Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 24 мая 2023 г. по делу N 8Г-7807/2023[88-9421/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Ирышковой Т.В, судей Беспятовой Н.Н, Яроцкой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Зеленоградского района в интересах неопределенного круга лиц и МО "Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области" к администрации МО "Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области", АО "Зеленоградсктеплоэнергетика", Байкалову О. В, Дубинину В. А, Кацафу М. А, Барановой Г. В, Демиденко С. А, Куликову И. А, Беляеву В. А, Нильмаеру В. А, Головенец Ю. Ю, Рябцевой А. В, Гришаковой Н. М, Шарниной Е. А, Рязанцевой Л. В, Тухбатовой Т. В, Скороходовой Е. В, Нагасову Д. Валерьевичу, Сороквашину Е. В, Медникову Р. Л, Фроловой М. Валерьевне, Бассан А. С, Соловцовой О. В, Сахаруку К. В, Грецкой Д. Э. в порядке ст. 45 ГПК РФ о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании здания самовольной постройкой и его сносе, по кассационному представлению прокурора Зеленоградского района Калининградской области на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 13 сентября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 декабря 2022 г.

Заслушав доклад судьи Яроцкой Н.В, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

прокурор Зеленоградского района обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц и МО "Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области" к администрации МО "Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области", АО "Зеленоградсктеплоэнергетика", Байкалову О.В, Дубинину В.А, Кацафу М.А, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании сделки, совершенной в отношении земельного участка с КН N, договора аренды указанного участка, заключенного между администрацией и АО "Зеленоградсктеплоэнергетика".

Заявленные требования мотивированы нарушениями требований закона при предоставлении в 2018 году указанного участка в аренду в порядке ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Проведенной прокуратурой проверкой установлено следующее.

Решениями Совета депутатов МО "Зеленоградское городское поселение" от 13.05.2009 и 26.10.2010 в результате приватизации было создано МУП "Зеленоградсктеплоэнергетика", которому 21.10.2010 в числе прочего имущество передана артезианская скважина N по "адрес".

В 2018 году администрацией было принято решение передать земельный участок с N границах которого расположена указанная артезианская скважина N, в аренду без торгов МУП "Зеленоградсктеплоэнергетика", между сторонами заключен договор аренды.

В этом же году указанная артезианская скважина была продана Байкалову О.В. После совершения данной сделки, новому собственнику было передано право аренды земельного участка с КН N

В последующем, участок был передан Байкалову О.В. в собственность без торгов в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, заключен договор купли-продажи указанного земельного участка.

В 2019 году в отношении участка его собственником Байкаловым О.В. проведены кадастровые работы, по результатам которых сформированы и поставлены на кадастровый учет два земельных участка: с КН N, площадью 1000 кв.м, и с КН N, площадью 1 300 кв.м, на котором расположена артезианская скважина N.

28.03.2019 Байкалов О.В. распорядился указанными участками: земельный участок с КН N отчужден в пользу Дубинина В.А.; земельный участок с КН N - в пользу Кацафа М.А.

Ссылаясь на положения ст. 3, пп.20 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, ч.3 ст. 129 ГК РФ, ст.ст. 1.2, 25.1 Закона РФ "О недрах", прокурор полагает, что поскольку у АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" не имелось лицензии на право пользования недрами и артезианская скважина N им фактически не использовалась, соответственно у администрации не имелось оснований для предоставления АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" в аренду земельного участка с КН N в соответствии с пп.20 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В силу чего, ссылаясь на положения ст. 168 ГК РФ, полагает данный договор аренды недействительной ничтожной сделкой.

Все последующие сделки также являются ничтожными, поскольку посягают на публичные интересы в сфере оборота земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности, нарушают интересы неопределенного круга лиц, лишившихся возможности приобрести спорный земельный участок на равных условиях.

Просил признать ничтожными указанные выше договоры аренды и купли-продажи, применить последствия их недействительности, обязать Управление Росреестра по "адрес" аннулировать в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности Кацафа М.А. на земельный участок с КН N и Дубинина В.А. на земельный участок с КН N и расположенную на нем скважину N с КН N

В последующем требования прокурора были дополнены и уточнены.

Из числа ответчиков исключено и привлечено в качестве третьего лица Управление Росреестра по Калининградской области.

В качестве соответчиков привлечены Баранова Г.В, Демиденко С.А, Куликов И.А, Беляев В.А, Нильмаер В.А, Головенец Ю.Ю, Рябцева А.В, Гришакова Н.М, Шарнина Е.А, Рязанцева Л.В, Тухбатова Г.В, Скороходова Е.В, Нагасов Д.В, Сороквашин Е.В, Медников Р.Л, Фролова М.В, Бассан А.С, Соловцова О.В, Сахарук К.В.

Прокурором указано, что на земельном участке с КН N возведен объект недвижимости (апартаменты) с КН N, площадью 1 320, 7 кв.м, состоящий из нескольких помещений, в отношении которых зарегистрированы права.

Указанные помещения были приобретены ответчиками по договорам купли-продажи.

Ссылаясь на положения ч.1 ст. 222 ГК РФ прокурор считает данные объекты недвижимости самовольными постройками, поскольку земельный участок с КН N из которого образован земельный участок с КН N, был предоставлен в собственность с нарушением закона.

Просил признать ничтожными:

- договор N 6-КЗО/2018 от 19.01.2018 аренды земельного участка с N, заключенный между администрацией МО "Зеленоградский городской округ" и АО "Зеленоградсктеплоэнергетика", - договор от 20.03.2018 купли-продажи артезианской скважины, заключенный между АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" и Байкаловым О.В, применить последствия их недействительности.

Просил признать недействительными:

- соглашение от 21.03.2018 уступки прав и обязанностей по договору аренды N 6-КЗО/2018, заключенное между АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" и Байкаловым О.В, - договор N 164/2018 от 14.12.2018 купли-продажи земельного участка, заключенный между администрацией МО "Зеленоградский городской округ" и Байкаловым О.В, - результаты раздела земельного участка с КН N из которого были образованы земельные участки с КН 39 N и с КН N, - договор от 28.03.2019 купли-продажи земельного участка с КН N и расположенной на нем артезианской скважины N 23 с КН N, заключенный между Байкаловым О.В. и Дубининым В.А, - договор от 10.01.2020 купли-продажи земельного участка с N, заключенный между Байкаловым О.В. и Кацафом М.А, - последующие договоры купли-продажи объектов недвижимости - нежилых помещений в апартаментах, построенных на земельном участке с КН N

применить последствия недействительности указанных договоров путем аннулирования записи о переходе права собственности к покупателям данных объектов недвижимости.

Также прокурор просил признать самовольной постройкой объект недвижимости (апартаменты) с КН N, площадью 1 320, 7 кв.м и все входящие в его состав нежилые помещения, расположенные на земельном участке с КН N по "адрес" в "адрес"; обязать Кацафа М.А. привести данный земельный участок в первоначальное состояние путем сноса (демонтажа) указанного объекта; снять с государственного кадастрового учета земельные участки с КН N и с КН N, восстановить в государственном кадастровом учете земельный участок с КН N и возвратить его в собственность МО "Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области".

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 13 сентября 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 декабря 2022 г, в удовлетворении иска отказано.

В кассационном представлении прокурора ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Парфеновой Е.Г, поддержавшей доводы кассационного представления, возражения Сахарука К.В, Рябцевой А.В. и представителя Кацафа М.А. - Глинской Е.В, полагавших доводы кассационного представления необоснованными, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при разрешении дела.

Судом установлено, что 21.12.2010 в соответствии с Решением городского совета Депутатов МО "Зеленоградское городское поселение" и постановлением администрации МО "Зеленоградское городское поселение" N 315 от 26.10.2010 в собственность ОАО "Зеленоградсктеплоэнергетика" в порядке приватизации в числе прочего имущества передана артезианская скважина N 23, расположенная по адресу: "адрес".

07.07.2010 указанная скважина была поставлена на кадастровый учет, с присвоением N

09.01.2018 на кадастровый учет был поставлен земельный участок с КН N площадью 2 300 кв.м, расположенный по "адрес", в границах которого распложена артезианская скважина N с КН N

19.01.2018 администрацией МО "Зеленоградский городской округ" принято решение о предоставлении АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" в аренду без торгов на основании пп.20 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ земельного участка с КН N, площадью 2 300 кв.м, расположенного по "адрес", с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание, сроком на 10 лет.

19.01.2018 между администрацией МО "Зеленоградский городской округ" и АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" заключен договор N 6- КЗО/2018 аренды земельного участка с КН N.

20.03.2018 артезианская скважина N продана АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" по договору купли - продажи Байкалову О.В, к которому также перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка, на котором располагалась скважина.

21.03.2018 между АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" и Байкаловым О.В. заключено соответствующее соглашение об уступке прав и обязанностей, о чем администрация МО "Зеленоградский городской округ" была уведомлена в установленном законом порядке.

13.12.2018 администрацией МО "Зеленоградский городской округ" принято решение о предоставлении Байкалову О.В. указанного земельного участка в собственность за плату без торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ.

14.12.2018 между администрацией МО "Зеленоградский городской округ" и Байкаловым О.В. заключен договор N купли-продажи земельного участка с КН N по цене 375 784, 35 рублей.

22.03.2019 по решению собственника Байкалова О.В. земельный участок с КН N площадью 2 300 кв.м разделен на земельные участки с КН N площадью 1000 кв. и с КН N площадью 1 300 кв.м, при этом артезианская скважина N с КН N осталась в границах земельного участка с КН N. Земельный участок с КП N снят с кадастрового учета.

В 2019 году Байкалов О.В. распорядился участком с КН N и расположенной на нем скважиной, продав данное имущество Дубинину В.А.

26.12.2019 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области Байкалову О.В. выдано разрешение на строительство апартаментов по "адрес" на земельном участке с КН N

В 2020 году Байкалов О.В. распорядился участком с КН N в пользу ИП Кацафа М.А, участок продан с видом разрешенного использования - для гостиничного обслуживания.

28.12.2020 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области Кацафу М.А. выдано разрешение на строительство апартаментов по "адрес" на земельном участке с КН N

28.12.2020 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области Кацафу М.А. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию апартаментов по "адрес", на земельном участке с КН N

26.01.2021 на кадастровый учет постановлено нежилое здание апартаментов с КН N, площадью 1 320, 7 кв.м, по адресу: "адрес", в состав которого вошли и были поставлены на кадастровый учет 25 нежилых помещений.

Данные помещения были проданы Кацафом М.А. по договорам купли - продажи гражданам, привлеченным к участию в деле в качестве ответчиков.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 18.07.2022 прав на земельный участок с КН N1206 не зарегистрировано.

Обращаясь в суд с иском, прокурор указывает на ничтожность первоначальной сделки по распоряжению администрацией исходного земельного участка с КН N, мотивируя свои требования тем, что данная сделка совершена с нарушением закона, посягает на публичные интересы в сфере оборота земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности, нарушает интересы неопределенного круга лиц, лишившихся возможности приобрести спорный земельный участок на равных условиях.

В этой связи прокурором были заявлены требования о признании недействительными всех последующих сделок с земельными участками, образованными из первоначального земельного участка, о признании расположенных на участках построек самовольными, их сносе, восстановлении в ГКН исходного участка и возврате его в собственность администрации.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не усмотрел нарушений при совершении администрацией действий по распоряжению исходным земельным участком с КН N в пользу АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" по договору аренды от 19.01.2018 и пришел к выводу о пропуске прокурором срока исковой давности по заявленным требованиям.

Проверяя принятое по делу решение, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о соответствии договора аренды земельного участка с КН N, заключенного 19.01.2018 между АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" и администрацией, требованиям закона с учетом принадлежности арендатору расположенной в границах данного земельного участка артезианской скважины N 23 с КН N, как объекта недвижимости, и отсутствия недропользования на указанном земельном участке, а также с выводом о пропуске срока исковой давности, мотивированным тем, что муниципальное образование не могло не располагать информацией о выбытии спорного имущества в 2018 году.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемые судебные постановления вынесены с нарушением норм действующего законодательства, и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В силу подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Подпунктами 9, 20 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ к случаям предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов отнесены предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления; предоставление земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, также отнесено к основным принципам земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), при этом п. 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Под градостроительным регламентом понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Судом установлено, что земельный участок с КН N, площадью 2 300 кв.м, расположенный по "адрес", был предоставлен АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" в аренду без торгов на основании подп. 20 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ с видом разрешенного использования - коммунальное обслуживание, сроком на 10 лет.

Таким образом, основанием предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов явилась необходимость проведения на этом участке работ, связанных с пользованием недрами, то есть участок был предоставлен АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" в аренду без проведения торгов, как недропользователю.

Оспаривая законность такого предоставления и заявляя о нарушении публичных интересов в сфере оборота земельных участков, относящихся к государственной и муниципальной собственности, и интересов неопределенного круга лиц, лишившихся возможности приобрести спорный земельный участок на равных условиях, прокурор ссылался на то, что у АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" не имелось лицензии на право пользования недрами и артезианская скважина N им фактически не использовалась.

В подтверждение позиции о том, что АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" не являлось недропользователем, прокурором в ходе судебного разбирательства был представлен отчет о проведении комплекса обследования водоразборной скважины N, из которого следует, что на момент его проведения в 2013 году произошел обвал части открытого ствола скважины, вследствие чего скважина вышла из строя. Наличие запаха сероводорода может свидетельствовать о протекании подземных вод с вышележащего водоносного горизонта в эксплуатируемый через поврежденную эксплуатационную колонну. Учитывая фактическое состояние водоразборной скважины ее необходимо затампонировать в кратчайшие сроки с целью предотвращения загрязнения водоносного горизонта. Восстановлению скважина не подлежит. Возможно проведение капитального ремонта водоразборной скважины путем бурения нового ствола и тампонирования старого, в пределах отведенного горного отвода.

Установив обстоятельства, на которые ссылался прокурор в обоснование своих требований, и сделав вывод о том, что АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" действительно не являлось недропользователем, суды первой и апелляционной инстанций, тем не менее, не усмотрели нарушений при совершении администрацией действий по распоряжению земельным участком с КН 39 N в пользу АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" по договору аренды от 19.01.2018, исходя из принадлежности арендатору расположенной в границах данного земельного участка артезианской скважины N с КН N, как объекта недвижимости.

Однако из материалов дела следует, что земельный участок с КН N на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ АО "Зеленоградсктеплоэнергетика" администрацией не предоставлялся. Делая вывод о законности распоряжения земельным участком не по тому основанию, по которому он был фактически предоставлен юридическому лицу, суды первой и апелляционной инстанций правомерность такого предоставления земельного участка площадью 2 300 кв.м с учетом территориальной зоны его нахождения и соответствующего ей градостроительного регламента не проверили, условия предоставления земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки не установили.

Делая вывод о пропуске прокурором срока исковой давности, суды исходили из осведомленности муниципального образования о выбытии спорного имущества из его владения с 2018 года и обращения прокурора в суд в 2022 году, тогда исковые требования предъявлялись прокурором не только в защиту интересов муниципального образования "Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области", но и в интересах неопределенного круга лиц, относительно которого выводов о пропуске срока исковой давности обжалуемые судебные акты не содержат.

Поскольку в нарушение требований ст. ст. 12, 56 ГПК РФ судами не были созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел, что не может быть признано соответствующим определенным ст. 2 ГПК РФ задачам гражданского судопроизводства, состоявшиеся по делу судебные постановления не могут быть признаны законными и обоснованными и подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 13 сентября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 декабря 2022 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

судьи