Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11 мая 2023 г. по делу N 8Г-5141/2023[88-11538/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Комбаровой И.В, судей Песоцкого В.В, Харитонова А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кещян Марии Владимировны к Департаменту городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о признании сделки недействительной и предоставлении жилого помещения взамен признанного аварийным и подлежащим сносу, по кассационной жалобе представителя Департаменту городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по доверенности ФИО2 на решение Хостинского районного суда города Сочи от 04 августа 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 ноября 2022 года, Заслушав доклад судьи Комбаровой И.В, судебная коллегия

установила:

Кещян М.В. обратилась в суд с иском Департаменту городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи о признании сделки недействительной и предоставлении жилого помещения, взамен признанного аварийным и подлежащим сносу.

Требования мотивированы тем, что Кещян М.В. является собственником жилого помещения- "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенной по адресу: "адрес". ДД.ММ.ГГГГ департаментом на основании постановления администрации г. Сочи от 25 декабря 2018 года N 21208 N 2118 " Об изъятии земельного участка и многоквартирного "адрес", постановления администрации г. Сочи от 18 июля 2018 года N 1100 "Об утверждении перечня аварийных домов многоквартирных домов, подлежащих сносу" с Кещян М.В. было заключено соглашение N об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. По мнению истца данное соглашение составлено без учета требований действующего законодательства, поскольку не содержит необходимое существенное условие об указании порядке выплаты разницы между размером возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом стоимости и доли собственника данного помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и рыночной стоимости предоставляемого жилого помещения, прямо установленное федеральным законодателем для соглашений об изъятии недвижимого имущества. Кроме этого, истец не была ознакомлена с отчетом об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, была введена в заблуждение о рыночной стоимости изымаемого у нее жилого помещения, поскольку при расчете рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества использовались ценовые эквиваленты стоимости жилых помещений площадью "данные изъяты" кв.м, а Кещян М.В. является собственником квартиры общей площадью "данные изъяты" кв.м, что послужило основанием для обращения в суд.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 04 августа 2022 года исковые требования Кещян М.В. удовлетворены в части.

Суд признал недействительным соглашение N об изъятии жилого помещения с кадастровым номером: N, общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес", для муниципальных нужд от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между департаментом городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и Кещян М.В..

Суд взыскал с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в пользу Кещян М.В. денежную сумму в размере "данные изъяты" с учетом разницы рыночной оценки жилого помещения и уже выплаченной денежной суммы.

Суд указал, что денежная сумма в размере "данные изъяты" подлежит перечислению на счет Кещян М.В, открытый Юго-западный Банк N1806/019 ПАО Сбербанк.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 ноября 2022 года решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 04 августа 2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Департамента городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи - без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель Департаменту городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по доверенности ФИО2, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального права, ставит вопрос об отмене судебных постановлений. Указав, что соглашение соответствует требованиям закона, при этом, на момент заключения соглашения и сдачи его орган, осуществляющий регистрацию перехода прав со стороны истца не было представлена независимая оценка стоимости жилого помещения. Суды не приняли во внимание, что только в августе 2020 года истец направила претензию с приложением независимой оценки, которую просила принять в качестве выкупной стоимости передаваемого недвижимого имущества. При этом, ДД.ММ.ГГГГ на основании платежного поручения N истцу было выплачено возмещение за изымаемое недвижимое имущество.

Письменных возражений на кассационную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда кассационной инстанции жалобе представитель Департаменту городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по доверенности ФИО8 просила кассационную жалобу удовлетворить.

В судебном заседании суда кассационной инстанции Кещян М.В. и ее представитель по доверенности ФИО9 просили судебные постановления оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных постановлений по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия кассационного суда в соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не находит оснований для отмены судебного постановления.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований судом кассационной инстанции при рассмотрении дела не установлено.

Как следует из материалов дела, что согласно сведениям ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, муниципальное образование город-курорт Сочи является правообладателем земельного участка с кадастровым номером N, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли общественной застройки, расположенная по адресу: "адрес".

Распоряжением главы администрации Хостинского района города Сочи от 23 ноября 2015 года N 439-р многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: "адрес", признан аварийным и подлежащим сносу.

Кещян М.В. принадлежит на праве собственности "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенная в многоквартирном жилом доме по вышеуказанному адресу.

Многоквартирный жилой дом по вышеуказанному адресу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 - 2025 годы, утвержденную постановлением глава администрации (губернатор) Краснодарского края от 10 апреля 2019 года N 186 и постановлением главы администрации города Сочи от 31 июля 2019 года N 1222.

25 декабря 2018 года администрацией муниципальное образование город-курорт Сочи принято постановление N 2118 об изъятии у собственников жилых помещений многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, земельного участка и жилых помещений в указанном многоквартирном доме для муниципальных нужд.

Согласно представленному отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N ИП " ФИО10", выполненному по поручению администрации, оценка выкупной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего истцу, составила - "данные изъяты"

ДД.ММ.ГГГГ между департаментом городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и Кещян М.В. было заключено соглашение N об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

ДД.ММ.ГГГГ на основании платежного поручения N истцу было выплачено возмещение за изымаемое недвижимое имущество в размере "данные изъяты"

Из уведомления о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что проводя правовую экспертизу представленных документов, государственный регистратор пришел к выводу, что представленное соглашение не соответствует требованиям закона. Соглашение не содержит необходимое существенное условие об оказании и порядке выплаты разницы между размером возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом стоимости и доли собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и рыночной стоимостью.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно ч. 6 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки, размер возмещения и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Размер возмещения изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в РФ".

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации

сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями, истец указала, что соглашение составлено с нарушением требований закона, не был учтен состав ее семьи, при расчете выкупной стоимости специалистом использовался сравнительный подход анализа цен жилых помещений площадью 15-18 кв.м, а не площадью 30, 8 кв.м... Истец ссылается, что она была введена в заблуждение относительно размера выкупной цены, поскольку выплаченной выкупной цены недостаточно для приобретения аналогичного жилого помещения приобретаемого взамен изымаемого жилого помещения.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылался, что процедура заключения соглашения была соблюдена, истец была уведомлена о сумме выкупной стоимости изымаемого имущества, денежные средства из федерального бюджета были перечислены на расчетный счет истца.

Поскольку между сторонами имел место спор о размере выкупной цены изымаемого объекта недвижимости, судом первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Из выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертами ООО "Независимый оценщик" установлено, что, рыночная стоимость квартиры, включая убытки по состоянию на май 2022 года составила "данные изъяты".

Суд первой инстанции согласился с заключением эксперта и посчитал возможным руководствоваться им при определении выкупной цены принадлежащего истице жилого помещения, при этом, отчет, составленный по поручению ответчика, - признал недействительным, а установленный указанным отчетом размер возмещения - недостоверным.

Разрешая спор с учетом установленных по делу обстоятельств, руководствуясь положениями статьи 166, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 3, 6, 7 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, признав соглашение N от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. При этом, суд первой инстанции определилразмер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение в соответствии с заключением судебной экспертизы, исходя из рыночной стоимости объекта на момент рассмотрения спора, взыскал с ответчика в пользу истца денежную сумму в размере "данные изъяты", как разницу между выплаченной выкупной стоимостью и рыночной стоимостью имущества.

Суд апелляционной инстанции, проверяя решение суда в апелляционном порядке, с выводами суда первой инстанции согласился, указав, что они основаны на нормах материального и процессуального права, подлежащих применению к правоотношениям сторон, подтверждаются доказательствами, которым судом дана надлежащая оценка. Спор разрешен судом с учетом установленных обстоятельств по делу и правоотношений сторон, а также закона, подлежащего применению к ним.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов суда первой и апелляционной инстанций, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемых судебных актах.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Из разъяснений, содержащихся в п. п. 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснений в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2014) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 г.), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, также отмечено, что при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

С учетом вышеприведенных норм закона, суды нижестоящих инстанций пришли к правильному выводу, что реализация и защита жилищных прав истца в связи с признанием жилого дома, в котором расположено принадлежащее ему жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу, возможны посредством изъятия жилого помещения на условиях предварительного и равноценного возмещения.

Учитывая приведенные нормы в их системном единстве с положениями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу, что рыночная стоимость изымаемого имущества подлежит определению ни на дату принятия такого решения органом местного самоуправления, а равно ни на дату составления отчета об оценке по заданию органа местного самоуправления, если имеется спор о размере выкупной цены. В этом случае выкупная цена определяется судом на момент разрешения спора, поскольку иное лишало бы собственника право на получение справедливого возмещения за изымаемое у него имущество.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

С учетом указанных положений законодательства, судами проанализировано содержание соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, из которого следует, что действия истца, являющегося органом местного самоуправления, явствовало, что его воля направлена на заключение соглашения исходя из рыночной стоимости изымаемого помещения, следовательно, само по себе несоответствие сделки закону является бесспорным основанием для признания ее ничтожной по правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 168, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы о том, что суды неверно определили выкупную стоимость жилого помещения исходя из заключения судебной экспертизы, являются несостоятельными, основаны на неверном толковании норм материального права. Заключение эксперта оценено судами в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими представленными доказательствами. При этом суды обоснованно исходили из того, что не доверять выводам эксперта оснований не имеется. Эксперт имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта является мотивированным и обоснованным. Экспертом правильно применены коэффициенты для наиболее точного определения рыночной стоимости имущества, с учетом его технического состояния. Определяя выкупную стоимость спорного жилого помещения, суды исходили из рыночной стоимости жилого помещения истца. Стоимость изымаемого помещения определена на основании заключения судебной экспертизы с учетом рыночной стоимости квартиры, что не противоречит требованиям ст. ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Заключение судебной экспертизы в установленном порядке в рамках состязательного процесса не оспорено.

Следовательно, оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций, не имеется.

Само по себе несогласие с оценкой данной судом доказательствам, в том числе заключению эксперта, не может служить основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений, поскольку согласно части 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оснований для назначения по делу повторной экспертизы судами не установлено. Назначение по делу экспертного исследования в данном случае является прерогативой суда и одно лишь несогласие стороны с выводами эксперта не может служить основанием для назначения повторной экспертизы.

Ссылка заявителя кассационной жалобы о состоявшемся между сторонами соглашении по выкупной цене, не могут быть приняты во внимание.

Из буквального толкования соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд следует, что при определении выкупной стоимости жилого помещения ее размер определялся как рыночная стоимость жилого помещения и убытки, причинные собственнику изъятием жилого помещения.

Вопреки доводам кассационной жалобы, положения соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не являются основанием для ограничения права истца на получение соответствующей компенсации, установленной законом.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов, не свидетельствуют о нарушении норм материального и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, по существу сводятся к изложению обстоятельств спора, направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств, что не может служить основанием для отмены судебных актов в кассационном порядке.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебного акта.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Хостинского районного суда города Сочи от 04 августа 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 15 ноября 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Департаменту городского хозяйства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи по доверенности ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Комбарова

Судьи В.В. Песоцкий

А.С. Харитонов