Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 25 мая 2023 г. по делу N 66а-713/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Гылкэ Д.И. и Катанаевой А.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловской Л.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 15OS0000-01-2022-000078-96 (N 3а-44/2023) по административному исковому заявлению Цалиева Сослана Батразовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия - Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 20 января 2023 г. об удовлетворении административного искового заявления.

Заслушав доклад судьи Сиротиной Е.С, объяснения представителя административного истца Хинчаговой В.В, представителя административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия - Алания Сабановой Л.А, представителя государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия - Алания "Центр государственной кадастровой оценки" Габараева Д.М, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Цалиев С.Б. обратился в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением к Правительству Республики Северная Осетия - Алания, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Северная Осетия - Алания, государственному бюджетному учреждению Республики Северная Осетия - Алания "Центр государственной кадастровой оценки" об установлении по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, площадью 149999 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - склады, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 29 464 000 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 92 423 383, 84 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора указанного земельного участка, арендная плата за который рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 20 января 2023 г. административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости удовлетворены, по состоянию на 1 января 2020 г. установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка в размере 30 638 000 рублей.

Дополнительным решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 9 марта 2023 г. резолютивная часть решения суда дополнена указанием на период действия кадастровой стоимости с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2022 г.

В апелляционной жалобе Правительство Республики Северная Осетия - Алания просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия правовых оснований для пересмотра кадастровой стоимости, не соответствия экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, выразившегося в некорректном подборе объектов-аналогов, занижении действительной рыночной стоимости объекта и уменьшения поступлений в бюджет.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия - Алания Сабанова Л.А, представитель государственного бюджетного учреждения Республики Северная Осетия - Алания "Центр государственной кадастровой оценки" Габараев Д.М. поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель административного истца Хинчагова В.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные участвующие в рассмотрении административного дела лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, будучи извещены о рассмотрении дела своевременно и надлежащим образом.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав участников спора, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта и признает решение суда подлежащим изменению в части размера установленной судом кадастровой стоимости нежилого здания.

С приведенными в оспариваемом постановлении суда первой инстанции суждениями в данной части согласиться не представляется возможным, поскольку суд апелляционной инстанции находит их постановленными с нарушением норм материального и процессуального права.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 5 апреля 2021 г. N 32 истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 149999 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - склады, расположенного по адресу: "адрес", согласно которому арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 15 августа 2017 г. N 311 "О мерах по реализации отдельных положений Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что на территории Республики Северная Осетия - Алания государственная кадастровая оценка осуществляется с 1 января 2018 г. в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 13 октября 2020 г. N 338 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия - Алания" в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" по состоянию на 1 января 2020 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 92 423 383, 84 рублей.

Постановлением Правительства Республики Северная Осетия - Алания от 25 октября 2022 г. N 453 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Северная Осетия - Алания" в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" по состоянию на 1 января 2022 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 106 403 290, 84 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка суду представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ г. N, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО17, в соответствии с которым по состоянию на 1 января 2020 г. определена рыночная стоимость земельного участка в размере 29 464 000 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО "Профэксперт" ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N определена по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка в размере 30 638 000 рублей.

Экспертом ФИО9 представлены письменные пояснения о допущенной им технической ошибке в расчетах по причине смещения ячеек таблицы на стр. 51 - 52 заключения при приведении коэффициентов, сумма которых не равна единице (1, 0696 + 0, 2740 + 0, 2435 + 0, 2583 + 0, 2241 = 2, 0695) и указаны верные коэффициенты в параметре "Весомость" в расчетной таблице (0, 1934 + 0, 2210 + 0, 1964 + 0, 2084 + 0, 1808 = 1), в связи с чем рыночная стоимость объекта составляет 30 472 529 рублей.

Ввиду необходимости исключения неоднозначного толкования экспертного заключения, судебная коллегия пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной судебной оценочной экспертизы в связи с использованием экспертом некорректных сведений в расчете.

Согласно дополнительному заключению эксперта ООО "Профэксперт" ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N по состоянию на 1 января 2020 г. рыночная стоимость земельного участка определена в размере 30 473 000 рублей с учетом исправления весовых коэффициентов.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Указанные разъяснения согласуются с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, подтвердившего возможность арендаторов земельных участков доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости в тех случаях, когда кадастровая стоимость используется для расчета годовой арендной платы (Определение от 1 марта 2011 г. N 281-О-О).

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 5 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости.

Исходя из приведенных положений федерального законодательства, судебная коллегия соглашается с выводом суда о пересмотре кадастровой стоимости объекта.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя совокупность доказательств по делу, судом выявлено несоответствие отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ N, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО16 требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Отчет об оценке не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, в частности, требованиям пунктов 12, 13, 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", пунктов 3, 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" и не может быть положен в основу выводов о рыночной стоимости объекта.

В отчете допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта, в том числе неправильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки, не содержат подробного описания проведенного исследования, обоснования выводов по поставленному вопросу, что могло привести к ошибкам в расчетах и искажению рыночной стоимости объекта. Необоснованный отказ от анализа наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка свидетельствует о несоблюдении требований законодательства об оценочной деятельности.

Сведения, приведенные в отчете, использованные и полученные в результате расчетов, не подтверждены, возможность проверки выводов оценщика отсутствует. Состав, последовательность материалов, а также описание процесса исследования не позволяют воспроизвести расчет стоимости объекта оценки.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключение эксперта ООО "Профэксперт" ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ N с учетом заключения дополнительной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ N выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Экспертное заключение, дополнительное заключение эксперта, письменные пояснения эксперта ФИО9 содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт, изучив рынок земельных участков индустриального (производственно-складского) назначения, верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом 5 аналогов сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости обоснованно скорректирован по выявленным различиям, в том числе уторговыванию, площади, наличию железнодорожной ветки. Оснований для применения иных корректировок, в том числе на месторасположение, на расположение в пределах населенного пункта, близость автомобильной дороги, а также поправок в ином размере не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы. Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении эксперта, дополнительном заключении эксперта, письменных пояснениях эксперта ФИО9 представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, в том числе сегмента рынка земельных участков индустриального (производственно-складского) назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном исследовании имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных на страницах сайтов информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" объявлений, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

4

Заключения эксперта мотивированы, не вводят в заблуждение, не вызывают сомнения, не допускают противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, основаны на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом проведено исследование объективно, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Выводы заключений содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертные заключения подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для признания данных заключений недопустимыми доказательствами, для проведения по делу повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы не имеется.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключений эксперта ООО "Профэксперт" ФИО9, не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства, учитывая, что данными заключениями судебной оценочной экспертизы, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия приходит к выводу о том, что по состоянию на 1 января 2020 г. кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена равной рыночной на основании данных заключений эксперта.

4

Судебный акт принят при соблюдении норм процессуального права и в соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, проверенными и оценёнными судом полно и всесторонне по правилам статьи 84 КАС РФ, решение содержит необходимые выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции признает, что нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда следует признать законным и обоснованным.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 20 января 2023 г. изменить в части установления размера кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установить равную рыночной кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 149999 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования - склады, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 1 января 2020 г. в размере 30 473 000 рублей.

В остальной части решение Верховного Суда Республики Северная Осетия - Алания от 20 января 2023 г. оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в соответствии с главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное апелляционное определение составлено 26 мая 2023 г.

Председательствующий

Судьи