договора на сумму от 1 000 руб. за один квадратный метр плюс 4 % с товарооборота с суммы, превышающей 5 000 000 руб. Обязательства продавцов, указанные в пунктах 2.1.1, 3.6, а также в разделе 4 вышеуказанного договора должны быть выполнены продавцами в полном объеме до подписания основного договора купли-продажи.

В пункте 2.6 предварительного договора сторонами согласовано, что до подписания договора купли-продажи в сроки, указанные в п.1.1 настоящего предварительного договора продавцы заключают договоры аренды, предварительные договоры аренды на продаваемую недвижимость с преимущественным правом покупателя на заключение договоров с арендаторами. При этом, общая заполняемость передаваемых нежилых помещений Арендаторами должна быть не менее 95 %, общий доход от аренды помещений должен быть не менее 800 000 руб. в месяц.

Согласно пункту 3.1 стороны определили стоимость объекта в сумме 135 000 000 руб. Расчет производится следующим образом: сумма в размере 6 000 000 руб. оплачивается в день заключения договора в виде аванса безналичным путем (п. 3.2.1. предварительного договора); сумма 129 000 000 руб. оплачивается продавцом за счет собственных средств и за счет заемных средств ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" после регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

Сторонами не оспаривалось, что покупатель передал в счет стоимости приобретаемого объекта 6 000 000 руб. путем перечисления на расчетный счет продавца.

Основной договор не заключен в установленный предварительным договором срок.

Как установлено судами в ходе исследования доказательств по делу, представленных каждой стороной, после 15.06.2021 года стороны продолжили вести переговоры, направленные на заключение основного договора купли - продажи.

Так, ФИО3 в адрес продавцов направлено письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к предварительному договору с продлением срока заключения договора на один месяц, либо, в случае отказа от подписания дополнительного соглашения, о необходимости возврата покупателю денежных средств (аванса в двойном размере согласно п. 2.4. соглашения об авансе от 01.03.2021 года).

На данное письмо от ФИО2 получен ответ о том, что на согласование дополнительных условий соглашения необходимо время (10 дней).

В связи с неисполнением продавцами условий заключенного предварительного договора, 21.06.2021 года ФИО3 направил второе требование о возврате авансового платежа в двойном размере в течение пяти рабочих дней с момента получения претензионного письма.

На указанное требование ответ не последовал.

02.07.2021 года в адрес продавцов ФИО3 посредством электронной почты направлена третья претензия с требованием в течение трех календарных дней погасить сумму аванса в двойном размере, также оставленная без ответа.

16.09.2021 года данная претензия направлена в адрес продавцов в очередной раз посредством Почты России.

Как следует из материалов дела, 02.08.2021 года продавцы направили в адрес покупателя уведомление о выходе на сделку 06.08.2021 года к 12:00 часам в Адлерское МФЦ. Однако согласно истории передвижений почты России ФИО3 получил указанное уведомление лишь 13.08.2021 года.

Разрешая спор и удовлетворяя первоначальные исковые требования о понуждении к совершению сделки, суд первой инстанции пришел к выводу, что продавцами выполнены условия предварительного договора, покупатель необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости.

Разрешая встречные исковые требования ФИО3, суд первой инстанции не нашел оснований для х удовлетворения, поскольку ФИО3 не представил суду достаточных доказательств для удовлетворения искового заявления о взыскании с продавцов аванса в двойном размере.

Судебная коллегия при апелляционном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию, исследовав представленные сторонами в дело доказательства в их совокупности, с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска о понуждении к заключению договора не согласилась, указав, что они противоречат установленным по делу обстоятельствам.

Отменяя решение суда первой инстанции в указанной части, судебная коллегия установила, что 01.03.2021 года сторонами также было заключено соглашение к предварительному договору купли-продажи, по условиям которого стороны пришли к соглашению, что в период действия предварительного договора от 01.03.2021 года, продавцы произведут замену стороны - ФИО1 уступит право на объект указанный в п. 1.1. договора - ФИО7 и ФИО6, а также будет произведено перераспределение долей между собственниками по их усмотрению. После государственной регистрации прав собственности ФИО7 и ФИО6 заключается договор уступки прав по предварительному договору купли-продажи в срок не позднее 15.06.2021 года. Остальные пункты предварительного договора купли-продажи остаются без изменений.

Условия дополнительного соглашения продавцами не выполнены.

01.03.2021 года между сторонами заключено также соглашение об авансе, по условиям которого покупатель передает, а продавцы получают аванс безналичным путем на счет, указанный продавцом в размере 6 000 000 руб. за продаваемый объект недвижимости.

Согласно п. 1.3. сумма, оговоренная в п. 1.1 соглашения, передается покупателем продавцам в момент подписания соглашения в счет причитающегося платежа за объект недвижимости общей стоимостью 135 000 000 руб. и включается в стоимость оплаты объекта недвижимости покупателем по договору с продавцами. При этом вышеуказанный объект приобретается за счет собственных средств и кредитных средств, предоставляемых ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие".

В силу п. 2.1. покупатель обязан произвести покупку объекта на основании договора купли-продажи у продавцов в течение срока действия соглашения при условии согласования с ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" объекта недвижимости как объекта ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств. При несогласовании ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" объекта недвижимости как объекта ипотеки, а также невыполнении продавцами условий, указанных в п.п. 2.5, 2.6 предварительного договора купли-продажи стороны возвращаются в первоначальное положение с обязанностью возврата продавцами покупателю полной суммы аванса в срок до 15 июня 2021 года.

В силу п. 2.3. соглашения продавцы обязаны после получения аванса, оговоренного в п. 1.1 соглашения, не предлагать вышеупомянутый объект недвижимости к продаже в течение срока действия настоящего соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" заключен кредитный договор NК1/74-00/21-00031 на приобретение недвижимого имущества, состоящий из двух траншей (п. 2.4. договора): 1 транш в размере, не превышающем 8 400 000 руб. - на приобретение нежилых помещений по "адрес" и 2 транш в размере не превышающем 108 000 000 руб. на приобретение помещений общей площадью 844, 2 кв.м, по адресу: "адрес", Энергетик-Изумруд, и 1/2 доли земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 10000 кв.м, по адресу: "адрес"

Во исполнение условий кредитного договора ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" перечислило ФИО3 первый транш в размере 8 400 000 руб.

В предоставлении второго транша ФИО3 отказано по причине действующего судебного разбирательства в отношении отчуждаемого недвижимого имущества (земельного участка кадастровый N), что подтверждается письмами банка от 20.07.2021 года, 02.08.2022 года.

Наличие спора в отношении недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" общей площадью 10000 кв.м, по адресу: "адрес", подтверждено материалами дела.

Так, заочным решением Адлерского районного суда г. Сочи от 25.02.2020 исковые требования администрации г. Сочи удовлетворены в части признания объекта капительного строительства - удерживающего сооружения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "адрес", самовольной постройкой с понуждением ФИО1 и ФИО2 снести за свой счет объект капитального строительства. В отношении ? доли земельного участка, правообладателем которого является ФИО1, установлено ограничение прав и обременений объекта недвижимости в виде запрещения регистрации от 30.05.2022 года на основании постановления о наложении ареста от 25.05.2022 года.

При этом, судебная коллегия отметила, что материалами дела подтверждается факт нахождения спорного недвижимого имущества под арестом ввиду возбуждения уголовного дела старшим следователем управления УВД по г. Сочи ГУ МВД России по Краснодарскому краю от 09.11.2021 года.

Принимая во внимание фактические обстоятельства, условия заключенного соглашения об авансе, судебная коллегия пришла к выводу, что заключение основного договора стало невозможно ввиду отказа в согласовании ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" объекта недвижимости как объекта ипотеки, и соответственно в предоставлении суммы кредита, следовательно, стороны подлежат возвращению в первоначальное положение на основании п. 2.1 соглашения об авансе.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора купли-продажи от 01.03.2021 года.

Проверяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска ФИО3 о взыскании с ответчиков суммы аванса в двойном размере, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции в этой части, указав, со ссылкой на положения ст.ст. 329, 380, 381 ГК РФ, что исходя из буквального толкования условий предварительного договора, соглашения об авансе от 01.03.2021, переданная денежная сумма в размере 6 000 000 руб. является авансовым платежом, размер которого зачисляется сторонами в счет общей цены договора при заключении основного договора, в связи с этим, учитывая, что основной договор не заключен по причине отсутствия кредитования, то есть по обстоятельствам, не зависящим от сторон, оснований для взыскания двойной величины аванса не имеется.

С выводами суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении первоначального иска ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 о понуждении к заключению договора купли - продажи недвижимого имущества и его правовым обоснованием, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается и не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления в этой части.

Доводы кассатора ФИО1 о необоснованном отказе в удовлетворении требований о понуждении ФИО3 к заключению договора купли-продажи, подлежат отклонению исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании ч. 1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу требований части 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Применительно к приведенным выше правовым положениям, суд апелляционной инстанции, установив, что до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он заключен не был по причине отказа покупателю ФИО3 в предоставлении кредита для приобретения спорных объектов недвижимости ввиду действующего судебного разбирательства и запрета регистрационных действий в отношении объектов, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для понуждения ФИО3 к заключению основного договора.

При этом как следует из п. 2.1. предварительного договора купли-продажи, покупатель обязан произвести покупку объекта на основании договора купли-продажи у продавцов в течение срока действия соглашения при условии согласования с ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" объекта недвижимости как объекта ипотеки, приобретаемого за счет кредитных средств. При несогласовании ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" объекта недвижимости как объекта ипотеки, а также невыполнении продавцами условий, указанных в п.п. 2.5, 2.6 предварительного договора купли-продажи стороны возвращаются в первоначальное положение с обязанностью возврата продавцами покупателю полной суммы аванса в срок до 15 июня 2021 года.

Таким образом, получение ФИО3 кредита на приобретение спорных объектов имело для него существенное значение, из которого он исходил при заключении предварительного договора купли-продажи, в связи с чем, в случае неодобрения ипотечного кредита, покупатель утрачивает интерес в заключении основного договора.

В указанной связи, вопреки позиции кассатора, оснований для возложения на ответчика ФИО3 обязанности по заключению основного договора, исходя из установленных по делу обстоятельств, у суда апелляционной инстанции не имелось, поскольку в отношении спорных объектов зарегистрированы запрет на совершение регистрационных действий, что фактически явилось причиной отказа в предоставлении покупателю кредита на приобретение спорных объектов.

Фактически доводы заявителя ФИО1 сводятся лишь к несогласию с апелляционным определением в обжалуемой части и основаны на субъективной оценке относительно того, как должно быть разрешено дело.

Между тем, несогласие с выводами суда в части установленных обстоятельств в соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ не может являться основанием для пересмотра вступившего в законную силу судебного постановления, поскольку отмена или изменение судебного постановления в кассационном порядке возможна лишь в случае допущения судебными инстанциями существенных (фундаментальных) нарушений норм материального или процессуального права, имевших место в ходе предшествующего разбирательства и повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита существенно нарушенных прав, свобод и законных интересов.

Каких-либо существенных нарушений норм материального или процессуального права, имевших место в ходе предшествующего разбирательства и повлиявших на исход дела в обжалуемой заявителем ФИО8 части, судебной коллегией не установлено.

Выводы суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении требований о понуждении ФИО3 к заключению договора купли-продажи, основаны на нормах действующего законодательства, приведенных в судебном постановлении, мотивированы со ссылкой на доказательства, обстоятельствам по делу не противоречат и сомнений в законности не вызывают.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы ФИО1

Вместе с тем, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции в части оставления без изменения решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска ФИО3 о взыскании суммы аванса, поскольку указанные выводы противоречат установленным судами фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

Данные требования судом апелляционной инстанции при апелляционном рассмотрении дела и проверки законности решения суда первой инстанции выполнены не были.

Как уже отмечалось выше, проверяя решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска ФИО3 о взыскании с ответчиков суммы аванса в двойном размере, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда первой инстанции в этой части, указав, со ссылкой на положения ст.ст. 329, 380, 381 ГК РФ, что исходя из буквального толкования условий предварительного договора, соглашения об авансе от 01.03.2021 года, переданная денежная сумма в размере 6 000 000 руб. является авансовым платежом, размер которого зачисляется сторонами в счет общей цены договора при заключении основного договора, в связи с этим, учитывая, что основной договор не заключен по причине отсутствия кредитования, то есть по обстоятельствам, не зависящим от сторон, оснований для взыскания двойной величины аванса не имеется.

Между тем, разрешая данные требования судом апелляционной инстанции не было учтено следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

При том следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.

Как следует из материалов дела, 01.03.2021 года между сторонами заключено также соглашение об авансе, по условиям которого покупатель передает, а продавцы получают аванс безналичным путем на счет, указанный продавцом в размере 6 000 000 руб. за продаваемый объект недвижимости.

Согласно п. 1.3. сумма, оговоренная в п. 1.1 соглашения, передается покупателем продавцам в момент подписания соглашения в счет причитающегося платежа за объект недвижимости общей стоимостью 135 000 000 руб. и включается в стоимость оплаты объекта недвижимости покупателем по договору с продавцами.

Таким образом, положения заключенного между сторонами предварительного договора, а также соглашения об авансе, с учетом буквального толкования данных положений, свидетельствуют о том, что фактически денежные средства в размере 6 000 000 руб, перечисленные потенциальным покупателем на счет продавцов, являются авансовым платежом.

В данной части суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что переданная ФИО3 денежная сумма в размере 6 000 000 руб. является авансовым платежом.

Вместе с тем, приходя к выводу об отказе во взыскании суммы авансового платежа в пользу ФИО3, судебной коллегией в данном случае проигнорированы требования положений ст. 487 Гражданского кодекса РФ.

Так, в силу положений ст. 487 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

Таким образом, приведенные правовые положения указывают на то, что если покупатель по предварительному договору купли-продажи перечислил аванс, который должен быть зачтен в счет оплаты товара по основному договору, а основной договор не был заключен, то покупатель вправе истребовать перечисленную сумму по правилам ст. 487 Гражданского кодекса РФ.

В названном случае, суд апелляционной инстанции, не находя оснований для взыскания с продавцов суммы аванса в двойном размере фактически проигнорировал положения ст. 487 Гражданского кодекса РФ, не разрешив требования ФИО3 о возврате ему суммы аванса в размере 6 000 000 руб.

В указанной связи, доводы ФИО3 о том, что судом апелляционной инстанции не только было отказано в удовлетворении требований о взыскании авансового платежа по предварительному договору от 01.03.2021 года купли-продажи недвижимого имущества в двойном размере, но также необоснованно отказано и во взыскании самого оплаченного аванса в размере 6 000 000 руб, судебная коллегия находит заслуживающими внимания, проверки и анализа, касающихся установления обстоятельств, имеющих значение для разрешения требований ФИО3 применительно к положениям ст. 487 Гражданского кодекса РФ.

При таких обстоятельствах апелляционное определение в обжалуемой заявителем ФИО3 части нельзя признать законным, поскольку оно приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 2 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения норм права являются непреодолимыми, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что дело в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор в соответствии с требованиями приведенных норм права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

кассационную жалобу ФИО3 удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 ноября 2022 года отменить в части оставления без изменения решения Адлерского районного суда Краснодарского края от 26 мая 2022 года об отказе ФИО3 в удовлетворении встречного иска о взыскании аванса.

В отмененной части направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 ноября 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий Дурнева С.Н.

Судьи Иванова О.Н.

Яковлев А.М.