Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2023 г. по делу N 8Г-1818/2023[88-6152/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего ФИО7, судей ФИО2, ФИО3, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ "Гамма-строй" о признании недействительным п. 2.6 договора на участие в долевом строительстве, уменьшении цены договора, взыскании разницы в цене договора, по кассационной жалобе (основной и дополнительной)

ООО СЗ "Гамма-строй"

на решение Октябрьского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ

Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО7, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (дольщиком) и застройщиком заключен договор N на участие в долевом строительстве (ДДУ) объекта недвижимости (квартиры). Обязательства по ДДУ в части оплаты ФИО1 исполнены, оплачена сумма в соответствии с п. 2.1 ДДУ в размере 1 789 200 рублей. Согласно п.2.6 договора стоимость работ по остеклению лоджий в цену договора не включена. Работы по устройству остекления лоджии/балкона выполняются силами застройщика за отдельную плату - за счет средств Участника долевого строительства, до ввода дома в эксплуатацию на основании и на условиях заключенного между сторонами отдельного соглашения. Профиль, фурнитура и конструктивное решение лоджии/балкона будут определены в отдельном соглашении". Застройщик просил оплатить отдельно остекление лоджий/балконов, ссылаясь на единый архитектурный стиль фасада дома (что предусмотрено одним из разделов проектной документации) многоквартирного жилого дома. В соответствии с письмом застройщика от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 предложено подписать дополнительное соглашение N к договору от ДД.ММ.ГГГГ N на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, которое содержит пункты об оплате стоимости лоджии до ДД.ММ.ГГГГ - до ввода в эксплуатацию (148 350, 00 рублей), изменении (увеличении) цены договора на сумму стоимости лоджии. Проект остекления лоджии, смета на остекление дольщику не представлена. У хина О. А. считает, что п. 2, 6. договора от ДД.ММ.ГГГГ N на участие в долевом строительстве ухудшает и нарушает ее права и интересы как потребителя. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в ООО СЗ "Гамма-строй" с просьбой исключить п.2.6 ДДУ в связи с тем, что проектной документацией предусмотрено остекление лоджий и настоящий пункт договора является ничтожным.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N застройщик отказал в исключении п.2.6 ДДУ, ссылаясь на то, что разделом "Архитектурные решения" проектной документации, шифр 282/04-1 к-2018-АР, ООО Проектным бюро "СпецПРО", фасад здания предусмотрен в едином архитектурном решении. Условия договора, предусмотренные пунктом 2.6 договора, противоречат положениям Закона об участии в долевом строительстве, Закону РФ N от 02.07.1991г. "О защите прав потребителей", причиняют ей моральный вред.

Решением Октябрьского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от

ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования удовлетворены частично.

В кассационной жалобе и в дополнениях к ней ответчик просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на допущенные судом первой и апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права, неправильное определение и оценку юридически значимых обстоятельств, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители ответчика ФИО4 и

ФИО5 настаивали на доводах жалобы, просили судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

ФИО1 и ее представитель ФИО6 просили судебные акты оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что имеются предусмотренные статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для удовлетворения доводов жалобы.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО СЗ "Гамма-Строй" был заключен договор N на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, по условиям которого ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями на земельном участке с кадастровым номером 33:05:170701:1629 по адресу: "адрес", МО "адрес" (городской округ) "адрес" и передать дольщику по окончании строительства дома однокомнатную квартиру общей приведенной площадью 42, 6 кв.м, общей площадью квартиры без учета холодных помещений 36, 6 кв.м, жилой площадью - 16, 20 кв.м, расположенную на третьем этаже с проектным номером 51 (т.2 л.д.143-149, т.8 л.д. 158-164).

Объем приведенной площади квартиры отражен в настоящем договоре в соответствии с данными, указанными в проектной документации, в связи с чем носит ориентировочный характер и может подлежать корректировке после проведения кадастровых работ на Объекте и постановки его и помещений в нем на кадастровый учет.

В общую площадь квартиры, исходя из которой стороны производят взаиморасчеты, входит площадь лоджии с коэффициентом 1А и (или) площадь балкона с коэффициентом 1/3 в соответствии с п. 2.3 договора (п.1.9 договора).

Согласно п. 15.2 проектной декларации, размещенной застройщиком в сети Интернет, общая площадь "адрес" составляет 37, 35 кв. м. (проектная площадь указана без площади лоджий), общая жилая площадь - 16, 20 кв.м, (т.1 л.д.156, 161, 170).

В соответствии с п. 1.15 договора гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, составляет пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование - три года, который исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно п.2.1 договора, ориентировочная цена договора на момент заключения - 1 789 200 руб. Окончательный расчет между сторонами производится по окончании строительства в момент подписания акта приема-передачи квартиры в соответствии с п.2.2 и п.2.9 договора. Цена договора определяется как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади объекта долевого строительства, указанного в п. 1.8 настоящего договора.

Цена 1 кв.м, по договору составляет 42 ООО руб. (п.2.2 договора).

В цену договора включены средства на строительство коммуникаций и других инженерных сооружений, чистовая отделка мест общего пользования, монтаж лифтов в заводской комплектации, благоустройство прилегающей территории, стоимость природоохранный и других необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной документацией, и оплата услуг застройщика, а также выполнение следующих работ по монтажу оборудования в квартире:

- наружных и внутренних стен, перегородок, монтаж плит перекрытия, установка входной двери в квартиру;

- монтажу холодного и горячего водоснабжения только в части монтажа стояков и установкой счетчиков, канализационных стояков с установкой фасонных частей (крестовин и тройников) с заглушками;

- монтаж системы отопления с устройством розлива и установкой приборов отопления, газовая плита не устанавливается (приобретается и устанавливается за счет средств участника долевого строительства);

- монтажу оконных блоков (без подоконных досок и откосов) по контуру наружных стен;

- слаботочным системам (телефонизация, радио и телевидение) выполняются на оконечное устройство без ввода в квартиру.

Отказ участника долевого строительства от вышеперечисленных работ с целью выполнения их самостоятельно не допускается (п.2.4.1).

В соответствии с п. 2.6 договора стоимость работ по остеклению лоджий в цену договора не включена. Работы по устройству остекления лоджии/балкона выполняются силами Застройщика за отдельную плату - за счет средств участника долевого строительства до ввода дома в эксплуатацию на основании и на условиях заключенного между сторонами отдельного соглашения. Профиль, фурнитура и конструктивное решение лоджии/балкона будут определены в отдельном соглашении.

Согласно п.2.7 договора уплата цены договора производится поле государственной регистрации договора путем перечисления на расчетный счет застройщика в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации договора.

Истец обязательства по оплате договора исполнила, перечислив на расчетный счет застройщика 1 789 200 руб. (платежное поручение от ДД.ММ.ГГГГ N) (т.1 Л.д.22).

Указанные в разделе 2 договора денежные средства предоставляются застройщику для финансирования строительства Объекта, Цена договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 5% от стоимости настоящего договора, в случае, если по окончании строительства дома в распоряжении застройщика останутся излишние и/или неиспользованные средства (экономия застройщика), они считаются его вознаграждением за осуществление услуг застройщика и остаются в его распоряжении (п.2.8 договора).

По результатам проведения уполномоченными органами кадастровых работ и уточнению общей площади квартиры по сравнению с данными проектной документации, стороны при подписании акта приемки-передачи квартиры производят взаиморасчеты, исходя из площади квартиры по данным кадастрового учета, площади лоджии/балкона в соответствии с п.2.3 договора и цены за квадратный метр согласно п.2.2 договора, изменение общей площади и (или) общего объема имущества многоквартирного дома для расчетов не принимаются (п.2.9 договора).

Застройщик принял на себя обязательства вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию в срок в соответствии с законодательством (п.3.1.3 договора).

07.12.2020 Департамент архитектуры и строительства "адрес" провел мероприятие по контролю без взаимодействия с застройщиком ООО "Гамма-Строй" в части соблюдения обязательных требований при размещении информации в сети "Интернет" и средствах массовой информации на предмет соответствия Договоров долевого участия застройщика требованиям Закона об участии в долевом строительстве. По результатам мероприятия в адрес застройщика направлено предостережение N о недопустимости нарушения застройщиком обязательных требований (т.3л.д. 96-97). Застройщику предложено привести проекты договоров долевого участия в соответствие с Законом об участии в долевом строительстве.

Согласно заключению Департамента архитектуры и строительства "адрес" о проведенном мероприятии по контролю без взаимодействия с застройщиком от ДД.ММ.ГГГГ Департаментом в ходе анализа проекта договора долевого участия обнаружены положения, ущемляющие права участника долевого строительства: пункты 1.13, 3.2.5, 3.2.8, ДД.ММ.ГГГГ, 5.8 ДДУ не соответствуют п.11, п. 15 ч.1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой платежи, связанные с государственной регистрацией ДДУ, уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, а также иные расходы, указанные в ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, являются целевым расходованием денежных средств участников долевого строительства и должны включаться в стоимость ДДУ. Таким образом, требование застройщика возместить в полном объеме затраты уплаченного взноса в компенсационный фонд, а также иные затраты, предусмотренные ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве, в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика, является неправомерным. Также указано на несоответствие законодательству положений п. 1.15 ДДУ об исчислении гарантийного срока со дня ввода дома в эксплуатацию; об исчислении гарантийного срока на технологическое и инженерное оборудование; сделаны замечания по пунктам 3.1.7, 3.2, 7, 5, 6, ДД.ММ.ГГГГ, 7, 1, 8.5 ДДУ(т.8 л.д.154-156).

Данное предложение Департамента выполнено застройщиком ДД.ММ.ГГГГ (т.З л.д.98).

24.03.2021 застройщик направил в адрес ФИО1 письмо, в котором предложил подписать дополнительное соглашение N к договору долевого участия, в котором предлагалось оплатить стоимость остекления лоджии (148 350 руб.) до ДД.ММ.ГГГГ, до ввода дома в эксплуатацию - в целях своевременного завершения строительства объекта, сохранения единого стиля и архитектурного облика фасада дома, в дополнительном соглашении предлагалось изменить цену договора (увеличить на стоимость остекления лоджии). Смету на остекление лоджии застройщик дольщику не представил (т.1 л.д. 17-21).

Дольщику предложено оплатить стоимость остекления лоджии на расчетный счет иной, чем указан в договоре долевого участия и в проектной декларации, размещенной застройщиком в сети Интернет о ходе строительства и использованных денежных средствах.

В прилагаемом к письму проекте дополнительного соглашения предлагалось изменить п. 2.1 договора (увеличить цену договора долевого участия на стоимость работ по остеклению лоджии). Указывалось, что цена договора определена на основании проектной документации, исходя из фактических замеров проемов, подлежащих остеклению.

05.04.2021 ФИО1 обратилась в Департамент архитектуры и строительства "адрес" с просьбой проверить обоснованность внесения предлагаемых изменений в части увеличения цены ДДУ (т.1 л.д. 23).

Департамент архитектуры и строительства "адрес" по результатам рассмотрения обращения ФИО1 сообщил ей со ссылкой на лист 9 раздела 3 Архитектурных решений проектной документации на многоквартирный дом, что остекление лоджии является частью проекта, цена которого определена договором долевого участия (т.1 л.д.24-25).

30.04.2021 ФИО1 обратилась к застройщику с требованием исключения пункта 2.6 ДДУ в связи с его ничтожностью, т.к. проектной документацией предусмотрено остекление лоджий (т.1 л.д.26).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ОО СЗ "Гамма-Строй" отказало ФИО1 в исключении п.2.6 договора со ссылкой на то, что застройщик не принимал на себя обязательство произвести остекление лоджий участникам долевого строительства за свой счет (т.1 л.д.27-28).

Департамент архитектуры и строительства "адрес" в ответ на запрос суда сообщил, что при подготовке ответа ФИО1 была использована выписка из раздела 3 проектной документации многоквартирного жилого "адрес" по ГП от 2018 года NК-2018-АР, выполненная

ООО "СпецПро" в части наличия проектного решения по остеклению, представленная в Департамент застройщиком (т.1 л.д.80).

Согласно подтверждению ООО "КОИН-С" от ДД.ММ.ГГГГ к положительному заключению экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N в проектную документацию внесены следующие изменения: остекление лоджий выполняется силами дольщиков" (т.1 л.д.200).

31.08.2021 в проектную документацию, ранее получившую положительное заключение экспертизы, внесены изменения в раздел 3 Архитектурные решения, Шифр 282/04-2К-2018-АР - исключено остекление лоджий квартир N N, 22 и 51 (т.1 л.д.137, 194-195).

19.11.2021 Управлением архитектуры и строительства администрации "адрес" ООО СЗ "Гамма-Строй" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU N (т. 10 л. д. 121-122).

08.12.2021 ФИО1 получила сообщение от застройщика о завершении строительства.

17.12.2021 ООО СЗ "Гамма-Строй" получило от ФИО1 письмо с приложением акта осмотра объекта долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с указанием перечня недостатков (т. 2 л.д.68-69).

17.12.2021 застройщик сообщил ФИО1 о рассмотрении ее обращения и устранении недостатков, которые полагал подлежащими устранению. Также предложил осуществить приемку объекта, предложив предварительно согласовать дату и время осмотра объекта. Сообщил, что по результатам проведения кадастровых работ общая площадь квартиры увеличилась на 1, 65 кв.м, предложил доплатить 69 300 руб. в безналичном порядке на счет, указанный в ДДУ (т. 2 л.д. 70-71).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась к застройщику с претензией, в которой указала, что на момент заключения ДДУ (ДД.ММ.ГГГГ) проектом строительства предусматривалось остекление лоджий и входило в цену квадратного метра объекта долевого участия. ФИО1 потребовала остеклить лоджию или соразмерно уменьшить цену договора на стоимость остекления лоджии (согласно проекта, предложенного застройщиком) - на 148 350 руб. (т.2 л.д.73).

22.12.2021 ФИО1 доплатила цену договора в связи с увеличением фактической площади объекта - 69 300 руб, в подтверждение чего представила чек-ордер от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д.86).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ "Гамма-Строй" отказало ФИО1 в удовлетворении требований, изложенных в претензии, сославшись на то, что остекление лоджии ее квартиры исключено из проектной документации

(т. 2 л.д. 74- 75).

11.01.2022 дольщиком совместно с застройщиком произведен совместный осмотр квартиры. ФИО1 потребовала устранить недостатки в виде неостекленной лоджии и неоштукатуренных стен (т. 2 л.д. 112-113).

24.01.2022 ООО СЗ "Гамма-Строй" отказала в устранении указанных недостатков, ссылаясь на нахождении спора в суде (по остеклению лоджии) и на то, что штукатурка стен не включена в цену договора (т. 2 л.д. 110-111).

09.02.2022 застройщиком составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по договору N на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 136).

01.04.2022 в ЕГРН внесена запись N о государственной регистрации права собственности ФИО1 на квартиру на основании одностороннего Акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N- RU N от ДД.ММ.ГГГГ и договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости N от 06, 04.2020 (т. 10 л.д. 132-135).

По ходатайству истца определением суда от ДД.ММ.ГГГГ для установления юридически значимых обстоятельств по делу назначена судебная строительно- техническая экспертиза, производство которой поручено

ООО "Экспертно-консультативный центр".

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизой ООО "Экспертно-консультативный центр" N от ДД.ММ.ГГГГ в "адрес" жилого "адрес", расположенного по "адрес" в "адрес" городской округ "адрес" (далее объект долевого участия) отсутствует остекление лоджии, штукатурка стен, биметаллические радиаторы с терморегуляторами и система внутриквартирного пожаротушения, что не соответствует первоначальной проектной документации и п.2.4, договора N от ДД.ММ.ГГГГ в части выполнения работ, предусмотренных проектной документацией, на момент заключения договора.

Экспертами установлено, что разделом "Архитектурные решения" (282/04-2- 2018-АР, 2018) проектной документацией "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N по ГП" предусмотрено остекление всех лоджий проектируемого объекта. Согласно странице N текстовой части проектной документации раздела "Архитектурные решения" (282/04-2-2018-АР, 2018) проектной документации "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N по ГП" фасад здания прост и геометричен. Ритм фасаду придают лоджии с большим остеклением, а также акцентная отделка фасада декингом, которая подчеркивает оконные проемы и витражное остекление лестничных клеток... В проекте предусматривается следующая отделка: помещение квартир; стены; штукатурка.

Проектная документация "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) получила положительное заключение экспертизы ООО "КОИН-С" N от ДД.ММ.ГГГГг.

На странице 15 положительного заключения экспертизы ООО "КОИН-С" N от ДД.ММ.ГГГГ указывается, что ритм фасаду придают лоджии с большим остеклением.

Откорректированная проектная документация "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N по ГП", включающий в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2К-2018-АР, 2019), которая не предусматривает остекление лоджии в "адрес", получила положительное заключение повторной экспертизы ООО "КОИН-С" N от ДД.ММ.ГГГГг.

На странице N положительного заключения повторной экспертизы

ООО "КОИН-С" N от ДД.ММ.ГГГГг. указывается, что остекление лоджий выполняется силами дольщиков.

Квартира N жилого "адрес", расположенного по "адрес" в "адрес" городской округ "адрес", не имеет остекление лоджии, что не соответствует первоначальной проектной документации и соответствует проектной документации после ее корректировки.

Разделом "Архитектурные решения" (282/04-2-2018-АР, 2018) проектной документацией "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N по ГП" предусмотрено штукатурка стен.

На странице 16 положительного заключения экспертизы ООО "КОИН-С" N от ДД.ММ.ГГГГ указывается, что в помещении квартир предусматривается штукатурка стен.

Откорректированная проектная документация "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N по ГП", включающий в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2К-2018-АР, 2019), которая не предусматривает отделку стен в квартирах, получила положительное заключение повторной экспертизы ООО "КОИН-С" N от ДД.ММ.ГГГГ

На странице N положительного заключения повторной экспертизы ООО "КОИН-С" N от ДД.ММ.ГГГГг. указывается, что в отделке помещений квартир штукатурка не предусмотрена, выполняется силами дольщиков.

Квартира N жилого "адрес", расположенного по "адрес" в "адрес" городской округ "адрес", не имеет штукатурки на стенах, что не соответствует первоначальной проектной документации и соответствует проектной документации после ее корректировки.

В помещении комнаты и кухни "адрес" жилого "адрес", расположенного по "адрес" в "адрес" городской округ "адрес", смонтированы алюминиевые приборы отопления (Royal Revolution 500) без термостатических клапанов (смонтированы вентили для ручной регулировки).

Разделом "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно- технического обеспечения, перечень инженерно-технологических мероприятий, содержание технологических решений" (282/04-2-2018-ИОС.2018) проектной документации "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N по ГП" предусмотрен монтаж биметаллических приборов отопления с термостатическими клапанами, обеспечивающими корректировку температуры воздуха в помещении.

Отсутствие биметаллических радиаторов (фактически смонтированы алюминиевые) в "адрес" жилого "адрес", расположенного по "адрес" в "адрес" городской округ "адрес", не соответствует первоначальной проектной документации и соответствует проектной документации после ее корректировки.

Отсутствие термостатических клапанов на приборах отопления и системы внутриквартирного пожаротушения в "адрес" не соответствует проектной документации после ее корректировки.

Перечень недостатков в "адрес" приведен в таблице N исследовательской части заключения (т. 10 л.д.32-33).

Отсутствие остекления лоджии, штукатурки стен, биметаллических радиаторов с терморегуляторами и системы внутриквартирного пожаротушения ухудшает потребительские свойства объекта долевого участия в строительстве и требует дополнительных затрат на выполнение работ по устройству остекления лоджии, штукатурке стен, установке биметаллических радиаторов с терморегуляторами, системы внутриквартирного пожаротушения. Стоимость работ по остеклению лоджии с демонтажом и монтажом вновь металлического ограждения, штукатурке стен, замене алюминиевых радиаторов на биметаллические радиаторы с термостатическими клапанами и устройству системы внутриквартирного пожаротушения на объекте долевого участия составляет 366 896, 00 рублей, в том числе: остекление лоджии - 247 931 руб, демонтаж и монтаж металлического ограждения лоджии для возможности остекления - 17 099 руб, штукатурка стен 76 028 руб, замена алюминиевых радиаторов на биметаллические с термостатическими клапанами и устройство системы внутриквартирного пожаротушения 25 838 руб. После выполнения штукатурных работ площадь объекта долевого участия составит 43, 3 м2, что превысит площадь, указанную в договоре N от ДД.ММ.ГГГГ на 0, 7 м2

(т.10 л.д.33).

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования заявителя, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не предоставлено допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства в отсутствие остекления лоджии, штукатурки стен, биметаллических радиаторов с термостатическими клапанами и системы внутриквартирного пожаротушения соответствует потребительским свойствам объекта строительства в соответствии с проектной документацией "Многоэтажный жилой дом со встроенными, пристроенными помещениями N по ГП", включающая в себя раздел "Архитектурные решения" (282/04-2-218-АР) и положительным заключением экспертизы ООО "КОИН-С" N от ДД.ММ.ГГГГг, действовавших на момент заключения договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами и не нашел оснований для отмены принятого по делу решения.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции с указанными выводами суда первой и апелляционной инстанции согласиться не может, по следующим основаниям.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 2, п. 3 постановления от ДД.ММ.ГГГГ N "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем, обжалуемые судебные постановления вышеприведенным требованиям закона не соответствуют.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в частности соразмерного уменьшения цены договора (часть 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).

С учетом пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Исходя из части первой статьи 431 Гражданского кодекса, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование).

Такое значение согласно разъяснениям, данным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление N 49), определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Учитывая, что условия договора, определяющие взаимоотношения сторон, являются согласованными частями одного документа, на основе которого должно строиться обязательственное отношение, в соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование).

При рассмотрении настоящего дела судами не соблюдены вышеприведенные правила толкования.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и

ООО СЗ "Гамма-Строй" был заключен договор N на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, объектом которого является жилое помещение.

Согласно п. 1.10 договора срок окончания строительства объекта 4 квартал 2020 года.

В соответствии с п. 2.1 договора цена договора составляет 1789200 руб. и является ориентировочной.

Пунктом 2.4.1 предусмотрено выполнение следующих работ:

- наружных и внутренних стен, перегородок, монтаж плит перекрытия, установка входной двери в квартиру;

- монтаж холодного и горячего водоснабжения только в части монтажа стояков и установкой счетчиков, канализационных стояков с установкой фасонных частей (крестовин и тройников) с заглушками;

- монтаж системы отопления с устройством розлива и установкой приборов отопления, газовая плита не устанавливается (приобретается и устанавливается за счет средств участника долевого строительства);

- монтаж оконных блоков (без подоконных досок и откосов) по контуру наружных стен;

- слаботочным системам (телефонизация, радио и телевидение) выполняются на оконечное устройство без ввода в квартиру.

В п. 2.6 договора указано, что стоимость работ по остеклению лоджий в цену договора не включена.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, следует, что стороны согласовали между собой объем работ и сроки передачи объекта долевого строительства.

Наличие в договоре условия о дополнительной оплате работ по остеклению лоджии свидетельствует о том, что соразмерность цены договора уровню затрат застройщиком на его исполнение имела значение для сторон.

Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу, что судебными инстанциями были нарушены правила состязательности сторон при рассмотрении дела.

Статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2).

Приведенные положения закона возлагают на суд обязанность создать надлежащие условия для объективного разрешения спора и представить сторонам возможность для реализации процессуальных прав, в том числе в представлении доказательств.

Согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Частью 1 статьи 79 этого же кодекса предусмотрено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Между тем, заключение эксперта не является исключительным средством доказывания.

В силу части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Кроме того, статьей 87 этого же кодекса предусмотрена возможность назначения судом дополнительной или повторной экспертизы соответственно в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта (часть 1) или в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения (часть 2).

Из приведенных положений закона следует, что сторона вправе оспорить заключение эксперта, представив соответствующие доказательства или заявив о проведении повторной или дополнительной экспертизы.

Такие требования и представленные доказательства также не являются обязательными для суда, однако они подлежат оценке с учетом задач гражданского судопроизводства, указанных в статье 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Иное означало бы невозможность для стороны оспорить выводы эксперта, и что заключение экспертизы с неизбежностью предопределяло бы разрешение спора.

В подтверждение доводов о несогласии с заключением эксперта стороной могут быть представлены заключения других специалистов или рецензии на заключение эксперта, которые, являясь письменными доказательствами, подлежат оценке судом при разрешении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Сторона ответчика в суд первой инстанции представила рецензию, выполненную специалистом, в обоснование того, что заключение судебной экспертизы является неполным, экспертом при ее выполнении допущены нарушения.

При этом, суд первой инстанции, в нарушение положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не дал ей надлежащей оценки, не отразил результаты этой оценки в судебном постановлении, фактически лишив сторону возможности каким-либо образом аргументировать свою позицию.

Кроме того, в подтверждение своей позиции, ответчиками было заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, однако судом в удовлетворении ходатайства было отказано.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" (далее - постановление N 13), судам необходимо учитывать, что по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (пункт 29 постановлениям 13).

Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Одним из доводов апелляционной жалобы являлось несогласие с выводами экспертного заключения, которые так же оставлены без внимания со стороны судебной коллегии.

Таким образом, положения приведенных норм права при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции учтены не были.

По изложенным основаниям Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов заявителя, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.

Председательствующий

Судьи