Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 17 мая 2023 г. по делу N 66а-707/2023

N 66а-707/2023

город Сочи 17 мая 2023 года Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Семейкиной С.А, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Николаевой С.Ф, рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело N 3а-10/2023 (3а-844/2022) (УИД N 23OS0000-01-2022-000521-22) по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 15 февраля 2023 года по административному исковому заявлению Некоммерческого партнерства "Международная гильдия профессиональных управляющих" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимостизаслушав доклад судьи Семейкиной С.А, представителя "Межрегиональная гильдия профессиональных антикризисных управляющих" Доронину Н.А.установил:Некоммерческое партнерство "Межрегиональная гильдия профессиональных антикризисных управляющих", являясь собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу "адрес", обратилось в Краснодарский краевой суд, с административным исковым заявлением, в котором после уточнения требований, просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г, на 1 января 2021 г..В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости, чем нарушаются его права и законные интересы как плательщика земельного налога.Решением Краснодарского краевого суда от 15 февраля 2023 г..уточненное административное исковое заявление некоммерческого партнерства "Межрегиональная гильдия профессиональных антикризисных управляющих" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости

объекта недвижимого имущества равной рыночной удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 3 504 146 на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 г, на период с 1 января 2019 г..и до 1 января 2022 г..(даты начала применения вновь внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости).Установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 2 949 705 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N постановлено считать 6 мая 2022г. В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края Буренков Д.Л. считает решение Краснодарского краевого суда от 15 февраля 2023 г..незаконным и подлежащим отмене. В обоснование доводов жалобы указывает, что работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края проведены с соблюдением законодательства, регулирующего порядок проведения такой оценки; нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости объекта недвижимости не доказано. Заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы от 17 января 2023 г..по делу является недопустимым доказательством. Так, экспертом при применении сравнительного подхода не указан точный адрес по объектам аналогам N 2 и N 3, что не дает возможности идентифицировать данный объект по таким ценообразующим факторам как расположение относительно красной линии. На стр. 40 экспертом необоснованно применена корректировка на "тип входа", на стр.41 необоснованно применена корректировка на "состояние отделки". Также допущены нарушения при использовании экспертом доходного подхода.

По ряду объектов аналогов отсутствует точный адрес, в связи с чем отсутствует возможность определить техническое состояние здания. В качестве объектов аналогов подобраны объекты, не сопоставимые объекты недвижимости из другого сегмента, а также объявления, содержащие недостаточную информацию об объекте недвижимости. Экспертом необоснованно применены корректировки на техническое состояние здания и на состояние отделки. В отзыве на апелляционную жалобу представитель ГБУ КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" - Мордовин Р.В, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения Краснодарского краевого суда от от 15 февраля 2023 г, просит его отменить, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края удовлетворить. Указывает на имеющиеся замечания к заключению эксперта.В возражениях на апелляционную жалобу представителя Некоммерческого партнерства "Межрегиональная гильдия профессиональных антикризисных управляющих" Доронина Н.А. считает решение Краснодарского краевого суда от 15 февраля 2023 г..законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца Доронина Н.А, принимая участие в заседании суда апелляционной инстанции с использованием системы ВЭБ конференции, просила оставить решение Краснодарского краевого суда без изменения, апелляционную жалобу представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом, электронной и заказной почтой, а также посредством публикации информации на официальном интернет-сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции, ходатайств об отложении рассмотрении дела не предоставили.Учитывая, что лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, суд, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определилрассмотреть дело в их отсутствие.Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 КАС РФ, рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.Проверив материалы дела в порядке, предусмотренном статьей 308 КАС РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав объяснения представителя административного истца Дорониной Н.А, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.В силу пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон N237-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 245, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).Государственная кадастровая оценка помещений на 2018 и 2021 гг. на территории Краснодарского края проведена в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г..N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" на основании приказов департамента имущественных отношений Краснодарского края от 21 сентября 2017 г..N 2197 "О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2018 году", от 26 марта 2020 г..N 488 "О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Краснодарского края в 2021 году".Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N в отношении которых утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года, на 1 января 2021 года. На основании положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 г..N 620-КЗ "О налоге на имущество организаций" административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2018 года (дата внесения в Единый государственный реестр недвижимости 1 января 2019 года) в размере 8 933 860 рублей 69 копеек. Из обстоятельств дела следует, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N, определенная по состоянию на 1 января 2018 г, в настоящее время является архивной, поскольку 19 ноября 2021 г..в единый государственный реестр недвижимости внесены очередные результаты государственной кадастровой оценки, подлежащие применению с 1 января 2022г. Определением суда первой инстанции от 14 июня 2022 г..административному истцу восстановлен пропущенный процессуальный срок на пересмотр в судебном порядке архивной кадастровой стоимости спорного нежилого помещения, определение суда вступило в законную силу.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2021 года (дата внесения в Единый государственный реестр 19 ноября 2021 года) в размере 6 758 313 рублей 30 копеек.Принимая во внимание, что административный истец является собственником объекта недвижимости и обладает правом на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов недвижимости, результаты определения данной кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика земельного налога и могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее также - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанные выше даты, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке от 29 апреля 2022 г..N 04-07/2, подготовленный оценщиком Морозовым В.В, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта

недвижимости определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 3813 200 рублей, согласно информационному письму оценщика рыночная стоимость этого же объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года составляет 4 129 999 рублей. В силу положений статьи 77 КАС РФ, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, в связи с возникшими сомнениями в обоснованности и достоверности содержащейся в них рыночной стоимости, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью проверки достоверности отчетов и определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз".Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 29 июля 2022 г..N АК-067-07/22, выполненного экспертом автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" Марковым М.В. отчет об оценке от 29 апреля 2022 года N 04-07-2 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку оценщиком допущено нарушение требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорного нежилого помещения.При определении рыночной стоимости доходным подходом оценщиком подобраны объекты-аналоги, отличающиеся от объекта оценки по наличию коммуникаций, дате предложения, физическому состоянию, а также по назначению. По состоянию на 1 января 2018 г..рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N определена в размере 6 378 227 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г..определена в размере 5 481 562 рубля.

Судом первой инстанции были установлены недостатки, имеющие в заключении эксперта и повлиявшие на установление рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в оспариваемый период времени, в связи с чем, при наличии к тому оснований, предусмотренных ст.83 КАС РФ, по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено этому же эксперту.По результатам повторной судебной оценочной экспертизы от 17 января 2023 г..N АК-067-07/22/2 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г..определена в размере 3 504 146 рублей, по состоянию на1 января 2021 г..в размере 2 949 705 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд первой инстанции исходил из несоответствия отчета об оценке от 29 апреля 2022 г..N 04-07/2, подготовленного оценщиком ФИО9, требованиям законодательства об оценочной деятельности, ввиду допущенных в нем нарушений, которые могли повлиять на определение итоговой величины, в связи с чем установилналичие предусмотренных законом оснований для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, содержащейся в заключении эксперта от 17 января 2023 г..N АК-067-07/22/2, выполненного экспертом автономной некоммерческой организации "Краснодарский центр судебных экспертиз" ФИО10..Суд первой инстанции, оценивая данное экспертное заключение, исходил из того, что оно соответствует требованиям статьи 84 КАС РФ, выводы судебной экспертизы мотивированы, согласуются между собой и имеющимися в материалах дела доказательствами, исследования проведены всесторонне и в полном объеме со ссылками на используемые источники информации; экспертом приведено описание объекта экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристик, определены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов исследования; произведен подробный анализ рынка и определен сегмент, к которому относятся исследуемые объекты; приведено обоснование выбранных подходов к оценке, равно как и отказ от использования других подходов и методов; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; расчет рыночной стоимости объекта недвижимости полностью подтверждается собранной и использованной экспертом информацией.Судья апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку при подготовке экспертизы соблюдены принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в

частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение эксперта соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности. Из заключения эксперта следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N была определена посредством сравнительного и доходного подходов к оценке.Экспертом мотивирован отказ от затратного подхода оценки в отношении оспариваемого объекта недвижимого имущества. В заключении дополнительной судебной экспертизы при применении сравнительно подхода оценки проведен подробный анализ рынка объекта исследования. Экспертом мотивированы выводы об отборе для сравнения 3 объектов аналогов, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка, сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, схожи по экономическим и материальным характеристикам.Достоверность использованной экспертом информации подтверждена приобщенными к заключению скриншотами страниц сайта с архивными объявлениями, содержание объявлений содержит необходимую для проведения оценки информацию. При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости применены необходимые корректировки.

При применении доходного подхода экспертом применен метод прямой капитализации доходов.Для целей определения наиболее вероятного значения арендной платы был проведен анализ данных относительно предложения в аренду объектов аналогичного функционального назначения, близких по характеристикам и имеющим схожее местоположение, в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта внесены корректировки по каждому элементу сравнения. Также экспертом рассчитаны потенциальный и действительный валовый доходы от эксплуатации спорного помещения, чистый операционный доход, коэффициент капитализации, определена величина операционных расходов.Итоговая стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода рассчитана путем деления величины чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Данные расчеты и их обоснование приведены в экспертном заключении.Методом анализа иерархий проведено согласование результатов, полученных в рамках сравнительно и доходного подходов, в результате которого присвоен вес по 0, 500 каждому.Вопреки доводам административного ответчика в заключении эксперта в объявлениях о продаже объектов-аналогов указана точка нахождения здания на карте, согласно которому установлено расположение относительно красной линии. Величина поправки по данному фактору принята в соответствии со сведениями издания "Справочник оценщика недвижимости - 2017" "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов" под редакцией Лейфера Л.А.Вопреки доводам апелляционной жалобы экспертом верно определено состояние отделки спорного объекта недвижимого имущества и его техническое состояние.Из заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы следует, что 3 ноября 2022 г..экспертом произведен выездной осмотр объекта оценки по адресу: "адрес". В ходе обследования установлено, что помещение, подлежащее оценке, находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального (восстановительного) ремонта.

Техническое состояние здания, в котором расположено помещение оценено как удовлетворительное. Спорное помещение (состоящее из нескольких) непригодно к использованию без проведения капитального ремонта: в нем отсутствует внутренняя отделка, оно поражено плесенью и грибком, не имеется радиаторов отопления и рабочих санитарных узлов.

Указанные сведения подтверждаются фототаблицей, приложенной к заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы.При таких обстоятельствах экспертом как при применении сравнительного так и при применении доходного подхода обоснованно применена корректировка на состояние отделки, которая определена по данным издания "Справочник Оценщика недвижимости -2017" "Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", под редакцией Лейфера Л.А..Кроме того, выводы заключения поддержаны экспертом в письменных пояснениях, в которых приведенные административными ответчиками недостатки, мотивированно отклонены.Судья апелляционной инстанции, изучив экспертное заключение, письменные пояснения эксперта, находит доводы апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно невозможности использования данного экспертного заключения в качестве доказательства действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости несостоятельными.На основании изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка, кроме заключения эксперта ФИО11. не имеется, учитывая, что заключением дополнительной судебной оценочной экспертизы подтверждены несоответствие отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и действительному размеру рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по стоянию на 1 января 2018г, 1 января 2021 г, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере 3 504 146 рублей по состоянию на 1 января 2018 г, в размере 2 949 705 по состоянию на 1 января 2021 г..Указания в апелляционной жалобе на то, что процедура утверждения кадастровой стоимости соответствовала положениям

закона, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку в ходе судебного разбирательства на основании относимых, допустимых и достоверных доказательств по делу было установлено, что утвержденная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость, в связи с чем суд верно удовлетворил заявленные административным истцом требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.Исходя из изложенного, и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310, 311 и 312 КАС РФ, суд определил:решение Краснодарского краевого суда от 15 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.Мотивированное апелляционное определение составлено 23 мая 2023 г..Судья С.А. Семейкина