Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Улитиной Е.Л, судей Вербышевой Ю.А. и Ефимовой Д.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сафоновой В. В. к обществу с ограниченной ответственностью "Эссет Менеджмент Солюшенс" о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, по кассационной жалобе Сафоновой В. В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2022 г, заслушав доклад судьи Вербышевой Ю.А, объяснения представителя заявителя Велиженского В.Ю, поддержавшего доводы жалобы,
УСТАНОВИЛА:
Сафонова В.В, обратившись в суд с иском к ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс", просила взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 628 329, 95 руб, компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб, расходы на проведение досудебного строительно-технического исследования в размере 65 000 руб, почтовые расходы в размере 475, 90 руб, расходы на оформление доверенности в размере 1 700 руб, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.
Решением Одинцовского городского суда Московской области от 9 августа 2022 г. исковые требования Сафоновой В.В. удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" в пользу Сафоновой В.В. денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры в размере 628 329 руб. 95 коп, в счет компенсации морального вреда 5 000 руб, штраф в размере 100 000 руб, расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 65 000 руб, почтовые расходы в размере 475 руб. 90 коп, расходы по оформлению доверенности в размере 1 700 руб, а всего 800 505 руб. 85 коп. С ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" в доход бюджета Одинцовского городского округа Московской области взыскана государственная пошлина в размере 9 783 руб. 29 коп. С ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" в пользу ООО "Судебная экспертиза и оценка" взысканы расходы по проведению экспертизы в размере 98 700 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 21 ноября 2022 г. решение Одинцовского городского суда Московской области от 9 августа 2022 г. отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. С Сафоновой В.В. в пользу ООО "Судебная экспертиза и оценка" взысканы расходы по проведению экспертизы в размере 98 700 руб.
В кассационной жалобе Сафонова В.В. ставит вопрос об отмене апелляционного определения, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения при рассмотрении настоящего дела допущены судом апелляционной инстанции.
Судом установлено, что 30 декабря 2019 г. между ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом "Девелопмент и развитие" под управлением ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" (продавец) и Сафоновой В.В. (покупатель) заключен предварительный договор N, в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения - двухкомнатной квартиры N, площадью 60, 4 кв.м, общей площадью с учетом лоджий/балконов с коэффициентом 64, 2 кв.м, расположенной на 2 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: "адрес"
Согласно п. 1.7 предварительного договора и Приложению N к предварительному договору, стороны договорились, что квартира передается продавцом покупателю с отделкой и инженерным оборудованием.
Согласно п. 2.2 предварительного договора, цена квартиры по основному договору составляет 5 019 009 руб.
Согласно п. 1.3 предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами в срок по 30 июня 2020 г. включительно.
25 июня 2020 г. между ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом "Девелопмент и развитие" под управлением ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" (продавец) и Сафоновой В.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения N, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить жилое помещение - двухкомнатную квартиру N, площадью 60, 4 кв.м, общей площадью с учетом лоджий/балконов с коэффициентом 64, 2 кв.м, кадастровый N, расположенную на 2 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: "адрес".
Согласно п. 2.1 договора купли-продажи, цена квартиры устанавливается в размере 5 019 009 руб.
Согласно п. 1.4 договора купли-продажи, квартира продается с установкой сантехнического оборудования для ванных и туалетных комнат (ванны, раковины, унитаза, смесителей), с разводкой по квартире электрики с установкой оконечных устройств, а также установкой в квартире межкомнатных перегородок и/или дверей.
В силу п. 1.5 после приобретения квартиры покупатель осуществляет самостоятельно и за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, многоквартирного дома в котором находится квартира.
25 июня 2020 г. ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом "Девелопмент и развитие" под управлением ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" (продавец) и Сафоновой В.В. (покупатель) подписан акт приема-передачи жилого помещения к договору купли-продажи жилого помещения N от 25 июня 2020 г, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает жилое помещение - двухкомнатную квартиру N площадью 60, 4 кв.м, общей площадью с учетом лоджий/балконов с коэффициентом 64, 2 кв.м, кадастровый N, расположенную на 2 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: "адрес", полностью в качественном состоянии, как она есть на момент подписания акта. Актом стороны подтверждают, что обязанность продавца по передаче квартиры выполнена полностью и у покупателя отсутствуют претензии относительно выполнения продавцом данной обязанности; обязанность покупателя по оплате квартиры выполнена полностью и у продавца отсутствуют претензии относительно выполнения покупателем данной обязанности.
9 июля 2020 г. Сафоновой В.В. составлен акт первичного осмотра квартиры N по адресу: "адрес", в котором указаны выявленные дефекты.
9 июня 2021 г. составлен акт устранения нарушений (недостатков) строительно-монтажных работ в квартире N по адресу: "адрес", согласно которому Сафоновой В.В. квартира принята, претензий нет, замечания устранены.
Для определения качества выполненных строительно-монтажных и отделочных работ на объекте по адресу: "адрес", Сафонова В.В. обратилась в ООО "Центр Независимых Экспертиз". Согласно Техническому заключению N в ходе исследования специалистами выявлены недостатки и дефекты, которые возникли в исследуемой квартире при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, в результате нарушения требований, установленных законодательством Российской Федерации для данных видов работ (требований, обычно предъявляемых к работам соответствующего рода). Выявленные в ходе исследования дефекты и недостатки являются следствием нарушения требований нормативно-технической документации (СНиП, ГОСТ, СП и т.д.) по строительно-монтажным и отделочным работам, то есть являются производственными. Дефекты недостатки, которые были выявлены в ходе осмотра квартиры, не делают исследуемую квартиру непригодной для проживания. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков в исследуемой квартире на дату составления заключения округленно составляет 611 262 руб.
16 февраля 2022 г. Сафонова В.В. направила в адрес ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" претензию с требованием о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры в размере 611 262 руб. Указанная претензия получена адресатом 22 февраля 2022 г.
Также, 18 марта 2022 г. Сафонова В.В. обратилась в ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" с претензией с требованием о выплате денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры в размере 611 262 руб.
ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс" отказало Сафоновой В.В. в возмещении расходов на устранение недостатков квартиры.
Для решения спора по делу судом назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО "Судебная экспертиза и оценка". Согласно заключению эксперта N от 4 августа 2022 г..по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, в квартире N, расположенной по адресу: "адрес", экспертом выявлены существенные строительные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства - квартиры, в том числе: недостатки (дефекты) указанные в заключении Центра Независимых Экспертиз, а также недостатки несоответствующие договору купли-продажи жилого помещения N от 25 июня 2020 г, вследствие нарушения ответчиком технических регламентов, национальных стандартов, сводов правил, а также условий договора участия в долевом строительстве, а именно: некачественная подготовка поверхностей перед финишной отделкой; некачественная финишная отделка поверхности стен; некачественно выполнены облицовочные работы; нарушены требования к промежуточным элементам пола; некачественно выполнено финишное покрытие пола. Выявленные недостатки (дефекты) возникли при производстве строительных и отделочных работ застройщиком. Данные недостатки (дефекты) являются явными, устранимыми и не привели к ухудшению качества объекта. Качество выполненных работ не соответствует договору купли-продажи жилого помещения N от 25 июня 2020 г, обязательным требованиям в области строительства (ГОСТ, СНиП, СП и т.п.), требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, также иным обязательным требованиям, в частности требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 г..N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Поскольку выявлены недостатки (дефекты) в квартире N, расположенной по адресу: "адрес" "адрес", являются явными, устранимыми, и не затрагивают конструктивную часть помещения (несущие стены, электрическая часть, газа и водоснабжение, систему вентиляции) - угроза жизни и здоровья истца - отсутствует. Использование вышеуказанной квартиры при наличии выявленных недостатков (дефектов), предусмотренного договором купли-продажи жилого помещения N от 25 июня 2020 г, возможно к использованию полностью. Среднерыночная стоимость устранения недостатков в исследуемой квартире составляет 628 329, 95 руб, из них: стоимость работ 428 999, 40 руб, стоимость материалов 199 330, 55 руб.
Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 309, 310, 475, 476, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 113, 15, 18, 22 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", приняв во внимание заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных Сафоновой В.В. требований и взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков квартиры, компенсации морального вреда, штрафа.
При проверке состоявшегося по делу решения суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда исходила из того, что квартира приобретена истцом по договору купли-продажи, заключенному с ООО "Эссет Менеджмент Солюшнс", Сафонова В.В. участником долевого строительства не являлась, приобрела квартиру уже после ввода дома в эксплуатацию.
В связи с тем, что до подписания договора купли-продажи квартира истцом осмотрена, все недостатки, перечисленные в заключении эксперта, были видны, усматривались при визуальном осмотре, в том числе некачественная финишная отделка поверхности стен, некачественно выполненные облицовочные работы, некачественное финишное покрытие пола, указанные недостатки образовались до приобретения квартиры и существовали на момент ее приобретения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Сафоновой В.В.
Суд кассационной инстанции находит данные выводы суда апелляционной инстанции основанными на не правильном применении норм права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный
