Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 17 мая 2023 г. по делу N 8Г-7134/2023[88-8710/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Родиной А.К, судей Ишимова И.А, Храмцовой О.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2906/2022 по исковому заявлению департамента имущественных отношений Тюменской области к Петренко Валентину Николаевичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, освобождении земельного участка, взыскании неустойки

по кассационной жалобе департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 04 октября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 20 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Ишимова И.А, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к Петренко В.Н. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "данные изъяты" путем продажи с публичных торгов, обязании Петренко В.Н. освободить земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" от хозяйственных построек, строительных материалов, бытового и строительного мусора в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, установлении судебной неустойки в размере 300 руб. за каждый день неисполнения судебного акта и до его фактического исполнения по истечении месяца с момента вступления в силу решения суда.

Требования мотивированы тем, что 08 апреля 2016 года между сторонами был заключен договор аренды N 23-40/1567-17 земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в целях завершения строительства объекта на три года. Письмом от 14 января 2022 года истец уведомил ответчика о реализации права, предусмотренного ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), на изъятие объекта незавершенного строительства. Земельный участок по договору аренды предоставлялся ответчику без проведения торгов однократно, для целей завершения строительства объекта. Сведениями о завершении строительства департамент не располагает. В связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, невозможностью заключения договора аренды на новый срок, нахождением на земельном участке объекта незавершенного строительства департамент обратился в суд с настоящим иском.

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 04 октября 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 20 февраля 2023 года, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе департамент имущественных отношений Тюменской области просит отменить судебные акты. Выражает несогласие с выводом суда апелляционной инстанции об обоснованности выводов суда первой инстанции о признании юридически значимым для разрешения дела обстоятельством наличия на земельном участке жилого дома, возведенного в период действия договора аренды, право собственности на который зарегистрировано за Петренко В.Н, поскольку судами не учтено, что в силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. А из условий договора аренды следует, что земельный участок предоставлялся для завершения объекта незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты", в то время как ответчик построил в 2019 году и зарегистрировал в ЕГРН 29 марта 2022 года (за пределами срока действия договора аренды) второй жилой дом, что не соответствует п. 3.2.3 договора аренды, предусматривающему обязанность арендатора не допускать на земельном участке самовольную постройку. Указывает на то, что основной объект, для завершения строительства которого был предоставлен земельный участок, построен не был, следовательно, цель договора аренды не реализована. Обращает внимание на п. 3.2.9 договора аренды, согласно которому арендатор обязан по окончании срока действия договора или его досрочного расторжения передать земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Повторно отмечает, что фактически в нарушении указанного условия ответчиком был построен иной объект (с характеристиками, отличными от основного) и зарегистрирован в ЕГРН право как на основной объект.

Оспаривает вывод суда апелляционной инстанции о том, что возведение на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием жилого дома соответствует целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, поскольку разрешенное использование земельного участка и цель предоставления земельного участка являются различными категориями, которые не могут быть подменены друг другом при принятии решения. Полагает неверным вывод суда апелляционной инстанции о том, что сами по себе обстоятельства завершения строительства на земельном участка, предоставленном для завершения строительства, жилого дома с иным местоположением, чем имеющийся незавершенный строительством объект, не могут быть расценены как нарушение условий договора аренды, целью которого фактически являлось возведение на предоставленном земельном участке жилого дома. При этом ссылается на то, что земельный участок площадью 1500 кв.м предоставлялся ответчику для завершения строительства объекта площадью 73 кв.м, в то время как ответчиком возведен другой объект площадью 34, 5 кв.м, что согласно судебной практике может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации. Таким образом, полагает, что нахождение на земельном участке самовольно построенного ответчиком здания площадью 34, 5 кв.м не может служить основанием для возникновения у ответчика исключительного права на земельный участок площадью 1500 руб, а, следовательно, препятствием для изъятия объекта незавершенного строительства в соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ.

Со ссылкой на пп. 1, 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года, считает ошибочным суждение суда об отсутствии оснований для вывода о самовольности осуществления ответчиком строительства жилого дома на находящемся в аренде земельном участке, имеющим разрешенное использование для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений.

Петренко В.Н. в возражениях на кассационную жалобу просит обжалуемые судебные постановления оставить без изменения.

Исходя из существа рассматриваемого спора, для правильного разрешения которого присутствие представителя заявителя в суде кассационной инстанции не являлось необходимым, с учетом установленного графика судебных заседаний, в связи с отсутствием организационной возможности проведения судебного заседания путем использования системы видеоконференц-связи ввиду ранее удовлетворенного ходатайства об организации видеоконференц-связи по делу N 88-8465/2023, принимая во внимание, что представители заявителя в судах первой и апелляционной инстанций давали объяснения, в удовлетворении ходатайства департамента имущественных отношений Тюменской области об участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи было отказано.

Представитель истца департамента имущественных отношений Тюменской области, ответчик Петренко В.Н,, представитель третьего лица Управления Росреестра по Тюменской области в судебное заседание кассационной инстанции не явились, извещены, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, не просили об отложении рассмотрения дела. Судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы гражданского дела, судебная коллегия, проверяя в соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ законность обжалуемых судебных постановлений, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии судебных актов, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, не усматривает приведенные выше основания для их отмены.

Судами установлен и следует из материалов дела, что распоряжением администрации Тюменского муниципального района N 2753 ро от 12 сентября 2008 года Петренко В.Н. предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1500 кв.м, для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений в Тюменской области, "данные изъяты", категория земель - земли населенных пунктов.

03 октября 2008 года между администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и Петренко В.Н (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 17-17/74, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты", расположенный по адресу: "данные изъяты"; участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений; срок действия договора с 12 сентября 2008 года по 11 сентября 2011 года.

23 марта 2010 года зарегистрировано право собственности Петренко В.Н. на объект незавершенного строительства - жилой дом, с кадастровым номером "данные изъяты", степенью готовности 7 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "данные изъяты"

08 апреля 2016 года между департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и Петренко В.Н (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 23-40/1567-17, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером "данные изъяты" расположенный по адресу: "данные изъяты"; на участке имеется объект незавершенного строительства, для завершения строительства предоставляется участок; срок действия договора с 08 апреля 2016 года по 07 апреля 2019 года.

В период действия договора аренды ответчик построил на земельном участке второй жилой дом площадью 34, 5 кв.м, год завершения строительства - 2019, кадастровый номер "данные изъяты" на который 29 марта 2022 года зарегистрировал право собственности.

Решением департамента имущественных отношений Тюменской области N 1520-о от 05 мая 2022 года Петренко В.Н. отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в собственность за плату под существующий объект недвижимости.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" находится во владении и пользовании ответчика с 03 октября 2008 года, с требованием об освобождении земельного участка истец не обращался, следовательно, арендные правоотношения в отношении данного земельного участка носили длящийся характер и возникли до 01 марта 2015 года, т.е. до вступления в силу ст. 239.1 ГК РФ, пришел к выводу о нераспространении данной правовой нормы на правоотношения сторон. Кроме того, суд отметил, что помимо объекта незавершенного строительства в пределах земельного участка расположен жилой дом, площадью 34, 5 кв.м, построенный в период действия договора аренды и принадлежащий ответчику на праве собственности, в связи с чем признал обоснованными доводы ответчика о том, что у него имеется исключительное право на приобретение прав на земельный участок на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда об отсутствии основания для удовлетворения искового заявления, несмотря на признание обоснованным довода апелляционной жалобы о применении к возникшим правоотношениям сторон положений ст. 239.1 ГК РФ со ссылкой на п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, так как договор аренды от 08 апреля 2016 года был заключен после 01 марта 2015 года, в связи с чем уполномоченный орган обладает правом на обращение в суд с требованиями о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ. Отметив, что, поскольку цель предоставления земельного участка в аренду достигнута, на земельном участке расположен находящийся в собственности ответчика жилой дом, право собственности на который не оспорено и не прекращено, судебная коллегия областного суда не усмотрела оснований для вывода о самовольности строения жилого дома, признав возникновение у ответчика в силу подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительного права на приобретение права на земельный участок, влекущего отказ в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для признания незаконными выводов суда первой инстанции с учетом позиции апелляционного суда.

Пункт 2 ст. 235 ГК РФ предусматривает, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Так, в силу п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).

На основании п. 6 ст. 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Эти нормы корреспондируют к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и являющейся гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Таким образом, закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах - при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин.

Между тем судами при разрешении спора не установлено со стороны ответчика злоупотребления своим правом на использование земельного участка, предоставленного в аренду изначально для строительства индивидуального жилого дома, а впоследствии - для завершения строительства индивидуального жилого дома. Напротив, судами фактически указано на освоение ответчиком земельного участка с видом разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений - путем возведения на нем жилого дома и регистрации на него права собственности.

Выраженное в кассационной жалобе со ссылкой на п. 1 ст. 615 ГК РФ и нарушение ответчиком условий договора аренда несогласие с суждениями суда апелляционной инстанции об обоснованности вывода суда первой инстанции о признании юридически значимым для разрешения дела обстоятельством наличия на земельном участке жилого дома, возведенного в период действия договора аренды, право собственности на который зарегистрировано за Петренко В.Н, что не может быть расценено как нарушение условий договора аренды, целью которого фактически являлось возведение на предоставленном земельном участке жилого дома, отклоняется судебной коллегией, как основное на ошибочном толковании закона и неверной оценке обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела, поскольку сам по себе факт нарушения арендатором условий договора аренды не является основанием для применения положений п. 1 ст. 239.1 ГК РФ, на основании которого предъявлен настоящий иск.

Также является несостоятельным указание заявителя в кассационной жалобе на самовольность построенного ответчиком жилого дома.

Так, исходя из положений ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 этой статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Как указано в п. 4 ст. 222 ГК РФ, органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Анализ приведенного правового регулирования позволяет сделать вывод о том, что признание самовольной постройкой объекта капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, может быть принято только судом.

В данном случае органом местного самоуправления не предпринимались меры по признанию объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносу в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о самовольном характере возведенного ответчиком жилого дома, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, у судов не имелось.

То обстоятельство, что согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, отраженной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года, жилой дом ответчика, несмотря на регистрацию права собственности на него, может впоследствии быть признан самовольной постройкой, не имеет правового значения до установления в судебном порядке такого факта самовольности строительства.

Поскольку по настоящему делу не заявлено требования об истребовании из чужого незаконного владения ответчика ранее предоставленного в аренду земельного участка, ссылку истца в кассационной жалобе на положения п. 3.2.9 договора аренды, согласно которому арендатор обязан по окончании срока действия договора или его досрочного расторжения передать земельный участок в том состоянии, в котором он его получил, нельзя признать обоснованной.

В связи с тем, что по настоящему делу не разрешался спор о площади подлежащего предоставлению ответчику земельного участка, не могут служить основанием для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений возражения истца, основанные на несогласии с предоставлением ответчику для выкупа в собственность арендованного земельного участка площадью 1500 кв.м для эксплуатации построенного им второго дома площадью 34, 5 кв.м.

В целом доводы кассационной жалобы, основанные на допущенных ответчиком формальных нарушениях условий договора аренды в части использования земельного участка для строительства нового объекта индивидуального жилищного строительства, а не завершения ранее начатого строительством другого такого же объекта, намерения истца его истребовать в целях продажи с публичных торгов, в то время как на этом же земельном участке уже существует жилой дом, принадлежащий ответчику, не согласуются с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция РФ, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40).

Жилищный кодекс РФ также возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (п. 4 ст. 2).

С учетом установленных по делу обстоятельств, требования истца нарушают конституционные принципы правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 379.5-379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Тюменского районного суда Тюменской области от 04 октября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 20 февраля 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу департамента имущественных отношений Тюменской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи