Кассационное определение СК по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02 марта 2022 г. по делу N 8а-1648/2022[88а-3659/2022]

Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Сапрыгиной Л.Ю, судей Зариповой Ю.С, Ладейщиковой М.В, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Фаттахова Фагила Хафизовича на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июля 2021 года, принятые по административному делу N 3а-119/2021 по административному иску Фаттахова Фагила Хафизовича Фаттахова Фагила Хафизовича об оспаривании результата определения кадастровой стоимости земельного участка, заслушав доклад судьи Сапрыгиной Л.Ю. об обстоятельствах дела, доводах кассационной жалобы, возражений на жалобу, выслушав представителя Фаттахова Ф.Х. - Ермакова К.А, настаивавшего на удовлетворении кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Фаттахов Ф.Х. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, кадастровый номер "данные изъяты", площадью 9 356 +/-19 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты" категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, 6.9, равной его рыночной стоимости в размере 2 893 785 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Требования мотивированы тем, что Фаттахов Ф.Х. является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого 5 348 819, 75 рублей не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, что нарушает права административного истца на справедливую уплату арендных платежей.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июля 2021 года, кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер "данные изъяты" площадью 9 356 +/-19 кв.м, расположенного по адресу: "данные изъяты", установлена равной его рыночной стоимости в размере 5 197 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года. Датой подачи заявления Фаттаховым Ф.Х. постановлено считать 16 ноября 2020 года. С Фаттахова Ф.Х. в пользу ООО "ЭКО-Н" взысканы судебные расходы по производству судебной экспертизы в размере 65 000 руб.

В кассационной жалобе, поданной 30 декабря 2021 года в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, Фаттахов Ф.Х. просит отменить решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июля 2021 года, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм процессуального права, допущенные судами первой и апелляционной инстанций.

В обоснование доводов кассационной жалобы указывает на то, что судебное решение принято на основании заключения эксперта "данные изъяты" ООО "ЭКО-Н" от 16 марта 2021 года, которое выполнено с существенными, неустранимыми нарушениями требований законодательства. Полагает, что имелись основания для назначения по делу повторной экспертизы, однако судами не перепроверены обстоятельства, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы и апелляционной жалобе.

Обращает внимание на то, что в заключении эксперта ООО "ЭКО-Н" для оцениваемого участка с видом использования под производственно-складскую застройку подобраны аналоги N1 и N2, несопоставимые по назначению - предназначенные для обслуживания транспорта, обязательная понижающая корректировка не введена. Не достоверно установлен кадастровый номер объекта-аналога N3, что привело к тому, что недостоверно установлены все его параметры. К ценам объектов аналогов введены необоснованные корректировки на расположение относительно автомагистралей.

Считает, что допущенные нарушения методологии и стандартов оценки привели к завышению стоимости оцениваемого земельного участка. Заключение специалиста АНО Центр экспертизы и оценки "ИНЭКС" не может быть проигнорировано при рассмотрении дела и оценке доказательств.

Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа в возражениях на кассационную жалобу просит решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Фаттахова Ф.Х. - без удовлетворения.

В суде кассационной инстанции представитель Фаттахова Ф.Х. - Ермаков К.А. на удовлетворении кассационной жалобы настаивал по приведенным в жалобе основаниям.

Остальные лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия на основании части 2 статьи 326, статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных выше лиц, извещенных надлежащим образом и не явившихся в судебное заседание.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Судебный акт подлежит безусловной отмене кассационным судом общей юрисдикции в случаях, указанных в части 1 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (часть 3 статьи 328 Кодекса).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений на жалобу, выслушав представителя Фаттахова Ф.Х. - Ермакова К.А, проверив законность и обоснованность судебных решений в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия полагает, что таких нарушений судами первой и апелляционной инстанций не допущено, а доводы кассационной жалобы не могут повлечь отмену или изменение принятых судебных актов.

Судами установлено и следует из материалов дела, что оспариваемая Фаттаховым Ф.Х. кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый номер "данные изъяты", площадью 9 356 +/- 19 кв.м. утверждена приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 ноября 2019 года N 3-О по состоянию на 01 января 2019 года, в размере 5 348 819 рублей 75 копеек. Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН).

В подтверждение доводов о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка превышает его рыночную стоимость, которая составляет 2 893 785 рублей административным истцом представлен отчет N 635-10.2020 от 13 октября 2020 года, составленный оценщиком ООО "Судебная экспертиза и оценка" "данные изъяты"

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы, экспертом-оценщиком ООО "ЭКО-Н" "данные изъяты" представлено заключение N 3А-413/2020/ЭО/53-0321 от 16 марта 2021 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 5 197 000 рублей.

Проанализировав представленный административным истцом отчет об оценке ООО "Судебная Экспертиза и оценка" и заключение эксперта-оценщика ООО "ЭКО-Н" "данные изъяты" суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертом приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, содержащиеся в заключении экспертизы сведения дают представление о местоположении объектов - аналогов и иных их характеристиках, учтенных при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости; в заключении приведен анализ всех необходимых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области оценки, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем посчитал указанную в заключении эксперта величину рыночной стоимости объекта недвижимости достоверной.

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции согласилась с таким выводом суда первой инстанции.

Мотивы, по которым суды первой и апелляционной инстанций пришли к вышеуказанным выводам, подробно со ссылкой на установленные судами обстоятельства и нормы права, изложены в оспариваемых судебных актах и оснований не соглашаться с выводами судов нижестоящих инстанций по доводам кассационной жалобы не имеется.

Производство по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Так, частью 1 статьи 245 Кодекса определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев первого и второго статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и статей 373, 388 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации. К числу оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статья 248 Кодекса относит недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела по существу правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, им дана надлежащая правовая оценка с учетом норм права, регулирующих возникшие правоотношения, в результате чего постановлены законные и обоснованные судебные акты.

Вопреки доводам кассационной жалобы, оснований не доверять выводам эксперта ООО "ЭКО-Н" "данные изъяты", отвечающей установленным законодательством об оценочной деятельности требованиям, предъявляемым к оценщикам, являющейся членом Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", членом Союза финансово-экономических судебных экспертов, имеющей соответствующие свидетельства, диплом, удостоверения и квалификационный аттестат, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, а также предупрежденной об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, не имеется.

Ссылка в кассационной жалобе на необоснованное установление кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости в соответствии результатами проведенной по делу судебной экспертизы, несостоятельна.

Судами установлено и следует из материалов дела, что для оценки земельного участка избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, обоснована невозможность использования иных подходов, методов оценки.

С учетом имеющейся в открытом доступе информации в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны три объекта недвижимости по следующим критериям (характеристикам) для сравнения: передаваемые имущественные права; условия рынка (изменения цен за период между датой предложения продажи/сделки и датой определения рыночной стоимости объекта исследования, скидки к ценам предложений); местоположение объекта; наименование типовой территориальной зоны; расположение относительно автомагистралей; наличие подъездных железнодорожных путей; сегмент рынка (категория земель, вид разрешенного использования, расположение в градостроительной зоне); физические характеристики объекта (существующие улучшения, наличие коммуникаций, площадь) с указанием источников информации.

Доводы кассационной жалобы о том, что для оцениваемого участка с видом использования под производственно-складскую застройку подобраны аналоги N1 и N2, несопоставимые по назначению - предназначенные для обслуживания транспорта, обязательная понижающая корректировка не введена, не могут быть приняты во внимание.

Исследовав заключение эксперта и письменные пояснения эксперта суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, что соответствует пунктам 12, 13, 14 ФСО N 1.

В соответствии с требованиями ФСО N7 каждый объект-аналог подлежал сравнению с объектом оценки, в результате чего выявлялись различия объектов по данным критериям, цена объекта оценки (или ее удельный показатель) корректировалась экспертом с приведением исчерпывающего обоснования для введения конкретной корректировки (поправки).

Судебная коллегия соглашается с выводом эксперта об отсутствии отличий в функциональном назначении исследуемого земельного участка и земельных участков-аналогов на основании анализа рынка в сегменте "земельные участки категории земель населенных пунктов в Ямало-Ненецком автономном округе с назначением под индустриальную застройку"; сопоставимости местоположения участков - в градостроительных зонах городов и населенных пунктов, предназначенных для индустриальной застройки; изучения возможных видов строительства в градостроительных зонах расположения исследуемого объекта и объектов-аналогов; сопоставимости разрешенного использования земельных участков - под индустриальную застройку (виды разрешенного использования "обслуживание автотранспорта", "служебные гаражи", "ремонт автомобилей" относятся к индустриальной застройке; согласно договору аренды объекта оценки с видом разрешенного использования "Склады" фактическое использование участка - размещение стоянки автотранспорта).

Объект оценки и отобранные объекты-аналоги расположены в зонах производственной застройки. Для незастроенных земельных участков (какими являются объекты-аналоги) ценообразующим фактором является тип (функциональное назначение) окружающей застройки, нежели чем вид разрешенного использования, поскольку предполагается возможность постройки на них объектов различного назначения в зависимости от юридически разрешенных видов застройки в той или иной градостроительной зоне. В этой связи экспертом правомерно применена корректировка на зонирование (функциональное назначение или разрешенное использование окружающей застройки), а не на вид разрешенного использования. По результатам анализа рынка в сегменте "земельные участки, расположенные в производственных зонах" экспертом не выявлено отличий в стоимости участков с разрешенным использованием объекта оценки "склады 6.9" и разрешенным использованием аналогов "ремонт автомобилей" и "служебные гаражи", цены на земельные участки с различными видами разрешенного использования, расположенные в промзонах населенных пунктов Ямало-Ненецкого автономного округа, сопоставимы. На цены предложений земельных участков в регионе, возможных к использованию под индустриальную застройку, влияют иные факторы.

Вопреки доводам жалобы о том что объекты-аналоги N1, N2 отнесены к сегменту рынка "Транспорт", в соответствии с изданием - "Справочник оценщика недвижимости. Земельные участки. Часть 1, 2" под ред. Лейфера Л.А, классы земельных участков под индустриальную застройку и под придорожный сервис являются схожими.

Кроме того, следует принять во внимание указание эксперта на то, что обоснование корректировок цен аналогов данными Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. и статистикой рынка, опубликованной на сайте "СтатРиелт", в которой не участвовало ни одного населенного пункта исследуемого региона ЯНАО, не подтверждается рыночными данными.

Таким образом, неприменение корректировки на вид разрешенного использования объекта исследования и объектов-аналогов N1, N2 обосновано.

Доводы кассационной жалобы о недостоверной идентификации земельного участка, отобранного в качестве аналога N3, опровергаются материалами дела.

Судом апелляционной инстанции верно указано на том, что отсутствие точного совпадения между фактической площадью участка-аналога N3 и сведениями о его площади, указанными в предложении о продаже, (2 843 кв.м и "25 соток") является проявлением складывающихся на рынке обыкновений (когда довольно часто авторами объявлений указывается приблизительная площадь отчуждаемого участка), в связи с чем не может являться свидетельством недостоверности используемой экспертом информации.

Судебная коллегия соглашается с отклонением судом апелляционной инстанции довода административного истца о том, что содержащиеся в ЕГРН сведения об объекте недвижимости с кадастровым "данные изъяты" носят статус "временные", в связи с чем такой участок не может являться объектом используемого экспертом объявления о продаже.

Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что по состоянию на дату предложения 26 октября 2018 года указанный объект недвижимости не был снят с кадастрового учета в порядке части 7 статьи 72 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Государственная регистрация прав на земельный участок, осуществляемая на основании заявления (за исключением предусмотренных названным законом случаев), могла быть произведена до даты 30 октября 2019 года согласно сведениям выписки из ЕГРН. Отсутствие надлежащим образом зарегистрированного права автоматически не исключает ситуации, при которых имеет место владение земельным участком (в том числе и законное), и тем более не исключает вероятность выражения лицом, считающим себя титульным владельцем земельного участка, намерения произвести его отчуждение путем выставления соответствующего объявления. В рамках сравнительного подхода в качестве цены аналога используются сведения как о цене сделки, так и цене предложения, выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости.

Оснований сомневаться в том, что отобранное экспертом объявление о продаже от 26 октября 2018 года фактически содержит информацию об отчуждении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", не имеется, в том числе с учетом наличия совпадений информации о расположении участка ("данные изъяты").

Наличие строений на земельном участке-аналоге N3, идентифицированном экспертом как объект с кадастровым номером "данные изъяты", не подтверждено: объявление не содержит указания на наличие расположенных на участке объектов капитального строительства, сооружение на приложенном к объявлению фото может носить временный характер. В соответствии со сведениями ЕГРН данные о расположенных в пределах земельного участка объектах недвижимости отсутствуют.

Несостоятельны и доводы кассационной жалобы о том, что к ценам объектов аналогов введены необоснованные корректировки на расположение относительно автомагистралей.

Судом апелляционной инстанции установлено и следует из пояснений эксперта, что в сравнительной таблице 15 экспертного заключения в графе описания исследуемого земельного участка допущена описка: вместо выявленной характеристики расположения объекта оценки относительно автомагистралей "в непосредственной близости (200 м)" указано ошибочное "на удалении от автомагистрали". Указанная техническая ошибка не повлияла на итоговый расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Экспертом-оценщиком, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом заключению специалиста АНО "Центр экспертизы и оценки "ИНЭКС".

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта ООО "ЭКО-Н" "данные изъяты" не имеется. При этом судами нижестоящих инстанций верно принято во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 84, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона N 135-ФЗ, суды обоснованно признали названное выше заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" по состоянию на 01 января 2019 года в размере 5 197 000 рублей.

В целом доводы кассационной жалобы о несогласии с рыночной стоимостью объектов капитального строительства определенной по результатам судебной экспертизы, сводятся к несогласию заявителя с произведенной судами первой и апелляционной инстанций оценкой доказательств, что в силу статей 328, 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Переоценка доказательств по делу, установление новых обстоятельств выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций, изложенные в обжалованных судебных актах подробно мотивированы, соответствуют обстоятельствам административного дела. Существенного нарушения норм материального права, а также требований процессуального законодательства, повлиявших на исход судебного разбирательства, судами не допущено.

При таких обстоятельствах, решение суда автономного округа и апелляционное определение судебной коллегии Второго апелляционного суда общей юрисдикции, с учетом доводов кассационной жалобы, пересмотру в кассационном порядке не подлежит, так как предусмотренные статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для его отмены или изменения в кассационном порядке в настоящем случае отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 28 апреля 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 08 июля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу Фаттахова Фагила Хафизовича - без удовлетворения.

Принятые по настоящему делу судебные акты могут быть обжалованы в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия апелляционного определения, за вычетом срока рассмотрения кассационной жалобы кассационным судом общей юрисдикции.

Кассационное определение в полном объеме изготовлено 03 марта 2022 года.

Председательствующий

Судьи