Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01 июня 2023 г. по делу N 8Г-8580/2023[88-10725/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Крамаренко Т.М, судей Никоновой О.И, Николаева И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Калачевой А.Ф. на решение Ленинского районного суда г. Самара от 13.07.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 22.12.2022 по гражданскому делу N 2-1777/2022 по исковому заявлению Калачевой А.Ф. к Министерству строительства Самарской области и ООО "Воля" о признании договора недействительным, применении последствий недействительности, признании договоров договорами долевого участия в строительстве, возложении обязанности совершить действия и признании квитанций фактом оплаты.

Заслушав доклад судьи Крамаренко Т.М, пояснения представителя ООО "Воля" Рябышева М.В, действующего на основании ордера от 25.05.2023 и доверенности от 19.10.2022, выданной сроком на 1 год (до перерыва), действующего на основании доверенности от 23.09.2020, выданной сроком на 3 года (после перерыва), судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Калачева А.Ф. обратилась в суд с иском к Министерству строительства Самарской области, ООО "Воля" об установлении факта участия в долевом строительстве, факта оплаты и признании права на получение в собственность квартиры. В обоснование заявленных требований указала, что 29.01.2007 между ней и ООО "ГАЛС" заключён предварительный договор N, согласно которому она приняла участие в инвестировании строительства жилого дома в границах улиц "адрес" и "адрес". Согласно договора, заказчик принял на себя обязательство после получения разрешительной документации и ввода дома в эксплуатацию передать инвестору однокомнатную квартиру в 3 секции на 8 этаже, строительный номер 105, общей площадью 50, 49 кв.м.

Дополнительным соглашением N 1 от 18.05.2007 к договору стороны согласовали стоимость спорного объекта в сумме 1 741 905 руб.

Во исполнение указанного договора между ней и ЗАО "76 квартал" заключен договор займа N1Уз- 105/3 от 18.05.2007, согласно которому она передала ЗАО "76 квартал" денежные средства в сумме 1 741 905 руб.

Взятые на себя обязательства как инвестор истица исполнила в полном объеме, что подтверждается квитанциями N4 от 18.05.2007 на сумму 1 641 905 руб. и N6 от 25.05.2007 на сумму 100 000 руб. До настоящего времени объект не построен и истица отнесена к числу пострадавших дольщиков и включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просила суд признать предварительный договор N1У-105/3 от 18.05.2007, договор займа N1Уз- 105/3 от 18.05.2007 договорами долевого участия в строительстве жилого дома в границах улиц "адрес", признать квитанции N4 от 18.05.2007 и N6 от 25.05.2007 фактом оплаты по договорам долевого участия N1У-105/3 от 18.05.2007, и N1Уз-105/3 от 18.05.2007, признать право на долевое участие в строительстве жилого дома в границах улиц "адрес" и право на получение в собственность по окончании строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию однокомнатной квартиры в секции ЗА на 8 этаже, строительный номер N общей площадью 50, 49 кв.м.

Решением Ленинского районного суда города Самары от 22.10.2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 03.02.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24.06.2021 решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставлены без изменения.

Определением Верховного суда РФ от 15.02.2022 решение Ленинского районного суда города Самары от 22.10.2020, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 03.02.2021 и определение судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 24.06.2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении истицей заявленные требования уточнены. С учетом уточненных исковых требований истица просила суд

-признать предварительный договор N1У-105/3 от 18.05.2007, договор займа N1 Уз-105/3 от 18.05.2007 - договорами долевого участия в строительстве жилого дома в границах улиц "адрес"

-Обязать ООО "Воля" предоставить ей жилое помещение - квартиру площадью не менее 50, 49 кв.м в строящемся или построенном доме, либо иным способом удовлетворить её требование о передаче квартиры.

-Признать квитанции N 4 от 18.05.2007 и N 6 от 25.05.2007 фактом оплаты по договорам долевого участия N1 У-105/3 от 18.05.2007 и N1 Уз-105/3 от 18.05.2007. ?

Решением Ленинского районного суда г. Самара от 13.07.2022, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 22.12.2022, исковые требования Калачевой А.Ф. к Министерству строительства Самарской области и ООО "Воля" о признании договора недействительным, применении последствий недействительности, признании договоров договорами долевого участия в строительстве, возложении обязанности совершить действия и признании квитанций фактом оплаты оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене судебных постановлений, указывается на нарушение судами норм материального и процессуального права при их вынесении.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

В судебном заседании представитель ООО "Воля" Рябышев М.В. по доводам кассационной жалобы возражал.

Иные лица, участвовавшие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, письменный отзыв на кассационную жалобу, поступивший от ООО "Воля", судебная коллегия находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Однако указанных нарушений судом первой и апелляционной инстанций допущено не было.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 29.01.2007 между ООО "ГАЛС" (заказчик) и Калачевым А.В, Калачевой А.Ф, Калачевой Д.А, Березкиным А.В. (инвестор) заключен предварительный договор N согласно которому заказчик обязался получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и осуществить государственную регистрацию права аренды или права собственности на земельный участок по адресу: в границах "адрес", после чего заключить с инвесторами договор об участии в долевом строительстве на условиях, установленных настоящим договором (пункт 1).

Инвесторы обязались принять участие в инвестировании строительства указанного жилого дома после получения заказчиком разрешительной документации, а заказчик обязался после ввода дома в эксплуатацию передать инвесторам однокомнатную квартиру в 3-й секции на 8-м этаже под строительным номером 105 общей площадью 50, 49 кв.м (пункт 2).

Стороны обязались заключить основной договор об участии в долевом строительстве жилого дома до 01.07.2008. (пункт 5).

Инвестор обязуется произвести инвестирование исходя из стоимости 1 кв.м, общей площади объекта, указанного в п. 2 настоящего договора, в полном объеме на условиях основного договора, путем внесения денежных средств в кассу заказчика (пункт 6).

Проектный срок окончания работ по возведению коробки жилого дома, устройству крыши, подключению коммуникаций, черновой отделке и началу проведения комиссии по приемке жилого дома в эксплуатацию - 4 квартал 2008 (пункт 9 договора).

Также стороны определили, что предварительный договор N вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до выполнения сторонами его условий. В случае, если до или в период действия настоящего договора у сторон возникнут другие обязательства по другим договорам между собой, то стороны заменяют другие обязательства по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия (пункт 14 договора).

В этот же день стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору от N от 29.01.2007, в котором согласовали стоимость 2, 9 кв.м однокомнатной квартиры в размере 100 000 руб.

18.05.2007 между Калачевым А.В, Калачевой Л.Ф, Калачевой Д.А, Березкиным К.В. (цеденты) и ЗАО "76 квартал" (цессионарий) заключен договор N 1 уступки прав (цессии) и перевода долга по договору займа, по условиям которого цеденты уступают, а цессионарий принимает права (требования) по договору займа от 29.01.2007 N, заключенному между цедентами и ООО "ГАЛС", по цене уступаемого права требования 100 000 руб.

Указанный договор займа от 29.01.2007 N, заключенный между Калачевым К.В, Калачевой К.Л, Калачевой Д.К, Березкиным К.В. и ООО "ГКЛС", в материалы дела не предоставлен.

На основании акта приема-передачи от 18.05.2007 в связи с заключением договора уступки прав (цессии) и перевода долга по договору займа N1 от 18.05.2007 Калачев К.В, Калачева К.Л, Калачева Д.А, Березкин К.В. передали ЗАО "76 квартал" следующие документы: договор займа от 29.01.2007 N; дополнительное соглашение N1 от 29.01.2007 к договору займа от 29.01.2007 N оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму 25 000 руб. от 29.01.2007; оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму 25 000 руб. от 29.01.2007; оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму 25 000 руб. от 29.01.2007; оригинал квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму 25 000 руб. от 29.01.2007.

В тот же день Калачев К.В, Калачева К.Л, Калачева Д.К, Березкин К.В. обратились к руководителю ООО "ГАЛС" о расторжении договора займа 29.01.2007 N.

18.05.2007 между ЗАО "76 квартал" (заказчик) и Калачевой К.Л. (инвестор) заключен предварительный договор N 1У-105/3 согласно которому заказчик обязался получить разрешение на строительство, опубликовать проектную декларацию и осуществить государственную регистрацию права аренды или права собственности на земельный участок по адресу: в границах "адрес", после чего заключить с инвестором договор об участии в долевом строительстве на условиях, установленных данным договором (пункт 1).

Инвестор обязался принять участие в инвестировании строительства указанного жилого дома после получения заказчиком разрешительной документации, а заказчик обязался после ввода дома в эксплуатацию передать инвестору однокомнатную квартиру в секции ЗА на 8-м этаже под строительным номером 105 общей площадью 50, 49 кв.м (пункт 2).

Согласно пункту 7 предварительного договора стоимость объекта фиксируется на основании дополнительного соглашения к данному договору и изменению не подлежит.

В этот же день между сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к предварительному договору, согласно которому стоимость однокомнатной квартиры в секции 3А на 8-м этаже под строительным номером 105 общей площадью 50, 49 кв.м составляет 1 741 905 руб.

В этот день между Калачевой А.Ф. (заимодавец) и ЗАО "76 квартал" (заемщик) заключен договор займа N 1 Уз-105/3, по условиям которого заимодавец передает заемщику денежные средства для осуществления уставной деятельности в размере 1 741 905 руб. на срок, определяемый дополнительными соглашениями к данному договору.

Судами установлено, что 18.05.2007 Калачевы и Березкин А.В. направили ООО "ГАЛС" уведомление о переуступке права требования возврата денежных средств по договору займа от 29.01.2007 N 2/ГЛ-105/3 ЗАО "76 квартал" и заявление о расторжении предварительного договора от 29.01.2007 N 2/ГЛ-105 ПР.

Согласно квитанциям к приходному кассовому ордеру от 18 и от 25 мая 2007 года N 4 и N 6 Калачева А.Ф. внесла в кассу ЗАО "76 квартал" денежные средства в размере 1 641 905 руб. и 100 000 руб, соответственно, в качестве взноса по договору беспроцентного займа от 18.05.2007 N 1 Уз-105/3.

30.11.2007 ЗАО "76 квартал" и Калачева А.Ф. заключили дополнительное соглашение N 2 к предварительному договору N 1У-105/3, в котором обязались заключить основной договор до 01.12.2008.

Дополнительным соглашением от 30.11.2007 N 2 к договору займа стороны определили срок возврата денежных средств до 01.12.2008.

26.11.2013 ЗАО "76 квартал" прекратило свою деятельность в результате исключения из ЕГРЮЛ налоговой инспекцией как недействующего юридического лица.

Заказчиком строительства жилого дома в границах улиц Л. Толстого, Галактионовской, Красноармейской, Самарской в Ленинском районе г. Самары являлось ООО "ГАЛС", которое данное строительство не завершило.

Постановлением правительства Самарской области от 25.06.2012 N 200 жилой дом, застройщиком которого являлось ООО "ГАЛС", включен в перечень проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области.

В 2013 году министерством строительства Самарской области во исполнение постановления правительства Самарской области от 26.02.2013 N 54 "Об утверждении Порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства" проведен конкурс по отбору организаций в целях завершения проблемного объекта и удовлетворения прав требований 69 участников долевого строительства на получение ими 69 жилых помещений (объектов долевого строительства) общей площадью 4 504, 61 кв.м проблемного объекта расположенного по адресу: "адрес", застройщиком которого являлось ООО "Галс".

Победителем конкурса на основании протокола оценки заявок на участие в конкурсе от 31.12.2013 признано ООО "Воля", в связи с чем ему в собственность бесплатно предоставлен земельный участок площадью 1 739 кв.м с кадастровым номером 63:01:0511001:794, расположенный по адресу: "адрес".

По результатам проведения конкурса 23.05.2016 между министерством строительства Самарской области, администрацией городского округа Самара и ООО "Воля" (общество) заключено соглашение о сотрудничестве.

Согласно пункту 4.4 соглашения в целях реализации соглашения министерство гарантирует достоверность сведений, предоставляемых министерством обществу.

В соответствии с пунктом 3.3 соглашения перечень обманутых дольщиков, права требования которых ООО "Воля" удовлетворяет, определяется дополнительным соглашением.

Доказательств заключения указанного дополнительного соглашения, судам не представлено.

В целях определения перечня обманутых дольщиков, права требования которых должно удовлетворить ООО "Воля", министерством проведена работа по выверке документов, представленных обманутыми дольщиками проблемного объекта, в том числе Калачевой А.Ф.

По результатам выверки документов, представленных Калачевой А.Ф. в министерство в 2014 году, в целях включения в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, в порядке, установленном правилами ведения реестра, утвержденными приказом Минрегиона России от 20.09.2013 N 403, министерством установлено, что истцом не представлены документы об оплате предварительного договора, договора займа, заключенных с застройщиком, что подтверждается ответом министерства строительства Самарской области от 27.11.2019 за N3/7372, письменным отзывом Министерства строительства Самарской области.

Согласно приложению к заключению о степени готовности жилого дома по адресу: "адрес" министерства строительства Самарской области от 01.11.2019 N 3/6679 в перечень договоров, заключенных ООО "ГАЛС", ЗАО "76 квартал" с пострадавшими участниками долевого строительства жилого дома, права которых не удовлетворены, не входит договор с Калачевой А.Ф.

Письмом от 27.11.2019 N 3/7372 министерство строительства Самарской области сообщило Калачевой А.Ф. о том, что решением комиссии от 08.05.2014 она отнесена к числу пострадавших и включена в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены. Однако в представленном ею пакете документов отсутствуют документы об оплате предварительных договоров N, в связи с чем министерство просило представить указанные документы либо решение суда об установлении факта их оплаты.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Калачевой А.Ф. в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, дополнительно указав, что в материалы дела доказательств тому, что ЗАО "76 квартал" являлся застройщиком спорного строительства не имеется. Напротив, установлено, что застройщиком строительства являлось ООО "ГАЛС". При этом ООО "Воля" не является правопреемником первоначального застройщика. Доказательств наличия между застройщиком ООО "ГАЛС" и организацией ЗАО "76 квартал" каких-либо договорных отношений, суду не представлено, как не установлено правомочий ЗАО "76 квартал" выступать от имени и в интересах ООО "ГАЛС", в том числе по сбору денежных средств от граждан в целях строительства. Факт передачи денежных средств ЗАО "76 квартал", полученных от истца, застройщику ООО "ГАЛС" материалами дела также не подтвержден. При этом из заключенных истцом и ЗАО "76 квартал" договоров следует, что данное общество не являлось чьим-либо представителем, а намеревалось само вести строительство, получить соответствующее разрешение, права на земельный участок и т.д, однако не сделало этого. Соответственно на 2007-2008 г..г. ЗАО "76 квартал" не имело право на привлечение денежных средств гражданин для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, и в таком случае наступают последствия, установленные ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а ООО "Воля" в данном случае не может являться лицом, ответственным перед истцом за неисполнение обязательств по передаче жилого помещения либо иной компенсации, поскольку к нему не могли перейти обязательства лица, не являвшегося застройщиком проблемного объекта долевого строительства.

Заключение между Калачевой А.Ф. и ЗАО "76 Квартал" договора займа от 18.05.2007 доказательством внесения истцом денежных средств застройщику ООО "ГАЛС" в целях приобретения недвижимого имущества не является, поскольку условия данного договора также не содержат указаний на прекращение у застройщика обязательств в части возврата займа путем передачи жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность истца, но содержит положение о возможности заключения договора о замене обязательства (п.5.2), которое между сторонами не заключалось и суду не представлено.

В тоже время между Калачевой А.Ф, Калачевым А.В, Калачевой Д.А, Березкиным А.В. (инвесторы) и ООО "ГАЛС" (заказчик) заключен предварительный договор N с дополнительным соглашением N 1 от 27.01.2007, согласно которым ООО "ГАЛС" обязуется заключить с инвесторами договор долевого участия в строительстве и передать в собственность инвесторам конкретное жилое помещение. Однако, в материалах дела отсутствуют надлежащие и бесспорные доказательства оплаты со стороны инвесторов по указанному договору, а также по договору займа N от 29.01.2007, заключенного между инвесторами и ООО "ГАЛС".

Доказательств, позволяющих признать квитанции к приходному кассовому ордеру N 4 от 18.05.2007 и N 6 от 25.07.2007 доказательствами оплаты по предварительному договору N сторонами не представлено, следовательно, оснований для признания их таковыми не имеется.

Соответственно, совокупность имеющихся в деле доказательств не позволяет установить возникновение между сторонами отношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Принимая во внимание данные обстоятельства, а также то, что в подтверждение исполнения обязательств по предварительному договору N от 29.01.2007, дополнительному соглашению к нему и договору займа Калачевой А.Ф. доказательств не представлено, следовательно, у истца не возникло право на долевое участие в строительстве выше обозначенного жилого дома, а также право требования на квартиру, указанную в спорном договоре.

Согласно доводов кассационной жалобы, при разрешении настоящего спора судами были допущены нарушения норм материального права. Также выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела. Заявитель полагает, что из совокупности заключенных предварительного договора от 18.05.2007 и договора займа от 18.05.2017 следует, что существо указанных сделок относится к договору долевого участия в строительстве.

Судебная коллегия отмечает, что доводы кассационной жалобы являлись предметом тщательной проверки судов первой и апелляционной инстанции и им были дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанции соглашается.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на" ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1).

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3).

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (ч. 4).

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным (ч. 5).

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона, т.е. с 01.04.2005 (ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, " применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.

Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 Постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 10.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими, как в данном случае - предварительный договор, договор займа, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом данный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора, следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности им предусмотренные.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в редакции, действовавшей на момент заключения вышеуказанных договоров, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, помимо существа заключенной сторонами сделки, необходимо изучать и ее субъектный состав, а также полномочия на заключение сделки, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в их собственность.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции на май 2007 года, когда заключались оспариваемые договоры) застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии со статьей 3 данного Закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (п. 2).

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков (п. 3).

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции правомерно указал, что ООО "76 квартал" не являлось застройщиком спорного строительства. Доказательств обратного суду не представлено. Соответственно, не имело право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, и в таком случае наступают последствия, установленные статьей 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

Фактическим застройщиком спорного объекта являлось ООО "ГАЛС".

Именно обществу "ГАЛС" во исполнение договорных обязательств Калачева А.Ф. и иные инвесторы должны были внести денежные средства в размере, указанном в предварительном договоре.

Между тем, надлежащие и бесспорные доказательства оплаты со стороны инвесторов по указанному договору, а также по договору займа N от 29.01.2007, заключенного между инвесторами и ООО "ГАЛС", в материалы дела представлены не были.

Также суды указали на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о передаче денежных средств в сумме 1 741 905 руб, полученных ЗАО "76 Квартал" от истца по договору займа, от ЗАО "76 квартал" в ООО "ГАЛС" в целях исполнения предварительного договора от 27.01.2007.

Сведений о том, что ЗАО "76 Квартал" является правопреемником ООО "ГАЛС", материалы дела также не содержат.

Суд кассационной инстанции считает возможным согласиться с выводами нижестоящих судов, что факт заключения между Калачевой А.Ф. и ЗАО "76 Квартал" договора займа от 18.05.2007 доказательством внесения истцом денежных средств застройщику ООО "ГАЛС" в целях приобретения недвижимого имущества не является, поскольку условия данного договора также не содержат указаний на прекращение у застройщика обязательств в части возврата займа путем передачи жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность истца, но содержит положение о возможности заключения договора о замене обязательства (п.5.2), которое между сторонами не заключалось и суду не представлено. В тоже время между Калачевой А.Ф, Калачевым А.В, Калачевой Д.А, Березкиным А.В. (инвесторы) и ООО "ГАЛС" (заказчик) заключен предварительный договор N с дополнительным соглашением N 1 от 27.01.2007, согласно которым ООО "ГАЛС" обязуется заключить с инвесторами договор долевого участия в строительстве и передать в собственность инвесторам конкретное жилое помещение. Однако, как было указано выше, в материалах дела отсутствуют надлежащие и бесспорные доказательства оплаты со стороны инвесторов по указанному договору, а также по договору займа N от 29.01.2007, заключенного между инвесторами и ООО "ГАЛС".

Оснований для признания квитанций к приходным кассовым ордерам N 4 от 18.05.2007 и N 6 от 25.07.2007 доказательствами оплаты по предварительному договору N от 27.01.2007 суды правомерно не усмотрели.

Указанные обстоятельства, несмотря на имеющиеся в материалах дела доказательства передачи Калачевой А.Ф. денежных средств по договору займа обществу "76 квартал" в размере стоимости объекта долевого строительства, совпадение срока возврата суммы займа со сроком заключения основного договора, по мнению судебной коллегии, обоснованно не позволили судам установить возникновение между сторонами отношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Соответственно, суды пришли к обоснованному выводу, что у истца не возникло право на долевое участие в строительстве выше обозначенного жилого дома, а также право требования на квартиру, указанную в спорном договоре.

Выводы судов основаны на тщательной проверке и оценке представленных суду доказательств, соответствует фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Доводы кассационной жалобы, направленные к иному толкованию норм материального права, ошибочны и не могут служить основанием к удовлетворению кассационной жалобы.

Каких-либо нарушений норм процессуального права судом первой и апелляционной инстанций, которые могли бы служить основанием для отмены судебных постановлений, по доводам кассационной жалобы и материалам дела не усматривается.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Самара от 13.07.2022 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 22.12.2022 оставить без изменения, кассационную жалобу Калачевой А.Ф. - без удовлетворения.

Председательствующий Т.М. Крамаренко

Судьи О.И. Никоновой

И.В. Николаева