Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 апреля 2023 г. по делу N 66а-921/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Васильевой Т.И, судей Синьковской Л.Г, Кольцюка В.М, при ведении протокола секретарем Борисовой Т.С, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-455/2023 по апелляционной жалобе общества c ограниченной ответственностью "Вельта Консалтинг" на решение Московского городского суда от 12 января 2023 года по административному исковому заявлению общества c ограниченной ответственностью "Вельта Консалтинг" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Синьковской Л.Г, объяснения представителя административного истца общества c ограниченной ответственностью "Вельта Консалтинг" Чечеткиной М.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Вельта Консалтинг" обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости в размере рыночной нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу "адрес", в размере 120 031 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного частнопрактикующим оценщиком ФИО10

Решением Московского городского суда от 12 января 2023 года в удовлетворении административного искового заявления общества c ограниченной ответственностью "Вельта Консалтинг" отказано.

В апелляционной жалобе представитель административного истца ООО "Вельта Консалтинг" ФИО5 просит отменить решение, назначить по делу повторную судебную экспертизу, рассмотреть вопрос по существу. Полагает необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов. По мнению апеллянта, заключение эксперта выполнено с большими погрешностями и неточностями в расчетах, в связи с чем оно не могло быть положено в основу решения суда. Так, приведены доводы о том, что эксперт провел анализ рынка не в полном объеме, что повлияло на расчет; выбрал в качестве аналогов только дорогие предложения, игнорируя другие более типичные цены; в результате расчетов на странице 81 экспертизы объект аналог 2 корректируется на 48%, что свидетельствует, о том, что данный объект не является аналогом ввиду большого отличия от исследуемого объекта; при ответе на замечание административного истца о делении объекта на блоки по 500 кв.м эксперт не учитывает фактическое использование объекта; эксперт отказывается от введения корректировки для всех объектов - аналогов; подлежали использованию коэффициенты для объектов, расположенных за МКАД; неверно проведена корректировка на красную линию для объекта аналога N в сравнительном подходе. Кроме того, в решении суда не приведены мотивы, по которым отвергнуты представленные административным истцом доказательства о несоответствии экспертного заключения требованиям законодательства; не приведены мотивы, по которым отвергнуто ходатайство о необходимости назначения повторной судебной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли. С учетом положений статей 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя административного истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции полагает решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом, административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу "адрес".

В силу положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации в отношении спорного объекта недвижимости административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности здания не превышает его рыночную стоимость, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", пришел к обоснованному выводу об отказе в их удовлетворении.

При этом суд исходил из результатов проведенной по административному делу судебной экспертизы, установившей несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и определившей размер рыночной стоимости спорного объекта.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, как постановленными в соответствии с нормами материального права, при правильной оценке представленных доказательств.

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 15 ноября 2021 года N51520 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2021 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2021 года.

В отношении указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года утверждена кадастровая стоимость в размере 228 632 356 руб. 38 коп.

Оспаривая приведенную выше кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ N, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО10, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость здания с кадастровым номером N определена в размере 120 031 000 руб.

В целях проверки представленного в материалы административного дела отчета об оценке на соответствие его законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки суд первой инстанции определением от ДД.ММ.ГГГГ назначил судебную экспертизу, производство которой поручил экспертам ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

Согласно заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненной экспертами ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, отчет об оценке N, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО10, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; рыночная стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 269 895 000 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции принял за основу выводы судебной экспертизы, которой в постановленном решении дана надлежащая правовая оценка по правилам статьей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с иными установленными обстоятельствами и исследованными доказательствами по административному делу.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что заключение экспертов соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной; при оценке эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки; оценка объекта произведена с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении экспертов приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, приведенные в рамках используемых экспертами подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, имеющихся в материалах дела.

Оснований не доверять представленному экспертами заключению не имеется. Эксперты ФИО6 и ФИО7 предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеют специальное высшее образование, специализацию, значительный стаж оценочной и экспертной работы.

Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Имеющиеся замечания административного истца относительно достоверности выводов экспертов являлись предметом проверки суда первой инстанции и с учетом представленных экспертами письменных пояснений признаны несостоятельными.

Представленный административным истцом отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, подготовленный частнопрактикующим оценщиком ФИО10, суд первой инстанции правомерно не признал доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, поскольку, как установлено судом и не опровергнуто представителем административного истца, данный отчет об оценке рыночной стоимости содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Довод апелляционной жалобы о том, что эксперты использовали в расчетах лишь часть доступных объектов-аналогов и провели неполный анализ рынка, подлежит отклонению в связи с отсутствием в материалах дела объективных данных, подтверждающих данное сужение.

Ссылка апеллянта на неверный выбор объектов-аналогов не может быть принята во внимание исходя из следующего. Отказ от использования объекта-аналога, расположенного по адресу: "адрес" мотивирован различием в функциональном назначении данного объекта по документам (офис) с исследуемым объектом, имеющим торговое назначение, что является фактором, влияющим на стоимость объекта, которая у торгового объекта выше офисной недвижимости на 10%.

Обоснование расчета проведенной экспертами валовой коллекции и совокупной корректировки содержится в экспертном заключении (стр.75-81) и подробно мотивировано в представленных в суд апелляционной инстанции письменных пояснениях экспертов.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о необоснованном делении экспертами объекта на блоки по 500 кв.м, без учета намерения собственника сдавать помещения от 1000 кв.м, заключение содержит описание исследования в указанной части. Эксперты, проанализировав данные рыночной аналитики, установили, что наиболее оптимальным является формат сдачи в аренду торговых площадей частями до 500 кв.м, то есть выявили наибольшую ликвидность помещений такой площадью. При этом эксперты учли данные технической документации о возможности деления площадей здания на такие блоки.

Использованная экспертами информация о вакантности (недозагрузке), операционных расходах и величине скидки на торг содержит данные и об объектах, расположенных за пределами МКАД, при этом экспертами данные показатели определялись на основе средних рыночных данных для объектов подобного типа.

Довод о неверном определении экспертами корректировки в сравнительном подходе на красную линию для объекта-аналога N является несостоятельным, поскольку согласно данным Генерального плана г. Москвы аналог N расположен на второстепенной улице.

Административный истец обращает внимание на то, что ранее решением суда была установлена кадастровая стоимость сорного объекта по состоянию на 1 января 2018 года в размере 118 521 000 рублей.

Однако, учитывая, что рассчитанная экспертами итоговая величина рыночной стоимости единого объекта недвижимости составила 136 434 руб./кв.м, при этом средняя стоимость торговой недвижимости в ЮЗАО г. Москвы за пределами МКАД по состоянию на декабрь 2020 года составляет 151 957 руб./кв.м, вышеприведенный довод не вызывает сомнений в обоснованности экспертного заключения.

Поскольку доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта законодательству об оценочной деятельности своего подтверждения не нашли, постольку суд первой инстанции принял правильное решение об отказе в удовлетворении административного иска, основываясь на заключении судебной экспертизы, оснований для назначения повторной судебной экспертизы исходя из доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Разрешая вопрос о возмещении расходов, понесенных в связи с проведением экспертизы, суд первой инстанции на основании положений статей 106, 108, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пришел к обоснованному выводу о взыскании расходов за производство экспертизы, понесенных экспертным учреждением, с административного истца, поскольку в удовлетворении его исковых требований отказано.

Таким образом, обжалуемый судебный акт вынесен с соблюдением норм материального и процессуального права, оснований для отмены оспариваемого решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Руководствуясь статьями 308, 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Московского городского суда от 12 января 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вельта Консалтинг" - без удовлетворения.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий

Судьи