Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2023 г. по делу N 8Г-2559/2023[88-7303/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Улитиной Е.Л, судей Павловой Е.А, Водяниковой М.И, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-384/2022 по иску ФИО1 к ОАО "494 Управление начальника работ" о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств в счет стоимости квартиры, взыскании убытков, по встречному иску ОАО "494 Управление начальника работ" к ФИО1 об обязании возвратить квартиру, по кассационной жалобе ОАО "494 Управление начальника работ" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, заслушав доклад судьи Павловой Е.А, объяснения представителя ОАО "494 Управление начальника работ" - ФИО5, поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения ФИО1, возражавшей относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ОАО "494 Управление начальника работ" о расторжении предварительного договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании денежных средств в счет стоимости квартиры в размере 6 225 260 руб, взыскании убытков в размере 1 128 116, 06 руб.

Свои требования мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГг. между ней, как покупателем, и ОАО "494 Управление начальника работ" (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ответчик обязался заключить с покупателем основной договор купли-продажи в течении двух месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но в любом случае не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель в обеспечение своих обязательств по заключению в будущем основного договора перечислил продавцу задаток в виде гарантийного взноса в сумме 6 225 260 руб. В нарушение срока установленного предварительным договором купли-продажи для заключения основного договора купли-продажи, основной договор купли-продажи до настоящего момента не заключен, необходимые для регистрации права собственности документы ОАО "494 Управление начальника работ" ФИО1 не переданы. В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлялась претензия с требованием заключить договор купли-продажи, но ответа на претензию не последовало. В настоящее время заключить основной договор купли-продажи не представляется возможным, так как квартира не принадлежит на праве собственности истцу и с учетом имеющихся судебных споров в Арбитражном суде Московской области возникновение права собственности истца на квартиру маловероятно. Ввиду недобросовестного поведения ответчика истцом понесены убытки: в виде разницы рыночной стоимости объекта недвижимости (квартиры) на момент приобретения и на момент обращения в суд в сумме 912 665 руб, а также в виде уплаченных процентов по кредитному договору в размере 215 451, 06 руб.

ОАО "494 Управление начальника работ" обратилось в суд со встречным иском об обязании возвратить предмет договора - квартиру, расположенную по адресу: "адрес", по акту приема-передачи, указав, что квартира фактически передана ФИО1 во временное владение и пользование на основании договора пользования от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи, ФИО1 просит возвратить полностью гарантийный взнос, оплаченный по предварительному договору, однако вопрос о возврате квартиры не ставит.

Решением Раменского городского суда Московской области от 20 января 2022 г. исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

С ОАО "494 Управление начальника работ" в пользу ФИО1 взысканы денежные средства, внесенные по предварительному договору купли-продажи квартиры N от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 6 225 260 руб.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1 отказано.

Встречные исковые требования ОАО "494 Управление начальника работ" удовлетворены.

ФИО1 обязана возвратить ОАО "494 Управление начальника работ" квартиру N, расположенную по адресу: "адрес", по акту приема-передачи.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 апреля 2022 г. решение Раменского городского суда Московской области от 20 января 2022 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 в иске к ОАО "494 Управление начальника работ" о взыскании убытков в виде разницы рыночной стоимости объекта недвижимости на момент приобретения и на момент обращения в суд. В указанной части принято новое решение.

С ОАО "494 Управление начальника работ" в пользу ФИО1 взыскано в счет возмещения убытков 912 665 руб.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене судебного постановления апелляционной инстанции как незаконного и необоснованного, принятого с нарушением норм материального права. Считает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам по делу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного постановления.

В соответствии со ст. 379.7 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судебными инстанциями не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО "494 Управление начальника работ" заключен предварительный договор N купли-продажи недвижимого имущества квартиры N, расположенной по адресу: "адрес"

Согласно п. 1.1. договора стороны договорились по взаимному согласию заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец передает в собственность покупателя 1-комнатную квартиру N, общей площадью 37, 8 квадратных метров (с учетом не отапливаемых помещений), на N этаже, расположенном в жилом микрорайоне с социальной инфраструктурой по адресу: "адрес".

В соответствии с п. 1.2. договора продавец заверил покупателя в том, что квартира на момент заключения Основного договора будет находиться в собственности продавца и свободной от долгов, обязательств и притязаний третьих лиц.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N от ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства многоэтажный жилой комплекс с объектами инфраструктуры по адресу: "адрес" в составе жилых корпусов 15, 16, 17 и административно-досугового центра корпус 9, первый этап строительства, расположенного по адресу: "адрес", на земельных участках с кадастровыми номерами N, строительный адрес: "адрес" введен в эксплуатацию.

Согласно п.п. 2.1, 2.1.1, 2.1.2 договора продавец обязался заключить с покупателем Основной договор купли-продажи в течении 2 (двух) месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Истцом на расчетный счет ответчика внесены денежные средства: гарантийный взнос в размере 100 000 рублей (п. 3.2.1 Предварительного договора) по авансовому соглашению от ДД.ММ.ГГГГ; гарантийный взнос в размере 3 125 260 рублей (п. 3.2.2. Предварительного договора); гарантийный взнос в размере 3 000 000 рублей (п. 3.2.3 Предварительного договора), а всего в размере 6 225 260 руб, что не оспаривалось ответчиком.

В пункте 3.2. Предварительного договора стороны определили, что гарантийным взносом именуется денежная сумма, перечисляемая Покупателем Продавцу в обеспечение обязательств по Предварительному договору по заключению в будущем Основного договора.

Спорная квартира N фактически передана истцу ответчиком во временное владение и пользование на основании Договора пользования от ДД.ММ.ГГГГ и Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено, что ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в пределах срока действия предварительного договора, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку каких-либо действительных и активных попыток, направленных на заключение основных договоров, ни со стороны истца, ни со стороны ответчика не было предпринято, предварительный договор прекратил свое действие.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 8, 15, 309, 329, 401, 420, 429 Гражданского кодекса РФ, п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", исходил из того, что обязательства сторон по предварительному договору прекращены, ОАО "494 Управление начальника работ" уплаченную ФИО1 по предварительному договору сумму в размере 6 225 260 руб. не возвратило, оснований для удержания обществом указанных денежных средств не имеется, в связи с чем пришел к выводу о взыскании с ОАО "494 Управление начальника работ" денежных средств в сумме 6 225 260 руб, и о возврате вышеуказанной квартиры N по акту приема-передачи ОАО "494 Управление начальника работ".

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ОАО "494 Управление начальника работ" убытков в виде разницы в стоимости квартиры на день приобретения и на сегодняшний день в размере 912 665 руб. и процентов по кредитному договору в размере 215 451, 06 руб, суд исходил из того, что ФИО1 доказательств, с достоверностью и однозначностью свидетельствующих об уклонении ответчика ОАО "494 Управление начальника работ" от заключения основного договора в установленный соглашением срок, не представила, причиной незаключения основного договора виновные действия или бездействия какой-либо из сторон не являлись.

Проверяя доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 в иске к ОАО "494 Управление начальника работ" о взыскании убытков в виде разницы рыночной стоимости объекта недвижимости на момент приобретения и на момент обращения в суд, при этом, руководствуясь положениями ст. ст. 15, 393, 454, 487 ГК РФ, п. п. 5, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора", п. п. 1, 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ", ст. 56 ГПК РФ, исходил из следующего.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ОАО "494 Управление начальника работ" заключен предварительный договор N купли-продажи недвижимого имущества квартиры N, расположенной по адресу: "адрес"

Согласно п. 1.2. договора продавец заверил покупателя в том, что квартира на момент заключения основного договора будет находиться в собственности продавца и свободной от долгов, обязательств и притязаний третьих лиц (п. 1.2) и обязался заключить с покупателем основной договор купли-продажи в течении двух месяцев с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 2.1, 2.1.1, 2.1.2).

Между тем, из материалов дела следует, что условия, указанные в п. 1.2, ответчиком по первоначальному иску выполнены не были, право собственности на него, как отдельный объект недвижимости, он не зарегистрировал, в связи с чем ФИО1 не могла реализовать свое право на заключение основного договора по вине ответчика, который нарушил принятые на себя обязательства.

ОАО "494 Управление начальника работ" доказательств выполнения условий, предусмотренных п. 1.2 предварительного договора купли-продажи жилого помещения, не представило, при том что ФИО1 от договора не отказывалась.

ФИО1 заявлено требование о взыскании с ответчика 912 665 руб. убытков в качестве возмещения рисков при изменении цен на сопоставимые товары.

В обоснование заявленных требований ФИО1 представлен отчет N от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", согласно которому рыночная стоимость жилого помещения на дату оценки ДД.ММ.ГГГГ составляла 7 137 925 руб, что не оспорено ответчиком.

Расчет убытков произведен ФИО1 исходя из разницы в стоимости спорного объекта на момент заключения предварительного договора купли-продажи и на дату составления заключения отчета об определении рыночной стоимости жилого помещения N от ДД.ММ.ГГГГ (7 137 925 руб. - 6 225 260 руб. = 912 665 руб.).

Учитывая, что установлен факт ненадлежащего исполнения ОАО "494 Управление начальника работ" предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи не заключен, документы, необходимые для регистрации права собственности ФИО1 переданы не были, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика по первоначальному иску в пользу ФИО1 912 665 руб, представляющих собой разницу в стоимости недвижимого имущества, в связи с чем решение суда в данной части отменил.

Не согласиться с данными выводами у суда кассационной инстанции не имеется оснований.

Доводы кассационной жалобы о необоснованном взыскании убытков в виде разницы в стоимости имущества, неправильном определении судом апелляционной инстанции фактических обстоятельств по делу, свидетельствуют не о нарушениях судом норм материального права, повлиявших на исход дела, а о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами, которые были проверены судом и признаны необоснованными.

Как установлено ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, ОАО "494 Управление начальника работ", в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств регистрации права собственности спорной квартиры на свое имя, в то время, как от указанного обстоятельства зависела возможность оформления основного договора купли-продажи, в связи с чем доводы жалобы заявителя в данной части подлежат отклонению.

Несогласие стороны с результатами оценки доказательств, произведенной судом, не подпадает под приведенный в законе исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступившего в законную силу судебного постановления, поскольку единственно иная точка зрения относительно того, как должно быть разрешено дело, не свидетельствует о незаконности решения.

В целом, приведенные в кассационной жалобе доводы, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, направлены на переоценку установленных обстоятельств и представленных доказательств, а потому основанием к отмене судебного постановления являться не могут, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Нарушений норм материального и процессуального права судом апелляционной инстанции при проверке законности решения суда первой инстанции допущено, юридически значимые обстоятельства установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка, в соответствии с которой было постановлено окончательное решение.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 ГПК РФ оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11 апреля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "494 Управление начальника работ" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: