Кассационное определение СК по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 14 июня 2023 г. по делу N 8а-4870/2023[88а-6053/2023]

Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Фахретдиновой Р.Ф, судей Белоусовой Ю.К, Зайнуллиной Г.К, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2023 г.

по административному делу по административному иску Деревянко С.Ф. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Фахретдиновой Р.Ф, выслушав пояснения представителя Деревянко С.Ф. Москалева А.М, возражавшего относительно доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Деревянко С.Ф. обратилась в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Государственному бюджетному учреждению Ставропольского края "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что Деревянко С.Ф. является арендатором земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N, площадью 2 572 +/- 17, 75 кв.м, вид разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), по адресу: "адрес", рыночная стоимость которого по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 4 270 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке ФИО9 от 30 июня 2022 г. N КС 172/2002. При этом кадастровая стоимость данного земельного участка в размере 12 505 964, 2 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как арендатора земельного участка, поскольку арендная плата рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции административным истцом уточнены требования с учетом выводов судебной оценочной экспертизы об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере, равном его рыночной стоимости 5 324 000 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2023 г, требования Деревянко С.Ф. удовлетворены, по состоянию на 1 января 2019 г. установлена равная рыночной кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 5 324 000 рублей; определена дата подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 19 июля 2022 г.

В кассационной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, поданной 28 апреля 2023 г. и поступившей в Пятый кассационный суд общей юрисдикции 11 мая 2023 г, ставится вопрос об отмене постановленных по делу судебных актов, как не соответствующих нормам материального и процессуального права, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении административного иска.

Иные лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, в связи с их надлежащим извещением.

Проверив материалы административного дела и обсудив доводы кассационной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия пришла к следующему выводу.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций не допущены.

Как установлено судами, Деревянко С.Ф. является арендатором находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Ставрополь земельного участка земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N площадью 2 572 +/- 17, 75 кв.м, вид разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), по адресу: "адрес", в соответствии с договором от 18 мая 2022 г. N 10608 сроком действия на три года по 17 мая 2025 г, согласно приложению N 1 к которому арендная плата рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости.

По сведениям филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, земельный участок с кадастровым номером N поставлен на государственный кадастровый учет 25 апреля 2022 г. в связи с образованием путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером N, с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Как усматривается из выписок из ЕГРН от 26 июня 2022 г, от 29 декабря 2022 г, данный земельный участок имеет предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения (обременения) - охранные зоны линии электропередач ВЛ-110 кВ, Л-23 от ПС "Невинномысская ГРЭС" до ПС "Южный" и линии электропередачи ВЛ-110 кВ, Ф-170 ПС "Южная", а также санитарно-защитную зону для ТЗК N60 ООО "ГЭС розница" 4 класса опасности, санитарно-защитную зону для ООО "Брик Филд".

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 12 505 964, 2 рублей на основании акта ГБУ СК "Ставкрайимущество" от 13 мая 2022 г. N АОКС-26/2022/000190, внесена в ЕГРН 16 мая 2022 г, применяется с 25 апреля 2022 г. (дата постановки земельного участка на кадастровый учет). Дата, по состоянию на которую установлена оспариваемая рыночная стоимость - 1 января 2019 г, определена в соответствии с пунктом 72 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. N П/0336, а именно - как вновь учтенного объекта недвижимости, для которого датой определения кадастровой стоимости является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административным истцом при обращении в суд был представлен отчет об оценке ФИО10" от 30 июня 2022 г. N КС 172/2002, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составила 4 270 000 рублей.

Исследовав отчет об оценке объекта недвижимого имущества судом первой инстанции по ходатайству представителя административного истца с целью определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФИО11

Согласно заключению судебной экспертизы от 10 октября 2022 г. N 66-Э/10/2022, выполненному экспертом ФИО12 ФИО13, по состоянию 1 января 2019 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составила 5 324 000 рублей.

Отклонив отчет об оценке ФИО14 от 30 июня 2022 г. N КС 172/2002, как доказательство, не соответствующее требованиям законодательства об оценочной деятельности, так как информация, используемая оценщиком при подготовке отчета, неоднозначна, неоднородна и не проверяема, оценив указанное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам судебного эксперта Трофимова А.С. не имеется, в связи с чем требования удовлетворил с учетом уточнений.

Разрешая требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца и могут быть оспорены им в установленном законом порядке, в связи с чем, оценив и приняв в основу результаты судебной экспертизы, установилего кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, определенной в соответствии с заключением от 10 октября 2022 г. N 66-Э/10/2022.

С такими выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции, указав на наличие права административного истца обратиться с подобным заявлением, а также отклонив доводы апелляционной жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя относительно недостоверности результатов судебной экспертизы.

Судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя.

В силу положений статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В отчете должны быть указаны, в том числе: стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце), что предусмотрено частью 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Приведенные процессуальные и материальные нормы права при определении рыночной стоимости земельного участка в ходе вынесения судебных актов судами нижестоящих инстанций были соблюдены.

Доводы жалобы о несоответствии экспертного заключения от 10 октября 2022 г..N 66-Э/10/2022 требованиям законодательства об оценочной деятельности ранее были предметом проверки суда апелляционной инстанции и мотивировано им опровергнуты, при этом установлено, что экспертом исследован рынок земельных участков в данном сегменте земель в районах, сопоставимых с районом расположения объекта исследования (г. Ставрополь), анализ рынка недвижимости выполнен в последовательности, определенной федеральным стандартом, с приведением выборки из 14 предложений земельных участков за период с 1 января 2018 г..по 1 января 2019 г, рынок по ряду описанных экспертом признаков признан неактивным; приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; объем исследований выполнен исходя из принципа достаточности; расчет рыночной стоимости земельного участка полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода и метода сравнения продаж, отказ от использования других подходов и методов мотивирован. Экспертом по результатам анализа рынка земельных участков г..Ставрополя в соответствующем сегменте приняты в качестве аналогов три объекта, относящихся к землям коммерческого назначения, имеющих наиболее сходные с объектом исследования характеристики.

Ключевыми факторами при выборе объектов-аналогов для эксперта являлись вид разрешенного использования, местоположение, дата продажи. В связи с этим при проведении экспертизы обоснованно не использовались в качестве объектов-аналогов земельные участки с видом разрешенного использования, отличным от вида, определенного для объекта оценки, имеющие дополнительные улучшения и несущие строительные конструкции, стоимость которых не установлена, а также земельные участки, с учетом их удаленности от объекта недвижимости и местоположения земельных участков в других районах города, при этом экспертом учитывались локальные отличия, сведения о проведенных коммуникациях и другие ценообразующие факторы. Удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям понижающими и повышающими коэффициентами, в частности, поправкой на торг в размере -15, 70 %, являющейся средним значением доверительного интервала для неактивного рынка земельных участков под офисно-торговую застройку; на состав передаваемых прав (отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку в краткосрочной аренде к удельной цене аналогичных участков в собственности 0, 77) в размере +29, 87 % (1/0, 77-1) для аналога N 3, предлагаемого к продаже на праве краткосрочной аренды; на наличие красной линии (отношение удельной цены земельных участков под офисно-торговую застройку, граничащих с красной линией, к удельной цене аналогичных участков, отдаленных от красной линии 1, 15) в размере -10, 16% (1, 15/1, 28-1) для аналога N 3, расположенного непосредственно на красной линии; на площадь с использованием коэффициента торможения на уровне -0, 121.

Также экспертом учтены физические свойства и особенности оцениваемого земельного участка посредством соотношения общей площади к площади возможной застройки и фактического использования в связи с наличием зарегистрированных обременений (степень влияния ограничений на соразмерную плату за сервитут), а именно, практически полное его расположение в охранной зоне эксплуатации высоковольтных линий электропередач ВЛ-110 кВ и ВЛ-10 кВ, в связи с чем рассчитана величина потерь в результате наложения сервитута и определена поправка в размере -50% от рыночной стоимости права собственности земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Само по себе несогласие заявителя кассационной жалобы с заключением судебного эксперта, не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии со статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по переоценке доказательств, исследованных судами. Вместе с тем, ни суду первой инстанции, ни в апелляционную инстанцию не представлено достоверных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, проводившего исследование, ни приведены сведения о наличии на рынке недвижимости в юридически значимый период времени иных объектов, от использования которых в качестве аналогов эксперт необоснованно отказался.

Доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта, а также предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения дополнительной, повторной экспертизы заявителем жалобы в суде первой и апелляционной инстанций не приведено.

Доводы жалобы о значительном занижении рыночной стоимости в сравнении с ранее установленной кадастровой стоимостью, а также о нарушении права муниципального образования на получение арендных платежей в целях пополнения бюджета, подлежат отклонению, поскольку такое право муниципалитета должно базироваться на экономически обоснованном подходе к обязательным платежам, возможность обращения в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, предусмотрена законом.

При таком положении обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, поскольку приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушениях норм материального или процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 15 ноября 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26 января 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия судебного акта судом апелляционной инстанции, без учета времени рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Председательствующий Р.Ф. Фахретдинова

Судьи Ю.К. Белоусова

Г.К. Зайнуллина

Мотивированное кассационное определение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ