Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2023 г. по делу N 8Г-6686/2023[88-8928/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Подгорновой О.С, судей Шабанова С.Г, Неугодникова В.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан кассационную жалобу ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 8 декабря 2022 г. по гражданскому делу N 2-1718/2022 по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Садовое Кольцо Казань" (ранее обществу с ограниченной ответственностью "Садовое Кольцо Казань") о взыскании денежных средств в счет переплаты по договору, признании части договора участия в долевом строительстве недействительным.

Заслушав доклад судьи Подгорновой О.С, объяснения представителя ФИО1 - ФИО3, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на пять лет, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "Садовое Кольцо Казань" ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, указавшей, что судебные постановления являются законными и обоснованными, просившей оставить их без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) Специализированный застройщик "Садовое Кольцо Казань" о взыскании денежных средств, с учетом уточнения требований, просила признать пункт 5.7 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N С-1.3-471 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскать с ответчика в свою пользу 204 280 руб. 91 коп. в счет переплаты по договору.

Решением Ново-Савиновского районного суда г. Казани от 27 апреля 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 8 декабря 2022 г, в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО Специализированный застройщик "Садовое Кольцо Казань" (ранее ООО "Садовое Кольцо Казань") о признании пункта договора участия в долевом строительстве недействительным, взыскании денежных средств в счет переплаты по договору отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 8 декабря 2022 г.

В обоснование жалобы указывает, что вывод суда о соответствии оспариваемого договора нормам действующего законодательства не основан на законе, передача застройщиком участнику строительства квартиры меньшей площади по сравнению с указанной в договоре является недостатком качества квартиры, отступлением от условий договора, ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, свидетельствует о ничтожности условий договора.

В письменных возражениях на кассационную жалобу ООО Специализированный застройщик "Садовое Кольцо Казань" указывает, что основания для ее удовлетворения отсутствуют.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся в суд кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом извещены, не возражали рассмотреть дело без их участия.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся участников судебного разбирательства, обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

В силу части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, содержание судебных постановлений и материалы изученного дела о таких нарушениях не свидетельствуют.

Судом установлено и из материалов дела следует, что между ФИО1 и ООО "Садовое кольцо Казань" (в настоящее время ООО Специализированный застройщик "Садовое Кольцо Казань") ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор N С-1.3-471 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения и паркингом, расположенный по адресу: "адрес", и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию второго этапа многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, а именно: квартиру, строительный N, общей приведенной площадью 58, 06 кв.м, расположенную в секции 1.3 на 10 этаже многоквартирного дома, а участник долевого строительства - принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и уплатить обусловленную договором цену.

В соответствии с пунктом 5.1 договора цена договора определяется как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства (создания) объекта долевого строительства до проведения его обмеров органами БТИ и составляет 8 720 992 руб, НДС не облагается, из расчета 150 206 руб. 55 коп. за один квадратный метр.

Согласно пункту 5.7 договора в случае, если площадь построенного объекта долевого строительства, согласно обмерам БТИ, увеличится или уменьшится по сравнению с площадью объекта долевого строительства, установленной настоящим договором, менее, чем на 3%, перерасчет цены договора (доплата/возврат денежных средств) не производятся.

Обязательства по оплате договора ФИО1 по оплате договора были исполнены.

Многоквартирный жилой дом с помещениями общественного назначения и паркингом, расположенный по адресу: "адрес" введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ

Объект долевого строительства передан истице ДД.ММ.ГГГГ

Согласно передаточному акту N от ДД.ММ.ГГГГ, а также техническому паспорту на здание, общая площадь квартиры с учетом лоджий и балконов составляет 56, 7 кв.м, без учета площади лоджий и балконов - 55, 5 кв.м.

"адрес" объекта долевого строительства уменьшилась на 1, 36 кв.м, что составляет 2, 34%.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 166, 309, 421, 424, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N2300-1 "О защите прав потребителей" и исходил из того, что отклонение площади спорных объектов недвижимости менее чем на 3% соответствует условиям договору участия в долевом строительстве, а условие договора, предусматривающее изменение площади спорного объекта долевого строительства менее, чем на 3% от общей площади без перерасчета цены договора, не противоречат требованиям законодательства о защите прав потребителей и не устанавливают каких-либо положений, ухудшающих права истицы.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными, соответствующими обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Указанные правовые нормы предусматривают, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ). при этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Доводы истицы основаны на нарушении ее имущественных прав передачей объекта недвижимости площадью меньшей по сравнению с первоначально согласованной сторонами в договоре долевого участия, а также условиями договора, предусматривающего изменение площади спорного объекта долевого строительства менее, чем на 3% от общей площади без перерасчета цены договора, что ущемляет ее права как потребителя.

Однако, как следует из материалов дела, пунктом 5.7 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 13 августа 2020 г. N С-1.3-471 предусмотрено, что, если площадь построенного объекта долевого строительства, согласно обмерам БТИ, увеличится или уменьшится по сравнению с площадью объекта долевого строительства, установленной настоящим договором, менее, чем на 3%, перерасчет цены договора (доплата/возврат денежных средств) не производятся.

Согласно акту передачи, площадь объекта долевого строительства по договору N С-1.3-471 уменьшилась на 2, 34%, в пределах предусмотренных сторонами пределов изменения (погрешности) размеров площади объекта долевого строительства.

Следовательно, выводы судов о том, что уменьшение площади спорной квартиры не является отступлением от условий договора, а условие договора, предусматривающее определенные пределы изменения площади объекта долевого строительства, не влекущее соразмерного изменения цены договора при передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства не противоречат требованиям законодательства о защите прав потребителей и не устанавливают каких-либо положений, ухудшающих права истицы, являются правильными.

Рассматривая настоящее гражданское дело, суд первой инстанции правильно установилимеющие значение для дела фактические обстоятельства, выводы суда и судебной коллегии в судебных постановлениях мотивированы, основаны на законе и не противоречат собранным по делу доказательствам, которым суды дали оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и которые в кассационной жалобе по существу не опровергнуты.

Материальный закон при рассмотрении настоящего дела применен верно, указаний на нарушения норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений, кассационная жалоба не содержит.

В связи с изложенным, отсутствуют предусмотренные статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных постановлений, вступивших в законную силу, по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ново-Савиновского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 27 апреля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 8 декабря 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий О.С. Подгорнова

Судьи С.Г. Шабанов

В.Н. Неугодников