Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 18 мая 2023 г. по делу N 66а-758/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-76/2023 по административному иску ООО "Дом" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года

по апелляционной жалобе комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 21 февраля 2023 года, которым административные исковые требования ООО "Дом" удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, возражения против доводов жалобы представителя ООО "Дом" - Черкасенко И.Ю, полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Дом" обратилось 19 декабря 2022 года с указанным административным иском, ссылаясь на то, что ООО "Дом" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 4954 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под производственной базой (литеры "А" - производственно-складское, "Г" - гараж), местоположение: Ставропольский край, "адрес".

По условиям договора аренды от 29 апреля 2021 года, заключенного на срок с 15 декабря 2020 года по 14 декабря 2069 года, размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края по состоянию на 1 января 2019 года, в том числе указанного земельного участка в размере 21 580 912, 96 руб.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость объекта существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 15 декабря 2022 года N 165/2022, выполненному оценщиком ООО "Арабеска" Лиманцевой И.А, составляет на ту же дату 5 766 211 руб.

Ссылаясь на то, что значительным превышением установленной кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости объекта нарушено право ООО "Дом" на определение арендной платы в экономически обоснованном размере, административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 5 766 211 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрация города Ставрополя, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю.

Определением от 28 декабря 2022 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено оценщику ООО "Юридическое агентство "Аргумент", производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 6 февраля 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Трофимова А.С. от 30 января 2023 года N 05-Э/01/2023 о рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года - 6 175 000 руб.

20 февраля 2023 года административным истцом подано заявление об уточнении административных исковых требований, в котором сформулированы требования об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 21 февраля 2023 года административные исковые требования ООО "Дом" удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:020801:117 равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6 175 000 руб.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости нарушит бюджетные интересы города Ставрополя. Также полагает, что в рамках сравнительного подхода экспертом некорректно отобраны объекты-аналоги, несопоставимые по ценообразующим факторам с объектом оценки, необоснованно применена максимальная корректировка на торг (18%), а по критерию возможности подключения коммуникаций применена корректировка только к цене объекта-аналога N 2 при наличии сведений о возможности подключения коммуникаций на всех объектах-аналогах.

Административным истцом представлены письменные возражения на апелляционную жалобу на решение суда.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца изложил аналогичные доводы.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю подало ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы на решение суда от 21 февраля 2023 года в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

На основании положений статей 150, 307 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с частью 1 статьи 307 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Административный истец, являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером "адрес", исходя из условий договора аренды от 15 декабря 2020 года N 9296, обязан уплачивать арендную плату исходя из установленной кадастровой стоимости участка.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

С учетом изложенного ООО "Дом" обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен с учетом внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости 22 января 2020 года и подачи административного искового заявления 19 декабря 2022 года.

Установленная по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость объекта в размере 21 580 812, 96 руб. не пересматривалась и является актуальной.

Удовлетворяя уточненные требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости земельного участка исходя из заключения судебной оценочной экспертизы от 30 января 2023 года N 05-Э/01/2023 о рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6 175 000 руб.

Как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость земельного участка определена в рамках сравнительного подхода, отказ от проведения оценки доходным и (или) затратным подходами обоснованы экспертом.

В процессе оценки экспертом отобрано три объекта-аналога, каждый из которых расположен на окраине города Ставрополя, относится к землям населенных пунктов, предназначен под промышленные объекты, то есть сопоставим с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, к которым эксперт отнес, в частности, местоположение и вид разрешенного использования земельных участков.

Принимая во внимание установленный вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером "адрес" - под производственной базой (литеры "А" - производственно-складское, "Г" - гараж), экспертом обоснованно отнесен объект оценки к сегменту земель производственного назначения и, соответственно, отобраны объекты-аналоги, относящиеся к этому сегменту рынка и предложенные к продаже в октябре-ноябре 2018 года (то есть в пределах среднего срока экспозиции земель производственного назначения от 6 до 12 месяцев).

Экспертом проведена корректировка на торг в размере 18%, то есть в среднем размере, предусмотренном согласно данным Справочника оценщика недвижимости-2018 под ред. Л.А. Лейфера, в диапазоне от 17, 0% до 19, 1% для неактивного рынка.

Довод апелляционной жалобы о том, что рынок земель производственного назначения в городе Ставрополе является активным, объективно не подтвержден, а согласно экспертному заключению в архиве площадки объявлений в пределах января-декабря 2018 года имеется лишь 12 предложений к продаже земельных участков производственного назначения, расположенных в пределах города Ставрополя.

Кроме того, экспертом проведена корректировка на площадь при том, что площадь объекта оценки составляет 4954 кв.м, объектов-аналогов NN 1, 2, 3 соответственно 6 375 кв.м, 5 500 кв.м и 944 кв.м.

Расчет размера корректировок произведен исходя из параметров зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка, приведенных в таблице 6 публикации А.Д. Власова "Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях".

Проведение корректировки в отношении объекта-аналога N 2 по критерию наличия инженерных коммуникаций обоснован экспертом тем обстоятельством, что объект оценки и объекты-аналоги NN 1, 2 подлежат оценке как незастроенные, а в объявлении о продаже объекта-аналога N 2 имеется указание о расположении в пределах этого участка сетей электроснабжения, что свидетельствует о несении правообладателем данного участка расходов на подключение электричества.

Определенная экспертом средневзвешенная стоимость за 1 кв.м - 1 246, 50 руб. - находится в пределах диапазона цен предложений земельных участков производственного назначения, расположенных в г.Ставрополе, за период 2018 года, а именно: от 502 руб./кв.м до 1 606 руб./кв.м.

Приведенные в заключении эксперта выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Профессиональное суждение эксперта о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта основано на анализе рынка недвижимости, учете ценообразующих факторов и расчетных показателей, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Эксперт Трофимов А.С. имеет стаж работы в области оценочной деятельности с 2007 года, вправе осуществлять оценку по направлению "Оценка недвижимости", предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо данных о необъективности эксперта в деле не имеется.

Оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

Доказательств, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о несопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующим факторам, а также о том, что использованная информация об объектах-аналогах не отвечает критериям достоверности, достаточности и доступности, опровергаются исследовательской частью заключения эксперта, в том числе фотоматериалами и принт-скринами объявлений о продаже объектов-аналогов.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, не допущено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 21 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 31 мая 2023 года.

Председательствующий

Судьи