Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Зайцевой Е.Н, судей Благодатских Г.В. и Татаринцевой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 02RS0009-01-2022-001071-44 по иску Шалимовой Ольги Андреевны к администрации Чемальского района о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 2 478 039 руб.
по кассационной жалобе администрации Чемальского района на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 25 января 2023 г.
Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Татаринцевой Е.В, выслушав представителя Шалимовой О.А. - Щукиной М.Ю, возражавшей против доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции
установила:
Шалимова О.А. обратилась в суд с иском к администрации Чемальского района Республики Алтай (далее также администрация) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 2 478 039 руб.
Требования мотивированы тем, что 26 апреля 2022 г. между ней и администрацией заключен договор аренды земельного участка N с кадастровым N площадью 1446 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: "адрес", для строительства жилого дома, на основании протокола N о результатах открытого аукциона от 15 апреля 2022 г. Арендная плата за земельный участок на год на момент подписания договора составила 3 304 052 руб. Данная сумма оплачена ею ответчику в полном объеме 6 мая 2022 г.
Соглашением сторон договор аренды земельного участка 22 июня 2022 г. между ней и администрацией Чемальского района расторгнут в связи с передачей ей земельного участка в собственность за плату по договору купли-продажи. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке.
Считая, что спорный земельный участок фактически находился у неё аренде в период с 26 апреля 2022 г. по 22 июня 2022 г. - один квартал, просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 2 478 039 руб.
Решением Чемальского районного суда Республики Алтай от 21 октября 2022 г. в удовлетворении исковых требований Шалимовой О.А. к администрации Чемальского района о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 2 478 039 руб. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 25 января 2023 г. решение суда первой инстанции отменено. По делу постановлено новое решение, которым исковое заявление Шалимовой О.А. удовлетворено. С администрации Чемальского района в пользу Шалимовой О.А. взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 2 478 039 руб.
В кассационной жалобе администрации Чемальского района изложена просьба об отмене постановления суда апелляционной инстанции, как незаконного, принятого с нарушением норм материального и процессуального права.
Кассатор полагает, что удовлетворение заявленных истцом требований о взыскании денежных средств, внесённых в качестве оплаты стоимости права на заключение договора аренды земельного участка, зависит от доказанности факта отсутствия встречного представления по результатам аукциона и по договору от арендодателя до момента прекращения его действия. При этом фактическое использование земельного участка, переданного в аренду в течение периода меньшей продолжительности по сравнению с предусмотренной договором, является волеизъявлением самого арендатора и не зависит от воли или действий администрации района по исполнению предусмотренных условиями аукциона и договором аренды от 26 апреля 2022 г. N обязательств.
Поскольку внесенные истцом 3 304 052 руб. являются платой за право заключения договора аренды земельного участка, то предъявляемые к взысканию 2 478 039 руб. не могут быть расценены как неосновательное обогащение на стороне администрации района.
На кассационную жалобу Шалимовой О.А. поданы возражения.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились и не сообщили о причинах неявки, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит в пределах доводов кассационной жалобы оснований для отмены в кассационном порядке оспариваемого судебного постановления.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 26 апреля 2022 г. на основании протокола о результатах аукциона от 15 апреля 2022 г. N на право заключения договора аренды земельного участка (лот N) между администрацией Чемальского района в лице главы Чемальского района ФИО1 (арендодатель) и Шалимовой О.А. (арендатор) заключен договор аренды N земельного участка с кадастровым N площадью 1446 кв.м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: "адрес".
Срок действия договора - 20 лет, с 26 апреля 2022 г. до 25 апреля 2042 г. (пункт 2.1 договора).
Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 3 304 052 руб. Задаток, внесённый арендатором для участия в аукционе, засчитывается в счет оплаты стоимости годовой арендной платы.
6 мая 2022 г. арендатор внес оставшуюся сумму арендной платы, сложившуюся по результатам аукциона в размере 3 247 100 руб. В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор обязан единовременно оплатить годовую арендную плату (за минусом задатка, внесенного для участия в аукционе) в течение 10 календарных дней с момента заключения договора за первый год действия настоящего договора.
В силу пункта 3.4 договора последующая арендная плата по настоящему договору производится арендатором ежеквартально до 25 числа последнего месяца квартала текущего года.
Арендная плата истцом внесена в полном объеме в сумме 3 304 052 рубля, что подтверждается квитанцией от 6 апреля 2022 г. о внесении задатка для участия в аукционе в сумме 56 962 руб. и квитанцией по операции от 6 мая 2022 г. о внесении оплаты по договору аренды земельного участка в сумме 3 247 100 руб.
15 июня 2022 г. за Шалимовой О.А. зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 32, 8 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".
22 июня 2022 г, до истечения срока аренды земельного участка, между администрацией Чемальского района и Шалимовой О.А. заключен договор купли-продажи N вышеуказанного земельного участка, и в этот же день между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 26 апреля 2022 г. N.
4 июля 2022 г. Управлением Росреестра по Республике Алтай произведена государственная регистрация права собственности Шалимовой О.А. на указанный земельный участок.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что уплаченная истцом по результатам аукциона денежная сумма являлась платой за приобретение права аренды, а не арендной платой за первый год действия договора и не подтверждает возникновение неосновательного обогащения у ответчика.
С указанными выводами суда первой инстанции не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что поскольку до окончания срока аренды земельный участок был передан в собственность истца, с момента перехода права собственности по договору купли-продажи, у собственника (истца) прекратились обязательства по оплате арендных платежей, так как с этого момента у собственника возникает обязанность по уплате земельного налога, то есть форма платы за землю будет иметь иную правовую природу, и подлежит исполнению в порядке, предусмотренном налоговым законодательством.
Исходя из положений пункта 1 статьи 39.6, пунктов 1 и 2 статьи 39.7, пункта 17 статьи 39.12, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606, 608, пункта 1 статьи 614, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд второй инстанции пришёл к выводу о том, что в связи с расторжением договора аренды земельного участка по соглашению сторон и государственной регистрацией права собственности истца на земельный участок, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде произведенных истцом арендных платежей за период с момента перехода к истцу права собственности на земельный участок.
Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте. Правовая позиция суда базируется на нормах права, регулирующих спорные правоотношения, учитывает характер этих правоотношений, а также конкретные обстоятельства дела, а выводы суда доводами кассационной жалобы не опровергаются.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (пункт 11 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 17 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.
Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пунктами 1 и 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством
К основаниям расторжения договора пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации относит соглашение сторон.
Как указано в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства
Правилами статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
На основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2021 г.).
В этом случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.
В соответствии со статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй данного Кодекса (пункт 1).
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).
Из приведенных правовых норм следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.
Пунктом 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Следовательно, положения о неосновательном обогащении подлежат применению постольку, поскольку нормами о соответствующем виде договора или общими положениями о договоре не предусмотрено иное.
Из соглашения от 22 июня 2022 г. N следует, что администрация Чемальского района и Шалимова О.А. расторгли договор аренды от 26 апреля 2022 г, и данное соглашение вступает в силу с момента его регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы (л.д. 11).
Соответствующая регистрация расторжения указанного договора была произведена Управлением Росреестра по Республике Алтай 4 июля 2022 г. (л.д. 11-оборот).
Таким образом, после расторжения договора обязательства, возникшие между сторонами на основании договора аренды от 26 апреля 2022 г. N (л.д. 5 - 6-оборот), прекратились.
Более того, после регистрации перехода права собственности на основании заключенного с администрацией Чемальского района договора купли-продажи земельного участка от 22 июня 2022 г. N Шалимова О.А. с 4 июля 2022 г. стала собственником земельного участка, находящегося по адресу: "адрес", кадастровый N площадью 1446 кв.м с разрешённым использованием: для строительства жилого дома (л.д. 12 - 12-оборот).
Следовательно, с указанной даты у администрации Чемальского района отсутствует объект договора аренды, который орган местного самоуправления мог бы предоставить во временное владение и пользование истцу с целью получения взаимного исполнения в виде оплаты арендных платежей. А поскольку арендатор лишён возможности пользоваться объектом аренды, то он не обязан вносить арендную плату.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Фед
