Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11 мая 2023 г. по делу N 8Г-4616/2023[88-8244/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Чуньковой Т.Ю, судей Сулеймановой А.С, Баера Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-914/2022 (УИД N 42RS0007-01-2022-000939-31) по исковому заявлению Ашихмина Сергея Николаевича к Новосельскому Владиславу Сергеевичу, Масленникову Вячеславу Сергеевичу о признании договора купли-продажи незаключенным

по кассационной жалобе истца Ашихмина Сергея Николаевича

на решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 10 августа 2022г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 31 января 2023 г.

Заслушав доклад судьи Баера Е.А, выслушав представителя Новосельского В.С. - Мыльникову С.В, возражавшую против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ашихмин С.Н. обратился в суд с иском к Новосельскому В.С, Масленникову В.С. о признании договора купли-продажи незаключенным.

В обоснование исковых требований указано, что 18 января 2016 г. Новосельский В.С, Ашихмин С.Н, Ашихмин И.С, Ашихмин К.С, Ашихмин Н.В. подписали договор аренды квартиры (найма жилого помещения) по условиям которого ответчик обязался предоставить истцу и третьим лицам для временного проживания во временное пользование жилое помещение - частично меблированную трехкомнатную квартиру общей площадью 60, 3 кв.м, по адресу: "адрес". Согласно раздела 4 договора найма, договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31 декабря 2016 г, а в случае, если по истечении срока действия договора ни одна из сторон письменно не заявит о своем желании его расторгнуть, то срок действия договора автоматически пролонгируется (продлевается) на следующий календарный год. В силу ст. 684 ГК РФ договор найма считается продленным на тех же условиях и на тот же срок - на 5 лет, т.е. до 18 января 2026 г.

Новосельский В.С. продал 3 ноября 2021 г. квартиру ответчику Масленникову В.С, который 8 ноября 2021 г. зарегистрировал на квартиру право собственности. Истец и третьи лица являются лицами, которые в соответствии с законом на основании договора найма вправе проживать в квартире и сохраняют право пользования квартирой после ее приобретения покупателем Масленниковым В.С. до 18 января 2026 г. Таким образом, в силу закона оспариваемый договор купли-продажи должен содержать такие существенные условия, как перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения Масленниковым В.С, то есть истца и третьих лиц с указанием их право на пользование квартирой. Между тем, договор купли-продажи не содержит этого существенного условия, а значит договор-купли продажи не считается заключенным.

Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 10 августа 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 31 января 2023 г, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец Ашихмин С.Н. просит отменить судебные постановления, как незаконные, поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат нормам материального права.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции.

Участник процесса считается извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в том случае, когда повестка направлена по месту нахождения стороны или указанному ею адресу, и суд располагает сведениями о получении адресатом судебного извещения или иными доказательствами заблаговременного получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе, в том числе с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такими сведениями располагает судебная коллегия кассационного суда.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела участвующие в деле лица, не сообщившие возражения о рассмотрении дела в их отсутствие.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 113, 115, 116, 117, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушений норм права судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 3 ноября 2021 г..между Новосельским В.С. (продавец) и Масленниковым В.С. заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество-квартиру, расположенную по адресу: Российская Федерация, "адрес", общей площадью 63, 1 кв.м, состоящую из трех комнат, кадастровый N (п.1.1). Указанный объект принадлежит продавцу на прав собственности на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 25 июня 2013 г, выданного ФИО7, нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области, реестровый N4-2235, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 января 2014 г..сделана запись N (п.1.2). Объект приобретается в собственность Масленникова В.С. (п.1.3). Стоимость объекта составляет 3 850 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1). Часть стоимости объекта в сумме 385 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателей, до подписания настоящего договора. Передача денежных средств подтверждается распиской (п.2.2.1). Стоимость объекта в сумме 3 465 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Масленникову В.С. в соответствии с кредитным договором N 1330218 от 3 ноября 2021 г, заключенным в городе Кемерово, ПАО "Сбербанк России" в лице Кемеровского отделения ПАО Сбербанк (п.2.2.1). Расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости производится с использованием номинально счета ООО "Центр недвижимости от Сбербанка". Бенефициаром в отношении денежных средств, размещенных на номинальном счете, является покупатель (п.2.3.1).

Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется ООО "ЦНС" по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к заемщикам и к иным лицам), а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу банка, на счет (вклад) продавца Новосельского В.С. (п.2.3.2). Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется в течение от 1 (одного) рабочего дня до 5 (пяти) рабочих дней с момента получения ООО ЦНС" информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на объект недвижимости имуществ, указанный в п.1 договора к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.2.3.3.). Продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным законным собственникам объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не предан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. Лиц, сохранивших в соответствии с законом право пользования объектом после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, не имеется (п.3.7). На момент подписания договора в объекте недвижимости зарегистрирован и проживает продавец Новосельский В.С, который обязуется сняться с регистрационного учета в течение 14 дней со дня подписания настоящего договора. Продавец обязан передать ключи покупателю в течение 14 дней со дня подписания настоящего договора (п.3.8).

Как следует из выписки из ЕГРН право собственности на объект недвижимости жилое помещение по адресу: "адрес", кадастровым N, с 8 ноября 2021 г. зарегистрировано за Масленниковым В.С. (N.

Согласно справке ООО УК "Жилищник" в квартире по адресу: "адрес", зарегистрированы: Масленников В.С, Масленникова Н.Н, ФИО8 с 15 ноября 2021г.

Истцом в обоснование исковых требований в материалы дела предоставлен договор аренды квартиры (найма жилого помещения) от 18 января 2016 г. заключенный между собственником жилого помещения Новосельский В.С. (арендодатель) и гражданами Ашихмин С.Н, Ашихмин И.С, Ашихмин К.С, Ашихмина Н.В. (арендаторы).

Из договора аренды квартиры (найма жилого помещения) от 18 января 2016 г..следует, что арендодатель предоставляет арендаторам во временное пользование жилое помещение - частично меблированную трехкомнатную квартиру, общей площадью 60, 3 кв.м, расположенную по адресу: "адрес", принадлежащую арендодателю на праве собственности (п.1.1). Квартира передается во временное пользование арендаторов для временного проживания (п.1.2). передача квартиры во временное пользование арендаторов осуществляется арендодателем при подписании договора (п.1.3). На момент заключения договора квартира не обременена правами третьих лиц, под арестом и запретом не состоит (п.1.4). Начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами настоящего договора до момента фактического возврат квартиры арендаторами арендодателю (п.3.1). Арендатор обязуется в течение срока действия договора не изменять в одностороннем порядке его условия (п.2.1.6), письменно не менее чем за один месяц уведомить арендаторов об освобождении квартиры в связи с окончанием срока действия договора или при его досрочном расторжении (п.2.1.7). Арендаторы обязаны письменно не менее чем за один месяц уведомить арендаторов об освобождении квартиры в связи с окончанием срока действия договора или при его досрочном расторжении (п.2.2.5). Плата за арендную квартиру состоит из арендной платы и платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Арендную плату вправе уплачивать любой из арендаторов полностью или частично (п. 3.2). Арендная плата за один месяц составляет 10 000 рублей и уплачивается арендаторами арендодателю наличными деньгами или в безналичном порядке предоплатой до 1-го числа текущего месяца включительно (п.3.3).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится арендаторами ежемесячно управляющей компании ООО "Жилищник" до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании показаний приборов индивидуального учета и информации ООО "Жилищник" о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе сведения, содержащиеся в полученном платёжном документе (п.3.4). Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 31 декабря 2016 г..(п.4.1). В случае, если по истечении срока действия договора, ни одна из сторон письменно не заявит о своем желании его расторгнут, то срок настоящего договора автоматически пролонгируется (продлевается) на следующий календарный год (п.4.2). Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством РФ (п.5.2).

7 февраля 2022 г. в адрес арендаторов Ашихмина С.Н, Ашихмина И.С, Ашихмина К.С, Ашихминой Н.В. от Новосельским В.С. направлено уведомление, из которого следует, что Ашихмин С.Н, Ашихмин И.С, Ашихмин К.С, Ашихмина Н.В. 1 октября 2021 г. съехали с жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", предлагается расторгнут договор по соглашению сторон и считать договора расторгнутым с 1 октября 2021 г. В связи с вышеизложенным, Новосельский В.С. уведомляет Ашихмина С.Н, Ашихмина И.С, Ашихмина К.С, Ашихмину Н.В, что на основании п.2.1.7, 2.2.5 договора и ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации считается расторгнутым. Для надлежащего оформления договорных отношений направлено соглашение о расторжении договора аренды от 18 января 2016 г, которое Новосельский В.С. просил подписать и вернуть.

Согласно копии соглашения о расторжении договора аренды от 18 января 2016 г. в данном соглашении имеется только подпись Новосельского В.С.

Данные документы направлены 8 февраля 2022 г. в адрес Ашихмина С.Н. Согласно распечатке с сайта Почта России, данные документы вручены Ашихмину С.Н. 12 февраля 2022 г.

Также в материалы дела предоставлен договор найма жилого помещения от 1 октября 2021 г, заключенный между ФИО9 (наймодатель) и Ашихминым С.Н. (наниматель), наймодатель предоставляет нанимателю в пользование жилое помещение из 3 комнат, находящееся по адресу: "адрес" (п.1.1). Согласно п.4.2.1 вместе с нанимателем в указанной квартире имеют право постоянно проживать следующие граждане: жена Ашихмина Н.В, сын Ашихмин К.С, сын Ашихмин И.С. Срок аренды (поднаем) устанавливается с 1 октября 2021г. без указания даты окончания (п.5.1).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правильно применил положения статей 160, 209, 218, 432, 460, 549, 551, 555, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, верно распределил бремя доказывания, оценил представленные доказательства в их совокупности, исходил из того, что истец и члены его семьи добровольно выехали из спорного жилого помещения в сентябре 2021 года, прекратили вносить платежи по договору найма, в связи с чем фактически договорные отношения между истцом, третьими лицами и ответчиком Новосельским В.С. были расторгнуты, что явилось основанием для направления ответчиком Новосельским В.С. в адрес истца уведомления о расторжении договора найма, которое оставлено истцом без ответа, соответственно, оснований для признания договора купли-продажи квартиры между ответчиками незаключенным не установлено, поскольку права истца не нарушаются.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием согласился, указав следующее.

Требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, направлено на защиту прав покупателя, и именно он при отсутствии такого перечня в договоре, при неосведомленности его другой стороной сделки вправе использовать такой способ защиты своего права как признание договора незаключенным. Лица, не являющиеся участниками договора, таким правом не обладают. Их заинтересованность, дающая право на судебную защиту, состоит не в признании договора незаключенным, а в сохранении их права на пользование этим жилым помещением. Само по себе заключение вышеуказанного договора без перечня названных лиц не нарушает их прав на проживание в данном помещении.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, рассматривая кассационную жалобу в пределах заявленных доводов, соглашается с выводами судов и отклоняет кассационную жалобу, как несостоятельную, основанную на неверном толковании норм права, а также иной оценке доказательств.

В целом доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций, и по мотивам, изложенным в судебных постановлениях, правильно признаны необоснованными.

Вопреки доводам кассационной жалобы, суд первой инстанции правильно применил положения материального закона исходя из заявленных истцом требований о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, верно распределил бремя доказывания, оценил представленные доказательства в их совокупности, в связи с чем пришел к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении иска, как избранный ненадлежащий способ защиты, а суд апелляционной инстанции дал надлежащую оценку доводам апелляционной жалобы.

Выраженное несогласие с выводами суда в части оценки доказательств и установленных обстоятельств в соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ не может являться основанием для пересмотра вступившего в законную силу судебного постановления, поскольку отмена или изменение судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции возможна лишь в случае несоответствия выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, обжалуемые судебные постановления сомнений в их законности с учетом доводов кассационной жалобы не вызывают, а предусмотренные статьей 379.7 ГПК РФ основания для их отмены или изменения в настоящем случае отсутствуют.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 10 августа 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 31 января 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Ашихмина Сергея Николаевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Ю. Чунькова

Судьи

А.С. СулеймановаЕ.А. Баер