Кассационное определение СК по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 31 мая 2023 г. по делу N 8а-7832/2023[88а-9528/2023]

Судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Городкова А.В, судей Корнюшенкова Г.В, Морозковой Е.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по кассационной жалобе комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", администрации городского округа "Город Калининград" на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 10 января 2023 года по административному делу N 2а-3244/2022 по административному исковому заявлению Сальниковой В. Э. к комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", администрации городского округа "Город Калининград" об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка.

Заслушав доклад судьи Корнюшенкова Г.В, объяснения представителя Сальниковой В.Э. - Николайчука В.В, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Сальникова В.Э, как собственник объекта незавершенного строительства со степенью готовности 16%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 6767 кв.м, по "адрес", с разрешенным использованием: под строительство многоквартирных жилых домов с этажностью 5-12 этажей, для многоквартирной застройки обратилась в Ленинградский районный суд "адрес" с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным решение комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО "Город Калининград" от 22 марта 2022 года об отказе в предоставлении данного земельного участка для завершения строительства; обязать заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 6767 кв.м, по адресу: "адрес", для завершения строительства.

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 октября 2022 года в удовлетворении административного искового заявления Сальниковой В.Э. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 10 января 2023 года решение Ленинградского районного суда города Калининграда от 10 октября 2022 года отменено, принято по делу новое решение, которым административный иск Сальниковой В.Э. удовлетворен частично. Признан незаконным отказ в предоставлении муниципальной услуги от 22 марта 2022 года N 028-68/укр-2-510. На комитет муниципального имущества администрации городского округа "Город Калининград" возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Сальниковой В.Э. от 22 февраля 2022 года N028-68/укр-2 о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства. В удовлетворении остальной части требований Сальниковой В.Э. отказано.

В кассационной жалобе комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", администрации городского округа "Город Калининград" на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 10 января 2023 года, поданной через суд первой инстанции 21 марта 2023 года, поступившей в Третий кассационный суд общей юрисдикции 4 апреля 2023 года, ставится вопрос об отмене указанного апелляционного определения в связи с несоответствием выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, оставив в силе решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 октября 2022 года.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что определением Арбитражного суда Калининградской области от 9 июня 2020 года завершена процедура распределения имущества ООО "Эверест Строй", обнаруженного после его исключения 14 октября 2019 года из ЕГРЮЛ; Сальниковой В.Э. как бывшему учредителю передан объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, площадь застройки 286, 7 кв.м, степень готовности 16% (дело N А21-15149/2019).

Право собственности Сальниковой В.Э. зарегистрировано в ЕГРН 3 августа 2020 года.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером N расположен на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 6767 кв.м, по "адрес", категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирных жилых домов с этажностью 5-12 этажей, для многоквартирной застройки, правообладателем которого является администрация городского округа "Город Калининград".

Материалами дела также установлено, что в отношении данного земельного участка 19 августа 2015 года был заключен договор аренды N между администрацией ГО "Город Калининград" и ООО "ДОМ" сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Исходя из характеристик земельного участка, указанных в договоре, на нем расположен объект незавершенного строительства, общей площадью 286, 7 кв.м, степень готовности - 16%.

В соответствии с соглашением об изменении и дополнении указанного договора аренды земельного участка от 3 мая 2018 года права и обязанности арендатора перешли к ООО "Эверест Строй".

18 июня 2018 года ООО "Эверест Строй" на срок до 18 мая 2019 года получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 39:15:142015:89.

14 июля 2019 года ООО "Эверест Строй" исключено из ЕГРЮЛ ввиду наличия в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице, в отношении которых внесена запись о недостоверности.

Сальникова В.Э, получив в собственность как бывший учредитель ООО "Эверест Строй" в порядке распределения имущества исключенного из ЕГРН юридического лица вышеуказанный объект незавершенного строительства, 22 февраля 2022 года обратилась в комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО "Город Калининград" с заявлением о предоставлении в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без проведения торгов земельного участка под принадлежащим ей объектом незавершенного строительства для завершения его строительства.

Ответом комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" от 22 марта 2022 года N 028-68/угр-2-510 Сальниковой В.Э. отказано в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2.10.2 Административного регламента администрации городского округа "Город Калининград", утвержденного постановлением администрации городского округа "Город Калининград" от 15 июня 2016 года N 825.

Разрешая административное дело и оставляя требования административного истца без удовлетворения, суд первой инстанции признал законным отказ административного ответчика в предоставлении земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, указав, что испрашиваемый земельный участок ранее уже предоставлялся для завершения строительства предыдущим собственникам объекта, поэтому Сальникова В.Э. не удовлетворяет требованиям подпунктов 1, 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и не относится к лицам, которым в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Проверяя законность и обоснованность судебного постановления в апелляционном порядке, судебная коллегия по административным делам Калининградского областного суда исходя из конкретных обстоятельств дела пришел к выводу, что решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 10 октября 2022 года принято с нарушением норм материального закона и подлежит отмене с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении административного иска Сальниковой В.Э. и признании незаконным отказа в предоставлении муниципальной услуги от 22 марта 2022 года N 028-68/укр-2-510 с возложением обязанности на комитет муниципального имущества администрации ГО "Город Калининград" повторно рассмотреть заявление Сальниковой В.Э. от 22.02.2022 года N 028-68/укр-2 о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административного дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими административное дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Судебный акт подлежит безусловной отмене кассационным судом общей юрисдикции в случаях, указанных в части 1 статьи 310 настоящего Кодекса (части 2, 3 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вопреки доводам кассационной жалобы, по данному административному делу нарушений, влекущих отмену апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 10 января 2023 года в кассационном порядке, допущено не было. При установленных обстоятельствах дела нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно положениям пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из перечисленных в указанной статье оснований, в том числе, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Материалами дела установлено, что объект незавершенного строительства возведен на земельном участке, находившемся в тот период времени в аренде у ООО "Зеленогорье", право собственности на объект незавершенного строительства признано за ООО "Зеленогорье" решением Арбитражного суда Калининградской области от 23 августа 2012 года по делу N А21-4417/2012 и приобретено 25 марта 2013 года по результатам торгов в рамках конкурсного производства ООО "Эверест Строй", с которым администрацией ГО "Город Калининград" 26 декабря 2013 года заключен договор аренды спорного земельного участка, то есть приведенные юридически значимые события имели место до 1 марта 2015 года.

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 указанного Федерального закона установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015).

Согласно названным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В то же время Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Материалами дела установлено, что администрация ГО "Город Калининград" в 2019 году обращалась в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника, между тем определением Арбитражного суда Калининградской области от 7 ноября 2019 года по делу N А21-1229/2019 производство по делу прекращено ввиду исключения ответчика ООО "Эверест Строй" из ЕГРЮЛ, то есть процедура изъятия объекта не завершена.

Вступившим в законную силу решением Московского районного суда г. Калининграда от 6 сентября 2022 года отказано в удовлетворении исковых требований администрации ГО "Город Калининград" к Сальниковой В.Э. о признании права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства отсутствующим и исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации прав Сальниковой В.Э. на указанный объект.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Сальниковой В.Э, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона, соответственно, правовая судьба как объекта незавершенного строительства, так и земельного участка, на котором он расположен, не определена после истечения срока договора аренды земельного участка.

Поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером N не изъял в судебном порядке объект незавершенного строительства и не продал его с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит верным вывод суда апелляционной инстанции о том, что у Сальниковой В.Э. имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения в 2018 году срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

При установленных обстоятельствах дела доводы кассационной жалобы о недобросовестности в действиях административного истца и аффилированных с ней лиц, отсутствии наличия воли на достижение конечной цели арендных соглашений - завершения строительства не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права.

Иные доводы кассационной жалобы также не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку не свидетельствуют о существенных нарушениях судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела.

Нарушений положений процессуального закона влекущих безусловную отмену судебных актов, не установлено.

Учитывая, что основанием отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта, а в данном случае таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 10 января 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", администрации городского округа "Город Калининград" - без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от 10 января 2023 года и настоящее кассационное определение могут быть обжалованы в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в шестимесячный срок, который начинает исчисляться на следующий день после принятия апелляционного определения и из которого исключаются срок составления мотивированного определения суда апелляционной инстанции, в случае когда его составление откладывалось, а также время рассмотрения кассационной жалобы.

Кассационное определение в полном объеме изготовлено 13 июня 2023 года.

Председательствующий

Судьи