Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 марта 2023 г. по делу N 8Г-1773/2023[88-2650/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Воробьевой Н.В.

судей: Александровой М.В, Шиловой О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Слободянюка Сергея Георгиевича к администрации города Комсомольска-на-Амуре о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка, по иску городского округа город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края к Слободянюку Сергею Георгиевичу о признании отсутствующим права собственности на нежилое здание по кассационной жалобе администрации города Комсомольска-на-Амуре на решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 1 ноября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Шиловой О.М, объяснения представителя администрации города Комсомольска-на-Амуре Гордиенко Н.С, представителей Слободянюка С.Г. - Гапченко Д.С, Панихидина В.А, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Слободянюк С.Г. обратился в суд с иском к администрации города Комсомольска-на-Амуре о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка, мотивируя тем, что является собственником объекта недвижимости - нежилого здания почтового отделения с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес", с кадастровым номером N. ДД.ММ.ГГГГ обратился в администрацию "адрес" с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером N, на котором расположен данный объект недвижимости, однако, получил отказ от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на то, что расположенный на испрашиваемом участке объект не обладает признаками капитальности. Полагает отказ незаконным, поскольку в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, являясь собственником объекта недвижимости с кадастровым номером N, обладает правом на приобретение в собственность без торгов спорного земельного участка.

Истец просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N; площадью 6700 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Городской округ город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края обратился в суд с иском к Слободянюку С.Г. о признании отсутствующим право собственности на нежилое здание ("здание почтового отделения") с кадастровым номером N, площадью застройки 76, 5 кв. м, расположенное по адресу: "адрес", уч. 4, указывая на то, что спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 6 700 кв.м, находящимся в аренде у ответчика по договору от ДД.ММ.ГГГГ N на срок по ДД.ММ.ГГГГ Слободянюком С.Г. ДД.ММ.ГГГГ получено разрешение на строительство капитального объекта "кафе" на арендуемом земельном участке на срок до ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с ранее полученным разрешением ДД.ММ.ГГГГ администрацией города ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - "здания почтового отделения", расположенного на этом же земельном участке. ДД.ММ.ГГГГ за Слободянюком С.Г. зарегистрировано право собственности на спорное нежилое здание с кадастровым номером N. ДД.ММ.ГГГГ с целью эксплуатации здания с ответчиком заключен договор аренды земельного участка N. В ходе проверки, проведенной комитетом государственного строительного надзора ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на земельном участке с кадастровым номером N расположен объект незавершенного строительства, при этом начатых строительством наружных инженерных сетей и коммуникаций для функционирования данного объекта не обнаружено. Запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) о праве собственности ответчика на спорный объект при фактическом отсутствии объекта недвижимости на указанном земельном участке, нарушает права истца на распоряжение данным земельным участком.

Определением Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 10 августа 2021 г. указанные гражданские дела по иску Слободянюка С.Г. N и по иску городского округа "адрес" N, в соответствии с частью 4 статьи 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Решением Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 г, исковые требования Слободянюка С.Г. удовлетворены, на городской округ город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края в лице администрации города Комсомольска-на-Амуре возложена обязанность заключить со Слободянюком С.Г. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6700 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

в удовлетворении исковых требований городского округа город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 1 ноября 2022 г. решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация города Комсомольск-на-Амуре ставит вопрос об отмене принятых по делу судебных постановлений, ссылаясь на нарушение норм материального права. Указывает на отсутствие предусмотренных законом необходимых условий для выкупа Слободянюком С.Г. спорного земельного участка без проведения торгов, учитывая, что площадь испрашиваемого земельного участка (6 700 кв.м.) в 87, 6 раз превышает площадь находящегося на нем объекта (76, 5 кв.м.), судами не были приняты во внимание Правила землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре, утвержденные решением городской Думы от 14 октября 2009 г. N 72, устанавливающие минимальный процент застройки в границах земельного участка.

Представитель администрации города Комсомольска-на-Амуре Гордиенко Н.С. в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы, настаивая на отмене принятых по делу судебных актов.

Представители Слободянюка С.Г. - Гапченко Д.С, Панихидин В.А. возражали против удовлетворения жалобы администрации города и просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились. Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность судебных постановлений судов первой и апелляционной инстанций по доводам, изложенным в кассационной жалобе (часть 1 статьи 379.6 ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Удовлетворяя исковые требования Слободянюка С.Г. и отказывая в удовлетворении исковых требований городского округа город Комсомольск-на-Амуре Хабаровского края, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 11.9, 15, 39.1, 39.2, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статей 39.16, 39.17, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статей 130, 131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Правилами землепользования и застройки города Комсомольска-на-Амуре, утвержденными решением городской Думы от 14 октября 2009 г. N 72 (в редакции от 20 мая 2020 г. N 58), Федерального закона от 25 октября 2001 года N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, установив на основании исследованных по делу доказательств нахождение на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером N объекта недвижимости - нежилого здания почтового отделения, площадью застройки 76, 51 кв.м, принадлежащего Слободянюку С.Г. на праве собственности, пришел к выводу о наличии у него права на выкуп указанного земельного участка площадью 6 700 кв.м. без проведения торгов. При этом исходил из того, что на момент предоставления Слободянюку С.Г. спорного земельного участка по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N действовали Правила землепользования и застройки "адрес", которые в редакции от ДД.ММ.ГГГГ N не устанавливали минимальный процент застройки в границах земельного участка.

С такими выводами согласился суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемые судебные постановления приняты с нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Статья 39.3 ЗК РФ устанавливает случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 данного Кодекса, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из системного толкования которых следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению, соответственно, размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Таким образом, необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, являющегося зданием или сооружением и принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка.

Указанные обстоятельства могут служить основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов на основании подпункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, в соответствии с которым уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае обращения с заявлением о предоставлении земельного участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Учитывая, что требования истца Слободянюка С.Г. рассмотрены в порядке гражданского судопроизводства, при проверке обоснованности данных требований в части возложения на администрацию города обязанности по предоставлению в собственность земельного участка путем выкупа и заключения договора купли-продажи нижестоящим судам следовало проверить все доводы и возражения сторон, в том числе и не указанные в оспариваемом отказе от ДД.ММ.ГГГГ N.

Положения пункта 1 статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ сами по себе размеры земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, не устанавливают; применительно к земельным участкам, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, они определяются такими градостроительными регламентами.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается Правилами землепользования и застройки (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 6 статьи 30 и статья 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

С заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка Слободянюк С.Г. обратился ДД.ММ.ГГГГ и при решении вопроса о его праве на приватизацию спорного земельного участка действовали подлежащие применению к возникшим правоотношениям Правила землепользования и застройки городского округа " "адрес"", утвержденные решением городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ N (в редакции решения Комсомольской-на-Амуре городской Думы N от ДД.ММ.ГГГГ), подпунктами 4, 5 пункта 1.4 статьи 30 которых установлены максимальный и минимальный процент застройки в границах земельного участка, минимальный процент застройки составляет 25 %.

Вместе с тем, минимальный процент застройки испрашиваемого земельного участка площадью 6 700 кв.м, учитывая площадь застройки 76, 5 кв.м, составляет не более 1, 14 %.

Принимая во внимание приведенное нормативно-правовое регулирование и установленные судами обстоятельства, оснований для вывода о наличии у Слободянюка С.Г. права на продажу без торгов земельного участка площадью 6 700 кв.м. в "адрес" при нахождении на нем только объекта недвижимости площадью 76, 51 кв.м. не имелось ввиду несоответствия плотности застройки участка нормативно установленной минимальной плотности застройки земельных участков (25 %).

Из материалов дела не следует, что Слободянюком С.Г. было представлено какое-либо обоснование тому, что для размещения и эксплуатации нежилого здания почтового отделения площадью 76, 51 кв.м. ему необходим земельный участок площадью 6 700 кв.м, в 87, 5 раза превышающей площадь находящегося на участке объекта недвижимости.

В тоже время, формирование испрашиваемого земельного участка под строительство указанного объекта недвижимости и предоставление его в аренду само по себе не свидетельствует о необходимости всего участка для эксплуатации нежилого здания, занимающего чуть более 1/100 площади данного участка, и о возникновении у собственника здания исключительного права на приобретение в собственность всего земельного участка в границах, определенных при предоставлении земельного участка под строительство.

Таким образом, выводы судов о наличии у Слободянюка С.Г. исключительного права на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, основаны на неправильном применении норм материального права, регулирующих правоотношения сторон.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что при рассмотрении настоящего дела судебными инстанциями допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 ГПК РФ повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 1 ноября 2022 года в части оставления без изменения решения Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 г. об удовлетворении исковых требований Слободянюка С.Г. и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела, существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход дела, судами допущено не было и оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации города Комсомольска-на-Амуре по доводам кассационной жалобы не имеется.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 1 ноября 2022 года в части оставления без изменения решения Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 года об удовлетворении исковых требований Слободянюка Сергея Георгиевича отменить и направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В остальной части решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 20 июня 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 1 ноября 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Комсомольска-на-Амуре - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: