Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2023 г. по делу N 66а-583/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-7/2023 (УИД 61OS0000-01-2022-000257-58) по административному исковому заявлению Синцова Вячеслава Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, по апелляционной жалобе Правительства Ростовской области на решение Ростовского областного суда от 30 января 2023 г.

Заслушав доклад судьи Брянцевой Н.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Синцов Вячеслав Владимирович обратился в Ростовский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости N руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование заявленных требований указал, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет N руб. Административный истец полагает, что установленный размер кадастровой стоимости, существенно превышающий его рыночную стоимость, определенную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр экономических исследований" ФИО12, согласно отчету N 26, выполненному 14 сентября 2022 г, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение размера арендных платежей, исчисляемых на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Ростовского областного суда от 30 января 2023 г. удовлетворено административное исковое заявление Синцова Вячеслава Владимировича.

Установлена архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки производственных и административных зданий промышленности, расположенного по адресу: "адрес", подлежавшую применению с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, равной рыночной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере N руб.

Судебные расходы на проведение судебной экспертизы в сумме N руб. возложены на административного истца.

Административный ответчик Правительство Ростовской области просит вынесенное решение отменить в части установленного размера рыночной стоимости земельного участка, назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.

В апелляционной жалобе административный ответчик полагает, что суд неправомерно в качестве допустимого доказательства по делу принял заключение об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного экспертом ООО Оценочная компания "Золотая цифра". В обосновании своих доводов указывает, что эксперт в нарушении раздела V ФСО N 7 неправильно провел анализ рынка, поскольку необоснованно увеличил круг предложений, которые на момент даты установления кадастровой стоимости потеряли актуальность; в качестве объектов-аналогов отобрал объекты недвижимости, находящиеся в значительной удаленности от спорного участка; вид разрешенного использования объектов-аналогов N 2 и N 3 отличается от спорного участка; при анализе рынка объекта исследования эксперт руководствовался сведениями 2018 г.

Относительно доводов апелляционной жалобы административным истцом представлены возражения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело при данной явке.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, ознакомившись с возражениями, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Синцов В.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22-24 том 1).

Согласно разъяснений, данных в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, цена земельных участков, продаваемых без проведения торгов, зависит от его кадастровой стоимости (статья 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

На земельном участке расположены объекты капитального строительства, принадлежащие Синцову В.В. на праве собственности (железнодорожный тупик, административное здание, здание склада с подвалом, здание склада, здание проходной, здание котельной), что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16-21 том 1).

Следовательно, административный истец, являясь собственником нежилых зданий и сооружений, расположенных в границах вышеназванного земельного участка с кадастровым номером N, вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка в размере N руб. определена по состоянию на N г. филиалом публично-правовой компании "Роскадастр" по Ростовской области с применением удельного показателя кадастровой стоимости в размере N руб. за 1 кв.м, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г N 776 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области".

Вышеприведенная информация отражена в письме филиала публично-правовой компании "Роскадастр" по Ростовской области от 6 апреля 2023 г. N 23-05-исх/00337 (л.д. 41-43 том 3).

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком ООО "Межрегиональный центр экономических исследований" ФИО13 отчет N 26 от 14 сентября 2022 г, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка составляет N руб.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка ДД.ММ.ГГГГ судом первой инстанции на основании статьи 77 КАС РФ была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО Оценочная компания "Золотая цифра".

Согласно заключению эксперта данной организации рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила N руб.

Суд первой инстанции согласился с выводами судебной оценочной экспертизы и установилкадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N, выполненным ДД.ММ.ГГГГ, экспертом ООО Оценочная компания "Золотая цифра" ФИО11

Разрешая административный спор, суд первой инстанции руководствовался Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", исследовал и оценил представленные доказательства, пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, подтвержденной заключением эксперта ООО Оценочная компания "Золотая цифра", которое признал надлежащим доказательством.

Судебная коллегия находит данный вывод суда законным и обоснованным, соответствующим нормам законодательства, регулирующим возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером N, площадью N кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земельные участки производственных и административных зданий промышленности, расположенный по адресу: "адрес"

Из содержания заключения N 108 от 22 декабря 2022 г. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО N 7 экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта (пункт 20 ФСО N 7).

Для исследования рынка предложений экспертом использована информация из открытых источников объявлений из сети Интернет.

При проведении экспертизы экспертом был проанализирован рынок земельных участков в "адрес" и исследованы 13 объектов с разрешенным видом использования: под производственно-складскую застройку, из которых экспертом было отобрано 3 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы (месторасположение, вид разрешенного использования, размер участка, обеспеченность коммуникаций).

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка проведен в соответствии с требованиями раздела VI ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, применены поправки на торг, состояние рынка, коммуникации, площадь.

Иные корректирующие коэффициенты не применялись, поскольку подобранные аналоги экспертом признаны идентичными оцениваемому объекту.

Оценив по правилам статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной оценочной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; экспертом произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения экспертом не допущено.

В таких обстоятельствах с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, заявленные истцом требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка были правильно удовлетворены судом в размере, определенном на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Золотая цифра".

Каких-либо доказательств, опровергающих установленный заключением судебной экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости данного объекта недвижимости, лица, участвующие в деле, не представили.

Судебная коллегия, изучив и исследовав, имеющиеся в материалах административного дела доказательства о величине рыночной стоимости земельного участка, в том числе отчет N 26 от 14 сентября 2022 г. оценщика АО "Межрегиональный центр экономических исследований" ФИО10 приходит к выводу, что он не может быть принят за основу при установлении рыночной стоимости, поскольку оценщиком при проведении экспертизы не учтены положения Закона об оценочной деятельности, а также федеральных стандартов оценки.

Замечания относительно экспертного заключения, изложенные в апелляционной жалобе аналогичны заявлявшимся административным ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Указанные замечания являлись предметом оценки суда первой инстанции с учетом данных экспертом устных и письменных пояснений, и они обоснованно отвергнуты, как не основанные на выводах эксперта, сделанных им в экспертном заключении. Результаты оценки доказательств и выводы суда об отклонении замечаний административного истца подробно изложены в обжалуемом решении и в достаточной степени аргументированы, с ними судебная коллегия соглашается.

Экспертом ООО Оценочная компания "Золотая цифра" ФИО9 в суд апелляционной инстанции дополнительно представлены письменные подробные пояснения по каждой позиции замечаний, направленных подателем жалобы, в которых экспертом даны исчерпывающие ответы с опровержением утверждений апеллянта о недопустимости экспертного заключения, со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы.

Поскольку стороной административного ответчика не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных, по его мнению, недостатков судебной экспертизы, значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала, то доводы административного истца о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности не принимаются судом апелляционной инстанции.

По вышеприведенным причинам апелляционным судом не установлено законных оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного ответчика о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Иные доводы апеллянтов не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции и не могут быть признаны состоятельными, поскольку сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 307, 308, 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ростовского областного суда от 30 января 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Ростовской области - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий

Судьи