Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 07 июня 2023 г. по делу N 8Г-14081/2023[88-16204/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Солтыс Е.Е, судей Балашова А.Н, Лемякиной В.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филиппова А.С. к Яфаркиной Н.Н, Макину И.О. о понуждении к заключению основного договора, по встречному иску Яфаркиной Н.Н, Макина И.О. к Филиппову А.С. о расторжении предварительного договора, по кассационной жалобе Филиппова А.С. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 января 2023 года, по кассационным жалобам Яфаркиной Н.Н, Макина И.О. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 5 сентября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 января 2023 года.

Заслушав доклад судьи Балашова А.Н, выслушав объяснения представителя Филиппова А.С. - Кубышкиной О.В, поддержавшей доводы кассационной жалобы Филиппова А.С. и возражавшей против удовлетворения жалоб Яфаркиной Н.Н, Макина И.О, объяснения представителя Яфаркиной Н.Н, Макина И.О. - Гутермана А.В, поддержавшего доводы жалоб Яфаркиной Н.Н, Макина И.О. и возражавшего против удовлетворения жалобы Филиппова А.С, судебная коллегия

установила:

Филиппов А.С. обратился в суд с иском к Яфаркиной Н.Н, Макину И.О. о понуждении к заключению основного договора, просил суд обязать ответчиков заключить с ним договор купли-продажи земельных участков и жилого дома на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке от 26 декабря 2021 года в том виде и состоянии, в котором объекты недвижимого имущества были на момент подписания предварительного договора, за стоимость, согласованную сторонами в предварительном договоре купли-продажи, которая составляет 3 400 000 долларов США, что по курсу ЦБ РФ на день передачи денежных средств по условиям вышеуказанного предварительного договора составляет 255 471 929 рублей, из которых денежные средства в размере 102 596 179 рублей истцом были выплачены ответчикам.

В обоснование заявленных требований указано, что 26 декабря 2021 года между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке (далее - предварительный договор), в соответствии с которым стороны обязались в срок до 9 февраля 2022 года заключить основной договор купли-продажи следующих объектов:

земельного участка N по адресу: "адрес", площадью 472 кв.м, с кадастровым номером N;

земельного участка N по адресу: "адрес", площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером N;

земельного участка N по адресу: "адрес", площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером N, жилого дома по адресу: "адрес", общей площадью 688, 5 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей 1, с кадастровым номером N, назначение: жилое.

По условиям предварительного договора, в подтверждение своих намерений по приобретению объектов недвижимого имущества, и в соответствии с п.п. 6.1, 6.2. вышеуказанного договора, истцом была передана ответчикам в качестве задатка денежная сумма в размере 1 400 000 долларов США, что составляет более 40 % от полной стоимости объектов, что подтверждается Актами приема-передачи денежных средств от 26 декабря и 29 декабря 2021 года. Остальная часть денежных средств подлежала уплате по согласованному сторонами графику в срок до 8 февраля 2022 года.

Срок заключения основного договора наступил, но в соответствии с условиями предварительного договора ответчики были не готовы к подписанию основного договора купли-продажи и передаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности на имя истца в связи с наличием обременения в виде запрета регистрации на земельный участок с кадастровым номером N на основании постановления Дорогомиловского ОСП о запрете на совершение действий по регистрации от 23.03.2021г. по ИП N-ИП.

18 февраля 2022 года истцом были получены от ответчиков уведомления от 04 февраля и от 15 февраля 2022 года о пропущенном платеже по предварительному договору, тем самым ответчики выразили намерение на заключение основного договора купли-продажи с истцом.

20 февраля 2022 года истец направил ответчикам ответ о готовности заключить основной договор купли-продажи и произвести полную оплату объектов недвижимого имущества при условии снятия обременения.

25 марта 2022 года истцом была получена выписка из ЕГРН, в которой указано, что вышеуказанное обременение отсутствует.

25 марта 2022 года истцом ответчикам было направлено уведомление о готовности подписать основной договор, произвести оплату стоимости объектов недвижимого имущества в полном объеме, а также редакция основного договора купли-продажи. Однако ответчики уклоняются от заключения договора.

Филипповым А.С. представлен договор купли-продажи недвижимого имущества в предложенной им редакции.

Яфаркина Н.Н, Макин И.О. предъявили встречный иск к Филиппову А.С. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельных участков с домом от 26 декабря 2021 года в связи с отказом последнего от его исполнения.

В обоснование встречного иска указано, что 26 декабря 2021 года стороны заключили предварительный договор купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке, предметом которого являлись три земельных участка и жилой дом, общей стоимостью 3 400 000 долларов США. Сумма в размере 1 400 000 долларов США была передана Филипповым А.С. в качестве задатка. Согласно п.6.2 предварительного договора, денежная сумма в размере 1 500 000 долларов США оплачивается до 24 января 2022 года включительно. Денежная сумма в размере 500 000 долларов США оплачивается до 24 января 2022 года включительно. В предварительном договоре предусмотрено подписание основного договора не позднее 9 февраля 2022 года. Однако расчет по предварительному договору покупателем, срок которого установлен до 8 февраля 2022 года, не произведен, денежные средства, подлежащие оплате 24 января 2022 года и 8 февраля 2022 года, не выплачены до настоящего времени. Продавцы 4 и 15 февраля 2022 года направили покупателю уведомления о пропущенных платежах по договору.

13, 30 мая 2022 года Филиппову А.С. было направлено предложение о заключении основного договора с указанием контактов для связи. Обращения остались без внимания. По мнению истцов, у Филиппова А.С. отсутствуют реальные намерения исполнять предварительный договор. Доказательств наличия необходимых денежных средств для оплаты цены договора не имеется. Данные обстоятельства указывают на отсутствие заинтересованности в заключении основного договора и на односторонний отказ от его исполнения.

18 июня 2022 года Яфаркина Н.Н. и Макин И.О. направили в адрес Филиппова А.С. свою редакцию договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором содержится аналогичное договору истца условие о цене договора, указав свой вариант расчетов по договору.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 5 сентября 2022 года исковые требования Филиппова А.С. удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований Яфаркиной Н.Н, Макина И.О. о расторжении предварительного договора отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 января 2023 года решение Одинцовского городского суда Московской области от 5 сентября 2022 года изменено в части продажи дома оборудованного мебелью и бытовой техникой, исключив из спорного договора указанное условие. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Филиппова А.С. содержится просьба об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 января 2023 года, ссылаясь на его незаконность.

В кассационных жалобах Яфаркиной Н.Н, Макина И.О. содержится просьба об отмене решения Одинцовского городского суда Московской области от 5 сентября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 января 2023 года, в обоснование приводятся доводы о нарушении судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители сторон дали объяснения, выразив желание сторон заключить основной договор купли - продажи недвижимости на указанных условиях.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационных жалобах, в соответствии со статьей 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 26 декабря 2021 года между Филипповым А.С. (Покупатель) и Яфаркиной Н.Н. (Продавец 1), Макиным И.О. (Продавец 2) заключен предварительный договор купли-продажи земельных участков с условием о задатке, по условиям которого Покупатель и Продавцы обязуются на условиях и в срок, предусмотренные настоящим предварительным договором, в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (Основной договор) в отношении следующих объектов недвижимого имущества:

земельный участок N, адрес: "адрес", площадью 472 кв.м, для жилищного строительства, кадастровый номер N, принадлежащий на праве собственности Яфаркиной Н.Н.;

земельный участок N, адрес: "адрес", площадью 1500 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер N, принадлежащий на праве собственности Яфаркиной Н.Н.;

земельный участок N, адрес: "адрес", площадью 1500 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер N, принадлежащий Макину И.О.;

жилой дом, адрес: "адрес", общей площадью 688, 5 кв.м, количество этажей: 1, в том числе подземных этажей 1, кадастровый номер N, назначение: жилое, принадлежащий Яфаркиной Н.Н. (объекты недвижимого имущества).

В дату заключения предварительного договора Продавцы гарантируют, что до подписания настоящего предварительного договора Объекты недвижимого имущества под арестом и запрещением не состоят; судебного спора о них в момент подписания настоящего предварительного договора не имеется (п. 2 договора).

Согласно п. 4 договора, Покупатель и Продавцы пришли к соглашению об общей цене сделки купли-продажи вышеуказанных Объектов недвижимого имущества в размере 3 400 000 долларов США.

В общую цену Объектов недвижимого имущества включены: цена земельного участка - 1 составляет сумму в размере 420 000 долларов США; цена земельного участка - 2 составляет сумму в размере 1 340 000 долларов США; цена земельного участка - 3 составляет сумму в размере 1 340 000 долларов США; цена дома составляет сумму в размере 300 000 долларов США.

Покупатель приобретает Объекты недвижимого имущества за собственные денежные средства.

В пункте 6 предварительного договора стороны установили следующий порядок расчетов за Объекты недвижимого имущества:

Покупатель, в обеспечение исполнения своих обязательств по настоящему договору и в счет причитающихся с него платежей по Основному договору, в день подписания настоящего договора, уплачивает Продавцам в качестве задатка денежную сумму в размере 970 000 долларов США, что подтверждается Актом приёма-передачи денежных средств (Приложение N 1 к настоящему договору).

Оставшаяся денежная сумма в размере 2 430 000 долларов США выплачивается Покупателем Продавцам соразмерно их доли в праве собственности по вышеуказанным Объектам недвижимого имущества, что подтверждается Актом приёма-передачи денежных средств (Приложение N1 к настоящему договору), в следующем порядке: денежную сумму в размере 430 000 долларов США до 29 декабря 2021 года включительно; денежную сумму в размере 1 500 000 долларов США до 24 января 2022 года включительно; денежную сумму в размере 500 000 долларов США до 8 февраля 2022 года включительно (п. 6.2 договора).

Право залога недвижимого имущества в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ у Продавцов на Объекты недвижимого имущества после заключения Основного договора не возникает.

Стороны договорились о простой письменной или нотариальной форме Основного договора.

Продавцы и Покупатель обязуются подписать Основной договор одновременно и лично в срок не позднее 9 февраля 2022 года включительно (п. 8. Договора).

Судом установлено, согласно акту приема - передачи денежных средств от 26 декабря 2021 г, Филиппов А.С. в соответствии с п. 6 предварительного договора передал Макину И.О. денежные средства соразмерно его доле в праве собственности по Объектам недвижимого имущества в размере 281 000 долларов США, Яфаркиной Н.Н. - 689 000 долларов США; согласно акту приема - передачи денежных средств от 29 декабря 2021 года Филиппов А.С. передал Макину И.О. денежные средства в размере 168 000 долларов США, Яфаркиной Н.Н. - 262 000 долларов США. Всего 1 400 000 долларов США.

4 февраля 2022 года Яфаркина Н.Н. и Макин И.О. направили в адрес Филиппова А.С. уведомление о пропуске очередного платежа согласно п. 6.2 предварительного договора от 26 декабря 2021 года.

Аналогичное уведомление было направлено в адрес Филиппова А.С. 15 февраля 2022 года.

В ответе на данные уведомления Филиппов А.С. сообщил, что согласно выписке из ЕГРН от 21 января 2022 года, земельный участок N, расположенный по адресу: "адрес", площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером N, имеет обременение в виде запрета регистрации от 29 марта 2021 года на основании постановления Дорогомиловского ОСП от 23 марта 2021 года; на обремененном земельном участке частично расположен жилой дом, являющийся также предметом предварительного договора купли-продажи земельных участков с жилым домом от 26 декабря 2021 года. Указанное обременение вызывает опасение, а также препятствует исполнению предварительного договора купли-продажи и основного договора купли-продажи, а именно прохождению государственной регистрации перехода права собственности на его имя, что является грубым нарушением п. 2, 3.3 предварительного договора купли-продажи.

Согласно сведениям, содержащимся в выписке из ЕГРН от 21 января 2022 года на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", с кадастровым номером N, усматривается наличие зарегистрированного 29 марта 2021 года обременения в виде запрета регистрации.

Ввиду снятия имеющегося ранее обременения на земельный участок, 29 марта 2022 года Филиппов А.С. направил в адрес Яфаркиной Н.Н. и Макина И.О. уведомление о готовности к заключению основного договора купли-продажи с проектом договора купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером N, по состоянию на 25 марта 2022 года какие-либо обременения на земельный участок отсутствовали.

На момент рассмотрения спора основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен.

Как установлено судом первой инстанции основной договор купли-продажи объектов недвижимости не был заключен в предусмотренный предварительным договором срок по причине наличия обременении на одном из земельных участков, являющего предметом договора, а в последующем из-за возникших разногласий относительно порядка оплаты цены договора, а также судьбы мебели, находящейся в доме.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 422, 429, 445, 549 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения предварительного договора, и обязании ответчиков по основному иску (истцов по встречному иску) заключить с истцом по основному иску (ответчиком по встречному иску) основной договор купли-продажи земельных участков с домом с условием о задатке.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции об обязании ответчиков по основному иску (истцов по встречному иску) заключить основной договор и об отказе в удовлетворении встречного иска о расторжении предварительного договора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об изменении решения суда в части продажи дома оборудованного мебелью и бытовой техникой, исключив из договора купли - продажи недвижимого имущества, заключенного между сторонами спора указание на продажу жилого дома оборудованного мебелью и бытовой техникой, поскольку условия предварительного договора не содержат указание на продажу жилого дома оборудованного мебелью и бытовой техникой, опись имущества находящегося в жилом доме и подлежащего передаче покупателю после заключения основного договора, не составлялась.

Нарушений норм материального и процессуального права по доводам кассационных жалоб не допущено.

Судом установлено, что между продавцами и покупателем отсутствуют разногласия о цене договора и подлежащей уплате сумме по договору с учетом выплаченных покупателем денежных средств в качестве задатка.

Доводы кассационных жалоб Яфаркиной Н.Н, Макина И.О, в том числе о том, что до и после снятия обременения, а также в ходе рассмотрения судом спора ответчики неоднократно направляли истцу предложение о заключении основного договора, от которого истец уклонялся, права истца ответчиками не нарушены, основания для обязания ответчиков заключить договор отсутствуют, были предметом исследования суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой соглашается судебная коллегия.

Доводы кассационной жалобы Филиппова А.С. о необходимости заключения договора купли - продажи жилого дома оборудованного мебелью и бытовой техникой в соответствии с фотографиями и видео, сделанными в момент подписания предварительного договора, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку судом апелляционной инстанции установлено, что предварительный договор купли - продажи недвижимости не содержит условий о мебели и бытовой технике, опись имущества находящегося в жилом доме и подлежащего передаче покупателю после заключения основного договора, не составлялась. Относительно довода заявителя о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно не удовлетворил ходатайство об отложении судебного заседания назначенного на 10 час. 00 мин. 30 января 2023 года, судебная коллегия отмечает, что согласно материалам дела, ходатайство зарегистрировано экспедицией суда 30 января 2023 года, поступило в судебную коллегию после окончания судебного заседания. Из материалов дела следует, открыв лист нетрудоспособности 27 января 2023 года и зная, что судебное заседание назначено на 30 января 2023 года на 10.00 час, Филиппов А.С. в нарушение положений ст. 35 ГПК РФ, обязывающей лиц, участвующих в деле добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, своевременно не воспользовался своим правом направления в суд посредством электронной почты ходатайства об отложении судебного заседания. Направление такого ходатайства в виде электронного документа, согласно квитанции об отправке электронного документа, 29 января 2023 года посредством интернет-портала, привело к получению его судом по окончании судебного заседания.

В целом доводы кассационных жалоб являлись предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, несогласие с оценкой судом доказательств и установленными судом обстоятельствами не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 января 2023 г. оставить без изменения, кассационные жалобы Филиппова А.С, Яфаркиной Н.Н, Макина И.О. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи