Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26 апреля 2023 г. по делу N 8Г-6122/2023[88-7654/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Марченко А.А, Судей Храмцовой О.Н, Сапрыкиной Н.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-369/2022 по иску Горбунова Михаила Ивановича к администрации Степнинского сельского поселения Пластовского муниципального района Челябинской области, администрации Пластовского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на нежилое здание, по кассационной жалобе Горбунова Михаила Ивановича на решение Пластского городского суда Челябинской области от 14 сентября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 января 2023 года.

Заслушав доклад судьи Марченко А.А. о вынесенных по делу судебных актах и доводах кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Горбунов М.И. обратился в суд с иском к администрации Степнинского сельского поселения Пластовского муниципального района Челябинской области, администрации Пластовского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на: нежилое здание с учетным номером "данные изъяты", площадью 63, 3 кв.м, расположенное по адресу: "данные изъяты"; объект незавершенного строительства с учетным номером "данные изъяты", площадью 166, 3 кв.м, расположенный по адресу: "данные изъяты".

В обоснование указано, что 23 апреля 2014 года между истцом и администрацией Пластовского муниципального района был заключен договор N9 аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" площадью 10 000 кв.м для цели строительства на нём гостиницы и автостоянки, сроком до 22 апреля 2017 года. Приступив к возведению этих построек, истец разрешение на их строительство в отделе архитектуры не получил и в настоящий момент получить его не может, поскольку срок аренды истек в 2017 году. Договор аренды с ним не продляется, в связи с чем, он не может получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.

Решением Пластского городского суда Челябинской области от 14 сентября 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 января 2023 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Горбунов М.И. просит отменить обжалуемые постановления, ввиду нарушения норм материального и процессуального права, указывает, что предпринимал меры к продлению срока действия договора аренды, в чем ему администрацией было отказано, полагает, что имеются предусмотренные статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для признания права собственности на возведенные им объекты в период действия договора аренды земельного участка предоставленного для их строительства, поскольку они не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

Как установлено судами, 23 апреля 2014 года между истцом и Администрацией Пластовского муниципального района Челябинской области сторонами заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" из земель населенных пунктов, разрешённое использование - для строительства гостиницы и автостоянки, общей площадью 10 000 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, район Пластовский, село Степное, 81 км автодороги Южноуральск - Магнитогорск, сроком по 22 апреля 2017 года, который соглашением сторон от 11 октября 2017 года расторгнут.

Согласно техническим паспортам, изготовленным по состоянию на 28 мая 2021 года на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" располагаются нежилое здание с учетным номером "данные изъяты", Литера А1, площадью 63, 3 кв.м и объект незавершенного строительства с учетным номером "данные изъяты", Литера А2, площадью 166, 3 кв.м.

Отделом архитектуры и градостроительства Администрации Пластовского муниципального района Челябинской области 27 декабря 2021 года истцу отказано в выдаче разрешения на строительство нежилых зданий площадью 63, 3 кв.м и 166, 3 кв.м и реконструкцию нежилого здания, площадью 630, 4 кв.м в связи с тем, что не представлены документы согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), здания уже возведены и эксплуатируются не один год.

Администрация Пластовского муниципального района Челябинской области 11 января 2022 года Горбунову М.И. отказано в предоставлении земельного участка в аренду в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды земельного участка для строительства от 23 апреля 2014 года расторгнут на основании соглашения о расторжении договора аренды от 11 октября 2017 года, сведения о зарегистрированных объектах на данном земельном участке в ЕГРН отсутствуют, в связи с чем основания для предоставления земельного участка без проведения торгов не имеется.

Оказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанций, с которым согласилась судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда, руководствуясь положениями пунктами 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что на момент разрешения спора истец не является правообладателем земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", на котором расположены указанные объекты, истцом не соблюден порядок, предусмотренный Градостроительн6ым кодексом Российской Федерации, получения разрешения на строительство и разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию, отклонив доводы иска о том, что нежилое здание и объект незаверенного строительства соответствуют требованиям градостроительных и строительных норм и правил, не влекут угрозу жизни и здоровью граждан, что следует из представленных технических заключений специалиста N457-С-22, N456-С-22, как не имеющие значения при отсутствии у истца прав на землю.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что обжалуемые судебные постановления приняты с существенным нарушением норм процессуального и материального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 04 августа 2018 года, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 1 указанной статьи в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи установлены условия, при наличии каждого из которых постройка может быть признана самовольной.

Как установлено абзацем 3 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольная постройка подлежит сносу кроме случаев, предусмотренных в том числе пунктом 3 указанной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в редакции, действовавшей до 04 августа 2018 года - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах); если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в пункте 3 статьи 222 Гражданским кодексам Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, и аналогичном Обзоре, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

Приведенная позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 года N 101-О и от 27 сентября 2016 года N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19 марта 2014 года, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 21 Обзора судебной практики N 2 (2020) также изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения, при этом отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления N 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

Как установлено судами и подтверждено техническим паспортами и техническими заключениями специалиста, истцом возведены спорные строения на земельном участке, предоставленном ему в аренду для строительства гостиницы и автостоянки. Указанный земельный участок находился у него в аренде боле трех лет, к моменту обращения в орган местного самоуправление за получением разрешения на строительство спорных нежилых зданий и реконструкцию нежилого здания по сведениям Администрации здания уже возведены и эксплуатируются не один год.

Отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности, суды нижестоящих инстанций не учли, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений и обращением в суд за признанием права собственности в период действия договора аренды, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

Следовательно, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая определяет в качестве обязательного условия актуальности только соответствие постройки установленным требованиям, действующим на день обращения в суд, и вышеприведенных разъяснений, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка и отсутствия выданных в установленном порядке разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, как единственный признак самовольности постройки, при отсутствии доказательств невозможности дальнейшего ее сохранения и очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения застройщика, не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на объект недвижимого имущества.

Обратное будет порождать правовую неопределенность в отношении дальнейшей судьбы объекта недвижимости, строительство которого началось на предоставленном для этих целей земельном участке в период действия соответствующего договора аренды.

Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, а также норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Между тем, юридически значимые обстоятельства судами установлены не были, выводов о периоде возведения спорных строений (в период договора аренды или после его окончания), о соответствии или не соответствии возведенных объектов недвижимости условиям договора аренды (целевого использования земельного участка), а также строительным, градостроительным, пожарным нормам и правилам, об отсутствии или наличии угрозы жизни и здоровью граждан обжалуемые судебные акты не содержат, указанные вопросы в качестве значимых судами определены не были, на обсуждение сторон не выносились.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды в нарушение требований статей 56, 67, 196, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оставили без оценки представленные в материалы дела технические заключения специалиста по результатам обследования спорных объектов.

Кроме того, приходя к выводу об отсутствии прав на земельный участок на момент обращение в суд, не было учтено, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не лишает лица, которому земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года, права на однократное предоставление участка для завершения строительства без проведения торгов, между тем орган местного самоуправления отказал истцу по настоящему спору в реализации такого права.

Правильное разрешение настоящего дела требует установления фактических обстоятельств дела, квалификации возникших между сторонами правоотношений, определения закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, исследования и оценки доказательств (часть 1 статьи 195, часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункты 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству", пункт 3 постановления N 10/22, пункте 9 постановления N 25), что не было сделано судами нижестоящих инстанций.

Допущенные нарушения норм права являются существенными, способными повлиять на исход дела, а состоявшиеся по делу судебные постановления судов нельзя признать законными, в связи с чем они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям нормами права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Пластского городского суда Челябинской области от 14 сентября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 12 января 2023 года отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи