Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2023 г. по делу N 66а-840/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей Щербаковой Н.В. и Константиновой Ю.П, при секретаре Исаевой Д.Р, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-654/2022 по административному исковому заявлению акционерного общества "Деловой центр Воронеж" (далее - АО "Деловой центр Воронеж", общество) к государственному бюджетному учреждению Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области" (далее - ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области") о признании незаконным решения о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, обязании устранить допущенные нарушения

по апелляционной жалобе ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" на решение Воронежского областного суда от 12 декабря 2022 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Константиновой Ю.П, пояснения представителя ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" Гоголи К.К, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, возражения представителя административного истца Сажиной К.А, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "Деловой центр Воронеж" обратилось в Воронежский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, обязании устранить допущенные нарушения.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами N и N, площадью 6 547, 8 кв. м и 3 588, 6 кв. м соответственно.

Данные помещения расположены по адресу: "адрес", (этажи N соответственно).

29 июня 2022 года АО "Деловой центр Воронеж" обратилось с заявлением в ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости указанных нежилых помещений, не учитывающей их фактическое использование в качестве помещений гостиничного обслуживания.

По результатам рассмотрения заявления ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" вынесено решение N от 28 июля 2022 года, которым пересмотрена кадастровая стоимость спорных нежилых помещений с отнесением данных помещений для целей определения кадастровой стоимости к подгруппе 0409 "Рестораны" функциональной группы 4 "Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населения, многофункционального назначения".

По мнению административно истца, определение названной подгруппы произведено бюджетным учреждением ошибочно, поскольку спорные помещения следовало отнести к подгруппе 0503 "Гостиницы: класс 4* и выше" функциональной группы 4 "Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения", так как они являются структурной частью. расположенной в том же здании гостиницы "Воронеж Марриотт отель", образованы 1 апреля 2021 года в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером N, что подтверждается справкой "данные изъяты" о гостинице "Воронеж Марриотт Отель" от 27 июня 2022 года.

Факт использования нежилого помещения с кадастровым номером N в качестве помещения для гостиничного обслуживания подтверждается договорами аренды от 1 апреля 2022 года, заключенными между АО "Деловой центр Воронеж" с "данные изъяты" и индивидуальным предпринимателем ФИО8, из содержания которых следует, что арендаторы используют более 70 % площади нежилого помещения с кадастровым номером N для организации предприятия общественного питания, обеспечивающего нужды гостиницы "Воронеж Марриотт Отель".

Не соглашаясь с вышеуказанным решением ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" от 28 июля 2022 года, общество просило признать его незаконным и обязать административного ответчика вынести новое решение по результатам рассмотрения заявления АО "Деловой центр Воронеж" и провести перерасчет кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N с отнесением к подгруппе 0503 "Гостиницы: класс 4* и выше" функциональной группы группа 4 "Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного значения".

Решением Воронежского областного суда от 12 декабря 2022 года административное исковое заявление удовлетворено. Признано незаконным решение ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" от 28 июля 2022 года о перерасчете кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N по заявлению АО "Деловой центр Воронеж" от 29 июня 2022 года.

На ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" возложена обязанность повторно рассмотреть заявление АО "Деловой центр Воронеж" от 29 июня 2022 года об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N.

С данным решением ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" не согласилось. В апелляционной жалобе директор учреждения, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела, просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Среди доводов апелляционной жалобы указано на положения Порядка формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, утвержденного Приказом Росреестра от 6 августа 2020 года N согласно которому в перечень объектов недвижимости для целей определения кадастровой стоимости включаются сведения единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в том числе предусмотренные пунктами 1 частями 4 и пунктами 4 и 10 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункт 10 Порядка).

Ссылаясь на положения пунктов 1.2, 2.2 действующих на дату оценки Методических указаний, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (далее - Методические указания N 226), представитель ГБУ "ЦГКО Воронежской области" приводит доводов о том, что информацию о виде разрешенного использования объекта оценки бюджетное учреждение получает из ЕГРН и определенного регистрирующим органом Перечня, согласно которым об объектах недвижимости с кадастровыми номерами N и N содержались сведения только о наименовании "нежилое помещение".

По итогам анализа поступившей в бюджетное учреждение технической документации установлено, что в составе помещений находятся, в том числе: зал обслуживания посетителей, моечная, столовая, раздаточная, морозильная камера, овощной цех, холодильная камера, цех мучных изделий, бар, горячий цех, ресторан, что свидетельствует об использовании помещений в целях оказания услуг общественного питания.

Руководствуясь положениями пункта 1.8 Методических указаний, согласно которым определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе такого из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости, анализируя значения удельных показателей кадастровой стоимости объектов, кадастровая стоимость спорных помещений определена бюджетным учреждением без методологических ошибок с отнесением их к группе 4 "Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения" с присвоением кода подгруппы 0409 "Рестораны", что позволяет использовать их наиболее эффективно, приводит к максимизации их стоимости.

Содержание представленных административным истцом договоров аренды помещений опровергает факт использования таких помещений исключительно для целей деятельности гостиницы, поскольку предоставление гостиничного питания является дополнительным условием передачи помещений ресторана в аренду.

При этом, спорные помещения используются в качестве ресторана ежедневно, по установленному режиму работы принимают посетителей, в том числе не являющихся гостями отеля, работают на доставку продукции ресторана, что подтверждается общедоступной информацией с официального сайта ресторана в сети Интернет.

По состоянию на дату оценки объектов недвижимости (19 апреля 2021 года и 2 июня 2021 года) сведения о виде разрешенного использования помещений в ЕГРН внесены не были (указанные изменения внесены административным истцом только 21 июля 2022 года).

Изменение (внесение) характеристик в ЕГРН не может являться основанием для исправления ошибки в соответствии со статьей 21 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ).

Внесение характеристик объекта недвижимости в ЕГРН является основанием для определения новой кадастровой стоимости, которая подлежит применению со дня внесения таких сведений в ЕГРН. Так, актом ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" от 8 августа 2022 года определена кадастровая стоимость спорных помещений по состоянию на 21 июля 2022 года с отнесением их в группу 5 "Объекты временного проживания, включая объекты рекреационного-оздоровительного назначения".

Административным истцом представлены письменные возражения относительно доводов апелляционной жалобы ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области", в которых он считает решение суда законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых обязательной судом не признавалась.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что при определении кадастровой стоимости спорных нежилых помещений учреждением была допущена методологическая ошибка, подлежащая исправлению при обращении административного истца, так как ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" при расчете кадастровой стоимости необоснованно отнесло указанные выше объекты недвижимости к группе 4 "Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения" с присвоением кода подгруппы 0409 "Рестораны".

При этом, суд первой инстанции указал, что ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" не учло вид разрешенного использования объектов в соответствии с фактическим использованием.

С таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

Как следует из материалов дела административный истец является собственником образованного 1 апреля 2021 года нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 6547, 8 кв. м, расположенного на 8, 9, 10 этажах нежилого здания с кадастровым номером N по адресу "адрес"

Также административному истцу на праве собственности принадлежит образованное 1 апреля 2021 года нежилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 3 558, 6 кв. м, расположенное на 7 этаже нежилого здания с кадастровым номером N по адресу "адрес"

Указанные помещения были образованы административным истцом в результате раздела объекта капитального строительства (ОКС) с кадастровым номером N

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской обл. от 13 октября 2021 года N 2271 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области" были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2021 года.

Поскольку спорные помещения были образованы в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки (1 января 2022 года), кадастровая стоимость данных объектов недвижимости была определена административным ответчиком в порядке пункта 7 статьи 15 Федерального закона N237-ФЗ и установлена для:

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 2 июня 2021 года в размере 132 789 575, 86 руб.

- нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 апреля 2021 года в размере 242 289 356, 53 руб.

Указанная кадастровая стоимость была определена исходя из удельных показателей кадастровой стоимости материнского объекта - нежилого здания с кадастровым номером N.

Здание с кадастровым номером 36 N, расположенное по адресу по адресу "адрес" по сведениям технической документации имеет наименование "ЦУМ-Воронеж с пристройкой и газовой котельной" и отнесено к оценочной подгруппе 0403 "Прочие многофункциональные торгово-сервисные объекты, за исключением отдельно стоящих зданий концертных залов, спортивно-концертных комплексов, кинотеатров, комплексов аттракционов, торгово-складских объектов, торговых баз".

Удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) данного объекта составил 37 003, 17 руб, а кадастровая стоимость спорных объектов определена в порядке подпункта 7.3.1 Методических указаний N 226 в допущении, что спорные помещения являются частью здания многофункционального торгово-сервисного назначения, поскольку документами технического учета здания административный ответчик на дату оценки не располагал.

Не согласившись с результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и считая их определенными ошибочно, административный истец 28 июня 2022 года обратился с заявлением в ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" об исправлении ошибки, выразившейся, по мнению административного истца, в неучете фактического назначения и использования оцениваемых помещений.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ, регламентирующей порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (здесь и далее в редакции, действовавшей в юридически значимый период), бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рассматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

Ошибками, допущенными при определении кадастровой стоимости, являются:

1) несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке;

2) описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости (часть 2 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ).

Частью 14 статьи 21 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрено, что в результате рассмотрения заявления бюджетным учреждением принимается одно из следующих решений: об удовлетворении заявления и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при ее определении; об отказе в ее пересчете, если наличие ошибок не установлено.

Решениями ГБУ от 28 июля 2022 года заявления АО "Деловой центр Воронеж" удовлетворены. Кадастровая стоимость спорных помещений перерасчитана исходя из их отнесения к оценочной подгруппе 0409 "Рестораны" и установлена:

- для нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 2 июня 2021 года в размере 100 569 438, 42 руб. (акт от 10 августа 2022 года N N

- для нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 19 апреля 2021 года в размере 183 500 130, 66 руб. (акт от 10 августа 2022 года N N

Как следует из обжалуемых решений, административный ответчик счел заслуживающими внимания доводы АО "Деловой центр Воронеж" о возможности учета представленной заявителем технической документации на спорные помещения, и проанализировав назначение помещений, структурно входящих в оцениваемые и имеющих наименование по данным техпаспорта: холодильные камеры, горячий цех, цех мучных изделий, бар, моечная, ресторан, зал обслуживания посетителей и т.п. и открытых данных о размещении в спорных помещениях ресторана сети " "данные изъяты" пришел выводу о возможности исправления ошибки и произвел перерасчет кадастровой стоимости исходя из отнесения оцениваемых помещений к оценочной подгруппе 0409 "Рестораны". УПКС объектов указанной группы составило 28 024, 70 руб./кв. м.

Судебная коллегия, проверив представленные расчеты, находит их верными, а определение кадастровой стоимости спорных помещений по состоянию в соответствии с оспариваемыми решениями на 19 апреля и 2 июня 2021 года обоснованным, исходя из следующего.

Как разъяснено в подпункте 1 пункта 13 Федерального закона N 237-ФЗ при рассмотрении заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, учитывается, что ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта недвижимости, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта недвижимости, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории).

Кадастровая стоимость нежилых помещений, образованных административным истцом в апреле 2021 года, определялась административным ответчиком в соответствии с Методическими указаниями N 226.

В силу положений пункта 1.2 данных Указаний кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Под видом использования понимаются вид (виды) разрешенного использования или назначение объекта недвижимости, определенные (установленные) в отношении такого объекта недвижимости и содержащиеся в ЕГРН по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основе того из определенных (установленных) для него видов использования, который позволяет использовать его наиболее эффективно, что приводит к максимизации его стоимости (пункт 1.8 Методических указаний N 226).

Материалами дела подтверждено, что по сведениям ЕГРН спорные помещения имели наименование "нежилое помещение".

Обосновывая заявленные требования, административный истец указывал, что ответчику следовало отнести оцениваемые помещения к подгруппе 0503 "Гостиницы: класс 4* и выше" функциональной группы 5 "Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного назначения", поскольку функционирование ресторана в составе гостиничного комплекса является условием присвоения ему звездности.

Между тем, с заявлением в Управление Росреестра по Воронежской области об отнесении спорных помещений по функциональному назначению к сегменту "гостиничное обслуживание" административный истец обратился только 15 июля 2022 года, и указанные заявления после предоставления уточняющих документов были удовлетворены 21 июля 2022 года, а соответствующие изменения внесены в ЕГРН, после чего кадастровая стоимость перерасчитана бюджетным учреждением по состоянию на 21 июля 2022 года, исходя из УПКС 25 863, 44 руб./кв. м по группе 5 "Объекты временного проживания, включая объекты рекреационно-оздоровительного назначения":

- для нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 92 813 540, 78 руб. по состоянию на 21 июля 2022 года;

- нежилого помещения с кадастровым номером N в размере 169 348 632 руб. по состоянию на 21 июля 2022 года (акт от 8 августа 2022 года N

Представленные административным истцом договоры аренды помещения с кадастровым номером N, техническая документация (экспликация к поэтажному плану с наименованием помещений), а также общедоступная и проверяемая информация из сети Интернет о размещении в спорных помещениях объекта общественного питания (ресторан), оказывающего услуги неограниченному кругу посетителей (кроме постояльцев гостиницы), подтверждают правомерность приведенных ГБУ ВО "Центр ГКО Воронежской области" по результатам обращения административного истца с заявлениями об исправлении ошибок, расчетов.

Таким образом, методологических ошибок при определении кадастровой стоимости спорных помещений с кадастровыми номерами N, N ответчиком допущено не было, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска, поскольку внесение в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования данных помещений - "гостиничное обслуживание" после даты, по состоянию на которую определялась их кадастровая стоимость, не свидетельствует о наличии ошибок при определении кадастровой стоимости объектов по состоянию на 19 апреля 2021 года и 2 июня 2021 года.

При указанных обстоятельствах, поскольку выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении административных исковых требований.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционную жалобу ГБУ Воронежской области "Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области" - удовлетворить.

Решение Воронежского областного суда от 12 декабря 2022 года отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении административных исковых требований акционерного общества "Деловой центр Воронеж" отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи