Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Александровой Ю.К, судей Рогачевой В.В, Рогожина Н.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-3674/2022 по иску Огановой Юлии Владимировны к ООО "Специализированный застройщик "ОТК Инвест" о признании незаконным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве незаконным, признании незаконными действия по исключению из ЕГРП сведений о правах частника долевого строительства, обязании восстановить в ЕГРП сведения о правах частника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве по кассационной жалобе общества с ограниченной отнесенностью "Специализированный застройщик "ОТК Инвест" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 марта 2023 года.
Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Александровой Ю.К, объяснения представителя ответчика- Сусловой Э.С, действующей на основании доверенности от 23 июня 2022 года, представителя истца- Вольман С.В, действующей на основании доверенности от 29 мая 2023 года, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции
установила:
Оганова Ю.В. обратилась в суд с иском к ООО "СЗ "ОТК Инвест" о признании незаконным одностороннего отказа от договора участия в долевом строительстве, признании незаконными действия по исключению из ЕГРП сведений о правах частника долевого строительства, обязании восстановить в ЕГРП сведения о правах частника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ года между Огановой Ю.В. и ООО "СЗ "ОТК Инвест" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, ДД.ММ.ГГГГ года было заключено соглашение об уступке прав требования и переводе долга по договору участия в долевом строительстве, по условиям которых оплату по договорам необходимо было осуществить в течение 5 дней с момента их государственной регистрации. В устной форме Органова Ю.В. достигла с генеральным директором ООО "СЗ "ОТК Инвест" Лаксом А.А. договоренность о возможности оплаты по договорам частями, но не позднее срока сдачи дома в эксплуатацию. Несмотря на это, получила уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, направленное Управлением Росреестра по Калининградской области о поступлении от ответчика ДД.ММ.ГГГГ заявления о внесении в ЕГРН записи о прекращении ограничения по договорам в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договоров. В этой связи истец считает, что застройщиком не соблюден установленный порядок расторжения договоров в одностороннем порядке. Истцом погашена задолженность по договорам в полном объеме и уплачена неустойка.
Решением Ленинградского районного суда города Калининграда от 21 ноября 2022 года в удовлетворении исковых требований Огановой Ю.В. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 марта 2023 года решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 21 ноября 2022 года отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований Огановой Ю.В. о признании незаконным одностороннего отказа ООО "СЗ "ОТК Инвест" от исполнения договоров участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N N и от ДД.ММ.ГГГГ N N, в указанной части исковые требования удовлетворены. Односторонний отказ ООО "СЗ "ОТК Инвест" от исполнения договоров участия в долевом строительстве N N от ДД.ММ.ГГГГ и N N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО "СЗ "ОТК Инвест" и Огановой Ю.В. признан незаконным. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "СЗ "ОТК Инвест" просит отменить апелляционное определение как незаконное и необоснованное, указывает, что застройщиком была соблюдена в полном объеме процедура одностороннего отказа от исполнения договоров, просит оставить в силе решение суда первой инстанции.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явилось и не сообщило о причине неявки.
Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
По настоящему делу таких нарушений с учетом доводов кассационной жалобы не установлено.
Судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между Огановой Ю.В. (участник долевого строительства) и ООО "СЗ "ОТК Инвест" (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N N, в соответствии с которым застройщик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ. построить (создать) и передать Огановой Ю.В. двухкомнатную квартиру, расположенную в первой секции на втором этаже жилого многоквартирного дома, находящегося по адресу: "адрес" на земельном участке с к.н. N, общей площадью с учетом летних помещений "данные изъяты" кв.м, номер квартиры - N (объект долевого строительства), а Оганова Ю.В. обязалась уплатить обусловленную договором цену в размере 1 414 014 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
ДД.ММ.ГГГГ года указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области за ДД.ММ.ГГГГ N.
Оганова Ю.В. в соответствии с договором должна была произвести оплату цены договора до ДД.ММ.ГГГГ г, в безналичном порядке с использованием специального счета эскроу, открываемого в АО "Альфа- Банк" по договору счета эскроу.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Торговый дом Кю Микс" (участник долевого строительства) и ООО "Специализированный застройщик "ОТК Инвест" (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве N N.
ДД.ММ.ГГГГ года указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области за N N
ДД.ММ.ГГГГ года между ООО "Торговый дом Кю Микс" (цедент), Огановой Ю.В. (цессионарий) и ООО "Специализированный застройщик "ОТК Инвест" (застройщик) было заключено соглашение об уступке права требования и перевода долга по договору участия в долевом строительстве N N от ДД.ММ.ГГГГ года части строительства двухкомнатной квартиры, расположенной в четвертой секции на втором этаже жилого многоквартирного дома общей площадью по проекту с учетом летних помещений "данные изъяты" кв.м, номер квартиры - N (объект долевого строительства).
Общая стоимость объекта долевого строительства составляет 1 676 154 руб. Объект приобретается за счет собственных средств цессионария.
ДД.ММ.ГГГГ года указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Калининградской области за N.
Оганова Ю.В. должна была произвести оплату цены договора участия в долевом строительстве N N до ДД.ММ.ГГГГ года в безналичном порядке с использованием специального счета эскроу, открываемого в АО "Альфа- Банк" по договору счета эскроу.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дата на счет эскроу, открытый на имя Огановой Ю.В, по договору N N было внесено только 655 000 руб, а по договору N N - 555 000 руб.
Поскольку просрочка исполнения обязательств по договорам составила более чем 11 месяцев и 7 месяцев соответственно, ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил в адрес Огановой Ю.В. предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договоров до ДД.ММ.ГГГГ и о последствиях неисполнения данного требования, а также расчет суммы задолженности.
В срок, установленный в предупреждении истец не оплатила указанную в договорах сумму, вследствие чего, ДД.ММ.ГГГГ года в адрес Огановой Ю.В. ответчиком были направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве, а также поданы заявления в Управление Росреестра по Калининградской области о регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве, которая до настоящего времени не осуществлена.
Оспаривая законность прекращения договоров долевого участия, истец сослалась на несоблюдение ответчиком процедуры расторжения договоров долевого участия в одностороннем порядке.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договоров долевого участия в строительстве жилого дома послужило неисполнение требования о необходимости погашения задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу о том, что требования о погашении задолженности по договорам, направленные 5 апреля 2022 года в адрес Огановой Ю.В, а равно уведомления об одностороннем отказе ООО "СЗ ОТК "Инвест" от исполнения договоров участия в долевом строительстве, направленное в адрес Огановой Ю.В. ДД.ММ.ГГГГ, свидетельствуют о соблюдении ответчиком сроков и установленной процедуры расторжения договора в одностороннем порядке.
Проверяя законность судебного решения, суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Огановой Ю.В. о признании незаконным одностороннего отказа ООО "СЗ "ОТК Инвест" от исполнения договоров участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ N N и от ДД.ММ.ГГГГ N N, указал, что ответчиком был нарушен порядок одностороннего расторжения договора долевого строительства.
Суд апелляционной инстанции установил, ДД.ММ.ГГГГ года застройщиком по месту жительства Огановой Ю.В. были направлены предупреждения о необходимости погашения задолженности по договорам в срок до ДД.ММ.ГГГГ и разъяснены последствия неисполнения такого предупреждения. Предупреждение направлялось по адресу: "адрес" указанному участником долевого строительства в самом договоре. Почтовое отправление не было получено адресатом и возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ года в адрес Огановой Ю.В. ответчиком были направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве, а также подано заявление в Управление Росреестра по Калининградской области о регистрации расторжения договоров участия в долевом строительстве.
В материалы дела застройщиком в подтверждение доводов о соблюдении порядка одностороннего отказа от исполнения договоров были представлены конверты, в которых направлялось предупреждение о необходимости оплаты договоров в адрес истца, а также отчеты об отслеживании отправления с почтовым идентификатором N, N из содержания которых следует, что данные почтовые отправления возвращены отправителю с отметкой "истек срок хранения".
Однако ни почтовые конверты, ни отчет об отслеживании отправления с почтовыми идентификаторами N, N, представленные в материалы дела не содержат сведений о том, что органом почтовой связи была произведена попытка вручения адресату извещения ф. 22, поскольку отсутствуют отметки о "неудачной попытке вручения". При этом согласно данным отчетов об отслеживании почтового отправления, они ДД.ММ.ГГГГ прибыли в место вручения и ДД.ММ.ГГГГ года возвращены отправителю "по истечении срока хранения".
Судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что письменное сообщение органа почтовой связи в ответ на запрос суда, которое содержит сведения, что доставка адресату почтовых отправлений N, N осуществлялась в соответствии с требованиями Правил N 234, почтовые отправления в день их поступлений в орган почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ доставлялось адресату и в этот же день было опущено извещение в почтовый ящик, противоречит письменным материалам дела и не позволяет судебной коллегией с достоверностью установить соблюдение органом почтовой связи порядка оказания услуг почтовой связи.
В этой связи суд апелляционной инстанции установил, что в рассматриваемом случае Оганова Ю.В. (участник долевого строительства) корреспонденцию не получила, и неполучение не связано с отказом от получения корреспонденции, либо с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, а ввиду несоблюдения порядка оказания услуг почтовой связи.
С учетом изложенного, поскольку из представленных в материалы дела доказательств не следует, что участник долевого строительства был надлежащим образом предупрежден о необходимости оплаты договора и наступлении изложенных в ч. 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ обстоятельств, при которых застройщик приобретает право на односторонний отказ от исполнения договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об удовлетворении иска в указанной части. При этом суд учел, что после получения уведомления об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ в управлении Росреестра, истцом ДД.ММ.ГГГГ на счет эскроу долевого строительства были внесены недостающие денежные средства в счет оплаты по двум договорам, что также свидетельствует об отсутствии со стороны участника долевого строительства недобросовестного поведения и невозможности исполнения предупреждения в установленный в нем срок по независящим от нее обстоятельствам.
Также суд апелляционной инстанции признал, что действия застройщика нельзя признать добросовестными, поскольку после допущенной участником долевого строительства просрочки более чем на 2 месяца, застройщик с ноября ДД.ММ.ГГГГ никаких претензий истцу по оплате не предъявлял и не предпринимал попыток одностороннего расторжения договоров. При этом, застройщиком был нарушен срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию. Объект введен в эксплуатацию не 1 ДД.ММ.ГГГГ, как было предусмотрено договорами участия в долевом строительстве, а ДД.ММ.ГГГГ, после чего денежные средства, внесенные Огановой Ю.В. соответствующие суммы по договорам были перечислены Банком со счета эскроу в соответствии с положениями действующего законодательства на счет застройщика и получены последним.
С учетом данных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при таких обстоятельствах, поведение застройщика, который сам нарушил условия договоров долевого участия в строительстве в части соблюдения срока окончания строительства, по одностороннему расторжению договоров с истцом, без учета прав и интересов другой стороны договора, являются заведомо недобросовестными.
При этом суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований Огановой Ю.В. о признании незаконными действий по внесению в ЕГРН сведений о правах участника долевого строительства по договору от ДД.ММ.ГГГГ и восстановлении соответствующей записи, поскольку из материалов дела следует, что соответствующие сведения в ЕГРН не внесены, в осуществлении государственной регистрации прав было отказано, между регистрационным органом и застройщиком по данному вопросу имеется спор в Арбитражном суде.
Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном постановлении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом апелляционной инстанций, и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения сторон.
В соответствии с положениями ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Судом апелляционной инстанции на основе оценки представленных доказательств установлено ненадлежащее предупреждение истца о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
При разрешении доводов кассационной жалобы, направленных на оспаривание апелляционного определения, в том числе в части оценки доказательств соблюдения застройщиком процедуры одностороннего отказа от договора, уведомление истца, судебная коллегия кассационного суда учитывает, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.
Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу обжалуемого судебного постановления.
Доводы жалобы в части неустойки и убытков в связи с нарушением истцом срока оплаты по договору находятся вне пределов рассматриваемого спора.
Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебного акта кассационным судом общей юрисдикции.
Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 22 марта 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
судьи
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.