Кассационное определение СК по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 07 июня 2023 г. по делу N 8а-4176/2023[88а-5220/2023]

Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Фахретдиновой Р.Ф., судей Белоусовой Ю.К., Зайнуллиной Г.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации г. Пятигорска

на решение Пятигорского городского суда от 06.12.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 02.03.2023

по административному делу по административному исковому заявлению Зиновьевой О. П, Агаева Р. А. к Администрации г. Пятигорска, муниципальному учреждению "Управление имущественных отношений администрации г. Пятигорска" о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды, возложении обязанности.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Белоусовой Ю.К, а также представителя кассатора Рыбиной Е.В, поддержавшей доводы кассационной жалобы, и возражения против удовлетворения кассационной жалобы представителя административного истца Абрамяна Р.В, судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Зиновьева О.П. и Агаев Р.А, как арендаторы земельного участка с кадастровым номером N на основании договора аренды от 03.08.2009, сроком действия по 12.01.2020, на котором также расположен принадлежащий им на праве собственности зарегистрированный в установленном порядке объект недвижимости в виде хозяйственной постройки, обратились в Пятигорский городской суд с административным иском о признании незаконным решения Администрации г. Пятигорска, выраженного в письменном отказе от 14.04.2022 N 3308, об отказе в продлении договора аренды земельного участка на три года по основаниям несоблюдения условий аренды, установленных подпунктами 1, 2 пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ.

Заявленные требования мотивированы нарушением прав собственников, расположенного на земельном участке объекта недвижимости и прав на реализацию осуществления индивидуального строительства для которого и предоставлялся земельный участок в аренду, при этом после истечения срока действия договора он продолжал свое действие, являлся пролонгированным.

Просили возложить на административного ответчика обязанность заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении земельного участка в аренду сроком на три года.

Решением Пятигорского городского суда Ставропольского края от 06.12.2022 заявленные требования удовлетворены, признан незаконным отказ Администрации города Пятигорска N 3308 от 14.04.2022 в увеличении срока действия договора аренды NД от 03.08.2009 земельного участка с кадастровым номером N, площадью 987 кв.м, по адресу "адрес", на Администрацию "адрес" возложена обязанность заключить дополнительное соглашение к указанному договору аренды сроком на три года.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 02.03.2023 решение суда первой инстанции в части признания незаконным отказа в продлении договора аренды оставлено без изменения, в иной части решение суда отменено, в отмененной части принято новое решение, которым на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление административных истцов о продлении договора аренды.

Не согласившись с постановленными судебными актами, Администрация г. Пятигорска обжаловала их в кассационном порядке, приведя в обоснование кассационной жалобы доводы о нарушении судами при их принятии норм материального и процессуального права, оставлении без внимания юридически значимых обстоятельств, настаивает на законности и обоснованности оспариваемого отказа по приведенным в нем доводам, которые подтверждаются представленными доказательствами.

Кассационная жалоба поступила в Пятый кассационный суд общей юрисдикции 05.03.2022.

В судебное заседание Пятого кассационного суда общей юрисдикции иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом по правилам статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, изложенные в кассационной жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (статья 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как следует из материалов дела Золотусовой Н.В. на основании заключенного 03.08.2009 с МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" договора аренды N 89/09Д предоставлен в аренду для завершения индивидуального жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером N площадью 987 кв.м, расположенный в "адрес".

Договором установлен срок аренды по 11.01.2010, пунктом 2 договора предусмотрено при отсутствии возражений арендодателя право пользования земельным участком арендатором, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок, при этом одна из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц. Договор заключенный на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации в установленном порядке и считается заключенным с момента такой регистрации.

24.03.2010 внесены изменения в договор аренды, в соответствии с которыми срок аренды установлен с 12.01.2010 по 12.01.2020.

В соответствии с договорами уступки прав и обязанностей от 05.10.2010, 24.10.2010, 10.09.2014 арендаторами земельного участка являются Зиновьева О.П. (с 24.10.2010) и Агаев Р.А. (с 10.09.2014).

Земельный участок расположен в территориальной зоне "Ж-1" Для индивидуального жилищного строительства, с одним из основных видов разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства с размещением жилого дома (2.1), и вспомогательным видом разрешенного использования также для индивидуального жилищного строительства с выращиванием сельскохозяйственных культур, размещения гаражей и хозяйственных построек (2.1).

17.12.2011 на данном земельном участке осуществлена регистрация объекта незавершенного строительства, проектируемого назначения индивидуального жилищного строительства площадью застройки 208, 8 кв.м, степенью готовности 18 %, которому присвоен кадастровый N.

В 2013 г. на данном земельном участке завершен строительством объект недвижимости нежилое здание площадью 934 кв.м, поставлен на кадастровый учет 15.06.2017, как хозяйственное строение, количеством этажей 1, кадастровый N.

В соответствии с актом выездного обследования N 16 от 05.05.2022, произведенного отделом муниципального контроля администрации г. Пятигорска, и актом осмотра земельного участка начальником правового управления администрации г. Пятигорска от 06.12.2022, на земельном участке с кадастровым номером N расположен один объект, имеющий кадастровый N, иные объекты, в том числе незавершенного строительства, отсутствуют.

10.12.2021 МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" в адрес Агаева Р.А. и Зиновьевой О.П. направлено уведомление об истечении срока договора аренды, со ссылками на положения пунктов 3, 4 5 статьи 39.6, пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации доведено до намерении обращения в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка, путем продажи с публичных торгов.

22.02.2022 Администрация г. Пятигорска обратилась в Пятигорский городской суд с иском к Агаеву Р.А, Зиновьевой О.П. о запрете нецелевого использования земельного участка с кадастровым номером N, площадью 987 кв.м, путем запрета эксплуатации нежилого здания с кадастровым номером 26:33:240301:576 в качестве товарного склада. Решением Пятигорского городского суда от 11.05.2022 (гражданское дело 2-1637/2022) в удовлетворении требований отказано. Указанным судебным актом установлено, что данный объект зарегистрирован в качестве хозяйственной постройки, что допускается разрешенным вспомогательным видом для земельного участка.

11.04.2022 Агаев Р.А. и Зиновьева О.П. обратились в администрацию г. Пятигорска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка сроком на 3 года, сославшись на Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 14.03.2022 N 58-ФЗ.

14.04.2022 по итогам рассмотрения заявления в продлении срока действия договора аренды отказано в виду несоблюдения арендаторами положений подпунктов 1-2 пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Не согласившись с отказом, административные истцы обратились с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В виду несоблюдения данных условий, поскольку срок действия договора аренды по настоящему спору истек 12.01.2020, тогда как арендаторы обратились с заявлением о его продлении 11.04.2022, а также в виду наличия информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора нарушение арендаторами земельного законодательства, выраженного в нарушении вида разрешенного использования, административный ответчик отказал административным истцам в продлении договора аренды.

Так, в оспариваемом отказе приведено о наличии такой информации, поступившей 13.04.2022 из Управления Росреестра по Ставропольскому краю, согласно которой в 2019 г. государственными инспекторами отдела государственного земельного надзора была проведена плановая проверка соблюдения земельного законодательства на земельном участке с кадастровым номером N по результатам которой в действиях правообладателей указанного земельного участка выявлено нарушение земельного законодательства, выраженное в использовании земельного участка в нарушение вида разрешенного использования. В результате проверочных правообладатель указанного участка привлечен к установленной законом административной ответственности. По состоянию на 13.04.2022 информация об устранении указанного нарушения отсутствует.

Суды первой и апелляционной инстанции, принимая во внимание вступившее в законную силу решение Пятигорского городского суда от 11.05.2022, принятое по гражданскому делу 2-1637/2022, указывая об отсутствии доказательств предъявления ответчиком к истцам требований о расторжении договора аренды, что предусмотрено пунктом 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, продолжение действия договора после истечения сроков его действия и соблюдение административными истцами совокупности условий, указанных в статье 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, пришли к выводу, что отказ не соответствовал требованиям действующего законодательства, нарушил права и законные интересы административных истцов на индивидуальное жилищное строительство.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, оставил без внимания юридически значимые обстоятельства, влияющие на выводы судов, что могло повлечь за собой принятие неправильных судебных актов.

Так, являющийся предметом спора земельный участок расположен в территориальной зоне "Ж-1", с одним из вспомогательных видов разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства с выращиванием сельскохозяйственных культур, размещения гаражей и хозяйственных построек (2.1).

Земельный участок имеет площадь 987 кв.м, на нем расположен объект недвижимости нежилое здание хозяйственное строение площадью 934 кв.м, количество этажей 1, поставлен на кадастровый учет 15.06.2017.

Наличие данного здания на земельном участке подтверждается представленными доказательствами.

Наличие же на данном земельном участке объекта незавершённого строительства индивидуального жилого дома, в отношении которого 17.12.2011 осуществлена регистрация как объекта незавершенного строительства, проектируемого назначения индивидуального жилищного строительства площадью застройки 208, 8 кв.м, степенью готовности 18 %, которому присвоен кадастровый N, материалами дела не подтверждается, равно как и не подтверждается вступившим в законную силу решением суда от 11.05.2022, в котором приведено, что о его наличии указывали арендаторы, предоставив в доказательство выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

На реальность отсутствия данного объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке указывают представленными стороной административного ответчика, полученных в результате проведенных мероприятий контроля органа исполнительной власти.

В связи с чем выводы судебных инстанций в указанной части не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Тогда как в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших. Данное положение согласуется с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в котором установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данных норм, а также отсутствие доказательств нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства индивидуального жилого дома, для строительства которого земельный участок предоставлен в аренду, при том, что на данном земельном участке площадью 987 кв.м расположено нежилое здание хозяйственное строение площадью 934 кв.м, количество этажей 1, оставлены судом апелляционной инстанции без внимания. Только факт регистрации в 2011 г. объекта незавершенного строительства индивидуального жилого дома, как указанно при регистрации "согласно проекту", с учетом окончания строительства в 2013 г. на земельном участке нежилого здания, поставленного на кадастровый учет в 2017 г, - доказательством наличия объекта незавершенного строительства индивидуального жилого дома на момент обращения с заявлением о продлении договора аренды, не является.

При этом иные доказательства, представленные стороной административного ответчика, указывают на отсутствие на земельном участке объекта незавершённого строительства индивидуального жилого дома.

Административными истцами доказательства возведения объекта незавершенного строительства (индивидуального жилого дома), наличие которого в соответствии с законом давало бы им право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, не представлено.

Возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в данном случае хозяйственного помещения, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного объекта незавершённого строительства (индивидуального жилого дома) не влечет возникновение у арендатора, как собственника вспомогательного объекта, права на заключение договора аренды на новый срок.

Оценка данным обстоятельствам и всем представленным доказательствам судами не дана, суждения об информации, содержащихся в них, в судебных актах отсутствуют, что не отвечает требованиям статьи 176 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при постановлении судебного акта.

Признавая, что административными истцами соблюдена совокупности условий, указанных в статье 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, пунктом 2 которой установлено, что на дату обращения арендатора у уполномоченного органа должна отсутствовать информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, суды не учли о наличии такой информации.

Так, в оспариваемом отказе приведено о наличии такой информации, поступившей из Управления Росреестра по Ставропольскому краю, согласно которой в 2019 г. государственными инспекторами отдела государственного земельного надзора была проведена плановая проверка соблюдения земельного законодательства на земельном участке с кадастровым номером N по результатам которой в действиях правообладателей указанного земельного участка выявлено нарушение земельного законодательства, выраженное в использовании земельного участка в нарушение вида разрешенного использования. В результате проверочных правообладатель указанного участка привлечен к установленной законом административной ответственности. По состоянию на 13.04.2022 информация об устранении указанного нарушения отсутствует.

Данные сведения оставлены судами без внимания, надлежащей судебной оценки, тогда как послужили основанием отказа. Дополнительные доказательства, указанные в данной информации, не истребованы.

Вместе с тем, доказывание по административным делам осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства при активной роли суда (пункт 7 статьи 6 и часть 1 статьи 14 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Данный принцип выражается в том числе в принятии судом предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств в целях правильного разрешения административного дела (часть 2 статьи 14, часть 1 статьи 63, части 8 и 12 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Данный принцип также судами соблюден не был.

На основании изложенного судебная коллегия пришла к выводу, что приведенные допущенные процессуальные нарушения и нарушения судами норм материального права являются существенными и, с учетом положений части 3 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на стадии кассационного рассмотрения непреодолимыми, могут быть исправлены только посредством отмены принятых по настоящему делу судебных актов с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении судам надлежит учесть изложенное и рассмотреть заявленные требования в соответствии с требованием действующего законодательства, с установлением всех юридически значимых обстоятельств по делу, с соблюдением принципа состязательности при активной роли суда.

Руководствуясь статьями 328-330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пятигорского городского суда от 06.12.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 02.03.2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Пятигорский городской суд.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня вынесения, может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня вынесения судебного акта судом апелляционной инстанции, без учета времени рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Председательствующий Р.Ф. Фахретдинова

Судьи Ю.К. Белоусова

Г.К. Зайнуллина

Мотивированное кассационное определение изготовлено 07.06.2023.