Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10 марта 2023 г. по делу N 8Г-1650/2023[88-5810/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Тришкиной М.А, судей Спрыгиной О.Б, Солтыс Е.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ИП Главы КФХ Степетковой ВВ к Замеженину ИВ, обществу с ограниченной ответственностью Компания "БИО-ТОН"", Локаш НЮ, Порфирьевой НВ, Спирину ВП, Замежениной АП, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли земельного участка на арендатора, признании недействительными решений общего собрания собственников земельного участка, восстановлении положения, существовавшее до нарушения права, восстановлении в ЕГРН записи об обременении земельного участка, признании незаконными действий по исключению из ЕГРН записи об обременении земельного участка

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственности Компания "БИО-ТОН" на решение Пугачевского районного суда Саратовской области от 18 января 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 12 октября 2022 года

заслушав докладчика по делу судью Спрыгину О.Б, объяснения явившегося в судебное заседание представителя ООО Компания "БИО-ТОН" Шпилевого А.В, действующего на основании доверенности N-ДЗ от 17 февраля 2023 года, поддержавшего доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ИП глава КФХ Стрепеткова В.В. обратилась в суд с иском к Замеженину И.В, ООО Компания "БИО-ТОН", Локатош Н.Ю, Порфирьевой Н.В, Спирину В.П, Замежениной А.П, администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли земельного участка на арендaтора, признании недействительными решений общего собрания собственников земельного участка, восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении земельного участка, признании незаконными действий регистратора Управления Росреестра по Саратовской области по исключению из ЕГРН записи об обременении земельного участка..

Решением Пугачевского районного суда Саратовской области от 18 января 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 12 октября 2022 года исковые требования удовлетворены.

Переведены на ИП - главу КФХ Стрепеткову В.В. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1\16 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения расположенного по адресу: "адрес" "адрес") с кадастровым номером N, заключенному между Замежененым И.В. и ООО Компания "БИО-ТОН", запись о регистрации от 11 августа 2021 г. за N.

Признаны недействительными и недействующими с момента принятия решения общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером N, выраженные в протоколе общего собрания от 14 октября 2021 г. и решении собственников от 15 октября 2021 г.

Восстановлено положение, существовавшее до нарушения права и восстановлена в ЕГРН запись об обременении земельного участка с кадастровым номером N в виде аренды в пользу Стрепетковой В.В. на основании договора о передаче (переуступки) прав и обязанностей по договору аренды от 22 ноября 2019 г, на срок по 22 апреля 2025 г. N регистрации N от 29 ноября 2019 г.

В удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Саратовской области отказано.

В кассационной жалобе ООО Компания "БИО-ТОН" оспаривает законность судебных актов первой и апелляционной инстанций по основаниям несоответствия выводов судов, установленным по делу обстоятельствам, нарушения норм материального и процессуального права.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, в отсутствие сведений об объективных причинах невозможности явиться в суд, и в соответствии с частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив законность судебных актов первой и апелляционной инстанции в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит основания для отмены апелляционного определения (ч. 1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Замеженину И.В. на праве собственности принадлежали 1/16 доли земельного участка сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: "адрес" "адрес", "адрес" "адрес") с кадастровым номером N

По договору аренды от 22 ноября 2019 года указанный земельный участок передан в аренду ИП главы КФХ Стрепетковой В.В. на срок до 22 апреля 2025 года, право арены зарегистрировано 29 ноября 2019 года.

На основании решения общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номером N, изложенного в протоколе общего собрания от 14 октября 2021 года и решения собственников от 15 октября 2021 года, договора купли-продажи вышеуказанная доля земельного участка Замежениным И.В. продана ООО Компании "БИО-ТОН".

Определением Пугачевского районного суда Саратовской области от 25 февраля 2022 года произведена замена умершего ответчика Замежениной А.П. на правопреемника Замеженина И.В. в связи со смертью.

Разрешая спор по существу и, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", ст. ст. 1, 12, 13, 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. ст. 250, 421, 309, 310, 452, 619, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 10\22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приняв во внимание установленные по делу юридически значимые обстоятельства, условия договора аренды, пришел к выводу о том, что ответчиками при продаже земельного участка нарушено преимущественное право покупки истца и приобретение в собственность используемого им участка.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", обеспечивая с учетом специфики сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов участников долевой собственности и реализуя принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, устанавливает прямой запрет на продажу постороннему лицу доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности шести и более лиц.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из указанных положений в их взаимосвязи следует, что поскольку Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, правовые основания для применения правил, установленных в пункте 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, к рассматриваемому судом спору отсутствуют.

При таких обстоятельствах вынесенное апелляционное определение не отвечает требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой решение должно быть законным и обоснованным.

Допущенные судом апелляционной инстанции, проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушения норм материального и процессуального права являются основанием для отмены апелляционного определения и, в целях процессуальной экономии времени, направлению в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрению.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 12 октября 2022 года отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда.

Председательствующий:

Судьи: