Определение Московского городского суда от 24 мая 2023 г. по делу N 3а-2303/2023

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Михалевой Т.Д., при ведении протокола секретарем Мельниковой И.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2303/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кожуховская-Инвест" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Кожуховская-Инвест" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости в размере рыночной нежилого здания общей площадью 134 098, 8 кв.м с кадастровым номером 77:04:0003001:15343, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, дом 9, в размере 5 571 921 296 руб.

По делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено ГБУ "БТИ Московской области".

С выводами экспертизы не согласился представитель административного истца, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, ссылаясь на то, что экспертом при производстве экспертизы допущены нарушения, которые привели к недостоверным результатам, в частности:

В Таблице 15 заключения, эксперт определяет ставку аренды для помещения торговой галереи, расположенном на 1 этаже площадью от 50 до 150 кв. м. Для этого подбирал аналоги с такими же характеристиками. Далее экспертом произведен расчет дохода от торговой галереи Объекта оценки путем простого умножения полученной ставки аренды для помещения на 1 этаже и площадью до 150 кв.м на всю площадь торговой галереи. Эксперт подтвердил это в своих письменных пояснениях и на допросе. Рынок показывает, что самые дорогие ставки аренды имеют площади галереи до 150 кв.м. Так по данным Справки об арендопригодных площадях (на которую ссылается эксперт в таблице 3) видно, что "Галерея" включает: - 129 помещений торговой галереи общей площадью 18 691, 75 кв. м; - из них 5 376, 75 кв. м составляют помещения до 150 кв. м (или всего 29 %), 6 124, 4 кв. м составляют помещения от 150 до 300 кв. м (или 33 %), 7 190, 6 кв. м составляют помещения от 300 до 500 кв. м (или 38 %). Эксперт в своем расчете ошибочно применил самую дорогую ставку аренды к 71% площадей торговой галереи, которые согласно рыночным данным (Рисунок 12 Заключения) имеют ставки аренды ниже из-за различий в площади.

Эксперт неверно определилкорректирующие коэффициенты по типам площадей, что привело к неверному расчету всех ставок аренды для торгового центра. В Таблице 19 Заключения Эксперт допустил ошибку в определении эталонной величины ставки для базового коэффициента, тем самым все остальные коэффициенты рассчитаны неверно. Эксперт ошибочно взял в расчет помещения до 300 кв. м. Наличие ошибки Эксперт подтвердил на допросе на заседании.

Эксперт необоснованно взял величину операционных расходов для объекта классом ниже, чем является Объект оценки. Заключение Эксперта не содержит обоснований и выводов о классе объекта оценки. На стр. 24 Заключения Эксперт классифицирует объект как специализированный объект торгового назначения. При определении величины операционных расходов, Эксперт берет величину расходов для объектов класса "В" (стр. 51 Заключения). Экспертом величина операционных расходов значительно ниже, чем средняя величина расходов, указываемая рыночными данными для специализированных торговых центров класса А, к которым относится Объект оценки. Использование низких операционных расходов для объектов с более низким классом привело к завышению ставки аренды на 19, 8 % (разница в величине операционных расходов между классом А и В).

Экспертом определено, что Объект оценки имеет арендопригодную площадь равную 67 387, 11 кв. м (стр. 17 Заключения), что учитывается при расчете в рамках доходного подхода. Таким образом, соотношение арендопригодной (полезной) площади к общей площади здания составляет 0, 503 (67 387, 11 / 134 098, 8), что означает что только половина торгового центра является пригодной для сдачи в аренду. Анализ показал, что используемые Экспертом аналоги имеют полезные площади, пригодные для сдачи в аренду от 65 до 93 %, что существенно отличается от Объекта оценки. Таким образом, Эксперт обязан либо подобрать аналоги для сравнения, имеющие сопоставимые характеристики соотношение полезной и общей площади, либо внести корректировку на данный фактор. В своем расчете, приведенном на стр. 60-67 Эксперт не анализирует такой фактор, как обеспеченность или состав полезных площадей, которые для специализированных торговых центров несут основную ценность, так как только от них собственник здания получает доход, а все остальные площади несут только расходы на содержание.

Полученный Экспертом доход равный не соотносится (имеет существенное превышение) с фактическими данными доходов торгового центра, которые были предоставлены в распоряжении Эксперта.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы возражал против заявленного ходатайства.

Суд, выслушав мнения сторон, эксперта, руководствуясь статьей 77, частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходя из того, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту, приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленного ходатайства.

При этом суд исходит из того, что эксперт признал наличие ошибок в расчетах, оказывающих влияние на результаты рыночной стоимости объекта недвижимости, однако не привел расчета, как указанная ошибка может повлиять величину рыночной стоимости. А, кроме того, при расчете ставки аренды экспертом допускаются противоречия при расчете арендопригодной площади.

Принимая во внимание позицию сторон, суд считает возможным проведение экспертизы поручить ГБУ МО "МОБТИ".

В силу пункта 1 статьи 14 Закона N 73-ФЗ Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ (ред. от 01.07.2021) "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" суд поручает руководителю государственного судебно-экспертного учреждения по получении постановления или определения о назначении судебной экспертизы поручить ее производство конкретному эксперту или комиссии экспертов данного учреждения, которые обладают специальными знаниями в объеме, требуемом для ответов на поставленные вопросы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 77, 78, 191, 198-199 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

определил:

Назначить по административному делу N 3а-2303/2023 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кожуховская-Инвест" об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости

повторную судебную экспертизу, на разрешение которой поставить вопрос:

Какова по состоянию на 1 января 2021 года рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 134 098, 8 кв.м с кадастровым номером 77:04:0003001:15343, расположенного по адресу: г. Москва, ул. 7-я Кожуховская, дом 9?

Производство экспертизы поручить Федеральному бюджетному учреждению Российский Федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации.

Руководителю государственного судебно-экспертного учреждения поручить ее производство конкретному эксперту или комиссии экспертов данного учреждения, которые обладают специальными знаниями в объеме, требуемом для ответов на поставленные вопросы.

Предварительные расходы по оплате экспертизы возложить на административного истца перечислив платеж по следующим реквизитам: получатель - по следующим реквизитам: наименование получателя: МЭФ Московской области (л/с 20011Е53510 ГБУ Московской области "МОБТИ"), БИК 004525987, кор.счет 40102810845370000004, расчетный счет 03224643460000004800 в ГУ Банка России по ЦФО/УФК по Московской области, г. Москва, КБК 00000000000000000131).

Предоставить в распоряжение экспертов материалы административного дела.

Эксперта предупредить об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Установить срок проведения экспертизы до 1 августа 2023 года.

Производство по делу на основании статьи 191 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации приостановить до поступления в суд заключения эксперта.

Определение в части, связанной с судебными расходами и с приостановлением производства по делу, может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение 15 дней со дня вынесения определения через суд, принявший настоящий судебный акт.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева