Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 мая 2023 г. по делу N 66а-712/2023

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Струкова А.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-16/2023 по административному исковому заявлению ООО НЦП "Экорест" к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация" - краевое БТИ" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "адрес" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года

по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений на решение Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2023 года, которым административные исковые требования удовлетворены.

Изучив материалы дела, судья

УСТАНОВИЛА:

ООО НПЦ "Экорест" обратилось 7 июля 2022 года в Краснодарский краевой суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером "адрес" (единое землепользование) площадью 65 461 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения производственной базы, местоположение: Краснодарский край, N, принадлежит ООО НЦП "Экорест" на праве аренды на основании договора аренды от 2 марта 2022 года N 9442, заключенного с администрацией Белореченского городского поселения Белореченского района Краснодарского края сроком на 49 лет, по условиям которого расчет размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором на счет администрации Белореченского городского поселения, производится исходя из установленной кадастровой стоимости участка.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 5 октября 2020 года N 1882 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2020 года, в том числе указанного земельного участка в размере 31 486 741 руб.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 7 декабря 2020 года, подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2021 года, не пересматривались и являются актуальными.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 31 мая 2022 года N ЮКО-22/005, выполненному оценщиком ООО "Южная оценочная компания "Эксперт" Беклемешевым А.Ю, составляет на ту же дату 19 605 000 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости объекта по отношению к его рыночной стоимости нарушено право ООО НПЦ "Экорест" на определение размера арендной платы в экономически обоснованном размере, административный истец просил в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года, определив величину рыночной стоимости объекта оценки согласно отчету об оценке от 31 мая 2022 года N ЮКО-22/005.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Краснодарскому краю и администрация Белореченского городского поселения Белореченского района.

Определением от 27 июля 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику ООО "Краснодарский центр оценки недвижимости"; производство по делу приостановлено.

Определением от 27 сентября 2022 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Макарова Е.А. от 8 сентября 2022 года N 3а-1029/2022, согласно которому вышеназванный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2020 года составляет 25 595 000 руб.

Определением от 26 октября 2022 года удовлетворено ходатайство административного истца о назначении повторной судебной экспертизы: по делу назначена повторная судебная экспертиза, ее производство поручено оценщику ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ", производство по делу приостановлено.

Определением от 18 января 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Дзюба А.Д. от 5 декабря 2022 года N 3а-1029/22, согласно которому отчет об оценке от 31 мая 2022 года N ЮКО-22/005 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2020 года составляет 20 860 000 руб.

Определением от 1 февраля 2023 года в связи с реорганизацией произведена замена ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Краснодарскому краю на ППК "Роскадастр" в лице соответствующего филиала.

2 февраля 2023 года административным истцом подано заявление об уточнении административных исковых требований, в котором ООО НПЦ "Экорест" ставит установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года, определив величину рыночной стоимости с учетом заключения повторной судебной экспертизы, а именно: 20 860 000 руб.

Решением Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2023 года, постановленным в порядке упрощенного (письменного) производства в соответствии с главой 33 КАС РФ, административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "адрес" в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года - 20 860 000 руб.; с ООО НПЦ "Экорест" взыскана в пользу ООО "Центр экспертизы и оценки "ЛУЧ" оплата в связи с проведением судебной оценочной экспертизы в размере 80 000 руб.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что государственная кадастровая оценка земельных участков из состава земель населенных пунктов проведена на территории Краснодарского края в соответствии с установленным порядком, а пересмотр кадастровой стоимости в данном случае приведет к уменьшению арендных платежей и, соответственно, повлияет на наполняемость бюджета.

Также полагает, что при разрешении настоящего спора судом не учтены положения распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р "Об утверждении перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями", которое фактически направлено на разрешение проблемы недобросовестности судебных экспертов, которые не являются сотрудниками государственных судебно-экспертных организаций.

На основании части 2 статьи 307 КАС РФ настоящее административное дело рассматривается в суде апелляционной инстанции судьей единолично.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статьи 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером "адрес", в силу положений статьей 65, 66 ЗК РФ, статей 606, 614 ГК РФ обязан уплачивать арендную плату исходя из установленной кадастровой стоимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного ООО НПЦ "Экорест" обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, арендованного по договору от 2 марта 2022 года сроком на 49 лет, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен с учетом внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости 7 декабря 2020 года и подачи административного искового заявления в суд 7 июля 2022 года.

Установленная по состоянию на 1 января 2020 года кадастровая стоимость ранее не пересматривалась и является актуальной.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости земельного участка исходя из заключения повторной судебной экспертизы от 5 декабря 2022 года N 3а-1029/22.

При этом суд указал, что согласно выводам эксперта представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности при том, что оценщиком не произведен анализ рынка недвижимости, в частности, описание рынка земельных участков на территории Краснодарского края и Белореченского городского поселения или Белореченского района; в рамках сравнительного подхода необоснованно введена корректировка на наличие строений при отсутствии в объявлении о продаже и других открытых источниках сведений о наличии строений на одном из объектов-аналогов; имеющаяся в составе отчета об оценке информация, предоставленная заказчиком, не заверена последним.

Относительно заключения эксперта Макарова Е.А. от 8 сентября 2022 года N 3а-1029/2022 суд указал, что и административный истец, и департамент имущественных отношений Краснодарского края, критикуя это экспертное заключение, обоснованно обратили внимание на то, что в рамках сравнительного подхода экспертом отобраны объекты-аналоги, в объявлении о продаже которых не указаны категория участков и их разрешенное использование, экспертом приняты в процессе исследования сведения об отдельных ценообразующих факторах, в числе рельеф, транспортная доступность, дорожное покрытие и т.д, в отсутствие данных сведений в текстах объявлений о продаже, а также стороны указали на некорректное проведение экспертом корректировки на площадь.

Как следует из заключения повторной судебной экспертизы от 5 декабря 2022 года, которое положено в основу решения, оценка рыночной стоимости была проведена в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж.

Отказ от проведения оценки рыночной стоимости земельного участка затратным либо доходным подходом мотивирован экспертом.

Принимая во внимание разрешенное использование земельного участка, экспертом объект оценки отнесен к сегменту рынка земельных участков под индустриальную застройку, после анализа рынка недвижимости, в том числе в пределах Краснодарского края и муниципального образования, экспертом отобрано три объекта-аналога, каждый из которых предложен к продаже в пределах одного года до даты оценки (февраль - декабрь 2019 года), расположен в г.Белореченске либо Белореченском районе и может быть использован для целей индустриальной застройки.

Экспертом проведены корректировки на торг, на вид права (в отношении одного объекта-аналога), на местоположение (статус населенного пункта), на площадь (масштаб) в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера.

Эксперт Дзюба А.Д. имеет стаж работы в области оценочной деятельности - 17 лет, вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо данных о необъективности эксперта в деле не имеется.

Оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, из распоряжения Правительства РФ от 16 ноября 2021 года N 3214-р не следует недопустимость выполнения судебной оценочной экспертизы лицами, обладающими специальными знаниями в сфере оценочной деятельности, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Так, распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 года N 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Раздел II Перечня, поименованный как "Судебные экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества и объектов землеустройства в рамках оспаривания или установления их кадастровой стоимости", предусматривает в качестве видов судебных экспертиз - судебную строительно-техническую экспертизу и судебную землеустроительную экспертизу.

В то же время, определение Правительством Российской Федерации в разделе II Перечня двух видов судебных экспертиз, которые могут проводиться только государственными экспертными учреждениями, не препятствует суду с учетом специфики спора и всех фактических обстоятельств дела определять характер и виды специальных познаний, необходимых ему для правильного рассмотрения дела, и принимать решение о назначении по делу иной судебной экспертизы.

В решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022года по делу N АКПИ22-93 об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, утвержденного распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р, сформулирована правовая позиция о том, что положения Перечня не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Таким образом, повторная судебная экспертиза по настоящему делу проведена надлежащим лицом, которое обладает специальными познания в области оценочной деятельности.

Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта, содержащиеся в заключении повторной судебной экспертизы, о величине рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 1 января 2020 года, не опровергнуты административными ответчиками и заинтересованными лицами в порядке, установленном процессуальным законом.

Расхождение между установленной кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимости составляет около 33% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что изложенные в жалобе доводы не могут повлечь отмену решения.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного суд полагает решение подлежащим оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Краснодарского краевого суда от 6 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 31 мая 2023 года.

Судья