Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 апреля 2023 г. по делу N 8Г-8401/2023[88-14716/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Думушкиной В.М, Косарева И.Э, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО12 к ФИО13 о признании права собственности на земельный участок, по кассационной жалобе представителя ФИО14 по доверенности ФИО15 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2022 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, судебная коллегия

установила:

ФИО16 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО17 в котором (с учетом уточнений) просил: признать заключенный между сторонами предварительный договор от 13 февраля 2020 года основным договором купли-продажи земельного участка; признать за ФИО18 право собственности на земельный участок общей площадью 45 600 кв. м, кадастровый номер N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п\о Псебайский, земли в границах АО "Псебай" (далее по тексту - земельный участок N); разъяснить, что судебное решение является для Управления Росреестра по Краснодарскому краю основанием регистрации за гражданином ФИО19. права собственности на земельный участок N; также просил взыскать с ответчика понесенные судебные издержки по оплате государственной пошлины.

В обоснование требований указал, что 13 февраля 2020 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого ответчик обязуется продать, а истец купить земельный участок из общей долевой собственности 465/669496 кв. м (45600+/-1868 кв. м) после его межевания и выделения в счет доли из земельного участка с кадастровым номером: N (новый кадастровый номер - N), расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п/о Псебайский земли в границах АО "Псебай". Согласно условиям, изложенным в п.п. 3-6 договора покупатель уплачивает продавцу за земельный участок 100 000 руб, из них: 50 000 руб. уплачиваются в качестве аванса, а 50 000 руб. при подписании основного договора купли-продажи земельного участка. Затраты на межевание земельного участка, постановку его на кадастровый учет, государственную регистрацию перехода права собственности несет покупатель. Покупатель исполнил свои обязательства по оплате стоимости земельного участка продавцу, оплатив 100 000 руб. наличными денежными средствами тремя суммами. Покупатель исполнил за свой счет также обязательства по межеванию земельного участка, постановке его на кадастровый учет, получению нового свидетельства о праве собственности продавца. Указанные документы получены 3 февраля 2022 года. Таким образом, какие-либо правовые препятствия для подписания основного договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности на покупателя отсутствовали. 21 февраля 2022 года продавцу направлена телеграмма, согласно тексту которой, она приглашалась 9 марта 2022 года для заключения основного договора купли-продажи с покупателем, однако не явилась. Несмотря на принятие, покупателем мер для мирного урегулирования спора, продавец отказывается от совершения данных действий по своей инициативе, не желая добровольно исполнять принятые на себя в письменной форме обязательства.

Решением Мостовского районного суда Краснодарского края от 6 сентября 2022 года вышеуказанные уточненные исковые требования ФИО20 удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2022 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО21. отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене постановления суда апелляционной инстанций с оставление в силе решения суда первой инстанции. Кассатор полагает, что судом допущены нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование своих доводов указывает, что судом апелляционной инстанции были неверно установлены обстоятельства дела, неправильно дана оценка заявленным им требованиям.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судами при рассмотрении дела установлено и из материалов дела следует, что ФИО22 являлась собственником 456/669496 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 69949600 кв. м, кадастровый номер: N, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п/о Псебайский, земли в границах АО "Псебай".

13 февраля 2020 года между ФИО24 (продавец) и ФИО25 (покупатель) был заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Из пункта 1 предварительного договора от 13 февраля 2020 года следует, что предметом основного договора стороны определили объект недвижимости - земельный участок, который продавец обязался создать в будущем путем выдела в счет своей земельной доли в размере 465/669496 из земельного участка с кадастровым номером N, площадью 69949600 кв. м.

Согласно пункту 2 предварительного договора от 13 февраля 2020 года цельная доля принадлежит продавцу на основании дополнительного свидетельства о праве на наследство по завещанию от 12 мая 2009 года, выданного нотариусом Мостовского нотариального округа Краснодарского края ФИО26

Стороны определили цену основного договора - 100 000 руб.

Из пунктов 3-6 предварительного договора от 13 февраля 2020 года следует, что покупатель уплачивает продавцу за земельный участок 100 000 руб, из них: 50 000 руб. уплачиваются в качестве задатка, а 50 000 руб. при подписании основного договора купли-продажи земельного участка. Покупатель за свой счет проводит работы по межеванию земельного участка и постановки его на кадастровый учет. Затраты по регистрации перехода права собственности в соответствии со статьей 551 ГК РФ, после заключения основного договора купли-продажи земельного участка несет покупатель.

Согласно п. 11 предварительного договора от 13 февраля 2020 года, земельный участок оформляется после подписания сторон в течение 3-х месяцев.

Согласно представленным в материалы дела распискам, ФИО27 оплатил ответчику ФИО28 в счет купли-продажи земельного участка по предварительному договору от 13 февраля 2020 года: 13 февраля 2020 года - 50 000 руб, 27 июля 2020 года - 20 000 руб, 20 мая 2020 года - 30 000 руб.

Истец также за свой счет исполнил обязательства по межеванию земельного участка, постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности на земельный участок за ответчиком.

Из содержания доверенности N23АА8728215 от 12 февраля 2020 года, удостоверенной нотариусом Мостовского нотариального округа Краснодарского края ФИО29 ФИО30 уполномочила ФИО31 совершать все действия, необходимые для выдела земельного участка в счет 456/669496 долей, принадлежащих ФИО32 в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п/о Псебайский земли в границах ОА "Псебай", в том числе: требовать выдела земельного участка в счет указанной доли, о чем извещать остальных участников долевой собственности в письменной форме путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, совершать все действия, необходимые для регистрации права собственности на выделенный земельный участок, с правом проведения межевых работ, подписания акта согласования местоположения границ, присвоить вновь образованному земельному участку почтовый адрес, поставить на кадастровый учет, получить межевые планы, зарегистрировать право собственности на вновь образованный земельный участок в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и других компетентных органах, получить все правоустанавливающие документы на оформленное в собственность имущество. Срок полномочий 3 года с 12 февраля 2020 года, с запретом на передоверие полномочий по настоящее доверенности другим лицам.

ФИО33 действуя на основании вышеуказанной доверенности от имени ФИО34 поставила на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером N, площадью 45 600 кв. м, что соответствует размеру доли ФИО35 Данный земельный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером: N и право собственности зарегистрировано за ФИО36 21 декабря 2021 года.

При этом основной договор купли-продажи сторонами не заключен, претензия истца осталась без удовлетворения, а в ходе рассмотрения дела ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на окончание срока действия предварительного договора.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями сдаст. 8, 8.1, 218, 309, 310, 429, 431, 432, 457, 487, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также руководящими разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", и в пункте 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", и пришел к выводу о том, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

При этом, учитывая, что условия договора со стороны покупателя исполнены в полном объеме, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных им исковых требований.

Не согласившись с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что истец обратился к ответчику с требованием заключить основной договор лишь 21 февраля 2022 года, то есть через 2 года после заключения предварительного договора, в то время как договором согласован срок заключения основанного договора - 3 месяца.

К доводам истца о наличии в предварительном договоре купли-продажи описки в сроке его действия, а именно, на то, что он заключен не на 3 месяца, а на 3 года, суд апелляционной инстанции отнесся критически.

Установив, что срок для заключения основного договора истек, суд апелляционной инстанции посчитал, что обязательства сторон по предварительному договору при этом прекратились на основании положений п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что при этом судом апелляционной инстанции были существенным образом нарушены нормы материального и процессуального права.

В силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Применение тех или иных норм права (их выбор) к сложившимся правоотношениям, а также юридическая квалификация данных правоотношений, является прерогативой суда, а не истца, на что прямо указано в части 1 статьи 196 ГПК РФ.

Таким образом, именно на суде лежит обязанность по установлению фактических обстоятельств дела и их юридической оценке, а также в связи с этим, решение вопроса об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Помимо этого, на суде лежит обязанность по осуществлению руководства процессом, разъяснении лицам, участвующим в деле, их прав и обязанностей, предупреждении о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказании лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств (часть 2 статьи 12 ГПК РФ).

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В целях выполнения задач гражданского судопроизводства и требований о законности и обоснованности решения суда частью 2 статьи 56 ГПК РФ установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению (абзац второй пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Данные требования в силу абзаца второго части 1 статьи 327 ГПК РФ распространяются и на суд апелляционной инстанции.

Названным требованиям закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции не соответствует.

Действительно, в соответствии с положениями пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

При этом согласно пункту 6 той же статьи, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено, что истцом в данном случае заявлены требования не о понуждении к заключению основного договора, а о признании предварительного договора основным и применении соответствующих правовых последствий такого признания.

Суд первой инстанции при рассмотрении данных требований исходил из критериев, определенных в руководящих разъяснениях высших судов.

Так, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Аналогичные по своему содержанию положения содержатся и в пункте 8 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

При том согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 вышеуказанного постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи вещи (объекта недвижимости), которой не существует на момент его заключения, согласно вышеуказанных правовых позиций высших судов, может квалифицироваться как основной договор купли-продажи вещи будущей недвижимой вещи, при соблюдении определенных критериев.

Основным критерием для такой квалификации является оплата полной цены недвижимого имущества или ее существенной части.

Между тем, суд апелляционной инстанции не дал оценку факту полной оплаты покупателем цены объекта недвижимости по рассматриваемой сделке, а также несения сопутствующих расходов, предусмотренных договором (по выделу доли).

В постановлении суда апелляционной инстанции не указаны какие-либо мотивы, по которым были опровергнуты выводы суда первой инстанции о заключении сторонами основного договора купли-продажи. Мотивов, по которым суд апелляционной инстанции пришел к выводу о заключении сторонами именно предварительного договора, который не может быть признан основным, обжалуемый судебный акт не содержит. Применение к данным правоотношениям положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не положений об основном договоре купли-продажи, является немотивированным.

Таким образом, судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела не установлены все его существенные обстоятельства, неверно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, что повлекло за собой вынесение судебного акта, не отвечающего требованиям законности и обоснованности (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2022 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для разрешения данного дела обстоятельства, и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 13 декабря 2022 года - отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи В.М. Думушкина

И.Э. Косарев