Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23 мая 2023 г. по делу N 8Г-5964/2023[88-10125/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Чуньковой Т.Ю, судей Репринцевой Н.Ю, Баера Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1163/2022 (УИД N 24RS0040-02-2022-000834-64) по исковому заявлению Мельникова Игоря Сергеевича к Рамазанову Магомеду Махтиевичу о расторжении договора купли-продажи квартиры

по кассационной жалобе ответчика Рамазанова Магомеда Махтиевича

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 7 декабря 2022 г.

Заслушав доклад судьи Баера Е.А, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Мельников И.С. обратился в суд с иском к Рамазанову М.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры.

В обоснование исковых требований указано, что 8 апреля 2022 г. между Мельниковым И.С. и Рамазановым М.М. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", собственником которой истец является на основании свидетельства о праве на наследство от 28 января 2022 г. Пунктом 2 договора установлена цена квартиры 1 000 000 рублей. Данная цена определена с учетом того, что в квартире имеется задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги в размере 1 222 770, 23 рублей, который ответчик обязался погасить самостоятельно. В период с 18 мая 2021 г. по 20 апреля 2022г. ответчик перевел истцу за жилищно-коммунальные услуги только 46 400 рублей. Несмотря на то, что право собственности на квартиру зарегистрировано за ответчиком 8 февраля 2022 г, ответчик не произвел расчет за квартиру в сумме 900 000 рублей, в связи с чем, 28 мая 2022 г. истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры в течение 15 дней с момента его получения, однако требование истца оставлено ответчиком без удовлетворения. В связи с указанными обстоятельствами, Мельников И.С, с учетом уточнения исковых требований, просил расторгнуть заключенный между ним и ответчиком договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес"; возвратить указанную квартиру в собственность истца; взыскать с ответчика в свою пользу компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, судебные расходы 4 000 рублей, а также расходы на оплату государственной пошлины 6 000 рублей и 300 рублей.

Решением Норильского городского суда (в районе Талнах) Красноярского края от 18 августа 2022 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 7 декабря 2022 г. отменено решение Норильского городского суда (в районе Талнах) Красноярского края от 18 августа 2022 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований Мельникова И.С. к Рамазанову М.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры. Принято в указанной части новое решение об удовлетворении исковых требований Мельникова И.С. к Рамазанову М.М. о расторжении договора купли-продажи квартиры. Расторгнут договор купли-продажи квартиры от 8 февраля 2022 г, заключенный между Мельниковым И.С. и Рамазановым М.М. в отношении квартиры, расположенной по адресу: "адрес". Возвращена в собственность Мельникова И.С. квартира по адресу: "адрес". Прекращено право собственности Рамазанова М.М. на квартиру по адресу: "адрес". Взысканы с Рамазанова М.М. в пользу Мельникова И.С. судебные расходы в размере 4 000 рублей, возврат государственной пошлины 6 000 рублей.

В кассационной жалобе ответчик Рамазанов М.М. просит отменить апелляционное определение, как незаконное. Полагает, что суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии существенных нарушений условий договора купли-продажи квартиры от 8 февраля 2022 г, в связи с чем обоснованно отказал истцу в расторжении договора купли-продажи.

В письменных возражениях истец просил отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Восьмого кассационного суда общей юрисдикции.

Участник процесса считается извещенным о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в том случае, когда повестка направлена по месту нахождения стороны или указанному ею адресу, и суд располагает сведениями о получении адресатом судебного извещения или иными доказательствами заблаговременного получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе, в том числе с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Мельниковым И.С. получено судебное извещение, Рамазанов М.М. извещен по телефону.

В судебное заседание суда кассационной инстанции не явились надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела участвующие в деле лица, не сообщившие возражения о рассмотрении дела в их отсутствие.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 113, 115, 116, 117, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемое апелляционное определение.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такого характера нарушений норм права не допущено.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Мельников И.С. являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: "адрес", на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 28 января 2022 г.

8 февраля 2022 г. между продавцом Мельниковым И.С. и покупателем Рамазановым М.М. заключен договор купли-продажи квартиры площадью 48, 9 кв.м, с кадастровым номером N, расположенной по адресу: "адрес".

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 1 000 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Пунктом 2.2 договора определен порядок расчета:

- расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме аванса 100 000 рублей между покупателем и продавцом проведены до даты подписания договора (п. 2.2.1).

- передача оставшейся части денежных средств в сумме 900 000 рублей продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется путем передачи наличных денежных средств на дату подписания договора (п. 2.2.2.1).

Управлением Росреестра по Красноярскому краю на основании вышеуказанного договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности Рамазанова М.М. на спорную квартиру.

Обращаясь в суд с данным иском, Мельников И.С. ссылался на то, что Рамазанов М.М. денежные средства в размере 900 000 рублей, предусмотренные указанным договором купли-продажи от 8 февраля 2022 г, ему не оплатил.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения, заявленных Мельниковым И.С. исковых требований в полном объеме. Суд посчитал установленным надлежащее исполнение сторонами договора купли-продажи квартиры от 8 февраля 2022г, поскольку из его условий следует, что ответчик произвел расчет за приобретаемую спорную квартиру при подписании договора. При этом, надлежащих доказательств, опровергающих факт оплаты ответчиком истцу стоимости квартиры, последним не представлено.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился на основании следующего.

В соответствии с п.п.1, 4 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.424 ГГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу п. 1 ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Общие основания и порядок расторжения договора купли-продажи предусмотрены ст.ст. 450, 454 ГК РФ.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из указанных норм права, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Следовательно, для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Таким образом, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст.1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу п.1 ст.1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи от 8 февраля 2022 г, стоимость объекта составила 1 000 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.2 договора, расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме аванса 100 000 рублей между покупателем и продавцом переведены до даты подписания договора (п. 2.2.1).

Передача оставшейся части денежных средств в сумме 900 000 рублей продавцу в счет оплаты стоимости объекта осуществляется путем передачи наличных денежных средств на дату подписания договора (п. 2.2.2.1).

В подтверждение передачи денежных средств в сумме 900 000 рублей, ответчик ссылался на п.2.2.2.1 договора купли-продажи от 8 февраля 2022 г, согласно которому "передача денежных средств осуществляется путем передачи наличных денежных средств в размере 900 000 рублей на дату подписания договора".

Между тем сами по себе указанные условия договора, вопреки выводам суда, фактической передачи денежных средств не подтверждают и не свидетельствуют о том, что денежные средства в размере 900 000 рублей переданы при подписании договора.

Исходя из буквального значения содержащихся в указанном условии договора слов и выражений: "передача денежных средств осуществляется путем передачи наличных денежных средств в размере 900 000 рублей на дату подписания договора" свидетельствует о том, что денежные средства подлежат выплате при подписании договора, и не свидетельствует о том, что денежные средства были выплачены покупателем до его подписания и не подтверждают факта исполнения покупателем обязанности по оплате договора непосредственно при его подписании в отношении денежной суммы в размере 900 000 рублей.

Договор купли-продажи не содержит положений того, что на момент его подписания денежные средства в размере 900 000 рублей выплачены покупателем продавцу, а также о том, что на момент его подписания была осуществлена полная оплата приобретаемой квартиры.

Условия договора не предусматривают того, что по соглашению сторон договор является документом, подтверждающим уплату покупателем продавцу спорных денежных средств и соответственно подтверждающим полную оплату приобретаемой квартиры.

С учетом того, что из условий договора не следует, что при его заключении денежные средства в размере 900 000 рублей переданы ответчиком истцу, то факт передачи указанных денежных средств требует дополнительного подтверждения фактической передачи денежных средств в виде расписки, иного документа или соответствующей записи в тексте договора.

Такие подтверждения в материалах дела отсутствуют.

При этом, вопреки выводам суда первой инстанции, бремя доказывания передачи денежных средств в счет исполнения своих обязательств о передаче денежных средств за покупаемую квартиру лежит на ответчике.

Возражая против заявленных требований, Рамазанов М.М. ссылался на то, что оплата по договору купли-продажи от 8 февраля 2022 г. состоялась путем передачи истцу денежных средств в качестве аванса в сумме 100 000 рублей, а затем за 3-4 дня до заключения договора во дворе жилого дома в счет оплаты оставшейся стоимости квартиры, им переданы истцу еще 900 000 рублей.

Однако указанные обстоятельства не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Ответчиком какие-либо доказательства, подтверждающие указанные обстоятельства в материалы дела не представлены.

Поскольку обязательства по оплате истцу стоимости квартиры по договору купли-продажи в полном объеме ответчик не исполнил, фактически произведя лишь оплату 10% от стоимости квартиры, определенной сторонами, с учетом размера общей стоимости недвижимого имущества и размера неисполненного обязательства, а также исходя из длительности периода неисполнения ответчиком обязательства по оплате стоимости жилого помещения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным, так как повлекло для истца такой ущерб, в результате которого он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора - получение денежных средств, и порождает у него право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата ему спорной квартиры с прекращением права собственности Рамазанова М.М. на данную квартиру.

При таких обстоятельствах решение суда в указанной части подлежит отмене, с принятием нового решения об удовлетворении требований Мельникова И.С. о расторжении договора купли-продажи с применением последствий его расторжения - возврата в собственность Мельникова И.С. спорной квартиры с прекращением права собственности Рамазанова М.М. на данную квартиру.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, рассматривая кассационную жалобу в пределах заявленных доводов, соглашается с выводами суда апелляционной инстанции и отклоняет кассационную жалобу, как несостоятельную, основанную на неверном толковании норм права, а также иной оценке доказательств.

В целом доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств.

Судом апелляционной инстанции оценены относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд отразили в апелляционном определении, в котором приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими. В полномочия суда кассационной инстанции оценка доказательств не входит. При этом, выводы суда апелляционной инстанции признаны обоснованными и правильными судебной коллегией Восьмого кассационного суда общей юрисдикции.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для признания выводов суда апелляционной инстанции незаконными, поскольку они отвечают требованиям вышеуказанного закона, регулирующего спорные правоотношения, имеющие значение для дела обстоятельства определены судом верно.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 7 декабря 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика Рамазанова Магомеда Махтиевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Ю. Чунькова

Судьи

Н.Ю. РепринцеваЕ.А. Баер