Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 18 апреля 2023 г. по делу N 33-3187/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Леоновой С.В.

судей фио, фио, при помощнике Игумнове В.Н, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио дело по апелляционной жалобе истца Касьяненко Э.В. на решение Черемушкинского районного суда адрес от 14 июля 2022г, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Касьяненко Эллины Вадимовны к фио, Авхимович Илье Сергеевичу о прекращении обременения в виде залога жилого помещения и признании права залога отсутствующим, прекращении права собственности, признании права собственности, осуществлении государственной регистрации права, взыскании судебных расходов - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований фио, Авхимович Ильи Сергеевича к Касьяненко Эллине Вадимовне о признании договора купли-продажи и передаточного акта недействительным и не заключенными, признании сделки кабальной, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи мнимым, притворным, оплаты по договору притворной - отказать.

Исковые требования фио к Касьяненко Эллине Вадимовне, фио, Авхимович Илье Сергеевичу о признании договора купли-продажи недействительным, незаключенным, акта приема-передачи недействительным - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения от 05.07.2018 года заключенный между Авхимовичем Ильей Сергеевичем и Касьяненко Эллиной Вадимовной незаключенным.

Признать передаточный акт от 12.07.2018 подписанный Авхимовичем Ильей Сергеевичем и Касьяненко Эллиной Вадимовной к договору купли-продажи от 05.07.2018 года недействительным,

УСТАНОВИЛА:

Касьяненко Э.В. обратилась в Черемушкинский районный суд адрес с уточненным в ходе рассмотрения дела иском к фио, Авхимович И.С. о прекращении обременения в виде залога жилого помещения и признании права залога отсутствующим, прекращении права собственности, признании права собственности, осуществлении государственной регистрации права. В обоснование иска указала, что между ней и фио 05.07.2018 г..был заключен договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым, она приобрела квартиру по адресу: Москва адрес, по цене сумма, уплаченной ею в полном объеме, что отражено в договоре купли-продажи. Согласно п.3.1 договора, Авхимович И.С. гарантировал ей, что недвижимое имущество свободно от притязаний третьих лиц. Поскольку Авхимович И.С. уклонился от совершения действий по перерегистрации проданной квартиры на истца, она в декабре 2018 обратилась в Черемушкинский районный суд адрес с требованием о понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Решением суда от 15.03.2019 года в удовлетворении требований истца отказано по тем основаниям, что Авхимович И.С. передал спорную квартиру в залог по договору ипотеки фио. При этом, суд отказал в удовлетворении встречного требования Авхимовича И.С. к фио о признании договора купли-продажи недействительным. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец Касьяненко Э.В. просила суд признать отсутствующим и прекратить обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), зарегистрированное в соответствии с договором ипотеки (залога недвижимости) от 16.04.2018 года между Авхимовичем И.С. и фио на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Погасить регистрационную запись номер 77:06:0009003:5399-77/005/2018-3 от 23.11..2018 на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес.

Прекратить право собственности Авхимовича И.С. на недвижимое имущество жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Признать за Касьяненко Э.В. право собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Осуществить на имя Касьяненко Э.В. государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес, в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения б/н от 05.07.2018. Взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины.

Ямнов К.А, Авхимович И.С. обратились со встречными исковыми требованиями к Касьяненко Э.В. о признании договора купли-продажи и передаточного акта недействительным и не заключенными, ссылаясь на кабальность для Авхимовича И.С. условий договора, применении последствий недействительности сделки, признании договора купли-продажи мнимым, притворным, оплаты по договору отсутствующей, мнимой, ссылаясь на то, что договор купли-продажи квартиры по названному адресу от 05.07.2018 г. между Касьяненко Э.В. и Авхимовичем И.С. является недействительным, поскольку совершен без согласия залогодержателя фио, денежные средства за квартиру по указанному договору Касьяненко Э.В. продавцу квартиры Авхимовичу И.С. фактически не передавались, также не передавалась и сама квартиры, якобы, приобретенная Касьяненко Э.В. по договору купли-продажи. Просили также применить к требованиям Касьяненко Э.В. последствия пропуска срока исковой давности.

В ходе рассмотрения гражданского дела третье лицо фио обратился с самостоятельным иском к Касьяненко Э.В, фио, Авхимовичу И.С. о признании договора купли-продажи незаключенным, Акта приема-передачи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что он зарегистрирован в данной квартире по месту жительства, имеет право бессрочного пользования квартирой, однако данное обстоятельство не нашло отражение в договоре купли-продажи квартиры от 18.07.2018 г, что влечет незаключенность и недействительность договора купли-продажи недвижимости.

Судом постановлено изложенное выше решение, которое Касьяненко Э.В. просит отменить по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

В заседании судебной коллегии явились представитель истца Касьяненко Э.В. - фио, который поддержал доводы апелляционной жалобы, ответчики Ямнов К.А, Авхимович И.С, которые возражали об удовлетворении апелляционной жалобы.

Иные лица, извещенные судом о времени и месте рассмотрения дела не явились, ходатайств об отложении суду не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствии не явившихся лиц.

В соответствии с ч. 3 ст. 330 ГПК РФ, нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия полагает, что решение Черемушкинского районного суда адрес подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Касьяненко Э.В, в части удовлетворения исковых требований фио, с принятием в данной части нового решения.

Как следует из материалов дела, между Авхимовичем И.С. и Касьяненко Э.В. заключен договор купли-продажи жилого помещения от 05.07.2018, в соответствии с которым, Касьяненко Э.В. приобрела квартиру по адресу: Москва адрес. Согласно п.2.1 договора, стоимость квартиры составила сумма. На момент заключения договора оплата за квартиру истцом была полностью произведена, что отражено в договоре купли-продажи. Согласно п.3.1 договора, Авхимович И.С. гарантирует истцу, что недвижимое имущество свободно от притязаний третьих лиц. Поскольку Авхимович И.С. уклонился от совершения действий по перерегистрации проданной квартиры на истца, истец в декабре 2018 обратилась в Черемушкинский районный суд адрес с требованием о понуждении ответчика к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Решением суда от 15.03.2019 года в удовлетворении требований истца отказано, по тем основаниям, что Авхимович И.С. передал спорную квартиру в залог по договору ипотеки фио При этом, суд отказал в удовлетворении встречного требования Авхимовича И.С. к фио о признании договора купли-продажи недействительным.

Обращаясь в суд, Касьяненко Э.В. сослалась на то, что на момент заключения с фио договора купли-продажи продавец квартиры не сообщал ей о, якобы, имевшихся у него перед фио денежных обязательствах, в обеспечение которых ими, якобы, был подписан договор залога квартиры от 16.04.2018 г, который был зарегистрирован в ЕГРН лишь 23.11.2018 г, т.е. о существовании залога в отношении квартиры она не знала и не могла ничего знать. Сам договор залога она полагает ничтожной, мнимой сделкой, совершенной Авхимовичем И.С. и фио в обеспечение такой же мнимой сделки - договора займа между ними, после того, оформленными после того, как она начала предпринимать действия по юридическому оформлению перехода к ней права собственности на приобретенную по договору купли-продажи квартиру. В связи с этим, просила признать отсутствующим и прекратить обременение в виде ипотеки (залога недвижимости), зарегистрированное в соответствии с договором ипотеки (залога недвижимости) от 16.04.2018 года между Авхимовичем И.С. и фио на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Погасить регистрационную запись номер 77:06:0009003:5399-77/005/2018-3 от 23.11..2018 на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Прекратить право собственности Авхимовича И.С. на недвижимое имущество жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Признать за Касьяненко Э.В. право собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес. Осуществить на имя Касьяненко Э.В. государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу: Москва адрес, в соответствии с договором купли-продажи жилого помещения б/н от 05.07.2018.

Разрешая спор, приходя к выводу об отказе Касьяненко Э.В. в удовлетворении исковых требований, суд сослался на пропуск ею срока исковой давности, началом течения срока которого суд посчитал дату заключения сторонами договора купли-продажи квартиры - 05.07.2018 г. также суд пришел к выводу об отсутствии добросовестности приобретения квартиры со стороны Касьяненко Э.В, указав, что при должной осмотрительности она имела возможность и должна была узнать о залоге в отношении приобретаемой ею квартиры.

С выводами суда в указанной части коллегия согласиться не может ввиду следующего.

В силу п. 2 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

Согласно разъяснениям, данным в п 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.

В силу положений Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного прав на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, фио фио. приобрела у Авхимовича И.С. квартиру по адресу: адрес, по возмездной сделке, полностью произвела оплату приобретаемой квартиры, что подтверждено подписанным сторонами договора передаточным Актом, а также вступившими в законную силу судебными актами по спорам между сторонами. В требованиях Авхимовича И.С, также как и фио о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по названному адресу судом отказано. При этом, истец не знала и не могла знать о том, что квартиры является предметом залога в правоотношениях Авхимовича И.С. и фио, поскольку, как подтверждается материалами дела, государственная регистрация залога была осуществлена лишь 23 ноября 2018 г, т.е. спустя более, чем 4 месяца с даты заключения Касьяненко Э.В. и Авхимовичем И.С. договора купли-продажи квартиры. Из объяснений Касьяненко Э.В. следует, что о наличии залога в отношении спорной квартиры ей стало известно в ходе судебного заседания по делу N 2-517/19, рассмотренному Черемушкинским районным судом адрес по ее иску к Авхимовичу И.С. о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, после вступления в процесс в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями фио, в судебном заседании от 19.01.2019 г. заявившем о себе как о залогодержателе, представившем соответствующую выписку из ЕГРН, тогда как в выписке из ЕГРН по состоянию на 16.11.2018 г, полученной ею перед обращением в суд, сведения о залоге квартиры отсутствовали.

Данные объяснения ответчиками в ходе рассмотрения дела не опровергнуты.

Также судебная коллегия не может согласиться с выводами суда о пропуске Касьяненко Э.В. срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд, приходя к выводу о пропуске Касьяненко Э.В. срока исковой давности, определилначалом течения данного срока дату заключения между Касьяненко Э.В. и Авхимовичем И.С. договора купли-продажи квартиры - 05.07.2018 г. Между тем, учитывая, что о нарушении своих прав Касьяненко Э.В. не могла узнать ранее 23.11.2018 г, когда о залоге была внесена запись в ЕГРН, коллегия полагает, что начало течения срока исковой давности не может быть ранее этой даты, и, учитывая, что в суд с заявленными исковыми требованиями Касьяненко Э.В, согласно штампу приемной Черемушкинского районного суда адрес, обратилась 27.10.2021 г.(т.1), коллегия приходит к выводу, что срок исковой давности Касьяненко Э.В. не пропущен.

Разрешая спор в части исковых требований третьего лица фио, приходя к выводу об удовлетворении данных требований, суд первой инстанции исходил из того, что, согласно выписке из домовой книги, фио зарегистрирован по месту жительства по адресу: Москва адрес с 04.04.2017 года, т.е. до заключения между Касьяненко Э.В. и Авхимовичем И.С. договора купли-продажи, в договоре купли-продажи от 05.07.2018 года. Поскольку, в нарушение п. 1 ст. 558 ГК РФ, в договоре купли-продажи квартиры от 05.07.2018 г. отсутствует перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением после его приобретения покупателем, договор считается незаключенным, а передаточный Акт - недействительным.

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Однако, как полагает судебная коллегия само по себе отсутствие в договоре купли-продажи квартиры по названному адресу указания на фио как на лицо, сохраняющее право пользования квартирой после ее продажи Касьяненко Э.В. не является основанием для вывода о незаключенности договора, учитывая, что все существенные условия договора между его сторонами достигнуты и отражены в договоре, стороной которого фио не является и его материально-правовые интересы данным договором не затронуты, сохранение же права фио пользования спорным жилым помещением не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в договоре купли-продажи квартиры.

В силу ст. 330 ГПК РФ, 1. Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку суд, разрешая спор в части рассмотрения исковых требований Касьяненко Э.В, третьего лица фио, неправильно определилюридически значимые обстоятельства, сделал выводы, не соответствующие установленным по делу обстоятельствам, допустил ошибки в применении норм материального права, решение суда в указанных частях не может быть признано законным и обоснованным, поэтому подлежит отмене.

С учетом установленных по делу обстоятельств, положений закона, регулирующего спорные отношения, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по делу должно быть постановлено новое решение, которым исковые требования Касьяненко Э.В. подлежат удовлетворению, ив удовлетворении исковых требований фио должно быть отказано.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Черемушкинского районного суда адрес от 14 июля 2022 г. отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Касьяненко Э.В, в части удовлетворения исковых требований фио

Постановить в данной части новое решение.

Прекратить обременение в виде ипотеки (залога недвижимости, регистрационная запись номер 77:06:0009003:5399-77/005/2018-3 от 23.11.2018), зарегистрированное в пользу фио, на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу адрес.

Прекратить право собственности Авхимовича Ильи Сергеевича на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу адрес.

Признать за Касьяненко Эллиной Вадимовной право собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу адрес.

Осуществить на имя Касьяненко Эллины Вадимовны государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество (жилое помещение) с кадастровым номером 77:06:0009003:5399, расположенное по адресу адрес, в соответствии с Договором купли-продажи жилого помещения б/н от 05.07.2018.

фио в удовлетворении исковых требований - отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи: