Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 апреля 2023 г. по делу N 66а-15/2023

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ходус Ю.А, судей Калугина Д.М, Буруновой С.В, при секретаре судебного заседания Кулиевой К.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" об оспаривании решения бюджетного учреждения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" на решение Саратовского областного суда от 19 сентября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Калугина Д.М, объяснения представителя административного истца ФИО1 - ФИО4, представителя административного ответчика государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" - ФИО3, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратилась в Саратовский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточненных требований просила признать решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости NОРС-64/2022/000054 от 26 января 2021 года незаконным и установить по состоянию на 29 декабря 2021 года кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 5038, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" (далее также спорный объект недвижимости) в размере 135 965 075 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что является собственником ? доли в праве общей долевой собственности спорного нежилого здания, кадастровая стоимость которого установлена в размере 276 468 586, 44 рублей. Не согласившись с кадастровой стоимостью, она обратилась в ГБУСО "Центр государственной кадастровой оценки" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 29 декабря 2021 года, выполненный ООО "Поволжский центр оценки и консалтинга", согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 29 декабря 2021 года определена в размере 115 986 000 рублей.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" от 26 января 2022 года NОРС-64/2022/000054 ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решением Саратовского областного суда от 19 сентября 2022 года в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения отказано.

Установлена кадастровая стоимость спорного нежилого объекта, равной его рыночной стоимости в размере 135 965 075 рублей по состоянию на 29 декабря 2021 года.

С ФИО1 в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения "Липецкая лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации взысканы судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 71 209 рублей.

Государственным бюджетным учреждением Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" (далее также ГБУ СО "Госкадастроценка") подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения Саратовского областного суда от 19 сентября 2022 года в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ГБУ СО "Госкадастроценка" указало, что решение Саратовского областного суда от 19 сентября 2022 года в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по результатам судебной экспертизы является незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального права, а также выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы считает, что суд дал неверную оценку заключению судебной экспертизы, не согласен с выводами экспертизы. Заявитель жалобы указывает на следующие нарушения при проведении экспертизы, а именно: экспертом некорректно произведен отбор объектов-аналогов; не проведен анализ рынка земельных участков под торговую функцию, в то время как эксперт должен провести анализ рынка объекта оценки и объектов, существенно влияющих на стоимость объекта оценки, так как стоимость земельных участков под объектами-аналогами существенно влияет на стоимость объекта оценки; неверно применены корректировки, что привело к искажению (занижению) стоимости объекта оценки. В удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы ГБУ СО "Госкадастроценка" судом первой инстанции было отказано.

Относительно доводов апелляционной жалобы, представителем административного истца ФИО4 представлены возражения об их необоснованности и законности принятого судебного акта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика ГБУ СО "Госкадастроценка" ФИО3, участвующая в деле посредством видеоконференц-связи, просила решение суда отменить, предоставив замечания относительно заключения повторной судебной экспертизы.

Представитель административного истца ФИО4, участвующий в деле посредством видеоконференц-связи, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения явившихся по делу лиц, оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ определен порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, действующий в силу пунктов 1, 3 части 2, части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N269-ФЗ и постановления правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года N1034-П, которым установлена дата перехода к применению на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на основании пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года N269-ФЗ в Саратовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ, в связи с чем, с 1 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Вместе с тем, заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке").

Частями 3-6 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определен порядок подачи заявления об установлении рыночной стоимости, а также установлен перечень документов.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером N, общей площадью 5038, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" (далее также спорный объект недвижимости, спорное нежилое здание), кадастровая стоимость которого установлена в размере 276 468 586, 44 рублей. Собственником другой ? доли является заинтересованное по делу лицо - ФИО2

29 декабря 2021 года ФИО1, действуя через представителя ФИО4, обратилась в ГБУ СО "Госкадастроценка" с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года N237-ФЗ документы, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 29 декабря 2021 года, выполненный ООО "Поволжский центр оценки и консалтинга", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 29 декабря 2021 года определена в размере 115 986 000 рублей.

Согласно части 9 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В установленный срок в адрес ФИО1 было направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению, что не отрицается сторонами.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10 указанной статьи).

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" от 26 января 2022 года NОРС- 64/2022/000054, вынесенным в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ, ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия отчета об оценке положениям Федерального закона от 29 июня 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку при проведении оценки объекта недвижимости оценщиком были допущены нарушения федеральных стандартов оценки, обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности. Основаниями к отказу в удовлетворении заявления послужили обстоятельства несоответствия представленного отчета об оценке требованиям п. 22 ФСО N7, п. 5 ФСО N3, статьи 11 Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а именно:

- выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям п. 22 ФСО N7. Фотоматериалы в отчете об оценки не дают представления об объекте оценки, в который представляет собой здание общей площадью 5038, 5 кв.м, в отчете представлено 4 фотографии.

- в разделе 10 "Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на стоимость" отсутствует анализ рынка аренды.

- оценщик ошибочно применяет к объектам аналогам корректировку на торг для неактивного рынка для объекта с "огромной конкуренции среди торговой недвижимости в районе расположения объекта оценки", а также не применил корректировку на местоположение для объектов-аналогов N2, N4.

- объект расположен в густонаселенном спальном районе на оживленной трассе в ряду других коммерческих объектов (Гипермаркет "Магнит", Макдональдс, спортклуб, множество торговых зданий и помещений различной направленности, Дворец водных видов спорта и т.д.). Через дорогу от объекта оценки (на другой стороне улицы Тархова расположены жилые дома, на первых этажах которых расположены торговые и торгово-офисные объекты.

- объект аналог N2 находится на границе малоэтажной и многоэтажной застройки, со стороны улицы Гвардейской подъезд и парковка отсутствуют. Рельеф имеет склон, непосредственно у объекта аналога N2 расположена лестница. В ближайшем окружении торговые и торгово-офисные объекты отсутствуют.

- объект аналог N4 расположен не на красной линии улицы Танкистов, а в проулке, с одной стороны которого бетонный забор крупного промышленного предприятия ПО "Корпус".

- оценщик ошибочно не делает корректировку на функционально назначение объектов аналогов N1 N2, N4, которые представляют собой офисные здания, тогда как объект оценки торговое здание.

- оценщик ошибочно делает корректировку на материал стен для объектов аналогов N5 и N6, материал стен которых сопоставим с материалом стен объекта оценки.

- выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям п. 23 ФСО N7.

- оценщик вводит в заблуждение пользователей отчета: на странице 30 отчета оценщик делает вывод, что стоимость аренды 300-800 рублей за кв.м в месяц, однако в таблице N6 "Расчет арендной ставки" стоимость аренды 1 кв.м. 965, 15 рублей/кв.м.

- оценщик ошибочно применяет к объектам аналогам корректировку на торг для неактивного рынка для объекта с "огромной конкуренции среди торговой недвижимости в районе расположения объекта оценки".

- объект аналог N3 представляет собой торговый автотехцентр. Необходима корректировка на функциональное назначение.

- для расчета коэффициента недозагрузки оценщик ошибочно использует данные для неактивного рынка (максимальное значение расширенного интервала).

- при расчете рыночной арендной ставки оценщик не делает корректировки по основным ценообразующим факторам, при этом, в Разделе 10 отчета оценщик делает вывод, что "Основным ценообразующим фактором арендных ставок торговой недвижимости является транспортная доступность и проходимость, наличие якорных арендаторов", но в отчете корректировок на отличие данных факторов нет.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении данного спора суд выясняет:

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По указанной категории споров, в силу требований части 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на административного истца возлагается обязанность доказывания обстоятельств, перечисленных в пунктах 1 и 2 части 9 указанной статьи, а именно: наличие нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца, и соблюдения сроков обращения в суд.

Как верно указано судом первой инстанции, административный истец, как собственник ? доли объекта недвижимости, вправе оспорить кадастровую стоимость, поскольку является лицом, чьи права и обязанности могут быть затронуты результатами определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Кроме того, судом первой инстанции верно было указано, что оспариваемое решение принято уполномоченным должностным лицом в соответствии с представленной ему компетенцией, с соблюдением установленного законом порядка и срока, соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии от 06 августа 2020 года NП/0287, и по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Обжалуя данное решение ГБУ СО "Госкадастроценка", административный истец исходил из того, что оно является незаконным, поскольку представленный ею отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ГБУ СО "Госкадастроценка", о размере рыночной стоимости, суд первой инстанции определением от 30 мая 2022 года назначил судебную оценочную экспертизу о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, проведение которой было поручено экспертам Федерального государственного бюджетного учреждения "Липецкая лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению экспертов ФГБУ "Липецкая лаборатория судебной экспертизы" Минюста Российской Федерации ФИО5 и ФИО6 N616/14-4 от 5 августа 2022 года отчет, составленный ООО "Поволжский центр оценки и консалтинга", не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности; рыночная стоимость спорного нежилого здания составляет 135 965 075 рублей по состоянию на 29 декабря 2021 года.

Административный ответчик ГБУ СО "Госкадастроценка" возражал относительно представленного заключения экспертов, указывал на его недопустимость в качестве доказательства, приводил конкретные замечания по его содержанию, предоставив в суд первой инстанции возражения на заключение экспертов, а также на пояснения эксперта N616 от 5 августа 2022 года.

Суд первой инстанции, оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что заключение экспертов ФГБУ "Липецкая лаборатория судебной экспертизы" Минюста Российской Федерации ФИО5 и ФИО6 N616/14-4 от 5 августа 2022 года соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ, составлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, в связи с чем оно может быть положено в основу решения.

Судебная коллегия по административным делам с указанными выводами суда первой инстанции о необходимости определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основании заключения судебной экспертизы согласиться не может в силу следующего.

В суде апелляционной инстанции административным ответчиком повторно было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Судебная коллегия приняла во внимание доводы административного ответчика о допущенных в заключении экспертов ФГБУ "Липецкая лаборатория судебной экспертизы" Минюста Российской Федерации ФИО5 и ФИО6 N616/14-4 от 5 августа 2022 года ошибках и нарушениях (в том числе, некорректно произведен отбор объектов-аналогов; часть объектов-аналогов использовались из другого сегмента рынка; не проведен анализ рынка земельных участков под торговую функцию, а также анализ рынка торговой недвижимости; неверно применены корректировки; рассчитанная ставка арендной платы в рамках доходного подхода для объекта оценки занижена, что привело к искажению (занижению) стоимости объекта оценки), и, учитывая противоречивые выводы об итоговой величине стоимости объекта оценки, по ходатайству представителя административного ответчика определением от 20 декабря 2022 года назначила по административному делу повторную судебную экспертизу, поставив на разрешение эксперта вопрос о размере рыночной стоимости спорного нежилого здания по состоянию на 29 декабря 2021 года. Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Инвестконсалтинг" ФИО7, оплата возложена на ГБУ СО "Госкадастроценка".

Определением судебной коллегии от 21 марта 2023 года была дополнительно назначена повторная судебная экспертиза на соответствие представленного административным истцом отчета об оценке, проведение которой было поручено эксперту ООО "Инвестконсалтинг" ФИО7, проводившей первоначальные экспертные исследования по повторной судебной экспертизе.

По результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение N029/2023 от 6 февраля 2023 года, в котором сделан вывод, что рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 29 декабря 2021 года составляет 146 510 000 рублей.

Также по результатам проведенной по делу повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение N091/2023 от 31 марта 2023 года, в котором сделан вывод о том, что отчет об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 29 декабря 2021 года, выполненный ООО "Поволжский центр оценки и консалтинга", согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого здания по состоянию на 29 декабря 2021 года определена в размере 115 986 000 рублей, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Рыночная стоимость нежилого здания определена в отчёте об оценке от 29 декабря 2021 года, выполненном ООО "Поволжский центр оценки и консалтинга", неправильно.

Оценивая заключения повторной судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что они являются допустимыми доказательствами, подготовленными лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствуют требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N200, Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N61, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, какие-либо сомнения в обоснованности заключений эксперта отсутствуют.

Возражения административного ответчика относительно заключения повторной судебной экспертизы о величине рыночной стоимости объекта оценки судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N73-ФЗ), в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Приказом Минтруда России от 26 ноября 2018 года N742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности" предусмотрено, что эксперты осуществляющие проверку отчета об оценке должны иметь высшее профильное образование - магистратура или специалист или высшее образование (непрофильное) - магистратура или специалист и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, членство в саморегулируемой организации оценщиков - для регулируемого вида деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, дополнительное профессиональное образование - программы повышения квалификации по профилю оценочной деятельности и не менее пяти лет в сфере определения стоимостей (цен), оценки.

Как следует из материалов дела, судебный эксперт ФИО7 является незаинтересованным по делу лицом, перед началом производства судебной экспертизы предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, обладает необходимыми знаниями в исследуемой области, имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению "Оценка недвижимости", "Оценка движимого имущества", "Оценка бизнеса", имеет стаж работы 22 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков, гражданская ответственность застрахована, в связи с чем квалификация судебного эксперта и уровень ее компетентности как специалиста сомнений у судебной коллегии по административным делам не вызывает.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона N73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.

Так эксперт ФИО7, оценивая представленный административным истцом отчет, указала, что в отчёте об оценке имеются нарушения законодательства в области оценочной деятельности (например, в рамках анализа рынка отсутствует анализ социально-экономического положения в целом по стране, надлежащим образом не заверены документы, на основании которых установлены количественные и качественные характеристики объекта оценки и т.п.). Кроме того указала, что имеются также и нарушения, затрагивающие расчётную часть отчёта, а именно: неверно определен сегмент рынка, применение корректировок для неактивного рынка, не указан такой ценообразующий фактор как расположение относительно "красной линии", не применены соответствующие корректировки относительно расположения, на наличие организованной парковки.

Из заключения повторной судебной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта предоставлен весь объём необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки.

Вместе с тем, выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ.

Согласно пунктам 4 и 11 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки", сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

Доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

Так, судебная коллегия отмечает, что определяя рыночную стоимость объекта капитального строительства сравнительным и доходным подходами, эксперт ФИО7 исходила из того, что в данном случае имеется достаточное количество предложений по продаже объектов, относящихся к тому же сегменту рынка, что и объект оценки. Информация, представленная в объявлениях по продаже данных объектов, является достаточной для проведения анализа и расчётов. Кроме того, объект оценки представляет собой нежилое здание. Подобные объекты потенциально возможно сдавать в аренду полностью, либо частями. Как было показано в рамках анализа рынка, по состоянию на дату оценки имеются предложения по аренде подобных объектов недвижимости. В связи с этим эксперт пришел к выводу о применении сравнительного и доходного подходов. Следовательно, применение данных подходов для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости правомерно.

Кроме того, в силу пункта 25 федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N611 (далее - ФСО N7), выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Вместе с тем, каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется.

В соответствии с пунктом 10 ФСО N7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в связи с чем, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка ("офисно-торговые здания, расположенные в Кировском районе Саратова"), искажены ценообразующие характеристики, не имеется.

Из заключения судебной экспертизы следует, что экспертом представлено описание объекта оценки, информация о количественных и качественных характеристиках объекта оценки, описано местоположение объекта оценки с приложением карты-схемы расположения. Кроме того, экспертом произведен анализ рынка, анализ наиболее эффективного использования, определен сегмент рынка, произведен анализ внешних факторов, влияющих на спрос, предложение и цены коммерческой недвижимости.

Возражения административного ответчика относительно представленного экспертом количества фотографий объекта оценки, из которых невозможно идентифицировать объект оценки, судебной коллегией отклоняются, поскольку действующее законодательство в области оценочной деятельности не указывает на определённое количество фотографий, которое необходимо указать. Вместе с тем, данные публичной кадастровой карты позволяют достаточно точно идентифицировать местоположение оцениваемого объекта, а также его окружение. В рамках повторной судебной экспертизы оценивается новое здание, построенное в 2021 году, то есть непосредственно перед датой оценки. Здание эксплуатируется по своему прямому назначению, что видно из открытых источников (Яндекс-карты, 2 Гис и т.д.), что достаточно для определения стоимости объекта оценки.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался принцип замещения. Экспертом были проанализированы предложения к продаже объектов недвижимости не только в Кировском районе г. Саратова, но и также предложения по продаже подобных зданий, расположенных в соседних районах города: Ленинском, Волжском и Фрунзенском, из которых выбрано пять объектов-аналогов, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7.

Количество выбранных в качестве аналогов объектов соответствует требованиям действующего законодательства в части оценочной деятельности при применении сравнительного подхода. Информация об объектах аналогах была получена из Интернет-сайтов, содержащих необходимую информацию на предмет проверки ее достоверности. По выявленным отличиям объектов-аналогов от объекта исследования эксперт ввел соответствующие корректировки (на торг, на расположение в пределах населенного пункта, на физическое состояние здания, на состояние внутренней отделки, на масштаб, на материал стен, на расположение относительно "красной линии", на этажность), и определилрыночную стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода в размере 115 699 472, 53 рублей.

По мнению судебной коллегии, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом при производстве повторной судебной экспертизы произведены корректно.

Вместе с тем, экспертом ФИО7 были представлены дополнительные пояснения относительно имеющихся замечаний по применённым корректировкам, в которых эксперт указал, что корректировка на материал стен, основанная на Справочнике 2017 года, была применена ввиду того, что в аналогичном Справочнике за 2021 год отсутствует информация для определения размера данной корректировки, а после 2017 года информация о данной корректировке не актуализировалась. Соответственно, более свежий источник отсутствует. Кроме того, разница в стоимости объектов недвижимости, в зависимости от материалов, использованных при строительстве, в большей степени объясняется тем, что различные строительные материалы имеют различный срок службы. Капитальные здания, выполненные из кирпича и бетона, являются наиболее долговечными, поэтому и стоимости у них наибольшая по сравнению с прочими вариантами. Меньшее время служат здания, построенные с применением сэндвич-панелей или металла и ещё меньше - деревянные. Соотношение сроков службы перечисленных строительных материалов не изменилось с 2017 года до даты оценки.

Также указано, что экспертом была применена корректировка на физическое состояние здания, исходя из информации из Справочника за 2018 г, поскольку в рамках "Справочника оценщика недвижимости-2021 "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов". Под ред. Лейфера Л.А. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород, 2021г, поскольку корректировка на физическое состояние не отражает действительную ситуацию на рынке недвижимости. Вместе с тем, эксперт полагает, что такие понятия как "физическое состояние" и "возраст" (корректировка из Справочника оценщика на 2021 г.) не тождественные, поскольку подобный подход к определению размера корректировки на состояние здания не целесообразен как с точки зрения обычной житейской логики, поскольку не позволяет учесть аспект того, как здание обслуживалось и эксплуатировалось в течение того времени, что оно существовало с момента постройки до даты оценки, так и в контексте фактических рыночных данных.

Довод административного ответчика об ошибочном указании площади при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, судебной коллегией отклоняются, поскольку как следует из экспертного заключения, экспертом в таблице расчета стоимости указывается площадь объекта оценки - 5038, 5 кв.м, а данные, приведенные в последних 5 строчек, являются опечаткой, которые не повлияли на итоговую стоимость, так как если произвести расчет скорректированной удельной стоимости объекта оценки, при условии, что объекты-аналоги N1 и N2 не учитываются при определении итоговой величины (поскольку являются наивысшей и наименьшей стоимостью), которая составляет 28 349, 48 рублей, то стоимость объекта оценки по итогам сравнительного подхода: 5038, 5 * 28 349, 48 = 142 838 854, 98 руб. *0, 81 (доля стоимости улучшений от стоимости единого объекта недвижимости) = 115 699 472, 53 рубля. Указанные обстоятельства также подтверждены допрошенном в судебном заседании экспертом.

Возражения административного ответчика о том, что эксперт нарушил п.11в ФСО N7 (в части земельных участков), а именно: ошибочно не проводит анализ стоимости земельных участков объектов-аналогов ЕОН, полученных им в расчётах, судебной коллегией также отклоняются, поскольку, как пояснил допрошенный в судебном заседании эксперт, в рамках данного экспертного заключения земельный участок не является объектом оценки. В виду этого для земельных участков производить анализа рынка и, соответственно, приводить фактические данные о ценах сделок и (или) предложений не требуется. Тот же факт, что в рамках экспертизы требовалось определить величину стоимости здания без учёта стоимости земли, был учтён путём применения коэффициента, отражающего среднюю величину доли стоимости объекта капитального строительства в стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), состоящего из здания и земельного участка. Значение коэффициента принято в соответствии со "Справочником оценщика недвижимости - 2021 "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Нижний Новгород 2021г.

В рамках доходного подхода экспертом использовался принцип ожидания. Экспертом были проанализированы ранее указанные предложения, из которых выбрано три объекта-аналога. Количество выбранных в качестве аналогов объектов соответствует требованиям действующего законодательства в части оценочной деятельности при применении сравнительного подхода.

В данном случае объекты не требуют значительных вложений в ремонт и фактическое использование объектов оценки соответствует их наиболее эффективному использованию, в связи с чем экспертом был применен метод прямой капитализации.

Значение стоимости, полученное по итогам доходного подхода, представляет собой стоимость единого объекта недвижимости, состоящего из здания и земельного участка, которое эксперт определилв размере 218 914 166, 30 рублей. Поскольку стоимость должна быть определена без учета стоимости земельного участка, то экспертом указанная стоимость, полученная в рамках доходного подхода, была уменьшена на величину стоимости земельного участка в том же порядке, что и в рамках сравнительного подхода, и составила 177 320 474, 70 рублей.

Возражения административного ответчика относительно различия удельных стоимостей земельных участков, полученных в рамках сравнительного и доходного подходов, судебной коллегией отклоняются, поскольку указанные доводы направлены на формальное несогласие с оценкой судебного эксперта и надлежащего обоснования не содержат. Вместе с тем, результаты, полученные в рамках различных подходов, и не могут полностью совпадать, так как основываются на абсолютно разных точках зрения на объект оценки.

Согласно п.3 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки", при применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки была определена как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими подходами на весовые коэффициенты (50%), которая составила 146 510 000 рублей.

Таким образом, указанное заключение не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, соответствует представленным доказательствам, а также требованиям Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 310 КАС РФ, одним из оснований для изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, с учетом изложенного решение суда подлежит изменению в части размера определенной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 146 510 000 рублей.

Разрешая в соответствии с частью 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации вопрос о распределении расходов по оплате расходов за производство экспертизы, суд первой инстанции, правильно применив положения статей 103, 111 КАС РФ пришел к верному выводу о взыскании судебных расходов с ФИО1 в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения "Липецкая лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации в размере 71 209 рублей.

Судебная коллегия по административным делам соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку в соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу, то в данном случае требования административного истца о признании незаконным решения ГБУ СО "Госкадастроценка" оставлены судом без удовлетворения, в связи с чем именно на административном истце лежит обязанность по предоставлению доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости, а принимая во внимание, что требование об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости носит производный характер, то судебные расходы должны быть отнесены на административного истца.

Таким образом, выводы суда первой инстанции относительно судебных расходов основаны на материалах дела, фактические обстоятельства дела судом установлены правильно, оценка доказательств проведена верно, в соответствии со статьей 84 КАС РФ.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Саратовского областного суда от 19 сентября 2022 года изменить в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N - нежилого здания, общей площадью 5038, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 декабря 2021 года в размере 146 510 000 рублей.

В остальной части решение Саратовского областного суда от 19 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Саратовской области "Центр государственной кадастровой оценки" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (г. Саратов) в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации через Саратовский областной суд.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 апреля 2023 г.

Председательствующий

Судьи