Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 11 мая 2023 г. по делу N 66а-1075/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Ефремовой О.Н. и Щербаковой Н.В, при секретаре Исаевой Д.Р, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи административное дело N 3а-161/2022 по административному исковому заявлению Претко Станислава Эдвардовича о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" (далее - ГБУ КО "ЦКОИМН") об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, по апелляционной жалобе государственного бюджетного учреждения Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" на решение Калининградского областного суда от 5 сентября 2022 года, которым административный иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Ефремовой О.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Претко С.Э. обратился с административным иском в суд, указав, что является собственником земельных участков c КН N, площадью 2100 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"; с КН N, площадью 2448 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"; с КН N, площадью 4434 кв.м, расположенного по адресу: "адрес". Кадастровая стоимость этих земельных участков установлена в следующем размере: КН N - 1 725 318 руб. по состоянию на 6 ноября 2020 года на основании акта АОКС-39/2020/000119; КН N - 3 814 481, 52 руб. по состоянию на 1 января 2019 года на основании Постановления Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N788; КН N - 2 011 227, 84 руб. по состоянию на 6 ноября 2020 года на основании акта АОКС-39/2020/000119. Административным истцом была назначена оценка рыночной стоимости этих объектов недвижимого имущества. Согласно отчету об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, изготовленному оценщиком ФИО9, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года установлена в следующем размере: КН N - 579 000 руб.; КН N - 497 000 руб.; КН N - 1 049 000 руб. Административный истец обратился в ГБУ КО "ЦКОИМН" с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости этих участков. Решениями ГБУ КО "ЦКОИМН" NN ОРС-39/2022/000140, ОРС-39/2022/000139, ОРС-39/2022/000138 от 27 января 2022 года в удовлетворении заявлений было отказано.

Полагая, что принятые ГБУ КО "ЦКОИМН" решения являются необоснованными и немотивированными, со ссылкой на положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) административный истец просил суд признать недействующими и отменить решения ГБУ КО "ЦКОИМН" NN ОРС-39/2022/000140, ОРС-39/2022/000139, ОРС-39/2022/000138 от 27 января 2022 года и установить кадастровую стоимость земельных участков КН N, КН N и КН N в размере их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

В процессе рассмотрения дела по существу судом была назначена судебная экспертиза.

Решением Калининградского областного суда от 5 сентября 2022 года административные исковые требования Претко С.Э. удовлетворены. Решения бюджетного учреждения NN ОРС-39/2022/000140, ОРС-39/2022/000139, ОРС-39/2022/000138 от 27 января 2022 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости признаны незаконными и отменены. Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена равной их рыночной стоимости на основании отчета об оценке с учетом выводов судебной экспертизы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года: земельных участков с КН N - 579 000 руб, КН N - 497 000 руб, КН N - 1 049 000 руб.

Датой подачи заявления указано 29 декабря 2021 года.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, ГБУ КО "ЦКОИМН" подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить состоявшийся судебный акт, как постановленный с нарушением норм материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы мотивированы тем, что представленное в материалы дела экспертное заключение имеет недостатки, поскольку экспертом не учтена недопустимость использования оценщиком при расчете рыночной стоимости земельных участков объектов аналогов N 2 и N 3, которые не сопоставимы с объектом оценки. Так, площадь аналога N 2 в 55 раз отличается от площади объекта оценки, а применение корректирующего коэффициента, большего по значению, чем 30% может говорить о существенном различии, соответственно, использование таких объектов в качестве аналогов не рекомендуется (глава 6 "Справочника оценщика недвижимости - 2018. Земельные участки. Часть 1"), что противоречит пункту 10 ФСО N 1.

Использованная же оценщиком в расчетах информация в отношении основных характеристик аналога N 3 противоречит информации об этом объекте, приведенной в тексте объявления, то есть при составлении отчета об оценке оценщиком допущены нарушения федеральных стандартов оценки.

Относительно доводов, изложенных в апелляционной жалобе, административным истцом представлены возражения об их необоснованности и законности судебного акта.

Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания; в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной судом не признавалась.

Изучив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции верно руководствовался положениями Федерального закона N 237-ФЗ, разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данными в постановлении от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28), и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции соглашается с данными выводами, поскольку они, вопреки доводов апелляционной жалобы, основаны на нормах действующего законодательства, регулирующих возникшие правоотношения, сделаны на основании всестороннего исследования полученных судом доказательств. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к вышеуказанным выводам, подробно, со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемом решении, их правильность не вызывает сомнений.

В силу части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Постановлением Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года N 754 установлено, что применение на территории Калининградской области положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 1 декабря 2021 года.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ установлено, что бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что Претко С.Э. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена постановлением Правительства Калининградской области от 22 ноября 2019 года N 788 по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 814 481, 52 руб.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами N и N утверждена актом бюджетного учреждения об определении кадастровой стоимости N АОКС-39/2020/000119 по состоянию на 6 ноября 2020 года соответственно в размере 1 725 318 руб. и 2 011 227, 84 руб.

29 декабря 2021 года Претко С.Э. обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года. К заявлению приложен отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ФИО9, которой определена рыночная стоимость земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года в следующем размере: КН N - 579 000 руб.; КН N - 497 000 руб.; КН N - 1 049 000 руб.

Дата определения рыночной стоимости в отчете об оценке обоснованно не совпадает с датой определения кадастровой стоимости, поскольку в рамках нового правового регулирования не происходит оспаривание кадастровой стоимости, а лишь установление кадастровой стоимости в размере рыночной, при этом в силу прямого указания пункта 7 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ рыночная стоимость может быть определена на любую дату, но не позже 6 месяцев даты обращения с заявлением в государственное бюджетное учреждение осуществляющее функции государственной кадастровой оценки.

Обращение административного истца в ГБУ КО "ЦКОИМН" последовало 29 декабря 2021 года, следовательно, в рассматриваемом случае, определение рыночной стоимости земельных участков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года является законным и обоснованным.

27 января 2022 года бюджетным учреждением приняты решения N ОРС-39/2022/000140, ОРС-39/2022/000139, ОРС-39/2022/000138 об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Согласно решениям, представленный отчет выполнен с нарушениями требований законодательства, методологии оценочной деятельности, которые являются значимыми и существенно влияют на итоговую величину стоимости объектов недвижимости.

Так, в частности бюджетное учреждение в своих решениях ссылалось на то, что оценщиком нарушен пункт 5, подпункт "и" пункта 8 ФСО N3, а именно использованная в расчетах в рамках сравнительного подхода информация об аналоге N 3 не соответствует информации о площади данного объекта, приведенной в тексте объявления о продаже, так как в приложенных к тексту объявления о продаже фотоматериалах отмечен участок площадью 85000 кв.м (8, 5 га), а не 30000 кв.м (3 га), при этом отсутствует подтверждение тому, что стоимость 1 500 000 руб. указана за 3 га, а не за единицу измерения (га). Аналог N 2 существенно отличается от объектов оценки, коэффициент корректировки составил более 30%, что говорит о несопоставимости аналога и оцениваемых земельных участков.

Проверяя законность принятых административным ответчиком решений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемые решения приняты компетентным органом, поскольку одним из основных видов деятельности ГБУ КО "ЦКОИМН" является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Судебная коллегия также отмечает, что решения приняты в срок, установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, содержат необходимые реквизиты и подписаны уполномоченным лицом.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Вопросы соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и размера рыночной стоимости объектов оценки являются вопросами, требующими специальных познаний, за редкими случаями явного нарушения оценщиком требований законодательства об оценочной деятельности, выявление которых возможно лицом не имеющим специальных познаний (например, отсутствие у оценщика, составившего отчет, членства в саморегулируемой организации оценщиков либо полиса страхования ответственности и тому подобное).

Использование в рамках административного процесса специальных познаний возможно, в том числе, путем назначения по делу судебной экспертизы.

Руководствуясь положениями части 2 статьи 59, статьями 77 и 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления N 28, суд первой инстанции пришел к верному выводу о возможности назначения по делам указанной категории судебной экспертизы, так как заключение эксперта является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

В ходе рассмотрения настоящего дела определением Калининградского областного суда от 30 июня 2022 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена экспертиза для проверки соответствия отчета об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности для установления наличия в отчете недостатков, указанных в решении бюджетного учреждения, и, в случае наличия нарушений, об определении рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами N, N, N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года.

По окончании экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта ООО "Центр оценки недвижимости и консалтинга" ФИО12 N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому отчет, выполненный оценщиком ФИО9 N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков. Поэтому второй вопрос суда оставлен экспертом без ответа.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что содержание оспариваемых решений не в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Выводы эксперта в заключении, вопреки доводов апелляционной жалобы, обоснованы со ссылками на методическую литературу и федеральные стандарты оценки. Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", установленным на дату назначения судебной экспертизы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для сомнений в обоснованности выводов эксперта и назначении по делу повторной судебной экспертизы в суде апелляционной инстанции судебная коллегия не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных экспертом, по мнению заявителя жалобы, нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение и отклоняя доводы ГБУ КО "ЦКОИМН" о наличии нарушений федеральных стандартов оценки при определении рыночной стоимости объектов оценки, судебная коллегия исходит из того, что эксперт в исследовательской части заключения проанализировал, в том числе, обоснованность отбора объектов в качестве аналогов.

Площадь аналога N 2 существенно превышает площадь оцениваемых земельных участков, в связи чем, оценщиком обоснованно применена максимальная (1, 54) корректировка на отличия в соответствии с требованиями подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, также оценщиком в отчете приведено обоснование введения данной корректировки. При этом судебная коллегия учитывает, что данному аналогу при расчете рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода присвоена минимальная весовая доля.

Представленные в отчете об оценке сведения об объекте аналоге N 3 полностью соответствуют информации об этом объекте, размещенной в объявлении о продаже. То обстоятельство, что фактическая площадь объекта по данным кадастрового учета составляет 8, 5 га, а не 3 га, не является прямым нарушением федеральных стандартов оценки, так как разделение площади земельного участка на части при продаже объекта (за счет собственника) является типичным для участков промназначения с избыточной площадью. Как указал эксперт, данный факт в исследуемом сегменте рынка не оказывает влияния на изменение цены предложения, соответственно, не требует корректировки.

Изучив изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что в рамках исследования эксперт привел полноценный анализ сегмента рынка объектов исследования, проверил отбор оценщиком объектов в качестве аналогов и определение им рыночной стоимости объектов оценки; экспертом проверены внесенные оценщиком корректировки по выявленным отличиям объектов оценки от объектов-аналогов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации.

Судебная коллегия считает, что рыночная стоимость объектов исследования определена оценщиком с учетом индивидуальных характеристик и находится в пределах диапазона рыночных цен предложений для объектов производственного назначения.

Итоговое значение 1 кв.м. рыночной стоимости земельного участка, отнесенного к сегменту земель производственного назначения, по состоянию на 26 декабря 2022 года составляет 236, 51 руб./кв.м, что находится в диапазоне цен предложений исследуемого сегмента рынка под размещение промышленно-производственных, административно-хозяйственных, складских и обслуживающих их объектов, определенном оценщиком (без учета корректировки на торг, местоположение, масштаб и прочие особенности) от 50 до 450 руб./кв.м на исследуемую дату, что указывает на то, что рассчитанное оценщиком значение находится в пределах границ диапазона рыночных цен для данного сегмента рынка.

Административным ответчиком не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие ответчика с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие административного ответчика с полученными экспертом выводами не дает оснований полагать, что заключение составлено экспертом с нарушениями.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 ФСО N 7). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств (отчета об оценке, иных расчетов), бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателя жалобы недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой удельной стоимости объектов оценки выйдет за границы допустимого интервала.

Судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы материального и процессуального права, регулирующие спорные правоотношения, в связи с чем решение суда является законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Калининградского областного суда, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Калининградского областного суда от 5 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного бюджетного учреждения Калининградской области "Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Третий кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)