Определение СК по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2023 г. по делу N 8Г-1731/2023[88-2995/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Климовой В.В.

судей Ивановой Л.В, Минеевой В.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ногерова Расула Байрамуковича к ООО "Финансово-строительная Компания Потенциал" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве и возложении обязанности представить документы для государственной регистрации, по кассационной жалобе Ногерова Расула Байрамуковича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 января 2023 года.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Климовой В.В, выслушав объяснения представителей Ногерова Р.Б. - Луценко В.Г, Масаева И.А, поддержавших доводы кассационной жалобы и дополнений к ней, а также пояснения представителей ПАО "Сбербанк" - Каскулова К.А. и Михайловского И.А, возражавшихо относительно удовлетворения доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Ногеров Р.Б. обратилась в суд с иском к ООО "Финансово-строительная Компания Потенциал" о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве и возложении обязанности представить документы для государственной регистрации.

В обоснование исковых требований Ногерова Р.Б. указал, что 18 июля 2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Финансово-Строительная Компания Потенциал" (далее - Компания, Продавец) и Ногеровым Р.Б. (далее - Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме (далее - Предварительный договор), по условиям которого стороны должны будут заключить основной договор купли-продажи не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию возводимого Компанией многоквартирного 10-ти этажного 6-ти секционного жилого дома без номера по ул. Кирова г. Нальчика КБР, в котором расположено подлежащее передаче Ногерову Б.Б. жилое помещение - расположенная на 6 этаже в 3 блоке трехкомнатная квартира с проектным номером 79 общей площадью 133, 96 кв.м.

Согласно изложенным в Предварительном договоре условиям, предметом договора является трехкомнатная квартира с проектным номером 79, общей площадью 133, 96 кв.м. (далее - Квартира), расположенная на 6 этаже в 3 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома по адресу: ул. Кирова б/н г. Нальчика КБР Согласно пункту 1.2 Предварительного договора Продавец обязан передать в собственность Покупателя Квартиру, являющуюся предметом договора, в срок не позднее 4-го квартала 2020 года.

Утверждая, что в день заключения Предварительного договора Покупателем полностью исполнено, а Продавцом принято исполнение обязательства по оплате стоимости Квартиры в сумме 4 477 200 руб, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств, что до настоящего времени Продавец принятые на себя обязательства по заключению основного договора и по передаче Квартиры Покупателю не исполнил, ссылаясь на то, что из существа заключённого Договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, что из пункта 2.1 Предварительного договора следует, что оплата Квартиры должна быть произведена задолго до подписания основного договора, Ногеров Р.Б. предъявил к Компании иск о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме договором участия в долевом строительстве и о возложении на Продавца обязанности представить документы для государственной регистрации. Отсутствие в договоре указания на гарантийный срок объекта долевого строительства, не влияет на его правовую природу, что Продавец соответствует понятию Застройщика в соответствии с положениями Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Следовательно, Предварительный договор, заключенный между Компанией и Ногеровым Р.Б, по своим условиям, включенным в его содержание, позволяет квалифицировать его как договор участия в долевом строительстве. В силу требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". застройщик имеет право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лишь на основании договора участия в долевом строительстве.

Определением суда от 31 октября 2022 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - Сбербанк), являющееся кредитором Компании по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии N для финансирования строительства указанного дома с лимитом в 143000000 руб, залогодержателем по договору ипотеки N от 07 августа 2019 года земельных участков, на которых возводится многоквартирный жилой дом, и залогодержателем по Договору залога имущественных прав N от 07 августа 2019 года в отношении возводимого многоквартирного жилого дома.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 11 ноября 2022 года заявленный иск удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 января 2023 года решение Нальчикского городского суда КБР от 11 ноября 2022 года отменено. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ногерову Р.Б. отказано.

В кассационной жалобе и дополнения к ней Ногеров Р.Б. просит об отмене апелляционного определения, ввиду существенных нарушений норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью "Финансово-Строительная Компания Потенциал" и Ногеров Р.Б. 18 июля 2020 года заключили договор, поименованный ими как Предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, по которому продавец обязался передать покупателю в собственность в срок не позднее 4-го квартала 2020 года жилое помещение - трехкомнатную квартиру с проектным номером 79 общей площадью 133, 96 кв.м, расположенную на 6 этаже в 3 блоке 6-ти секционного 10-ти этажного дома по адресу: ул. Кирова г. Нальчика КБР создаваемое в соответствии с проектной документацией, и право собственности на которое у Компании возникнет в будущем, а покупатель обязался принять недвижимость и выплатить за нее продавцу 4 477 200 руб.

Размещая спор по существу, суд первой инстанции, оценив условия заключенного сторонами договора, установив, что Ногерова Р.Б. передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, пришел к выводу к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный 24 сентября 2021 года между ООО "ФСК Потенциал" и Бабаевой Ф.А, является договором участия в долевом строительстве.

Принимая во внимание ненадлежащее исполнением ответчиком взятых на себя обязательств по договору, а так же факт признания иска ответчиком, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции указал на то, что истцом не доказан факт передачи денежных средств и на отсутствие оснований для применения к возникшим правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", со ссылкой на то, заключённый между сторонами Предварительный договор государственную регистрацию не прошёл, поскольку ни Компания, ни Ногеров Р.Б. мер к регистрации заключённого договора не предпринимали.

Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемое апелляционное определение принято с нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

В пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, отражено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2022)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.10.2022, указано, что договором об участии в долевом строительстве многоквартирного дома является договор, заключенный застройщиком в целях привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирного дома и содержащий все необходимые существенные условия этого договора, вне зависимости от того, как были поименованы сторонами этот договор и полученная по нему застройщиком денежная сумма.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 24 сентября 2021 года между ООО "ФСК Потенциал" и Ногеровым Р.Б, хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрена обязанность ответчика передать истцу 3 комнатную квартиру с проектным номером 79, в блоке 3, на 6 этаже, общей проектной площадью 133, 96 кв.м, в строящемся 6-ти секционном 10-ти этажном доме, по адресу: ул. Кирова б/н.г. Нальчик, КБР

Также условиями договора обязанность истца в полном объеме внести полную сумму стоимости этой квартиры в размере 4 477 200 руб. (пункты 2.1 и 2.2) до заключения в будущем основного договора купли-продажи (не позднее одного календарного месяца после 4-го квартала 2020 года) (пункты 1.2 и 1.3).

При указанных обстоятельствах, договор от 18 июля 2020 года не являются предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Между тем, указанным обстоятельствам судом апелляционной инстанции правовая оценка не дана.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный "предварительный договор купли-продажи", в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры.

Между тем, независимо от наименования заключенного сторонами договора суду апелляционной инстанции следовало принять во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Вместе с тем, нельзя согласиться с выводами суда апелляционной инстанции о том, что истцом не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, а представленный в материалы дела акт приема-передачи денежных средств не является финансовым документом, подтверждающим факт оплаты, поскольку ни действующим законодательством, ни условиями договора, заключенного между сторонами от 18 июля 2020 года не следует запрет на подтверждение передачи денежных средств путем составления акта приема-передачи денежных средств. При этом представленный в материалы дела акт приема передачи денежных средств по всем спецификациям были подписаны сторонами.

Статьей 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определены задачи гражданского судопроизводства. В соответствии с данной нормой задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду, мирному урегулированию споров.

Частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующей положения части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, установлено, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В развитие указанных принципов гражданского судопроизводства часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии с частью 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании (части 1, 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации описательная часть решения суда должна содержать указание на требование истца, возражения ответчика и объяснения других лиц, участвующих в деле.

Положения приведенных норм процессуального закона судом апелляционной инстанции были существенно нарушены.

Суд апелляционной инстанции не определилпредмет доказывания по делу, правовую природу спорных отношений, нормы права, регулирующие такие отношения, не установилобстоятельства, имеющие значение для дела.

При таких обстоятельствах, обжалуемое апелляционное определение нельзя признать законным, оно принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно статье 390 ГПК РФ является основанием для его отмены и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 12 января 2023 года - отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи